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1、物业法规案例分析组员：庞小丽 侯雪萍 李珊珊 陈富才 黄理艺 陈祖柱案例1荒废花园,业主能占用种菜吗?林先生是东区某楼盘里的一个业主,前不久,他看到小区里一块花园荒废了,就把那块地开辟成菜地种些蔬菜供自己日常食用。最近,小区重新聘请了物业公司,物业公司想把这块地重新恢复成花园,就找林先生要求他把菜地里的菜处理掉。林先生不同意,称自己是小区的业主,有权使用这块地。当业委会主任出面解释,说这是业委会和物业公司商量后做出的决定时,林先生说,聘请这家物业公司,他并没有投同意票,所以物业公司无权干涉他的行为。因此林先生不肯退地,业委会和物业公司对此事不知该如何处理?分析：小区内按照规划建设的共用设施(包
2、括花园、绿地、道路等),属小区内的全体业主共同所有,国务院颁布的物业管理条例第五十一条明确规定了:“业主、物业管理企业不得占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。”林先生在小区花园用地上开辟菜地自用,违反了物业管理条例的规定,依法应予纠正。若林先生不听劝阻,一意孤行,依照物业管理条例第6十6条的规定,将受到包括罚款、没收菜地收益等行政处罚,没收的菜地收益主要用于物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、养护。案例2 张先生在江北某小区内有一处一楼的门面，经营着一家餐饮店。2006年7月7日早上6时许，天降暴雨。小区人行道下的排洪沟突然爆裂，大量污水迅速涌入地势较低的餐饮店内
3、。店内人员来不及抢救店内财物，造成店内存放的食品、原材料及部分设施设备被污水浸泡、毁损。事发时，小区的物业管理处也遭受了污水的袭击。物业管理处工作人员忙着抢救自己的财物，没有派员工对该店的财物进行抢救，没有一个人来张先生店里帮忙。据悉，20022005年，该排洪沟已发生4次爆裂。事后经清点，物业管理处认可张先生遭受的财物损失为15万余元。由于赔偿问题没有得到解决，张先生将物业管理方告上法庭，要求赔偿财物损失(15万余元)和停业损失共计32万余元。分析：该物业管理处未能很好地履行自己的两个义务，造成了业主的经济损失，应承担一定的赔偿责任。一是没有很好地履行对共用设备设施的维修养护义务。该排放沟管
4、道发生过4次爆裂，物业管理处应当对此加强防范，在雨季来临前妥善做好维护，防止再次发生爆裂。同时还应安排应急措施，以控制损失的扩大。二是没有很好地履行物业服务区域内的安全防范工作的义务，以及在发生安全事故后有协助救助的义务。在明知该排洪沟管道存在安全隐患的情况下，却无任何防范，且事发后没有安排人员来帮助排险救助，以减少张先生的损失，没有尽到安全防范义务。法院审理认为，物业管理处负有协助做好物业服务区域内的安全防范工作义务，以及协助救助的义务。因此法院判决物业管理公司赔偿7500余元。对于业主的停业损失，由于证据不足，法院没有主张赔偿。案例3某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将入户
5、门关闭，以便装修管理人员随时检查。一天，管理处工作人员在例行巡查过程中，见一装修户房门虚掩未锁，内有施工的声音，于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。不久，业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅，并且非法滞留施工人员，侵犯业主和装修施工人的合法权益。同时表示将诉诸公堂。注：1、该户业主未签署装修管理服务协议。分析：1、本案例中物业管理工作人员的行为，似乎是在根据相关法规和合同认真履行自己的职责和义务，制止违规装修行为，
6、消除安全隐患，维护广大业主的共同利益，从表面看好象是合情、合理、合法的。可是，本案例中物业管理工作人员以装修管理为由，在未经业主(所有权人)同意的情况下对私家住宅堂而煌之地“推门而入”。这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不受侵犯的法律规定，侵犯了业主的合法权益，确有侵权之嫌。2、物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后，按照相关法规的规定，将施工负责人带到管理处接受处理(比如向其告知禁止行为和注意事项，发放违章整改通知书要求限期整改等)，并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节，不构成所谓的“非法滞留”。当然，如果这时出现施工人员拒绝到管理处处理的
7、情况，物业管理人员也可以采取服务上门的方式履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。3、物业管理条例第四十七条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。可见物业管理企业没有行政处罚权，不能对施工单位“作出相应的处罚”。案例4一直以来，阿泰对侨建花园的物业管理很不满意。阿泰认为自家所在小区的华菲物业公司的管理很不到位，“侨建花园”的消防通道被改为其他小区居民车辆的出入通道，绿化带增设围墙铁栅栏、大小铁门等，造成绿化带严重破坏。因此他一直拒绝支付物业管理费。2008年4月，华菲物业以阿泰从200
8、4年1月开始就未交物业管理费和其他相关费用为由将他告上法庭时。分析;法院认为，根据侨建花园业主委员会与阿泰签订的侨建花园物业管理委托合同书，阿泰接受华菲物业提供的服务，却未支付物业管理费、公共维修金已构成违约，需支付欠缴的物业管理费用、公共维修金，且阿泰未及时缴费，必须支付滞纳金。启示：物业公司与小区业主之间，存在物业服务合同的法律关系。物业公司应按聘用合同约定，提供符合合同约定标准的管理服务。小区业主也应按合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。因此，个体业主的意见一般情况下不能推翻合同的约定，不能否认整体物业合同的效力。个体业主不能以自己反对或未签字同意物业公司管理为由，拒绝缴纳
9、物业管理费；也不能随意地以笼统的物业服务质量差为由，拒绝缴纳物业管理费用。当然，对于确有证据证明物业公司提供物业服务存在瑕疵的，也应当按照物业公司的过错大小，减免业主的缴费义务。此外，还必须结合双方争议的事项，来具体判断物业服务企业是否违反了相应义务，以及违反的程度与应负的责任。另外，业主在行使监督权的时候，程序与手段要合法，可以向有关部门投诉或提起诉讼，还有提供相应证据，不能空口无凭。2003年元月5日晚，郑某在商业城金正通信店内被人杀害，次日傍晚郑某父亲郑甲见金正通信店门未开，在叫人不应的情况下，请人撬开门后发现郑某死在店内并报警。在提供的商业城保安夜班巡值情况登记表，在2003年元月5日
10、发现问题栏目记载为“无”，在2003年元月6日发现问题栏目记载为“商业城正大门右侧手机店出事故，店主被害。某领导在场，公安人员在侦察现场。”领导批示栏目记载为“接情况报告后，随即报告了副县长，副县长指示，公安已介入，由公安部门处理。”。2003年8月，原告郑某诉来法院，要求判令被告因郑某死亡的赔偿费计人民币61212元。讨论：被告该不该赔？经法院审理认为，被告虽未与郑某业主签订物业管理服务合同，但其已实际收取了业主、经营者（物业使用者）的物业费，应视为被告与业主、经营者已经形成了事实物业管理服务合同，被告与郑某之间存在物业管理合同并已经成立。物业管理的保安，应理解为物业使用创造方便安全的条件，维护物业管辖范围内公共秩序良好与稳定，它不是广义上的社会安全，保安不能等同于保镖，不能要求被告确保商业城内所有财产和人身的安全。本案被告已履行了保安义务，其无法阻止原告之子郑某在金正通信店内被人杀害的刑事案件的发生，本案原告不能证明被告存在管理上的过错，那么被告就不承担业主、经营者的人身损害赔偿责任。根据中华人民共和国民法通则第一百零六条第一款和中华人民共和国合同法第三十六条的规定，判决如下：驳回原告郑甲要求被告某市场发展总公司赔偿因郑某死亡的赔偿费人民币61212元的诉讼请求。完毕！谢谢大家！