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1、2023年房地产估价心得（定稿） 第一篇：房地产估价心得定稿 房地产估价概论心得 在大三下学期，我们开设了房地产估价概论这门课程，通过学习收获很大，开阔了眼界，对房地产评估行业的将来有了更多的信念。同时也对自己选择了这个行业有了更多的了解。自己体会最深的是下面几个方面。 一、房地产估价的定义 房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，依据严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。 二、房地产估价按
2、估价目的进行分类，主要有以下类别： 土地运用权出让价格评估；房地产转让价格评估；房地产租赁价格评估；房地产抵押价值评估；房地产保险估价；房地产课税估价；征地和房屋t征收拆迁补偿估价；房地产分割、合并估价；房地产纠纷估价；房地产拍卖底价评估；企业各种经济活动中涉及的房地产估价；其他目的的房地产估价。 三、对房地产估价的原则之一“合法原则有深刻的相识 老师的授课内容中，无不一而再，再而三地提到“合法原则，反复强调估价必需遵守合法原则，以法律为根据进行估价。这使我深刻地感觉自己在法律学习方面的缺乏。作为一名房地产估价者，不了解相关的法律法规，仅仅从技术层面动身做估价，是不行能做好估价工作的。老师通过
3、列举案例，说明深刻理解法律法规不仅能够正确维护房地产行政管理机关的依法行政的权力，对提高房地产估价机构和房地产估价者的社会地位都有特别重要的意义。老师也曾问过：房地产评估行业的将来应当向什么方向进展？他认为除了正常意义上的估价服务，有必要向房地产询问服务的方向进展，向客户供应专业化的房地产相关业务细分服务。这样就要求我们房地产估价者，必需对涉及房地产评估行业的相关法律法规规章有充分的了解，要求房地产估价者具备很高的法律素养。通过学习，不仅在相识上有很大的提高，也增加了做好房地产估价工作的信念，有了更加明确的努力方向和新的动力。 以上就是对房地产估价概述的心得和体会，特殊感谢老师对我们的细心教育
4、，盼望以后还可以听到老师的授课，虽然老师教我们的时间短，但具体学习内容之外的意义是巨大的。除了面对面学习新学问新思索之外，我能够感受到老师对房地产评估行业的敬业和钻研精神。工作和学习是相辅相成的两件事情，平常的努力和学习更为重要，高校期间能够学到这门课程是一次极好的学习机会。 其次篇：房地产估价心得 房地产估价心得 在大三下学期，我们工程管理专业学习了房地产估价这门专业课。总的来说，通过对这门课程的学习，让我对当代中国房地产市场有了一个大致的相识，对各种房地产估价方法也有了初步了解，再加上自己动手做的房地产估价报告，我觉得自己的收获还是特殊大的。下面我将对自己所学的学问做出如下总结。 一、房地
5、产估价的含义 房地产估价是模拟房地产价格形成的规律，将房地产客观合理的价格测算出来的过程。这就要根据确定的估计理论和方法，也必需驾驭房地产估计的概念、特征以及估计基本要素，驾驭估计对象房地产区位、实物、权益的界定。 二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格简洁受交易者动机、偏好等个别状况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值推断而非个别人的价值推断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来推断。 3、房地产估价是供应价值看法而不是作价格保证，估价专业看法的作用有：询问性或参与性；鉴证性或证据
6、性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差限制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的相识，接受多个假设来处理现有的学问水平和范围以及数据的完好性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知托付人，所以对估价师评价其结果精确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与推断必需依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必需有依靠实践阅历。 三、房地产估价的必要性 1、一种资产只有具备了以下2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值
7、量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不行移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场并且市场信息不对称，不会自动地形成常人简洁识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公允交易，建立合理的房地产市场秩序。 2、房地产估价是估价行业主流的缘由：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。 四、几种常用估价方法的介绍 1、市场比较法 挑取市场上相同用处、其他条件相像的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，
8、通过精确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和精确性，在市场较为成熟、成交透亮、比较案例易找的时候常常运用，并且估价结果较为精确。 2、本钱法 (1)本钱积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项本钱费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常本钱费用累积后取确定的资本利息和合理的投资利润，得出土地运用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。 (2)重置本钱法，它是对现有的房屋依据正常市场标准下的重新建立房屋所需本钱的测算，然后考虑资金的利息并计取确定的开发(或建设利润)得出完全重置本钱价，然后根据实际状况和法律规范确定房屋成新率，二者
9、相乘后得出房屋的评估价值的方法。 3、收益法 不同的地区、不同用处、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益收益还原利率。剩余法 房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地运用权价值+房产价值，因此测算出土地运用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地运用权价值。常用于房屋或土地的单项估价。 4、假设开发法 对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。 5、基准地价法 针对到某一地块的土地运用权价值
10、评估，可以参照已有的同级别、同用处的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最终得出估价对象土地运用权价值的方法。这种方法有确定的政策性。 6、路途价法 土地运用权的价值跟土地所处位置(临街状况：宽度深度)有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，假如知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路途价法。 五、房地产估价方法运用中应留意的问题 一评估方法的选择 在选择评估方法时，主要根据如下两方面状况: 1、各种估价方法的适用范围。 2、估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。 二运用估价方法进行价格试算的留意事项 根据某种方法干
11、脆计算出来的估价结果，还缺乏以令人信服，因此，在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格，称为试算价格。 三调整试算价格的留意事项 运用不同方法所估算出来的试算价格是有确定差异的，即使是运用同一估价方法，因所根据的资料不同，也会得出不同的计算结果。因此，必需对试算价格进行综合分析并予以调整，使之不致产生重大的差误。 试算价格之间所存在的差异，可能是因为所用的估价方法不同，也可能是因为所根据的资料不同。因此，调整试算价格主要应考虑如下两方面： 1、资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认，所根据的资料不仅要全面，而且必需精确。因此，在调整试算价格时，首先应当对估算过程所根据的资料进行检查。检
12、查时，不仅要分析资料的真实性，还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当，有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当，价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。 2、估价对象的种类。假如判明所根据的资料是牢靠的，则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及托付估价的目的相符合。对此，一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。 四各种方法常见的改错项目 市场比较法： 1、交易状况修正对于交易状况非正常负担的修正 2、交易日期修正中关于定基价格指数，环比价格指数，慢慢递增或递减等比，期内平均上升或下降等差的修正 3、区域因素和个别因素修正中的间接比较修正和用
13、加权平均法综合可比实例的得分问题地产估价理论 4、比较物与参照物互相颠倒的问题。 收益法： 1、租约期内与租约期外年客观收益的计算问题。 2、利息不能作为管理费和税金的计算基础之一的问题。 3、收益年限确定错误的公式。 4、漏算了营业税及其附加的问题。 5、没有考虑出租率或公共流通比的问题。 本钱法： 1、没有选择估价时点的正常本钱如：重置价的问题。 2、耐用年限确定错误的问题。 3、计息期确定错误的问题。 4、没有将各本钱项目统一到相同的年限内的问题。 5、对有偿出让土地的评估，当估价对象的剩余土地运用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年限修正的问题。 6、利息的计费基础多少项目的
14、问题。如：销售税费不能计算利息。 7、销售税费的计算基础错误的问题。 基准地价修正法动态方式不存在投资利息。 假设开发法：1没有确定最正确的开发利用方式 最正确开发利用方式确实定需要根据规划限制条件，但不能把规划限制条件干脆作为最正确的开发利用方式。2没有计算待开发土地或待完成房地产的利润3把利息和税金也作为计算利润的基础4贴现期确定错误5当利息率和贴现率一样时，还计算了利息。6将来楼价确实定完全根据市场比较法，没有结合长期趋势法。7遗漏了买方购置待开发土地或待完成房地产的税费。8贴现期确定错误的问题。9管理费、销售税费及利润的计算基础错误的问题。 六、我的房地产估价报告的介绍 估计对象：估价
15、对象为河南省周口市商水县的法姬娜欧洲城2号楼401室房地产，房屋建筑面积为123平方米，三室两厅两卫，框架结构，南北朝向，简洁装修，个人完全产权；估价目的：运用自己所学的学问，并检验自己对所学学问的驾驭状况；估价时点为2023年6月3日；价值类型为估价对象的公开市场价值。 选用市场比较法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：306166元，单价：2489.15/m2。估价步骤：1选择可比案例根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交易案例，分别为：法姬娜欧洲城、融辉城、南阳国际公馆进行比较；2比较因素的选择，根据可比案例与估价对象实际状况，选用影响房地产价格的
16、比较因素，主要包括：交易状况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素；3比较因素修正，将可比案例与估价对象进行比较，从交易状况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格。 选用收益法其为计算公式：V=A* /Y，资本化率根据平安利率加风险调整值法确定,平安利率接受银行存款利率3% ,风险、管理等补偿按5%，房屋出租总费用：管理费+年修理费+年保险费+年税金+年折旧费年房地总费用=7191.6元，年房地纯收益为4808.4元，最终得出V=59758.65元 选用本钱法本例是仅对建筑物进行估价，其计算公式为积算价格建筑物重置价格-建筑物累积折旧，本估价报告中
17、的估价对象是框架结构，建筑物的重置价格为800元/平方米，故此估价对象的重置造价为800*123=98400元，建筑物年折旧额为1377.6元，最终得出计算积算价格94267.2元。 以上就是对房地产估价概述的心得和体会，特殊感谢老师对我们的细心教育。 第三篇：房地产估价报告心得 房地产估价心得 本学期我们工程管理专业对房地产估价这门课程进行了学习，课程结束后，在杨老师的指导下我们自己动手完成了一份房地产估价报告。所谓“一份耕耘，一份收获，虽然编制报告的过程并非我想象中那么顺当，但是总的来说在这整个过程中确实让我获益良多。对此，我将自己的心得作如下总结。 一、房地产估价报告的组成 起初，我以为
18、要完成一份房地产估价报告是一件很简洁的事，只需要选择一个待估对象和一种估价方法，最终得出一个结论就行了，左右不过三两页稿纸就可以完成任务了。但是当自己真正对一份完好的房地产估价报告实例进行具体地分析后才觉察自己当时的想法原委有多么简洁，原来一份完好的估价报告是包括以下几项内容的：1.封面 2.书目 3.致托付方函 4.估价师声明 5.估价假设和限制条件 6.估价结果报告 7.估价技术报告 8.附件。 二、对房地产估价的要素的理解 1、估价目的：土地运用权出让、房地产转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定、出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权
19、转让租赁、清算。 2、估价对象，当估价对象仅为房地产权益时，可称为被估价权益。估价对象有在建工程、期房、已经灭失的房地产、房屋装饰装修部分。概括起来有：土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。 3、估价时点：估价时点不是随便确定的，应根据估价目的来确定，估价时点在先，价值估算在后。 4、估价假设：是房地产估价师所必要、但不能确定而又必需予以明确的前提条件做出的假定。在估价中要防止出现3种状况：滥用估价假设；不明确估价假设；无针对性列举一些与本估价项目无关的估价假设。对于确定性因素，一般不得进行假设。 5、估价程序：获得估价业务；受理估价托付；拟定估价作业方案；
20、搜集估价所需资料；实地查看估价对象；分析估价对象及房地产市场上；选定估价方法进行测算；确定估价结果；撰写估价报告；内部审核估价报告；出具估价报告；估价资料归档。 6、估价结果：估价师不宜在完成估价之前与托付人或任何其他与该估价业务有利害关系人探讨估价结果。否则会影响估价独立、客观、公正地进行。 三、几种房地产估价方法的详解 估价方法主要有市场比较法、本钱法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路途价法等。 1、市场比较法 市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，接受比较法求得的房地产价格
21、又称比准价格。市场比较法的理论根据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。主要适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。通俗来讲就是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以接受市场比较法。应用市场比较法所需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。假如在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以接受市场比较法估价。运用市场比较法求取房地产价
22、格一般分为以下7个步骤：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易状况修正；进行交易日期修正；进行房地产状况修正；求取比准价格。 2、收益法 收益法又称收益资本化法、收益还原法，是意料估价对象的将来收益，然后利用酬劳率或资本化率、收益系数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 收益法是以预期原理为基础的。将估价时点视为如今，那么，在如今购置一宗有确定年限收益的房地产，预示着在其将来的收益年限内可源源不断地获得净收益，假如现有某一货币额可与这将来源源不断的净收益的现值之和等值，则一货币额就是该宗房地产的价格。主要适用于有收益或有潜在收益的房地产，包括住宅、写字楼、商
23、店、旅店、餐馆、停车场等，一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。运用收益法求取房地产价格一般分为以下4个步骤：搜集有关房地产收入和费用的资料；意料估价对象的将来收益；求取酬劳率、资本化率、收益乘数；选用相宜的收益法计算公式。 3、本钱法 本钱法是根据估价对象的重置成原来求取估价对象价值的方法。具体来说，本钱法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 本钱法的理论基础根据是资产价值时间等价原理。其理论论证主要表现为:价值时间等价及其变换、多期价格时间等价变换和资产历史本钱法估价模式。从卖方的角度来看，房地产的价格是
24、基于其过去的“生产费用，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方情愿接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，假如低于该代价，他就要赔本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用，类似于“替代原理，具体一点讲，是买方情愿支付的最高价格，不能高于他所意料的重新开发建设该房地产所需花费的代价，假如高于该代价，他还不如自己开发建设。一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值，包括新开发的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、支配开发的房地产等。例如：学校、体育馆、公园、行政办公楼等。运用本钱法求取房地产价格一般分为以下4个步骤：弄清估价对象的价格构成，搜集相
25、关资料；测算估价对象的重新构建价格；测算估价对象的折旧；求取估价对象的计算价值。 4、假设开发法法 假设开发法，又称剩余法、倒算法或剩余法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除将来不动产正常的开发本钱如造地费、建筑物建立费等、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。 假设开发法的基本理论根据与收益法相同，是预期原理。在实际工作中运用假设开发法估价的结果的牢靠性如何，关键取决于以下两个意料：是否根据房地产估价的合法原则和最高最正确运用原则，正确地推断了房地产的最正确开发方式包括用处、规模、档次等。是否根据当地房地产行情或供求状况，正确地意料了将来开发
26、完成后的房地产价值。适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地包括生地、毛地、熟地、在建工程包括房地产开发项目、可装修改造或可变更用处的旧房包括装修、改建、扩建，假如是重建就属于毛地的范畴等。运用假设开发法法求取房地产价格一般分为以下6个步骤进行：调查待开发房地产的基本状况；选择最正确的开发利用方式；估计开发经营期；意料开发完成后的房地产价值；测算开发本钱、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购置待开发房地产应负担的税费；进行具体计算，求出待开发房地产的价值。 5、长期趋势法 长期趋势法是运用意料科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回来分析，来推想、
27、推断房地产的将来价格作出的方法。长期趋势法的理论根据是房地产价格通常有上下波动，在短期内难以看出其变动规律和进展趋势，但从长期来看，会显现出确定的变动规律和进展趋势。因此，当需要评估(通常是意料)某宗(或某类)房地产的价格时，可以搜集该宗(或该类)房地产过去较长时期的价格资料，并依据时间的先后依次将其编排成时间序列，从而找出该宗(或该类)房地产的价格随时间转变而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该宗(或该类)房地产的价格在估价时点(通常为将来)比较确定的推想和科学的推断，即评估出了该宗(或该类)房地产的价格。 长期趋势法适用的对象和条件，长期趋势法适用的对象是价
28、格无明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推想、推断就越精确、可信。操作步骤分为以下4个步骤进行：搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、牢靠；整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并依据时间的先后依次将它们编排成时间序列，画出时间序列图；视察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间转变而出现的变动规律，得出确定的模式(或数学模型)；以此模式去推想、推断估价对象在估价时点的价格。具体的长期趋势
29、法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均进展速度法、移动平均法和指数修匀法。 6、路途价法 路途价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路途价，然后再协作深度价格修正率表和其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。实质上是市场比较法的派生方法，其理论根据与市场比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。在路途价法中，“标准临街宗地可视为市场法中的“可比实例；“路途价是若干“标准临街宗地的平均价格，可视为市场法中的“可比实例价格，临接同一道路的其他土地的价格，是以路途价为基准，考虑其临街深度、土地形态、临街宽度等，进行适当的修正求
30、得，这些修正事实上为“房地产状况调整。 路途价法与一般的市场法的主要不同之处，一是不做“交易状况修正和“交易日期调整。二是先对多个“可比实例价格进行综合，然后再进行“房地产状况调整；而不是先对“可比实例价格进行有关修正、调整，然后再进行综合。三是利用相同的“可比实例价格路途价，同时评估出许多“估价对象临接同一道路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个“估价对象的价格。在路途价法中不做“交易状况修正和“交易日期调整的缘由是：求得的路途价若干标准宗地的平均价格，已是正常价格；求得的路途价所对应的日期，与欲求取的其他土地价格的日期一样，都是估价时点时的价格。 路途价法适用的对象和条件，路途价法主要适用
31、于城市商业街道两侧土地的估价。一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。路途价法则被认为是一种快速、相对公允合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于房地产税收、市地重划(城市土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。运用路途价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。运用路途价法估价一般分为以下6个步骤进行：划分路途价区段；设定标准临街深度；选取标准临街宗地；调查评估路途价；制作价格修正率表；计算临街土地的价格。 四、本次估价内容的描述 在本估价报告中，估价项目为河南省虞城县西湖春天住宅区号楼
32、二层西户房屋，估价目的是为了能够对所学学问进行灵敏运用，估价时点2023年6月5日，价值类型是估价对象的公开市场价值。因估价对象为完好房产，虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场 比较活跃，且类似交易案例较多，我接受了市场法进行估价，根据替 代原则，在此我选择了选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交 易案例，它们分别是西湖春天、木兰国际、响河大街进行比较。根据 可比案例与估价对象实际状况，选用影响房地产价格的比较因素，主 要包括：交易状况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素。将 可比案例与估价对象进行比较，从交易状况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象
33、的比准价格 为2285.84元/m2，估价对象评估总值为297159元取整。 又根据该类似房地产有出租收益，又接受了收益法进行估价，计算公式为V=A* /Y，其中 资本化率根据平安利率加风险调整值法确定,平安利率接受银行存款利率3% ,风险、管理等补偿按5.34%，年房屋出租总费用为6507.2元，年房地纯收益为1892.8元，最终确 V=A * /Y =1892.8/8.34%= 22580.66元。以上是我对房地产估价报告的体会，在此和大家共享。 第四篇：房地产估价实习心得 房地产估价实习心得 2023年7月1日，我们全班去了位于武汉市江夏区庙山开发区江夏大道汤逊湖工业园庙山村房地产进行了
34、评估的实习，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度供应价值参考根据而评估房地产抵押价值。虽然我们具体没有做出最真实的估价金额，但是收获颇丰。下面我就谈一下自己对房地产的一些简洁相识。 房地产，是一种稀却的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。随着经济进展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、询问、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种特殊的商品，房地产业是一个特殊的产业。现代房地产业在我国的兴起，虽然是近一二十年的事，但其来势迅猛，一波三折
35、，富有生命力，为世人瞩目。特别是1992年和1993年我国曾一度出现“房地产热，1993年以后起先实施“宏观调控，1998年提出把住宅建设培育为新的经济增产点，等等。房地产业，在我国社会主义市场经济的进展中越来越重要。 房地产估价从外表上看，好像是估价人员在给房地产定价估价人员认为值多少钱就值多少钱。但事实上，房地产估价不应是估价人员的主观随便定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的
36、学问，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必需各方面的学问融会贯穿，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。 房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体；房地指土地与建筑物的合成体；土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格；建筑物仅指建筑物部分。 在我国有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够精确。因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，
37、甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为精确些。 从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，依据估价程序，选用相宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 房地产估价应借助科学的估价方法，不能单纯依靠估价人员的阅历。在房地产估价上产生了三大基本方法，即：比较法、本钱法、收益法。除此之外，还有一些其大的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路途价法、基准地价修正法等。但在实习中，通过一些案例，以及与估价人员的交谈，可以
38、看到，无论那种方法，最终还是由市场确定，任何一项房地产估价的案例，受市场这一因素的影响极大。 影响房地产价格的因素多而困难，估价人员必需娴熟地驾驭各种影响房地产价格的因素，以及它们是如何，及在何种程度上影响房地产价格的。目前影响房地产价格的因素主要有以下9类： 1、自身因素； 2、环境因素； 3、人口因素； 4、经济因素； 5、社会因素； 6、行政因素； 7、心理因素； 8、国际因素； 9、其他因素。 房地产估价程序，是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按其内在联系性所排列出的先后进行次序。一般来说，从获得估价业务起先至完成估价后的资料归档时止，一宗房地产估价活动的全过程和步骤如下： 1、获
39、得估价业务； 2、受理估价托付及明确估价基本事项； 3、拟订估价作业方案； 4、收集估价所需资料； 5、实地查勘估价对象； 6、选定估价方法计算； 7、确定估价结果； 8、撰写估价报告； 9、交付估价报告； 10、估价资料归档。房地产估价虽然应依据上述程序进行，但在实际估价中各个步骤之间并不是割裂的，互相之间回有一些交叉，甚至需要确定的反复。 房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要有以下5项： 1、合法原则； 2、最高最正确运用原则； 3、替代原则； 4、估价时点原则； 5、公允原则。房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有相识上的一样性，对同一估价
40、对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。 专业估价人员，是经房地产估价人员资格考试合格，由有关主观部门审定注册，取得执业资格证书后特地从事房地产估价的人员。要成为一名合格的房地产专业估价人员，不但要符合确定的要求，还应遵循确定的职业道德。因为，估价人员的估价结果是否客观公正，不仅取决于他对估价理论和方法的驾驭程度，他所具有的估价实践阅历，还取决于他的职业道德修养。在实习过程中，我了解到万隆的估价人员，他们不但有的具有注册房地产估价师的资格，有的具有土地估价师的资格，有的还具有注册会计师、注册资产评估师的资格。在与他们短暂的两个星期接触中，我觉察他们工作看法特殊认真，工作时极其细
41、致、专业，只有这样，才能对估价对象负责。 其次，我再来谈一谈对房地产估价在感性上的相识。虽然我们只实习了一天，但这一天我们相识了很多房地产估价的前辈，也知道赐予你一座房子你清楚用什么样的步骤去估价。因为这一阶段正是一年中他们业务较忙的时段，每年夏天他们都是“天大热，人大干。在这一天中，虽然大家都很疲乏，但却感觉充溢了很多。我想假如我们在多几次这样的实习估价，我们的专业水平确定更加上升一个档次。 第五篇：房地产估价 北京翰海兴房地产评估有限公司是经北京市国土资源局和北京市城乡建设委员会批准成立的、具有房地产评估和土地评估资质的专业性询问机构，目前有多名阅历丰富的国家注册房地产估价师及土地估价师在
42、我所执业，有相关的投资询问师、高级工程师、会计师、造价师等专业人员加盟，并聘请了业内多名权威人士、学者作为专家顾问。 公司发起人均为执业多年的资深评估师，熟识中国房地产政策，有着丰富的技术阅历和人脉资源。公司成立以来，秉承“专业规范，诚信服务的理念，以为客户供应最具进展价值的专业服务为宗旨,坚持专业国际化、服务本土化；坚持尽我所能、尽我全部的服务原则，致力于供应房地产市场的综合服务。经辛苦努力，公司与土地、规划、建设等相关政府部门和业内兄弟单位具有广泛的联系、许久的合作，并获得了良好的信誉，为事业进展供应了有利保障。 公司坚持一业为主，多项支撑的进展理念，除专业从事房地产评估业务、土地评估业务、供应房地产项目代理外，还与测绘公司、会计师事务所、工程造价公司、投资询问公司共同合作，取长补短，互相探讨，为客户供应项目策划、房地产测绘、产权证代理、工程造价询问、资产评估等全方位一条龙的专业询问服务。