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1、市政基础设施在房地产开发中的地位和作用市政基础设施在房地产开发中的地位和作用一、概述二、有关市政基础设施常用基本用语解释三、土地的一级开发和二级项目的外部配套市政工程建设四、二级项目外部“市政配套工程”的报批程序及流程一、概述 新修编的北京城市总体规划（2004年2020年）中提出，北京市市政基础设施的规划原则与目标是坚持城市发展以基础设施为先导的方针，市政基础设施建设要适度超前，优先发展。2020年要建成安全、高效的现代化市政基础设施体系，重视水资源供给、能源供应、信息通讯安全，为首都经济社会可持续发展提供支撑和保障。市政基础设施在城市建设中起着举足轻重的作用。一个城市的市政基础设施建设如何
2、，从宏观上说是衡量一个城市现代化水平高低，是否符合宜居城市的重要标准。从微观上说它直接影响着房地产开发项目的品质和成本核算。一座座建筑物就好比是一个人的外表和一个个器官，而城市道路就好比是人的骨架，各种市政管线就好比是人的血管。如何去评价一个房地产项目的品质，不仅要看它所处的地理位置、周围环境、小区的总体规划，户型布局而且更重要的还要看交通出行是否方便、各种市政设施是否完善。为了防止出现“鬼楼”，政府有关部门要求要先地下，后地上，市政工程先行，要做到“七通一平”。市政基础设施都包括那些内容：简单地说，除了建子房之外的所有道路、地上地下的各种市政设施、上、下水、燃气、热力、通讯、供电等各种管线、
3、河湖水系、防洪救灾等均为市政基础设施的内容。二、市政基础设施常用基本用语解释 1、红线、绿线、兰线等 2、城市道路系统 在新修编的北京城市总体规划中，北京市的城市道路系统仍保持方格网与环路、放射线相结合的布局。路网由快速路（红线6080米）、主干路（红线4080米）、次干路（红线3045米）、和支路（红线2030米）组成。3、道路横断面的布置，要为合理组织行人交通、公共交通、机动车与非机动车交通以及公交乘降等创造条件；要为轨道交通、过街设施等预留合适的空间。应尽量保留道路中间及两旁树木，改善城市景观。一般道路的横断面形式可分为：一幅路、二幅路、三幅路或四幅路。4、给水系统 北京市生活用水水源为
4、地下水和地表水两种。地下水和地表水经管道输送至水厂，经水厂处理后，再经管网送至各用水单位。5 5、排水系统、排水系统 合流制：雨水、污水排入同一管道，然后排入河道。合流制：雨水、污水排入同一管道，然后排入河道。随着城市污水处理厂的建成，目前普遍采用分流制。随着城市污水处理厂的建成，目前普遍采用分流制。分流制：雨水、污水分别排放。雨水排入雨水管道，分流制：雨水、污水分别排放。雨水排入雨水管道，最终排入河道；污水排入污水管道，最终排入污水处最终排入河道；污水排入污水管道，最终排入污水处理厂处理。理厂处理。雨洪利用：在北京市总体规划中提出，要重视雨水雨洪利用：在北京市总体规划中提出，要重视雨水渗蓄工
5、程建设，制定技术规范，推广雨洪利用技术。渗蓄工程建设，制定技术规范，推广雨洪利用技术。结合城市建设，城市绿化和生态建设，广泛采用透水结合城市建设，城市绿化和生态建设，广泛采用透水铺装、绿地渗蓄、修建蓄水池等措施，在满足防洪要铺装、绿地渗蓄、修建蓄水池等措施，在满足防洪要求前提下，最大限度地将其就地截留利用或补给地下求前提下，最大限度地将其就地截留利用或补给地下水。水。在编制城市详细规划和建设实施中，严格保证绿地在编制城市详细规划和建设实施中，严格保证绿地面积，并采取有利于雨水截留的竖向设计、保留或设面积，并采取有利于雨水截留的竖向设计、保留或设置有调蓄能力的水面、湿地。置有调蓄能力的水面、湿地
6、。6、污水处理和再生水（中水）回用 按照北京市总体规划在中心城建成16个污水处理厂，新城建成31个污水处理厂。预计2020年，全市污水总量约18亿立方米，要尽快配套完善污水处理设施和回用系统。全市污水处理能力达到500万立方米/日，污水管道普及率和污水处理率达到90。加大推广再生水利用力度，不断提高污水资源化利用程度。2020年北京市再生水利用达到8亿立方米。污水处理厂：生活污水经污水管道输送至污水处理厂。经处理达到排放标准后，排入河道。对其中一部分污水经深度处理达到中水回用水质指标后，可作为中水回用。再生水（中水）再生水（中水）：就是我们常说的中水，是相对上：就是我们常说的中水，是相对上水、
7、下水而言的。再生水就是污水经二级处理后的水，水、下水而言的。再生水就是污水经二级处理后的水，再做进一步深度处理，达到中水回用标准的水。中水再做进一步深度处理，达到中水回用标准的水。中水可以作为生活杂用（冲厕）、绿化、道路浇洒、工业可以作为生活杂用（冲厕）、绿化、道路浇洒、工业冷却等用途的水源。冷却等用途的水源。北京市中水设施建设管理试行办法规定，凡在本市北京市中水设施建设管理试行办法规定，凡在本市行政区域内新建下列工程，应按规定配套建设中水设行政区域内新建下列工程，应按规定配套建设中水设施：施：（一）、建筑面积（一）、建筑面积2 2万平方米以上的旅馆、饭店公寓等。万平方米以上的旅馆、饭店公寓等
8、。(二二)、建筑面积、建筑面积3 3万平方米以上的机关、科研单位、大万平方米以上的机关、科研单位、大专院校和大型文化、体育等建筑。专院校和大型文化、体育等建筑。（三）、按规划应配套建设中水设施的住宅小区、集（三）、按规划应配套建设中水设施的住宅小区、集中建筑区等。中水设施由建设单位负责设计和建设，中建筑区等。中水设施由建设单位负责设计和建设，并与主体建筑工程同时设计、同时施工、同时交付使并与主体建筑工程同时设计、同时施工、同时交付使用。中水设施的建设投资纳入主体工程预、决算。用。中水设施的建设投资纳入主体工程预、决算。7、燃气主要燃料结构为：天然气、煤气（以后要逐步置换为天然气）、石油液化气和
9、煤。天然气源由华北油田、陕甘宁天然气进京管道提供。先进门站，然后经高中压调压站、中低压调压站分别调压后，进入不同的用户。人工煤气由煤制气厂提供。也是经过调压后，进入各用户。8、供热供热的几种方式：（1）、热电厂（由城市热力管网各热力交换站各用户）。（2）、集中供热锅炉房（对中小型燃煤锅炉房要逐步实施“煤改气”）。（3）、分户供暖（应以清洁能源为主）。供热管道的敷设方式：（1）、架空敷设（主要缺点是占地面积大、管道热损失大、不美观）。（2）、地下敷设（a、直埋、b、热力沟）。9、供电电厂输电线路变电站开闭站配电室用户。电力电缆的几种敷设方式：架空线、直埋、电力管井、电力沟（施工方法有明开、浅埋暗
10、挖、顶管等）10、通讯和有线电视通讯电缆的几种敷设方式：架空线、直埋、管道（水泥管道、塑料管道）以上仅是对市政工程专业的一些粗浅认识，有不对之处，请批评指正。三、土地的一级开发和二级项目的外部配套市政工程建设1、什么叫土地一级开发？土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。没有进行一级开发的土地被业内称为生地，一级开发完成的土地被称为熟地。熟地要做到：上、下水通、路通、电讯通、燃气通、电通、热力通、场地平整，
11、即所说的“七通一平”。目前，我处对这种意义上的一级开发工作，尚未真正开展。以后，我们还要随着全市一级开发市场的开展，进一步学习、研究一级开发的有关政策，探索一级开发市场的规律，争取尽早打入一级开发市场。2、对二级项目要进行外部配套市政工程的建设。在土地一级开发政策实行之前，北京市的主要市政基础设施建设都是由市政府投资建设的。如：一些主要城市道路、轨道交通、水厂、污水处理厂、垃圾填埋厂、天然气管线、门站、调压站、热电厂、变电站等等。而对于新建小区、居住区或具有一定规模的公建、宾馆、饭店等建筑，为其服务配套的各种市政设施均要由各建设单位负责投资进行建设。也就是我们通常所说的“市政配套工程”即“大市
12、政”工程。四、二级项目外部“市政配套工程”的报批程序及流程 1、首先要进行现场踏勘和地下管线的调查。在取得“建设工程规划意见书”后（由前期处负责），就可进行现场踏勘。对该建设用地周边一定范围内的道路、房屋、树木、电杆等地上建筑物、构筑物的拆迁以及地下各种市政管线的改移情况进行初步调查。对该项目的市政配套工程量先有一个初步的感性认识。2、持“建设工程规划意见书”到各市政主管部门报装，委托做各市政专业的“规划方案”和施工期间临时用水、用电方案。3、委托市规划院进行规划道路的定线和提出规划道路的设计高程。4、委托测量和地质勘察单位对该建设用地周边道路进行1/500管线条图的测绘和地质勘察工作。5、待
13、各专业规划方案完成后，委托市规划院进行该项目“外部配套市政工程项目综合图”（简称项目综合）的编制工作。（1）、为什么要进行“项目综合”？为了避免出现“鬼楼”，出现楼房建成了，不能及时居住，或楼房建成了，还要往楼上扛煤气罐做饭，冬天还往楼上搬蜂窝煤取暖等各种怪现象。为了更好地完善为新建和改扩建工程配套的各项市政基础设施的建设,市规划委要求凡新建或改建的道路工程和规划建筑面积在5万平方米以上的公建和10万平方米以上的小区均要进行为该工程配套的外部市政道路的市政工程项目综合图的编制工作。（2）、“项目综合”有什么用途？a、“项目综合”可以很直观地反映出该项目需要配套建设的所有市政工程总量。包括需要新
14、建几条道路、每条道路下需要敷设管线的种类、管径大小、长度。b、该项目内部是否需要新建各种站、点。包括污水处理站、雨水泵站、燃气专业的调压站或调压葙、供电专业的变电站、开闭站或配电室、供热专业的热力交换站、通讯专业的交接间、有线电视专业的基站等。如果需要设置一些站点，那就需要在建筑的总平面图中体现出来，同时还要考虑这些站点与建筑物的安全间距。c、便于建设单位对该项目的“大市政”有一个宏观的控制。同时可以根据“项目综合”做出各种管线的实施的设想和具体时间安排。6、待该项目“外部配套市政工程项目综合图”完成后，到市规划委进行审查。7、市规划委召集各市政主管部门开会，审查该项目“外部配套市政工程项目综
15、合图”。审查通过后，市规划委发出书面“会议纪要”。8、委托设计单位对该项目周边需要新建的规划道路做“规划道路设计方案”。设计单位根据该项目的“交通影响评价”方案、道路的红线宽度，提出道路的规划平面图、纵断图、横断面图；提出道路绿地的位置宽度、电杆的位置、行道树的位置；根据代征地情况，同时提出规划道路分期实施的方案。9、待该项目“规划道路设计方案”完成后，到市规划委进行审查。10、市规划委召集规划、交通、园林各主管部门开会，审查该项目的“规划道路设计方案”。审查通过后，市规划委发出书面“会议纪要”。11、委托有关设计单位进行该项目“外部配套市政工程设计综合图”（简称设计综合）的编制工作。（1）、
16、什么是“设计综合”？“设计综合”有什么用途？“设计综合”就是根据“项目综合”的内容和已审定的道路设计方案，把每条道路下需要敷设的各种管线的平面位置、交叉高程、预留支线位置等内容清楚的标示出来。“设计综合”是各专业进行施工图设计的依据同时也是市规划委发放“规划意见书”的依据。名词解释：红线、永中、施中、管线位置、设计交叉高程。(见百子湾路设计综合横断面图见百子湾路设计综合横断面图 )（2）、做“设计综合”需要什么技术资料？委托编制“设计综合”前，首先要提交该道路的设计平面图、纵断图、横断面图和雨污水的设计条件图。12、待该项目“外部配套市政工程设计综合图”完成后，到市规划委进行审查。13、市规划
17、委召集各市政专业设计单位开会，审查该项目“外部配套市政工程设计综合图”。审查通过后，各设计单位进行会签。14、持以上各阶段的成果（包括图纸和会议纪要）到市规划委申报“市政工程规划意见书”。（时间为20个工作日）15、委托各市政专业设计单位，按照“市政工程规划意见书”内容和“外部配套市政工程设计综合图”进行施工图设计。16、施工图完成后，到市规划委申报“市政工程规划许可证”。（时间为20个工作日）1717、取得、取得“市政工程规划许可证市政工程规划许可证”后，到施工图审后，到施工图审查部门进行各专业查部门进行各专业施工图纸的审查施工图纸的审查（时间为（时间为1515个工个工作日）。如有问题，需由
18、各设计单位提交修改说明作日）。如有问题，需由各设计单位提交修改说明后，再重新申报。后，再重新申报。1818、同时可进行施工前招投标等工作（由合同预算、同时可进行施工前招投标等工作（由合同预算处负责）。处负责）。1919、在以上手续完成后，到市建委申报、在以上手续完成后，到市建委申报“市政建设市政建设工程施工许可证工程施工许可证”（需持（需持“市政工程规划许可证市政工程规划许可证”、市政工程施工图审查证明、资金证明、保函、掘路市政工程施工图审查证明、资金证明、保函、掘路占道证明、施工人员意外保险等）。（时间为占道证明、施工人员意外保险等）。（时间为1 1各月）各月）2020、取得、取得“市政建设工程施工许可证市政建设工程施工许可证”后，方可施后，方可施工。工。2121、施工阶段的管理；大、小市政的协调配合。、施工阶段的管理；大、小市政的协调配合。2222、市政工程的竣工验收、移交。、市政工程的竣工验收、移交。