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1、2023年某物业公司向业主委员会提交的年度总结报告 第一篇：2023年某物业公司向业主委员会提交的年度总结报告 物业*风景服务中心2023年度工作总结 在过去的2023年里，*物业公司*风景服务中心全体工作人员，在业主委员会的监督指导下，团结一样，同心协力，做了一系列的物业服务工作，现将工作状况汇报如下。 一、公共秩序维护方面的工作 *风景服务中心始终把小区平安防范工作放在第一位。业委会的领导多次强调，务必给全体业主创建一个平安、整齐、舒适的居住环境。为此，我中心对秩序维护部的各项重点工作进行了整改，从秩序维护队员的各项基本素养抓起，对超大年龄的8名队员进行了清理，进行了10余次的专业培训，更
2、新了40余件防范器械，每周至少3次对夜班执勤进行重点监督，对执勤形象进行了礼仪方面的培训和要求，现如今全体队员的整体形象大大提升。 秩序维护部对小区内的偷盗现象重点防范和治理，驱除可疑人员50余次，擒获小偷3次，公安机关据此顺藤摸瓜抓获“偷盗销赃一条龙犯罪分子10余名。2月18日高新区综治委、公安分局和社区管理中心等单位联合在我小区实行了“守护平安、共建和谐、群防群治工作现场会，并让业主对追缴的非机动车辆进行认领。 为加强对小区进出车辆的有序管理，我中心在2023年5月份更新了停车场管理系统软件和80%的硬件，增加了图像对比识别模块和高清抓拍功能，系统的技术水平得到了大大提高，业主进出车辆更加
3、便利快捷。9月份西大门安装了全新的门岗房，外观秀丽，好用功能也大大增加。11月份，对东西两个大门的4组道闸进行了更换，新道闸升降更灵敏，噪音更小。 / 5 对小区内的乱停车现象进行了特地整顿，接受了口头告知和贴纸条提示等方法，小区内的停车秩序有了明显改善。 我中心秩序维护部全体队员持续开展了“我为公司添光彩系列活动，队员们热忱高涨，感人事迹不断。其中追回被盗财物8次，拾金不昧11次，制止小孩上楼顶13次，查获一车烟花爆竹，清理进小区乱贴广告人员11次，清理小区内不明身份人员37次，其他好人好事35次，收到业主感谢信25封，锦旗10面，受到上级部门表彰3次。 二、公共设施设备管理工作 我小区业主
4、在2023年初起先接连入住，部分公共设施和设备起先老化，存在平安隐患，有的甚至已失去运用功能。业主委员会多次对此提出建议，尽快修理或更换，我中心依据公共设施设备的管理规程进行维护、保养或更换。具体状况如下： 1、对高层平台的3处护栏进行了修复加固。 2、二次供水设备进行了定期检修，更换了关键部件，如变频限制器、止水阀和叶轮等8处。 3、对消防设备进行了检查，觉察破损的15处进行补加。 4、对部分路面进行了修补，共18处，约300平方米。 5、对部分体育健身器材的活动部件进行润滑、换新共14处。 6、对电子监控设备的显示和限制部分进行了更新、改造和迁移。 7、对停车场软件进行重大升级，对道闸部分
5、进行了换新。 8、对部分楼栋的供电线路进行改造，约300米。 9、对部分地下室或楼顶漏水现象进行修理，共52处。 10、对路灯照明系统进行了检修。 10、对整个小区的外墙立面全部涂刷一遍。 / 5 三、环境卫生和绿化工作 对保洁和绿化工作，我们重点实行了以下措施： 1、对环保人员的工作时间做出了明确要求，必需在规定时间内作业，以免影响业主休息。 2、对于工作期间的避让问题做出了规定，在作业时避开不了会扬起灰尘，因此遇到业主路过，要求马上避让或提前避让，等业主路过后再进行作业。 3、对保洁着装做了硬性规定，工作期间必需着统一装，以免部分业主引起误会。 4、严格执行工作标准，其中关于作业频次部分作
6、为重点抽查范围。 5、外聘市政园林局的专家进行指导和现场作业，对如何做好绿化工作进行学习培训。 小区的环境卫生和绿化工作好坏干脆关系到业主的身体健康和生活质量，我中心环保部人员勤勤恳恳地工作，除清扫规定的地面，清运垃圾以外，还定期清理卫生死角。对绿化带的养护和修剪则依据季节科学地进行。2023年小区整体绿化浇水3次，景观树、绿篱、花卉喷洒防治病虫害农药9次，清理、运输生活垃圾1324车、业主装修垃圾200车。 四、客户服务工作 处理地下室渗水52户，西大门口路面石砖的铺设修补2次，修补路面4次，修路灯杆23次，更换路灯景观灯6杆。 五、其他工作 在2023年，我中心除了正常的例行物业服务作业外
7、，还进行了其它有关工作，提升了整个小区的形象和服务品质。1、2023年客户服务部共接待客户答疑1287起，入户修理940次，3 / 5 免费修理楼道门楼宇对讲163次，关心业主处理车辆刮蹭事务9起。 2、将来东社区正式进驻本小区，办公室装修一新，开展各项服务功能，便利宽阔业主。 3、为业主组织进行文艺汇演4次。六、一年工作的反思 回顾过去的一年，我中心全体工作人员为本小区的管理服务工作付出了辛勤的劳动和汗水，取得了确定的成果。这些成果的取得，应归功于业主委员会的正确指导和刚好监督，当然也是我们全体员工努力工作的结果。毋庸讳言，由于我们力不从心，工作中照旧存在这样那样的问题，突出表如今工程修理方
8、面： 由于各方面的缘由而遗留下来的问题，给我们服务中心工作的开展带来了很大的难度。地下室渗水、单元门修理、楼宇对讲维护及公共管道的疏通是我们接待业主报修过程中遇到的最多的问题。设计方面的缺陷导致空调外机位只考虑空调安装而并没考虑冬天外机排水问题，这给我们日后的管理服务工作带来了诸多不便。 2023年团队的管理与建设：在人员难招、人员流淌性大、整体综合素养偏低的状况下，我们加强了培训、入职引导工作，刚好驾驭队员的思想状况，促进沟通沟通，力争保持团队稳定。 2023年共发生6起电动车被盗案件。2起自行车丢失案件。与周边小区相比案发率最小，但平安秩序管理仍是下一年度的重点和难点，加强东西门出入盘查登
9、记。针对车辆管理当中说明不到位，语言不规范，经常被投诉，与业主多次发生冲突，服务意识不强等问题，我们首先是加强对工作人员的培训教化工作，做到先培训后上岗。其次在门岗的用人上把好关，从全部的队员中选派综合素养强，相对优秀的队员到门岗。 / 5 七、2023年的展望 在新的一年里，我们工作还需要不断地改良，还有很多事情要做。比方全面推行定岗定编，建立科学的运作体系，强化终端管理实力，调整完善考核体系；大幅度提升工作人员素养，大力加强员工专业实力培训，既要培育本地人才，也要引进专业人才，尤其是拥有丰富物业管理阅历的骨干成员；小区开支预算分类分级管理，改良物资配送和财务报销程序；建立完善客户档案。如今
10、物价比起几年前要高了很多，人工工资等又是物管企业的开销大头。两三年前，聘请一位保安人员，工资大约是800元出头，而如今至少要1300元左右，再加上社保增加的部分，公司每年要增加数十万元的开销。明显如今物业费标准不能满意正常物业服务，通过对周边同档次的小区的物业费标准的调查，*风景小区物业费标精的确很低。 面对新的目标、新的任务、新的机遇和挑战，我们自信在全体业主及委员会的支持、关心下，通过全体员工的精诚努力，我们的物业管理工作将锦上添花，实现可持续性进展。 濮阳市*物业管理有限公司 *风景物业服务中心 2023年元月16日 / 5 其次篇：业主委员会工作总结报告 业主委员会工作总结报告 敬重的
11、宽阔业主： 一个完好独立的物业区域，成立业主大会、选举产生业委会，恒久是维护宽阔业主共同利益的强大主体和强大保障；业委会作为业主大会的执行机构，更是维护宽阔业主共同利益的强大利器和强大推手。波特兰花园第一届业主委员会自2023年2月27日成立以来，三年届期将满，在宽阔热心业主的大力支持与协作下，本届业委会的工作得到顺当开展。在本次波特兰花园业主大会暨换届选举大会召开之际，现将三年来的工作状况，向宽阔业主作汇报。 一、主要工作成果 一推动物业选聘、维护园区稳定 1、公开招标选聘物业服务公司。2023年4月，业委会以书面形式就有关物业选聘有关问题组织召开业主大会。根据国务院物业管理条例、北京市物业
12、管理方法、波特兰花园业主大会议事规则和波特兰花园业主公约之规定，本着公允公正公开原则，经市住建委提议，业委会确定托付权威的青宇北京物业服务评估监理公司和青宇北京国际招标公司，分别代理园区物业费评估和新物业企业招标工作。经评标专家组综合评价，结合热心业主对拟中标企业所管物业现场的突查暗访，业委会于2023年5月29日最终确立北京盛世物业服务有限公司为中标单位。并对新物业服务合同内容予以公示。其中，确定新物业费收费标准由7.6元/平米月降为7.5元/平米月含业委会经费0.35元/平米月。 2、顺当完成新老物业服务企业平稳交接。2023年6月，业委会邀请北京市住建委物业管理处、物业服务指导中心、顺义
13、区建委物业管理科、仁和镇派出所等有关机构及领导，出席了波特兰花园小区新老物业服务企业工作交接的启动仪式。2023年7月1日盛世物业正式接管园区。 3、留住园区老物业员工维护业务稳定。为了最大程度地保持园区服务不因新老物业更替而波动，业委会经与盛世物业谈判，要求原则性整体接管原物业人员，要求执行原物业服务项目收费价目，并最终写入新签立的物业服务合同中，从而最大程度地保证了人员的稳定、服务供应的持续，和业主既有的利益。 二启动硬件建设，复原园区环境 4、加装安装北围墙电子围栏及一期红外摄像头。针对业委会成立前，老物业管理时期园区多次被盗的薄弱环节，业委会经与开发商多次沟通，最终达成一样看法，于20
14、23年10月先期完成了北围墙电子围栏的加装，及园区一期红外摄像头的升级改造和加装工作。 5、启用园区会所餐厅酒吧及泳池。为重新活跃园区气氛，点燃社区生活情趣，业委会经多次与开发商沟通，并协调物业公司聘请厨师，为园区业主供应点菜及主食等。夏季会所泳池，首度实现对园区业主免费开放。同时开放酒吧，有偿供应各种酒水、饮料、咖啡、点心等。 6、推动一期光纤改造工作。针对园区一期因建设年头较早未铺设光纤一事，业委会经与物业共同询问，最终协调了联通公司入园进行现场勘察与施工估价。此后，通过对一期54户业主逐户确认是否自愿光改的细致工作，推动了小区一期此行工程的顺当实现。 7、开展杨树减负解除平安隐患。园区内
15、拥有大量的陈年杨树，虽枝繁叶茂，但主干渐枯，随时都有折断、倒塌，造成园区分墅财产损失甚至人员损害的危险。为加强园区绿化管理工作，避开危树带来的平安隐患，业委会确定并要求物业公司于2023年4月对园区杨树进行了大规模、系统性的截头修枝减负工作。 8、增加东西门车牌识别系统。为了加强园区出入管理，完善物业安放联防工作，完善东西门人员、车辆出入管理系统，业委会经与开发商协商，由开发商出资对园区东西门门禁系统进行了改造，启用车牌对比系统。 9、完成一期主干道南侧路灯立杆加装工程。由于历史的缘由，园区一期东西主干道南侧165号-171号路段，多年未设路灯。为彻底变更这一局面，便利业主、防范平安、光亮园区
16、，经业委会提议，并批准预算外费用3340元，最终通过物业公司历时15天的不懈努力，(w w w.f w s i r.c o m)彻底解决了这一园区历史遗留问题。 三开展各种维权，维护园区利益 10、划转园区公共修理资金。为了加强对波特兰花园住房专项修理资金的管理，保障小区住房的修理和正常运用，业主大会成立前，商品住宅业主交存的住宅专项修理资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设主管部门代管。业主大会成立后，业委会作为专项修理资金法定管理人应当托付所在地一家商业银行开立专户，并按房屋户门号设分户账，维护住房专项修理资金全部者的合法权益。为此，业委会根据北京市物业管理方法、波特兰花园业主大会议
17、事规则等相关法规及文件规定，于2023年1月以书面形式召开业主大会并表决通过了划转专项修理资金的决议。遵照业主大会会议决议，通过建委主管部门审核和华夏银行鼎力关心，历时8个月，业委会最最终2023年8月把园区717万元的公共修理资金“迎进了家门.11、严格物业支出预决算管理和财务审计工作。根据波特兰花园小区项目物业服务合同“物业公司应当向全体业主公布经业主委员会审核批准的物业服务支配和支出预决算，并按每半年一次向全体业主公布物业服务资金的收支状况；业主委员会有权聘请会计或专业机构对物业服务资金预决算和物业服务费收支状况进行审计，聘请费用由业委会担当的规定，业委会于2023年7月对物业公司202
18、3年7月1日2023年6月30日项目收支费用进行了财务审计。(范_文_先_生_网)结果显示“账面严峻亏损计196万元。为此，业委会会同财务顾问机构并经认真分析探讨，认为巨额亏损实由物业公司未履行酬金制管理、人员严峻超编合同定编56人，实际月均80人、管理混乱不善、报表处理不合法应收账款未计入表内所致详见2023年第1号紧急通知附件。并致信盛世物业总部，表示对亏损额不予认可。后经业委会多次严正交涉和宽阔业主的齐心协作，盛世总部同意遵照双方签立的物业服务合同接受酬金制管理，为波特兰项目重新变更顺义分公司设立单独物业费收支账户，并严格执行物业服务支配和支出预决算管理制度。目前，物业公司岗位人数维持在
19、双方合同规定的月均56人；2023年7月1日至12月31日物业管理收支严格遵照业委会批准的预算方案执行。据此方案，将有望堵住亏损漏洞、实现确定的结余。 12、启用物业费共管账户。根据双方签署的物业服务合同，物业费应实行酬金制管理。2023年8月，经双方致函、面谈协商、电话沟通等方式，历经半年时间，有效推动了此工作的开展。盛世物业于2023年6月1日正式设立并启用波特兰花园独立账户，并依据双方达成共识而制定的波特兰花园财务监管制度，规范收支、透亮账务，接受监督。据此，目前物业公司每月向业委会提交银行对账单和上月预算执行状况财务报告。 13、修复园区消防系统。本届业委会成立之初，开发商参选业委会委
20、员时曾向宽阔业主发出公开信，承诺解决消防、安防、绿化、东西门改造等问题。但此后未付诸行动。为此，业委会始终在与开发商沟通沟通交涉。后来随着园区火灾发生和业委会维权小组的成立，为缓和事态，开发商对全园区瘫痪状态的消防系统进行了复原整修。目前园区消防系统运行基本正常。 14、成立维权小组。138号火灾事务后，业委会召集临时紧急会议，共33位业主参会，会议现场起草托付业委会聘任一专业律师机构代理波特兰房屋质量问题起诉开发商包括一切维权手段以解决消防安防等问题的托付书，并由参会业主签字，且会议现场成立了维权小组，13位业主报名并推选出维权小组组长1名、副组长2名。维权组此后进行了一系列工作，但收效并不
21、明显。2023年6月，针对电加热带问题，在维权小组多名成员为138号出具书面看法的基础上，业委会应138号法律诉讼需要的请求，出具了书面看法；2023年11月，针对园区房屋质量、安防、公共区域设施和基建等问题，业委会已委派北京一律师事务所向北京京辰房地产开发有限公司发出了法律维权律师函。 15、关心催缴个别业主物业费用。为了维护宽阔业主的利益，使已缴纳物业费业主的利益免受侵害，针对欠缴2年以上含2年物业费的业主，(本文来自于范-文-先-生-网)业委会支持物业公司对业主进行法律诉讼，以维护园区物业管理和全体业主的共同利益。 16、组织开展房屋团体投保。自波特兰花园不幸发生火灾以来，宽阔业主对别墅
22、财产保险的关注和需求日渐加强。为此，业委会主动联系保险机构。对符合基本条件的保险企业，邀请赴园区进行实地考察、与业主见面互动。最终针对所设计的投保方案，业委会锁定两家保险机构，供业主自行参选投保。投保业主36户。此项工作历经三个月。消退或缓解了业主的后顾之忧。 四加强自身建设，监督物业管理 17、完善内部规章制度规范业委会内部运作。业委会除严格遵守国务院物业管理条例北京市物业管理方法等法律法规外，还围绕波特兰花园业主大会议事规则和波特兰花园业主公约，制定了波特兰花园业主委员会工作制度、波特兰花园业主委员会职责分工，波特兰花园业主委员会秘书工作制度波特兰花园业主委员会新闻发言人制度等内部运行制度
23、。为做好公共修理资金管理，业委会特地制定了波特兰花园小区专项修理资金应急支取预案等专项制度。 18、创建多种沟通平台增加园区透亮度。众人事，众人谋。为了给园区业主、物业与业委会三者互相之间，创建尽可能多的发表言论、沟通互动、增进了解、凝合共识、传递正能量的沟通机会，业委会通过早期筹选时的QQ群，创建了波特兰业主微信群。此外，业委会还创立了波特兰花园微信公众平台。每月将业委会和物业公司当月所做的工作和来月的支配，公开、透亮地向宽阔业主公示，接受业主监督。同时，业主大会及业委会重要事项发布，会在园区会所外橱窗公示。 19、坚持勤勉尽责不负业主重托。首届业委会从“打江山到“建政权,其中艰辛和付出，只
24、有委员自身能知。由于没有阅历和时间，加之要处理的事务和待决策事项太多，所以业委会委员只能更多地靠晚上或周六周日休息日而多聚多议地协商解决。自2023年6月至2023年12月，业委会共计召集现场会议41次，还不包括大量的因临时紧急事项而召开的电话和微信形式的类似会议。业委会委员虽为波特兰的义工，但坚持履行应有的义务，没有辜负波特兰宽阔业主所寄予的众望和重托！ 20、严格要求委员从我做起、正言正行。业委会工作涉事敏感、事关多方。它要求每一委员做到正派、正义、正气，无私、担当、奉献，且不为无关利益和小廉价所动。近三年来，尽管也存在公私不明、自身要求不严等个别现象，给业委会正言正行形象带来确定的负面影
25、响，但就业委会整体而言，大多数委员都能够坚持以谋求、维护宽阔业主利益为根本原则，顶住了压力和诱惑，有力地践行了这一道德底线。 21、监督物业多次调整优化管理人员和组织结构。业委会严格依据波特兰花园小区项目物业服务合同及波特兰花园小区项目服务投标文件的标准，监督物业服务，提升园区品质。两次建议调整园区物业项目经理，多次建议调配部门负责人，关心物业公司根据波特兰实际优化部门设置、梳理跨部门的业务或管理流程。现阶段，项目班子成员稳定，物业服务理念和意识明显改善，物业服务水平稳中向好。 22、关心协作物业开展园区文化活动。根据双方合同商定，物业公司应定期开展园区文化活动。业委会同样特殊重视活跃园区文化
26、气氛工作。为此，业委会多次主动参与，为物业出谋划策，做好协作协调等工作。 23、督导支持物业严格维护园区秩序。近三年来，园区业主门前私自绿化、房屋及周边私搭乱建现象时有发生。于此同时，物业公司也时有履职不力或做不通业主工作之困。业委会总是主动作为，督导物业、教化业主，来维护园区环境和秩序。 二、已经开展尚需进一步解决的主要事项 1、修复园区安防系统。本届业委会成立之初，开发商参选业委会委员时，曾向宽阔业主发出公开信，承诺任期内解决消防、安防、绿化、东西门改造等问题，目前除园区消防系统基本解决外，其他承诺均为兑现。安防系统仍处于瘫痪状态，园区平安存在较大隐患。 2、移交园区售水权给自来水公司。因
27、持续上届老物业的做法，园区业主用水，实行的是由物业公司代理自来水公司销售的制度。但据历年来物业费用支出数据统计显示：物业代售自来水每月均要亏损2-3万元。缘由在于园区地下自来水管道因老化等不明缘由常年跑水，而自来水公司却按包括跑掉的总水表量收取费用。为此，业委会于2023年4月就要求物业把“售水权移交回自来水公司,由业主像购电一样自行买水。这样，物业就可以宽阔业主多节省2-3万的费用支出。经了解，政策上物业可将售水权移交回自来水公司。但后者提出需园区业主一次性更换新的水表每户价格大约在200-300元。因考虑到要动员、协调168户业主集中买表且须在一段时间内全部更换完毕有难度，加之这几十万费用
28、如何出未谋定，故此项工作业委会和物业未能刚好进一步开展。 3、解决园区歌华有线升级问题。如今园区物业公司每年要支付给歌华有线公司21600元。据了解是开发商早期只从歌华有线公司购置了100户的信号每户每月18元，全年216元。按道理，歌华应负责这100户电视信号的维保和数字升级。但因在早年前期地下建设铺设“最终一公里时，由于此工程开发商没有交给歌华有线，而是干脆外包给了其他施工单位，所以，歌华有线公司当时就曾表示，以后园区内出现故障修理维保等问题概不负责。因此，历史问题给我们园区今日带来一个很大的麻烦。所以至今园区还是数字模拟信号，如遇下雨天气时经常出现故障。老物业时，通常是联系建设时的施工单
29、位或通过私人途径进行有偿维保，每月需另行支付近千元的费用。()为此，业委会秘书曾于2023年12月亲自赴歌华顺义分公司，就数字信号升级改造工程进行商谈，但至今没有任何进展，除非整个园区业主弃之而转用联通宽带或其他电视盒子。 4、建立健全业委会专项管理小组制度。为进一步调动宽阔业主对物业和园区管理工作的参与感和主动性，发挥其专长与才智，弥补业委会工作之缺乏，关心业委会有效运转，业委会曾于2023年启动专项管理监管小组建立工作。并公告招募热心业主参与园区工程、绿化、客服、安保等各专项管理指导工作。但由于只有4位热心业主报名，各管理小组难以有效组成，业委会无奈中止此项努力。 三、展望与寄语 各位业主
30、，第一届业委会的成立，彻底变更了园区宽阔业主与物业公司及开发商之间的利益格局，让宽阔业主真正拥有“当家作主的感觉和权利。因此，人们也盼望满满，寄望多多、希望高高。但由于业委会成员也是一员业主，都是业余选手、义务为工，更是第一次从事该项工作，故需要改良、提高的地方还很多。盼望宽阔业主多包涵、多参与、多提理性建设性看法。 本届业委会的使命即将完成，在此诚心感谢各位业主的信任、支持、理解！感谢任期过程中热心业主对业委会工作的指正、指责和建设性的看法，正是你们的参与、协作，业委会的工作才会越来越好越富成效！ 盼望本次换届选举，能够尽快选出最能代表宽阔业主利益的新一届业主委员会，承前启后、继往开来，接着
31、发挥业委会的主动作用，进一步改善工作成效，着力提升园区人文环境，切实提高园区业主的生活质量，进而构建一个美丽、祥和、宜居的波特兰花园！ 波特兰明天更奇妙！ 第三篇：看业主委员会解决物业公司入不敷出 看业主委员会解决物业公司入不敷出 案情： 某配套商品房小区于2023年12月竣工入住，房屋总建筑只有2.2万平方米，物业管理费0.45元/平方米。2023年2月小区刚成立业主大会和业主委员会不久，负责前期管理的A物业公司就表示前期合同已结束，请业主委员会尽快选聘其他物业公司，履行相关交接手续。经新成立的业主委员会深化调查，业主对其满足度都很高，多数业主均表示盼望现物业管理能够接着服务宽阔业主。但是每
32、月物业管理费全额收缴也难以满意物业公司服务本钱的支出。业主委员会通过实行以公共收益补贴部分物业管理费等一系列措施，最终与A物业公司顺当签订了物业服务合同，双方对此均表示满足。 问题： 物业服务费入不敷出的小区如何解决“巧媳妇难为无米之炊的冲突？ 提示： 产业规模小、物业管理收费标准低，每月物业管理费全额收缴也不能满意物业公司服务本钱的支出，在物业管理费难以上调的状况下，老的物业公司不愿留，新的物业公司不愿来，已成为该类小区业主委员会面临的一个特殊麻烦问题。本案例的业委会顺当解决这一难题，主要有以下几个缘由：首先，业委会工作细致、调查深化。先后走访了小区业主和物业公司并结合居委、房办和镇政府的看
33、法，刚好驾驭了物业管理费难以上涨的业方法愿、物业公司亏损的缘由和维持小区服务本钱支出基本额度。其次，业委会突破常规、拟定方案。经过反复探讨，根据上海市住宅物业管理规定其次十五条规定，并结合小区现状，确定把小区停车收益分成二块，一部分用于贴补物业公司，确保小区运作收支平衡并行业平均利润，但前提是物业公司日常管理需到达业主大会所制定的服务标准，另一部分用于补充修理资金。最终，业委会还留意分步实施、总体推动。一方面把小区现状通报给全体业主，一方面又把业委会的拟定方案通过问卷式和座谈式等多种形式向业主宣扬说明，期间根据业主反馈的看法对小区的服务标准和停车收益的支配额度作了多次修改，确保了方案合理性和可
34、操作性，最终业主大会以95%的业主同意了与A物业公司签订物业服务合同确实定。 第四篇：如何认定业主委员会和物业公司的性质 如何认定业主委员会和物业公司的性质 问题提示：在物业管理纠纷中，如何认定业主委员会和物业公司的性质？ 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同商定的内容，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会的法定性和代表性确定了业主委员会拥有对外代表权，业主大会或者业主委员会确实定，对业主具有约束力，业主委员会是否正确执行业主大会确实定并不影响其对外代表权。 一审：浙江省宁波市镇海区人民法院2023甬镇民二初字第71号2023年6月10日 二审：浙江
35、省宁波市中级人民法院2023甬民三终字第518号2023年10月22日 原告被上诉人：宁波市镇海鼎天物业管理有限公司。被告上诉人：宁波市北仑加贝购物俱乐部合伙企业。原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司诉称：被告系镇海鼓楼步行街108号的业主，原告是其所在物业管理区域内的物业管理企业，自2023年起就起先履行其与房产开发商签订的前期物业管理服务合同，履行物业管理职责。因被告拖欠物业管理费，原告多次与其协商均无结果。故诉请法院，要求被告支付2023年与2023年的综合服务费人民币56929元2965.03平方米0.8元 24个月及专项修理资金人民币14232元2965.03平方米2.4元2年。 被告
36、宁波市北仑加贝购物俱乐部辩称：原、被告之间不存在物业服务合同关系，业主委员会无权对属于业主大会确定的事项作出承诺，被告对其物业始终是自行管理，原告从未对被告物业进行过物业服务，故要求驳回原告的诉讼请求。 浙江省宁波市镇海区人民法院认为，按照物业管理条例的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同商定的内容，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。原、被告之间虽未签订书面的物业服务合同，但原告与宁波市镇海茗园房地产开发有限公司签订的前期物业管理合同所载明的物业管理区域得到物业主管部门确实认，该区域范围内的业主均应受前期物业管理合同的约束，被告作为该区域范围内的业主之
37、一，在物业被交付后应根据物业服务合同的商定交纳物业服务费用，原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告与宁波市镇海茗园房地产开发有限公司在房屋买卖合同中关于由买受人自行管理物业之内容不能约束本案原告，也不能当然免除被告向对整个物业管理区域供应物业服务的原告交付物业服务费的义务。物业管理条例第十二条规定，业主大会或者业主委员会确实定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出确实定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。被告并未向本院供应宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会所作的关于原告与宁波市镇海茗园房地产开发有限公司签订的前期物业管理合同接着有效之确定已被撤销的相关证据，故
38、被告应受该确定之约束。物业管理条例规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同确定，亦规定业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，即分别规定了内部事务确实定权与对外的代表权，两者所指向的权利义务主体是不同的，业主委员会是否正确执行业主大会确实定并不影响其对外代表权，假如业主委员会不正值执行业主大会确实定而造成业主损失的，业主可向业主委员会追偿，但基于业主委员会对外代表权，其就物业管理问题所作的承诺对外照旧有效。因此，宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会关于前期物业管理合同接着有效之承诺对原告具有约束力，原告应履行前期物业管理合同所商定的物业服务义务，同时享有相应的权利。被告辩称原告未供应物业服务，
39、但未能向本院供应充分证据予以证明，而原告供应的证据相对于被告供应的证据在整体上更具有优势证明力，因此，本院认为原告在其管理区域范围内进行了物业服务。鉴于物业服务的区域性及业主交纳服务费的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务及交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝供应物业服务或降低服务质量，业主也不得根据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务，假如物业服务企业的服务质量不符合法律规定或合同商定，业主大会可依法解聘该企业。综上理由，法院对原告要求被告支付2023年及2023年的综合服务费之诉讼请求依法予以支持，被告的辩称看法或与现有证据所能证明的事实不符，或有悖法理不
40、 予采信。因专项修理资金属于业主全部，宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会虽授权宁波市镇海鼎天物业管理有限公司收取，但宁波市镇海鼎天物业管理有限公司仅得以代理人身份向被告收取，而无权以原告身份主见实体权利。故原告要求被告支付专项修理资金之诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，按照中华人民共和国合同法第一百零九条，物业管理条例其次十五条、第三十四条、第四十二条第一款、第五十四条其次款的规定，判决如下： 一、被告宁波市北仑加贝购物俱乐部支付原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司2023年及2023年的综合服务费人民币56929元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司
41、的其他诉讼请求。 宁波市北仑加贝俱乐部不服宁波市镇海区人民法院上述民事判决，向宁波市中级人民法院提起上诉称：(1)加贝俱乐部与鼎天物业公司之间从未签订过物业服务合同，而且，由于现有证据不能证明业主大会曾就续聘物业服务企业做出过决议，故业主委员会在这方面无对外代表权，其承诺鼎天物业公司与茗园房产公司签订的前期物业管理合同接着有效明显不当。所以，加贝俱乐部与鼎天物业公司之间并不存在物业服务合同关系；(2)鼎天物业公司供应的证据不能证明其向加贝俱乐部实际供应了物业服务，尤其是保洁、公共设施维护服务，相反，加贝俱乐部供应的证据能够证明鼎天物业公司实际未供应物业服务，因此，原判认定鼎天物业公司事实上也在
42、向加贝俱乐部供应物业服务欠缺根据。庭审中，加贝俱乐部又提出本案应追加茗园房产公司为共同被告，故原审程序也有不当。综上，请求二审法院依法改判，驳回鼎天物业公司的诉讼请求，或将本案发回重审。 鼎天物业公司在法定辩论期间未提交书面辩论状，在庭审中口头辩论称：(1)物业服务合同有特殊性，不行能由物业公司与业主一对一签订。业主大会成立前，开发商与物业公司签订前期物业服务合同，该合同对全部业主都有约束力；业主大会成立后，由业主大会确定续订合同或另行选择物业公司。本案中鼓韵花苑小区业主大会成立后并未另行选定物业公司，业主委员会也承诺仍按前期物业服务合同履行。因此，鼎天物业公司与加贝俱乐部之间存在物业服务合同
43、关系的事实明确。(2)鼎天物业公司原审供应了一系列证据，可以证明鼎天物业公司事实上供应了物业管理和服务。综上，请求驳回上诉，维持原判。 宁波市中级人民法院经审查认为，双方当事人的争议焦点为：(1)鼎天物业公司与加贝俱乐部之间是否存在物业服务合同关系；(2)鼎天物业公司是否为加贝俱乐部实际供应了物业服务；3本案原审法院是否应追加茗园房产公司为共同被告，即原审程序是否违法。关于焦点一，鼎天物业公司与茗园房产公司签订的前期物业管理合同合法有效，该合同在有效期内对加贝俱乐部有约束力。虽然前期物业管理合同至2023年12月31日期限届满，但宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会已于2023年1月17日承诺该合同
44、接着有效，即事实上已追认其与鼎天物业公司存在物业管理服务合同。业主委员会该确定对包括加贝俱乐部在内的全体业主具有约束力。加贝俱乐部主见业主委员会无代表权，但未供应证据证明业主委员会做出的该确定已被撤销。此外，加贝俱乐部与茗园房产公司在房屋买卖合同中关于由买受人自行管理物业的商定亦不能约束鼎天物业公司。因此，原判认定本案双方当事人之间存在物业服务合同关系并无不当。关于焦点二，宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会与宁波市镇海区招宝山街道城东社区居民委员会均确认鼎天物业公司自2023年1月1日起对鼓楼步行街供应保洁服务，这些证据与鼎天物业公司供应的其他证据可以互相印证，证明鼎天物业公司事实上也在履行物业管
45、理服务。但加贝俱乐部也自行托付宁波市镇海区环卫保洁中心对粪便、垃圾进行清理，并支出了相应的保洁费。故鼎天物业公司客观上并未担当该物业管理区域内的全部保洁服务，且对加贝俱乐部支出2023、2023年保洁费，鼎天物业公司也表示情愿在诉求的综合服务费中予以扣除，故本院认定加贝俱乐部共应向鼎天物业公司支付综合服务费39129元。关于焦点三，加贝俱乐部提出应追加茗园房产公司为共同被告，并由茗园房产公司担当连带责任，该主见欠缺法律根据，本院不予支持，原审法院审理程序并无不当。加贝俱乐部对于和茗园房产公司之间的纠纷可另行提起诉讼，本案中对此不予审理。 综上，原审判决认定事实基本清楚，程序合法，实体处理并无不
46、当。但鼎天物业公司二审表示放弃部分诉讼请求，该行为系当事人在法律规定的范围内对自己权利的处分，本院予以准许，并依此对原审判决内容予以变更。 第五篇：业主委员会致物业公司整改公函4 黄埔花园业主委员会 关于要求物业公司履行物管合同的公函 2023年04号 南京浩瀚物业管理有限公司： 我黄埔花园业主委员会代表全体业主，向你公司发出多次公函，公函中就你公司在黄埔花园物业管理工作中的严峻违约和缺乏之处提出整改要求，你公司迟迟未予任何回复，更无任何整改行为，对业委会和宽阔业主的看法束之高阁，无视合同条款无视宽阔业主的利益，小区脏乱差局面愈演愈烈，绿化损毁严峻。 今日2023年11月5日，你公司因为长期拖欠员工工资，造成小区全体保安保洁的抗议和罢工，你司不但不予妥当解决，反而殴打保洁人员致其受伤，且11月5日小区前后门岗无一安保人员上班，严峻影响了业主的正常生活和小区秩序。 我们再一次向你公司提出严正警告，盼望贵公司遵守物权法、遵守江苏省物业管理条例、遵守物业管理合同，履行物管合同中的职责，三日之内复原小区的正常秩序，确保合同中商定的保安、保洁、工维人数全部到岗，归还属于全体业主的停车费分成，否则视同贵司严峻违约，自动提前放弃黄埔花园物业管理资格。我们将提前终止与贵司的物管合同，并且我委保存进一步实行行动追究贵司违约责任、违约赔偿和归还非法侵占的2023业主停车费的权利。 南京