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1、2023年基建工程项目审批流程 第一篇：基建工程项目审批流程 基建工程项目审批流程 1.目的 规范基建工程项目立项审批程序，提高基建工程项目审批效率，规避项目立项风险，加强集团公司对内部基建工程项目的管控实力，制定本流程。 2.范围 集团公司内全资子公司、控股子公司及分公司内的全部基建工程项目，包括地基、房屋建筑、构筑物、装修装饰工程、供水工程等基建项目的新建、改建、扩建、复原工程及与之连带的工作。 3.相关部门及岗位责任 1项目需求单位：提出基建项目诉求的相关子公司、分公司，主要完成项目审批过程中基建工程项目投资申请审批表的填报、基建工程项目的具体规划和描述，与置业公司项目交接；完成项目审批
2、过程中的审核确认工作；项目经办人负责项目审批过程中的内部业务工作。 2置业公司：根据项目需求单位的规划完成基建工程项目可行性探讨报告的编制，作为“基建工程项目审查委员会成员，主要负责进行工程质量、技术、平安论证；负责受托付基建工程项目的过程管理工作。 3基建工程项目审查委员会：是针对大型基建工程项目临时组建的项目评审组织，主要由项目需求单位项目负责人、置业公司项目负责人、财务部、集团运营部、行政部、集团公司高管以及外部专家等组成，对项目可行性进行全面论证、审查，并形成结论；该组织伴随某个项目的结束而解散。 4集团运营部：负责一般基建工程项目审查，负责召集组织成立“基建工程项目审查委员会，并组织
3、项目可行性论证审查会议，负责会议纪要整理与会议结论记录。5行政部：负责基建工程项目政府性审批工作。 6财务部：对基建工程项目立项并编号，实施对基建工程项目概预算的限制。 4.基建工程项目审批流程 4.1 项目需求单位提出项目诉求，由项目经办人填写基建工程项目投资申请审批表，编制业主需求说明书或项目建议书，包含项目概述、项目性能要求、关键参数、实施 规划、项目估算等； 4.2 部门经理审核基建工程项目投资申请审批表、业主需求说明书或项目建议书，并签字； 4.3 项目所属子公司业务主管副总内部组织论证，审批基建工程项目投资申请审批表； 4.4 项目所属子公司总经理审批基建工程项目投资申请审批表；
4、业务风险：基建工程项目决策失误，可能造成资产损失或资源奢侈。 4.5 对于金额超过100万元确实定为大型基建工程项目，金额不超过100万元确实定为小型基建工程项目，全部基建工程项目均须经集团公司审批； 4.6 对于大型基建工程项目，由集团运营部组织成立“XX基建工程项目审查委员会，对该项目进行全面论证、审查，并形成结论； 4.7 对于小型基建工程项目，由项目所属单位内部审批后提交集团运营部进行审核； 4.8 集团运营部审核通过后，由财务部对基建工程项目的概算/预算进行审核； 4.9 集团公司董事长对基建工程项目进行审批； 业务风险：基建工程项目未经适当审批或超越授权审批，可能因重大过失、舞弊、
5、欺诈而导致资产损失。 4.10 对于需要政府部门审批的基建工程项目，由行政部负责准备相关审批材料，公司内相关部门赐予供应相关材料，并就政府审批后过程中所需的材料整理赐予主动协作与关心； 4.11 政府主管部门对基建工程项目进行审批，可行性报告审批未通过的，由置业公司联合项目所属单位进行修正； 4.12 经政府主管部门审批通过的基建工程项目经由项目所属单位组织复审后，由该单位董事长/总经理签字确认； 4.13 基建工程项目在财务部备案，支配项目编号； 业务风险：记载基建工程项目各环节业务开展状况的记录和凭证不全面，有虚报现象，可能导致企业资产账实不符或资产损失 4.14经过立项的基建工程项目移交
6、给置业公司负责项目启动及准备工作。 5、本流程自发布之日起执行，本流程主管部门为集团运营管理部,负责本流程的说明、监督实施与持续改良。 6、附件： 1.基建工程项目审批流程图 2.基建工程项目投资申请审批表 参照规范： 1、企业内部限制应用指引 2、企业会计准则基本准则 相关制度： 1、集团内部工程建设项目管理方法 2、建筑工程管理制度 其次篇：基建工程项目流程管理 基建工程项目流程管理 摘要：良好的施工项目管理流程是运用现代化的管理 ,把项目所需的各种物质和信息进行有机的结合 ,从而保证项目的顺当实施和项目目标的实现。 关键词：项目管理 质量验收 平安管理 前言 在实际工作中却存在一些问题
7、,如缺少某些重要环节；个别管理流程不明确 ,致使有关管理工作不到位；管理流程颠倒，使得施工项目管理流程起不到应有的作用。本文围绕这些问题进行了详尽的分析和探讨 ,并结合笔者在江苏省南京市鼓楼核心GBD商务区的工程项目管理，根据从业阅历提出了科学合理的施工项目管理业务流程 ,具有很强的实践性与可操作性。 确保工程建设质量，不断提高建设投资的运用效益，充分发挥基建管理部在工程项目建设中的职能作用，进一步规范立项报批与投资管理、工程款支付、技术管理、施工管理、工程竣工验收管理、工程质量事故处理的管理。作者总结基建工程项目管理，对工程项目建设过程中若干重要环节的管理流程进行汇总。要求基建单位必需严格履
8、行职责，加强工程项目建设过程管理，改良工作作风，规范办事程序，依法建设，提高办事效率，确保各项工程建设的顺当完成。 一、严格按基本建设的程序报批，完善项目建设手续 立项前应组织人员，并托付询问机构进行市场调研、划策；对项目建设标准、规模、功能进行科学定位决策；建立健全组织，制定制度及工作流程。在工程建设过程中委派中介机构进行跟踪审计；依据国家规定进行工程项目和材料设备的招标，并按招标文件和合同商定支付工程款。严格按基本建设的程序进行报批，完善项目建设手续。 二、建立健全组织机构和制度，确保项目建设规范和阳光操作 在项目决策的同时，提出了“建好一幢楼，培育一批人，不倒一个人的总体要求，从组织上、
9、制度上着手，防患未然。针对基建项目建设实际，特地制定了若干制度，从项目决策、招标组织、材料设备的招标、现场管理、工程款的支付、工程变更的审批等各方面制定具体、切实可行的制度及操作流程，使工程建设的每一步都在阳光下规范进行。项目重大事项由基建项目指挥部探讨确定，对建设过程中需要解决的问题刚好探讨决策。指挥部下设招标机构、现场机构、监管机构。招标机构负责工程和材料招标；现场机构负责项目的建设及推动，下设质量组、平安组、材料组，分别负责质量、平安及材料供应等监管和组织；监管机构对项目招标和资金运用等进行监管。基本形成了决策、执行、监管各司其职、协调一样、运作有序、互相制衡的工作机制，确保项目建设规范
10、和阳光操作。 三、依法依规公开招标，择优选择施工队伍 确保项目在阳光下操作，首先在阳光下选择承包商，制定了项目招标管理制度，明确项目的全部承包商必需依法招标确定，招标工作托付具有相应资质的招标代理机构进行，并受项目监管机构监督。严格按规定执行。首先办理项目的报建手续，确定招标项目内容、范围、规模；其次发布公开招标公告；再次对各单位进行资格预审，这也是招标工作的重点，事先制定了预审方法，对报送各单位进行打分、评审，择优确定入围单位；编制具体针对项目特点的招标文件，招标前工作充分，具体，确保招标工作平稳执行。通过各项工程招标工作推动，可合理节省工程投资。 四、严把材料设备选购及质量验收关，择优选择
11、材料和设备 工程项目建设除工程外，材料设备占确定比例，材料、设备质量干脆影响到项目建成后运行的好坏。材料设备选购本钱干脆影响到项目本钱，材料设备选购是否顺当刚好，干脆影响到工程项目能否顺当推动。为了确保材料、设备选购及质量，制定项目材料、设备质量验收管理制度，规定了材料、设备选购活动应当遵循公开透亮、公允竞争、公正和恳切信誉原则，规定了依法招标的必需进行招标。对一部分难以招标的材料、设备以公开竞争方式，进行市场调研，确定合格供应商，按公开竞争工作要求择优确定。通过公开招标，充分竞争，降低投资，解除人情关系，同时也减轻了工作压力。 五、加强项目施工组织、质量、投资限制及平安管理 为了确保工程建设
12、质量，对工程建设实施有效管理，制定项目施工质监管理、施工现场管理、平安生产监督管理、建设工地例会、建设工程变更、现场签证等管理制度，规范项目现场管理工作，并且在开工前明确了廉洁责任合同，明确廉洁自律要求。 一明确各方责任，加强工程质量管理 1、按建筑工程质量监督管理站的要求，对建设、勘察、设计、施工、监理等各方责任主体建立档案资料，严格执行建筑工程质量管理条例等有关法律法规和工程建设强制性标准。 2、催促施工单位按投标文件的内容，完善、健全项目部，明确项目部人员的职责。 3、责成承包商按项目的特点进一步修改完善施工组织设计，报总监理工程师审查批准后实施。对质量平安有重大影响的施工方案要报专项方
13、案，经施工单位质量平安部门审查批准，报总监理工程师审查批准后再实施。 4、催促监理部按项目的特点编制监理支配，并在监理支配的基础上编制监理实施细则，确定工程建设关键点，进行重点限制。 5、针对项目建设过程中较重大的技术问题，组织设计、施工、监理等单位技术人员召开专题会，充分探讨，明确实施方案后再施工。 6、建设单位特地成立现场质量督察组，独立行使质量检查职责，确保施工质量。 二加强投资限制，尽量节省投资。 工程建设的同时，应特地托付中介机构进驻现场，对工程造价进行跟踪审计和实时限制，确立了甲方现场部、监理部、跟踪审计三位一体的现场投资限制体系。现场部对事、量进行限制；监理部对方案施工、工程量进
14、行限制；跟踪审计根据合同规定，对工程造价进行限制。三方互相牵制，互相制约，防范不规范行为的发生。在工程款的支付中在正常程序中增设了跟踪审计审核，项目财务部审查关，严格限制资金运用。 三高度重视平安生产管理 平安生产的主要责任人是施工企业，监管人是监理单位，但平安生产事故的最大受影响人是建设单位，因此建设单位应高度重视，把对平安生产的监管放在重中之重的位置上。制定施工现场平安生产监督管理制度，成立现场平安生产监督管理小组，催促施工单位和监理部严格履行平安生产管理职责，同时责成监理部与施工方联合组成平安生产管理协调小组，每旬组织平安检查，排查平安隐患，并及 时整改。同时甲方做到： 1、建设单位向施
15、工单位刚好供应施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气等地下管线资料并保证真实、准备完好。 2、建设单位保证按时支付工程款，保证施工单位平安生产的投入。 3、对不符合平安施工要求的物资不得用到工程上。 六、规范开展项目决算审计，严把项目决算关 建设单位应成立决算审核组，协作现场决算，重点开展比照合同转变部分审核把关工作，严把项目决算关。现场部组织监理、跟踪审计等单位对工程建设过程中资料、变更签证进行梳理，进行竣工决算，有力限制工程项目投资。 七、结束语 项目建设是系统工程，做好工程建设永无止境。应强化工程项目管理工作，在提高项目管理水平，确保项目质量，限制投资本钱，发挥投资项目效益。 第三篇
16、：基建项目审批流程 楚雄州现行综合楼建设审批全流程 一、立项审批备案阶段 一县市发改局备案 1、需提交的材料：项目备案请示；项目建议书；环评审批登记表；项目立项批复省公司和县政府；规划设计条件通知单；设计平面图总平面图和分层平面图；土地运用证复印件；县公司资质；设计单位资质；节能审批表；投资项目审批表；投资项目报备材料真实性承诺书。注：1012项在发改局备案时填写即可。 2、承办单位：县市发改局投资科。 3、取得建设项目批复或投资项目备案证。 4、办理时限：暂无明确规定。 二办理项目选址 1、需提交的材料：建设项目批准核准或者备案文件；用地申请；可行性探讨报告及批复或选址用地报告及审查看法；建
17、设项目选址看法书申请表。 2、承办单位：县市住建局用地科 3、取得项目选址看法书及项目用地现状图 4、办理时限：20个工作日。 三办理出具建设用地规划设计条件 1、需提交的材料：国土部门供应的项目地块告知书 2、承办单位：县市住建局编审科 3、取得楚雄州XX县(市)建设用地规划设计条件通知单 4、办理时限：5个工作日 二、工程设计审批阶段 一修建性具体规划报批 1、需提交的材料：具备审批条件的项目修建性具体规划 2、承办单位：县市住建局编审科 3、取得修建性具体规划审批书 4、办理时限：37个工作日 二办理建设用地规划答应证 1、需提交的材料：修建性具体规划评审通过；申请表；挂牌确认书；土地交
18、易合同； 2、承办单位：县市住建局用地科 3、取得建设用地规划答应证 4、办理时限：20个工作日 三、工程规划答应证审批阶段 一办理核发建设工程规划答应证 1、需提交的材料：书面申请；建设用地规划答应证；符合规定的建设工程设计方案修建性具体规划、施工图；民用建筑防空地下室易地建设答应证；土地交易合同。 2、承办单位：县市住建局工程科 3、取得建设工程规划答应证 4、办理时限：20个工作日 二办理施工图设计文件审查备案 1、需提交的材料：施工图审查报告；施工图审查合格书；施工图审查合同。 2、承办单位：县市住建局建管科 3、取得在审查表上签章 4、办理时限：2个工作日 四、人防答应证报批 1、提
19、交资料：工程规划答应证，领取建设审批表 2、县市人防 3、取得人防答应证 4、办理时限：申报当日 五、审报环评报告 1、需提交的材料：建设工程规划答应证，环评登记表 2、承办单位：县市环保局 3、取得登记表签章 4、办理时限：申报当日 六、消防报批： 1、提交资料：建设单位营业执照；资质证；组织机构代码证复印件或影印件，加盖公章；建设用地规划答应证；建设工程规划答应证及总图；建筑施工图；给排水施工图；采暖通风施工图；电气施工图。注：全部材料需制成光盘 2、承办单位：县市消防支队或大队 3、取得答应证书 4、办理时限：暂无规定。 七、气象、防雷、报批 1、提交资料：建设工程地理位置图；工程规划图
20、；建设工程用处说明文件； 2、办理单位：气象局站 3、取得核准书 4、办理时限：7天 八、地震局备案 1、提交的资料：建设项目批复或投资备案证；建设工程规划答应证；xx项目岩土工程勘察报告。 2、办理单位：县市地震局 3、取得批复文件 4、办理时限：10个工作日 九、施工答应证审批阶段 一办理工程建设项目报建设、招标备案 1、需提交的材料：立项批准文件；建设用地规划答应证；建设工程规划答应证；施工图审查合格书；工程建设项目报建表 一式四份；银行出具的项目建设资金证明。 2、承办单位：县市住建局建管科 3、取得签章 4、办理时限：2个工作日 二办理工程项目招投标监督 1、需提交的材料：立项批准文
21、件含招投标核准看法；工程建设项目报建表；建设用地规划答应证；银行出具的项目建设资金证明；建设工程规划答应证；施工图审查合格书；云南省建设工程招标备案登记表；云南省工程建设项目招标人自行办理招标资格审查核准表；云南省建设工程招标书备案审查看法表及招标文件；云南省建设工程招标投标状况报告书；招标代理合同副本副本和托付书；招标代理机构资格证书复印件；省外招标代理机构入滇备案表。 2、承办单位：县市住建局建管科 3、取得中标通知书 4、办理时限：40个工作日 三办理质量监督注册 1、需提交的材料：项目立项批文；建设工程规划答应证；项目用地土地证复印件；施工图设计文件审查报告书原件；合格证原件；审查备案
22、表原件；节能审查备案表原件；中标通知书原件；质量监督注册表4份原件；施工合同；托付监理合同；勘察、设计、施工监理单位资质证书复印件；施工、监理单位项目机构组成人员名单及资质资格证书复印件；经批准的施工组织设计；监理方案规划、监理。 2、承办单位：县市住建局建管科 3、取得备案凭证 4、办理时限：3个工作日 四办理平安报监备案 需提交的材料：建设工程平安报监备案表；建设工程平安文明生产承诺书；建设工程人身意外损害保险费缴纳证明复印件；工程中标通知书复印件；监理项目部组成人员名单及资格证复印件；平安文明施工监理规划和监理细则；施工项目部组成人员名单及资格证复印件；施工现场特种作业人员持证上岗状况一
23、览表；平安文明施工措施；拟进入施工现场运用的大型机构设备塔式起重机、物料提升机、施工电梯、桩工机械备案资料；平安文明施工措施费缴纳凭证；危险性较大的分部分项工程清单。 2、承办单位：县市住建局质安科 3、取得备案证 4、办理时限：3个工作日 五办理建设工程施工答应证 1、需提交的材料：建设工程施工答应证申请表一份；建设工程用地批准手续；建设工程规划答应证；工程建设报建表一份原件；建设工程中标通知书；招标备案表及施工合同；建设工程施工图审查合格证及节能审查备案表；建设工程质量监督注册登记表；建设工程施工平安报监凭证；托付监理合同；建设工程项目资金保函或资金证明；廉政合同；项目立项批复；民用建筑防
24、空地下室易地建设答应证；交纳农夫工工资保证金凭证。 2、承办单位：县市住建局建管科 3、取得建设工程施工答应证 4、办理时限：7个工作日 十、竣工验收阶段 一规划验收 1、需提交的材料：建设工程竣工规划验收申请表；土地权属证明复印件和已审批的规划图件及批文复印件；建设用地规划答应证；建设工程规划答应证；建设用地规划设计条件通知单或者土地出让规划条件复印件；规划技术指标核对报告书；放线、验线 成果资料和正负零验收合格单复印件；竣工总平面图和管线竣工图复印件； 2、承办单位：县市住建局工程科 3、取得签章 4、办理时限：20个工作日 二建设工程竣工验收备案 1、需提交的材料：工程施工答应证；施工图
25、设计文件审查合格书；建设单位工程竣工验收报告；勘察、设计单位工程质量检查报告；监理单位工程质量评估报告；施工单位工程竣工报告；城市规划、公安消防等部门出具的认可文件或准许运用文件；施工单位签署的工程质量保修书；工程造价管理机构出具的建设工程结算价备案表按规定结算价必需备案的项目；建设工程档案初验认可证；法规、规章规定必需供应的其他文件。 2、承办单位：县市住建局质安科 3、取得：五家责任主体签章的备案表 4、时限：7个工作日(四)办理房屋全部权证 1、需提交的材料：登记申请书；申请人身份证明；建设用地运用权证明；建设工程符合规划的证明；房屋已竣工证明；房屋测绘报告；其他必要材料。 2、承办单位
26、：县市住建局房管科 3、取得房屋全部权证 4、办理时限：30-60个工作日 第四篇：工程项目政府审批流程表定稿 一.工程建设项目共分四个方面： 前期准备阶段 设计阶段 施工阶段 试生产竣工验收投产阶段 二.1.前期准备阶段 审批时，涉及到的政府部门共有以下单位： 投资服务中心投资促进局需要看资金到位证明，金额应大于可研报告的工程估算费用 国土局国土运用证 发改委项目备案证 规划建设局建设用地规划答应证 环保局供应环境影响报告，土地证、规划答应证，获得环境影响批复看法，公安消防局消防选址看法书，平安生产监督管理局供应项目批复文件、建设用地规划答应证、环评报告的审批看法，得到生产储存批准书 卫生局
27、供应职业病危害预评价报告，可研报告，得到职业病危害预评价批复看法 2.设计阶段： 该阶段审批时，涉及到 建设规划局总平面设计方案审查、建筑设计方案审查、办理建设工程规划答应证 环保局供应初步设计环保专篇，得到环保设施审查看法书公安消防局供应初步设计消防专篇，得到消防设施设计审查看法书 平安生产监督管理局供应初步设计平安篇，消防设施审批看法，得到平安设施设计审查看法书 卫生局供应初步设计职业病防护专篇，得到职业病防护设施设计审批看法书 气象局供应防雷设计资料，建设工程规划答应证，得到防雷设施设计审批看法书。 3.施工阶段： 该阶段审批时，涉及到: 建设规划局 1.供应石油化工建设工程报监用表、监
28、理工程师资质及总监任命文件，得到规划局、质监站的质量受监证明 2.供应工程概况表、重大危险源清单得到平安受监证明 3.供应建设单位营业执照副本、项目批复文件、用地批准文件、工程规划答应证、承包单位中标通知书、项目审图合格书、质量受监平安受监证明，施工合同，施工噪音污水答应证明，得到施工答应证 环保局供应企业申请报告，建设用地规划答应证、用地红蓝 线图，环评报告书、环评批复得到施工期噪音、排污答应证 公安消防局消防设施设计图纸及光盘、建设工程规划答应证、消防单位资质证书得到消防施工设计审查看法 气象局防雷施工设计图，得到防雷设施设计审查 4.试生产、竣工验收、投产阶段 规划建设局供应完工报告、特
29、种设备监测报告，得到质监站的施工质量监督合格看法 环保局环境影响批复看法，临时排污申请表，环保预评价报告得到试生产临时排污答应证环保设施验收看法 公安消防局建设工程消防验收申请表，隐藏工程验收登记表，消防产品供货证明，得到消防竣工验收看法 平安生产监督管理局供应建设项目平安设施设计审查看法书、建设项目质量监督手续、消防竣工验收合格看法书、压力容器、压力管道等特种设备设施验收合格，管理人员资质证书，得到项目平安试生产备案看法书、项目平安设施竣工验收看法、平安生产答应证 卫生局职业病危害限制设施验收看法 气象局供应防雷设施监测合格证明得到防雷设施验收合格. 第五篇：建设工程项目审批手续及流程 建设
30、工程项目审批手续及流程 阅读引语 房地产项目前期手续特别繁杂，涉及规划局、建委、发改委、国土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门；不同性质的项目审批方式的有所差异，审批标准及结果会有很大不同.第一部分：房地产项目前期主要流程 第1步：编制可行性探讨报告，取得发改委“立项批复。第2步：取得国土局“用地预审看法。第3步：取得环保局“环境评估审查看法。第4部：取得规划局给发改委的“规划看法函复。第5步：取得规划局给建委的“规划看法函复。第6步：取得建委的“选址看法通知书。第7步：取得发改委的“招投标方式通知书。 第8步：托付招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规划局的“
31、设计招投标备案回执。 第9步：取得规划局的“规划看法通知书选址。 第10步：完成方案设计，取得规划局的“设计方案审查看法。 第11步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查看法。第12步：取得规划局的“钉桩通知单，托付测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书。第13步：取得规划局的“用地规划答应证。第14步：取得建委的“征地支配通知书。第15步：取得国土局的“建设用地批准书。 第16步：完成人防报批图纸设计，取得人防办的“人防设计审查看法。第17步：完成消防报批图纸设计，取得消防局的“消防设计审查看法。第18步：完成园林报批图纸设计，取得园林局的“园林设计审查看法。第19步：托付
32、编制交通影响评估报告，取得交通委的“交通审查看法。第20步：托付勘察院进行评估报告，取得交通委的“交通审查看法。第21步：取得建委的“施工支配通知书。 第22步：设计院完成规证报批图纸设计，取得规划局的“工程规划答应证。第23步：与原土地方完成安置补偿工作，签订“安置补偿协议。 第24步：完成水、电、气、暖、信、路等市政供源设计方案，取得市政院的“市政供源方案。第25步：取得园林局的“树木伐移答应证。 第26步：取得建委的“拆迁答应证及“渣土消纳答应证。第27步：取得国土局的“国有土地划拨确定书。第28步：取得国土局的“国有土地运用证。 第29步：设计院完成全套施工图设计，取得审查机构的“施工
33、图审查合格书。第30步：完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执。第31步：完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执。第32步：托付拆迁公司完成现场三通一平。 第33步：建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书。第34步：完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执。第35步：完成平安监督登记手续，取得“安监备案回执。第36步：完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执。第37步：资金到位，取得银行出具的“资金证明。第38步：取得人防办的“人防施工图备案回执。第39步：取得建委的“施工答应证。 至此完本钱项目全部政府部门审批手续，进入现场施工阶段。 规划部门的审
34、批流程是：控规调整规划看法函复规划看法书审查设计方案用地规划答应证工程规划答应证。 其次部分：房地产项目前期审批具体流程 一、建筑策划 本部分不赘述。 二、工程规划答应证 工程规划答应证是规划审批的最终一道手续，拿到后即可到国土局办理土地证，到建委办理开工证，此证意义重大，为通常所说所的五证之首五证为：工程规划答应证，土地证，开工证，销售证，房产证，前期审批不出过失，至此已无太大悬念，假如办不下来，多半是之前某道手续有问题，出了后遗症，或是政策突变，暂停审批。 准备材料如下： 1、申报人托付书； 2、申报表； 3、立项批复； 4、施工支配； 5、规划看法书； 6、方案审查看法； 7、用地预审看
35、法； 8、环保看法； 9、用地规划答应证； 10、勘察设计中标通知书或等级表； 11、报规证所需全套施工图； 12、档案登记表； 13、人防审查看法； 14、消防审查看法； 15、交通审查看法； 16、其它。 三、用地规划答应证 当用地是新征集体土地或占用别人的土地时，须办理此证，自有用地建设项目不用办。 提交材料： 1、规划看法书； 2、立项批复； 3、方案审查看法； 4、用地预审看法； 5、环保审查看法； 6、钉桩成果通知单； 7、选址看法通知书； 8、与原土地方签订的安置补偿协议。 四、方案审查、整套设计方案、日照测算 审查设计方案以前为规划审批一项内容，后精简审批环节时取消，取消后引起
36、诸多问题，后又复原，目前不属行政答应事项，建设单位“自愿请规划局供应技术指导。 审查内容和标准主要是看方案是否在遵照规划看法书的要求进行设计，同时是否又符合各项建筑设计规范，间距、遮挡、退线、日照、出入口、面积、高度、容积率、覆盖率、绿化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。 提交材料有： 1、整套设计方案包含：总平面图，各层平立剖面图，设计说明，效果图等； 2、规划看法书； 3、立项批复； 4、用地预审看法； 5、日照测算； 6、其它。 五、规划看法书、“规划看法书条件、“规划看法书选址 规划看法书是以前“规划要点和“规划条件两步审批的二合一，分“规划看法书条件和“规划看法书选址二种，其中
37、内容是对拟建建筑性质、位置、体量高度、面积大小等全部指标的商定和认可，自有用地项目下发“规划看法书条件，新征用地项目下发“规划看法书选址。 申报“规划看法书条件供应材料如下： 1、建设申请； 2、申报表 3、经办人托付书； 4、1：500或1：2000地形图； 5、土地证和房产证； 6、规划总平面图； 7、上级看法视状况； 8、用地预审看法； 9、环保看法； 10、立项批复； 规划看法书为一个项目能否建设确实定性文件，有了它以后全部环节的审批理论上不会再有大的问题，审批标准有二个：一是看建设要求是否与控规一样，二是看所建项目是否为政策允许。第一条简洁，其次条有点困难，哪些项目让建，哪些项目不让
38、建，不同单位不同的建设内容审批尺度标准不太一样，有总的原则，又需要一事一议。 六、土地变性、用地性质 城区每一寸土地的用地性质均已确定，而且每一块地的高度、容积率、绿化率、密度、规划路网位置等各项主要指标也已确定，远郊区县乡镇范围也基本如此，假如建设单位的拟建物性质与控规中的土地性质不符，则建设申请100%不会得到批准，两种解决方法，或变更建设内容，或申请变更土地性质。 “土地性质有几层含义：一是指是国有土地还是集体土地，二是指该幅土地允许做什么用、建什么项目，此处土地变性指的是其次条。 土地性质大项分为以下几类：住宅用地R表示；商业、金融、办公、科教文卫用地C表示；工业用地M表示；仓储用地W
39、表示；公路、铁路、港口用地T表示；城区道路、广场用地S表示；市政用地U表示；耕地、林地、村镇集体用地E表示。土地变形指以上各种性质的互相转换调整，什么样的调整能得到规划局或政府的同意，并无明确的法律法规和条纹规定。 大致原则为： 1、顺向调整较易，逆向调整较难顺向一般伴随着土地方利益受损、城市和社会利益受益的状况；反之为逆向； 2、市政、公益、重点项目调整较易，经营性项目较难； 3、国家部委、央企、部队武警项目调整较易，地方单位、私企较难； 4、与城市进展方向和政府工作思路吻合的较易，反之较难； 5、运作程序正确，方式方法得当调整较易，反之较难。 6、没有后遗症，不会引发居民冲突和麻烦的较易，
40、反之别想。 七、控规调整、规划看法复函、控规修改完善通知书图 目前规划局对项目进行规划审批的根据是控规，若建设要求与控规不符，则规划审批无法进行，解决方法之一是建设单位按控规要求进行建设，方法之二是向政府申请对现行的地块控规进行调整。 政府为维护城市规划的肃穆性和稳定性，不同意调的时候要多于同意调的时候，且尺度把握无量化标准，但总的原则是： 1、省级单位、部队酌情考虑，其它从严； 2、不会引发周边冲突和社会影响的酌情考虑，其它从严； 3、要求明显合理，或原控规明显缺陷的酌情考虑，其它从严； 4、重点项目、政治项目、领导批示项目酌情考虑，其它从严； 单体项目调整一般由现土地方提出申请，区域性规划
41、的调整一般由地方政府出面。 控规调整无法定办理时间，耗时费劲，程序困难，涉及部门人员众多，最终需报市政府批准，申请单位要提前有心理准备。 八、房地产开发商怎样拿地？拿地的程序？要办些什么手续，准备什么材料？ 第一、房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，托付有资质的勘察设计院对待建项目进行探讨并制作报告书,应附有具体的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 其次、行政审批 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政答应程序一般共分六个阶段： 1、选址定点 此阶段一般办理以下事项： 1)计委审查可行性探讨报告和进行项目立项。 2)国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3)建委办理投资开发项目建设条件看法书。4)环保局办理生产性项目环保看法书表。 5)文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6)规划部门办理项目选址看法书。 2、规划总图审查及确定规划设计条件 1)人防办进行人防工程建设布局审查。2)国土资源局办理土地预审。3)公安消防支队、公安交警支队、教化局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4)规划部门对规划总图进行评审，核发建设用