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1、1 9 摘要:房地产行业是一个税费负担较重的行业，通过税收筹划减轻企业税负、降低经营成本、规避涉税风险对于房地产企业来说很有必要。本文针对房地产开发企业的特点，从筹资、经营等方面运用税收筹划原理，对房地产企业的税收筹划进行案例解析。关键词：税收筹划；权益性筹资；税收优惠房地产行业在我国国民经济中占有重要地位，同时也是缴纳税种最多的行业，涉及营业税、房产税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、印花税等十多个税种，如何在筹资以及经营方面进行税收筹划对房地产企业来说至关重要。1 房地产企业进行税收筹划的空间在现行税收政策中涉及房地产行业的税种有十几种，由于我国税制的不完善，各税种在不同程度上有着重复
2、和漏征的问题，如土地增值税与营业税的重复由于土地增值税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次土地增值税；土地增值税除了具有所得税的特征外，还存在着流转税的特点。这就使得在房地产品转让过程中，既要以销售收入、转让收入、租金收入和服务费为计税依据征收营业税，又要以因转让房地产而取得的增值额为计税依据征收土地增值税，造成了重复征税。再者各种税收优惠政策的制定是房地产企业税收筹划的现实基础，并且我国税收优惠政策的制定缺乏系统性和规范性，有些优惠标准较为模糊，这就在一定程度上为房地产企业提供了税收筹划的空间。同时由于税收政策具有宏观调控等效应，政府就把实施税收差别政策作为调整房地产产业结构、扩大
3、就业机会、刺激国民经济增长的重要手段加以利用，制定了不同类型的税收政策，使得无论多么健全严密的税制，税负在不同纳税人、不同纳税期和不同地区之间总是存在差别。对某一业务往往有多个纳税方案，这就给纳税人寻找降低税收成本、进行税收筹划提供了极大的可能和众多的机会。2 房地产开发企业筹资的税收筹划从税收筹划的角度看，房地产企业的筹资方式可分为权益筹资、负债筹资和其他方式筹资。各筹资方式享受的税收待遇不同，因而房地产企业在选择筹资方式时，需要考虑相关的税收成本。1.筹资方式一是权益性筹资。权益性资本是企业最基本的资金来源，它可以作为其它方式筹资的基础，其可为债权人提供保障，增强企业的举债能力。权益性资本
4、没有固定的到期还付息的压力，筹资风险较小。但是，中国房地产金融开发与经营案例解析房地产企业的税收筹划 刘 飞，王一惠2 0中国房地产金融2 0 1 0第5 期使用权益性资本的成本股息从税后利支付，不具备抵税作用，所以筹资成本较高。二是负债筹资。负债筹资有固定到期还本付息的压力，筹资风险较大。但是负债筹资的成本利息可从税前列支，能有效降低税收负担，所以筹资的实际成本低于利息率。具体来说有以下几种负债筹资方式：一是向金融机构借款。向金融机构借款是企业经营中最常见的筹资方式之一，借款筹资的筹资速快，款项使用比较灵活，同时利息的税前抵扣也可以减轻所得税负。但是无论企业经营好坏，筹集的资金需到期偿还本息
5、，从而形成企业固定的负担;二是企业间拆借资金。企业可在关联方之间进行借贷款业务，比如可以相互融资的形式提供投资资金;以项目投资合作或合营方式吸纳资金，投资方不参与具体经营，仅获固定投资回报等等。关联企业之间的资金拆借、利息计算和资金回收期限均有较大的弹性，且能主动地调节关联各方的利息支出和利息收入。但是我国税法对非金融机构借款利息的税前扣除有一定的限制，所以企业应慎重选择;三是预售房。预售房的销售方式可为房地产企业筹集大量资金。预售是房地产企业常用的销售方式，在开发的产品受到市场热捧时，预售房取得的资金几乎不需支付成本。房地产企业可以通过提供现金折扣的方式推动预售，在此情况下，核算预售房获取的
6、资金成本不仅要考虑现金折扣，还要考虑由此减少的税金，包括营业税、土地增值税、企业所得税等。2.筹资方式的税收筹划若不考虑企业最优资本结构问题，仅从税收负担而言，负债筹资较权益筹资的最大优势则在于，企业借款利息可以在所得税前作为一项财务费用加以扣除，具有一定的降低税基作用，能够降低企业的资金成本。例:某房地产企业计划筹措1 0 0 0 万元资金用开发项目，该项目扣除利息和所得税前的年利润预计为1 0 0 万元。该企业的借款年利率为8，企业所得税税率都为2 5。该企业制定了三种筹资方案，相应的资本结构（负债筹资与权益筹资的比例）如下：方案一:1 0 0 0 万元资金都采用权益筹资方式，即向社会公开
7、发行股票，每股计划发行价格为2 元，共计5 0 0 万股。方案二：采用负债筹资与权益筹资相结合的方式，向商业银行借款融资2 0 0 万元，向社会公开发行股票4 0 0 万股，每股计划发行价格为2 元。方案三：采用负债筹资与权益筹资相结合的方式，但二者适当调整，向银行借款6 0 0 万元，向社会公开发行股票2 0 0 万股，每股计划发行价格为2 元。三种方案的投资利润率下表所示：表：投资利润率分析 方案一 方案二 方案三债务权益比 0 1 0 0 2 0 8 0 6 0 4 0权益资本 1 0 0 0 8 0 0 4 0 0息税前利润 1 0 0 1 0 0 1 0 0利息 0 1 6 4 8税
8、前利润 1 0 0 8 4 5 2所得税额 2 5 2 1 1 3税后利润 7 5 6 3 3 9税后投资收益率 7.5%7.8 7 5%9.7 5%通过以上分析可以发现，随着负债筹资比例的提高，企业纳税数额呈递减趋势（从2 5 万元减为2 1 万元，再减至1 3 万元），从而显示负债筹资具有节税的效应。在上述三种方案中，方案三无疑是最佳的税务筹划方案。但是，是否在任何情况下，采用负债筹资方案都是有利的呢？为此，我们借鉴企业资本结构决策中的理财方法，利用筹资无差别点，给出分析企业筹资方式的税务筹划最佳方案的一般方法。3.筹资无差别点所谓筹资无差别点是指两种筹资方式下，每股净利润相等时的息税前利
9、润点。它所要解决的问题是：根据息税前利润确定筹资方式。具体计算公式为：（筹资无差别点筹资方式的年利息）（1 税率）筹资方式下普通股股份数（筹资无差别点筹资方式的年利息）（1 税率）筹资方式下普通股股份数。将上表中的有关数据代入公式，负债筹资与权益筹资的无差别点为：（筹资无差别点0）（1 2 5）5 0 0 万股（筹资无差别点1 6）（1 2 5）4 0 0 万股。通过计算求得筹资无差别点为8 0 万元。即当息税前利润为8 0 万元时，负债筹资与权益筹资的每股利润相等；当息税前利润大于8 0 万元时，负债筹资比权益2 1筹资有利；当息税前利润小于8 0 万元时，不应再采用负债筹资方式。3 房地产
10、开发企业经营中的税收筹划1.收入确认时的税收筹划（1）通过分期收款进行税收筹划例：A 房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产的合同，合同中商品房总价款8 0 0 0 万元，分5 次付清，首期付款2 0%。首期付款后，转让房地产所有权，此时确认收入，应纳营业税额为 8 0 0 0 5%=4 0 0 万元；如果分期确认收入，首次付款时应纳营业税额为8 0 0 0 2 0%5%=8 0 万元，以后每次付款时应纳营业税额8 0 0 0 2 0%5%=8 0 万元。虽然两种不同的收入确认方式所应纳的营业税总额相同，但第二种方式可以延缓企业税款的缴纳时间，相当于获得了一项免息贷款。按照同样的道理，房
11、地产开发企业通过预售款方式销售房屋的，营业税纳税义务时间为收到预售款的当天，企业可通过向后推延合同付款期或跨年度延期开票，推迟工程决算，从而调节年度应纳税所得额，获得延期纳税收益。（2）通过分解房地产销售价格进行税收筹划分解房地产销售价格是指在转让房地产时，将可以单独计价的部分在整个房地产售价中分离，从而分散转让收入，降低房地产部分的增值率，达到减征或免征土地增值税的目的。例：B 房地产开发公司销售普通标准住宅，房屋总面积为7 8 0 0 平方米，成本费用支出为1 7 0 0 万元，根据有关税法规定，土地增值税其他扣除项目金额共计1 5 0 0 万元。方案1：销售毛坯房，同时送精装修，售价为3
12、 0 0 0元/平方米，装修费约合4 0 0 元/平方米，共计3 1 2万元。那么，该企业应纳税额计算如下：应纳营业税额为7 8 0 0 0.3 5%=2 3 4 0 5%=1 1 7 万元，城建税和教育费附加共计 1 1 7（7%+3%）=1 1.7 万元，扣除项目金额为 1 5 0 0+1 1 7+1 1.7+3 1 2=1 9 4 0.7 万元，增值额为2 3 4 0-1 9 4 0.7=3 9 9.3 万元，增值率为2 0.5 8%，应纳土地增值税为 3 9 9.3 3 0%=1 1 9.7 9万元。共实现利润 2 3 4 0-1 7 0 0-1 1 7-1 1.7-3 1 2-1 1
13、 9.7 9=7 9.5 1 万元，应纳所得税为 7 9.5 1 2 5%=1 9.8 8 万元，合计纳税金额为 1 1 7+1 1.7+1 1 9.7 9+1 9.8 8=2 6 8.3 7 万元。方案2：房屋售价为2 6 0 0 元/平方米，装修费由其关联的物业公司单独收取，然后再以同等价格对外承包。应纳税额计算如下：应纳营业税额为7 8 0 0 0.2 6 5%=2 0 2 8 5%=1 0 1.4 万元，城建税和教育费附加共计1 0 1.4（7%+3%）=1 0.1 4 万元，扣除项目金额为1 5 0 0+1 0 1.4+1 0.1 4=1 6 1 1.5 4 万元，增值额为2 0 2
14、 8-1 6 1 1.5 4=4 1 6.4 6 万元，增值率为2 5.8 4%，应纳土地增值税4 1 6.4 6 3 0%=1 2 4.9 4 万元。共实现利润2 0 2 8-1 7 0 0-1 0 1.4-1 0.1 4-1 2 4.9 4=9 1.5 2 万元，应纳所得税为9 1.5 2 2 5%=2 2.8 8 万元，合计纳税金额为2 5 9.3 6 万元。物业公司将装修工程转包给他人实现零营业额，不用缴纳营业税。该方案比方案1 减轻税负9.0 1 万元。（2）控制增值率的税收筹划根据我国土地增值税暂行条例规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额2 0%的，免征土地增
15、值税；增值额超过扣除项目金额2 0%的，应就其全部增值额按规定计税。因此房地产开发企业可以通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投资，例如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等，这样既增加了开发成本和可扣除项目的金额，使之能够达到适用税收优惠的条件，同时又能使整个在建项目的环境更加优美，配套更加完善，有利于促进房地产的销售和房地产开发企业品牌的建设。例：C 房地产开发公司开发一住宅小区，住宅可售面积1 2 0 0 0 0 平方米，均为普通住宅。预计销售总收入为3 5 0 0 0 万元，缴纳的营业税为1 7 5 0 万元，城市建设维护税及教育费附加为1 7 5 万元，取得土地使用权
16、费用和开发成本为2 0 8 0 0 万元。方案1：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金额为2 0 8 0 0（1+1 0%+2 0%）+1 7 5 0+1 7 5=2 8 9 6 5万元，增值额为3 5 0 0 0-2 8 9 6 5=6 0 3 5 万元，增值率为2 0.8%，应缴纳的土地增值税为6 0 3 5 3 0%=1 8 1 0.5万元。方案2：在小区中心花园建设一个运动区，以及一片绿化地带，追加投资3 0 0 万元，则可扣除项目金额为（20800+300）（1+10%+20%）+1 7 5 0+1 7 5=2 9 3 5 5万元，增值额为 3 5 0 0 0-2 9 3 5 5=5
17、 6 4 5 万元，增值率为1 9.2%，正好符合税收优中国房地产金融开发与经营2 2中国房地产金融2 0 1 0第5 期惠政策，可以免交土地增值税。由上可知，C 房地产开发公司投资3 0 0 万对小区进行绿化，一方面提高了小区的配套设施和商品房质量,同时可以少缴1 8 1 0.5万的税收。另外，税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。因此，如果房地产企业既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发，一则要注意分开核算，二则筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在2 0%以内，以
18、获得免税待遇。（3）转变经营方式的税收筹划根据 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。据此，企业可根据自身情况合理转变经营方式，如改出售为投资，在投资时不用缴纳土地增值税，在转让股权时也不用补交。例:D 房地产开发公司将一处房产出售给E 公司，双方约定售价1 2 0 0 万元，房屋原值1 0 0 0 万元，已提折旧2 0 0 万元，房屋评估机构评定的重置成本价格1
19、 1 0 0 万元，该房屋成新率6 成。转让房地产的相关费用3.4 万元。该房地产企业应纳税额为:应纳营业税=1 2 0 0 5%=6 0万元；应纳城建税和教育费附加=6 0（7%+3%）=6 万元;应纳印花税=1 2 0 0 0.5=0.6万元;增值额=1 2 0 0-（1 1 0 0 6 0%+6 0+6+0.6+3.4）=1 2 0 0-7 3 0=4 7 0万元，增值率=4 7 0 7 3 01 0 0%=6 4.3 8%，应纳土地增值税=4 7 0 4 0%-7 3 0 5%=1 5 1.5 万元；应纳企业所得税=(1 2 0 0-8 0 0-6 0-6-0.6-1 5 1.5-3.
20、4)2 5%=1 7 8.5 2 5%=4 4.6 3 万元。合计应纳税额为2 6 2.7 3 万元。如果该D 房地产开发公司改变经营方式，先以该房产对E 公司投资，再将其股份按比例全部转让给E公司股东，则该公司只需交纳一道企业所得税：1 2 0 0-(1 0 0 0-2 0 0)2 5%=1 0 0 万元，共节省税收1 6 2.7 3 万元。4 实施税收筹划时应注意的问题房地产开发企业税收筹划需要根据项目情况、资金情况、市场情况等因素，结合税制情况设计筹划方案，方案中的任何参数发生变化，都可能导致筹划方案偏离目标。房地产业投资量大、生产周期长的特征，加大了开发过程中出现意外情况的可能性；此外
21、，房地产业的资产负债率高，对金融机构依赖程度大，资金链比较脆弱。这些因素都增加了税收筹划方案按计划实施的难度，以及出现意外情况时修正税收筹划方案的难度。第一，注重从企业整体上进行筹划。房地产企业实施税收筹划，必须了解经营特征，对症下药，才能有效实现税收筹划目的。针对行业特征，设计科学的筹划方案需要财务管理部与营销部、人事部、生产部等各部门通力合作，也需要企业积极与投资者、客户、供应商和政府机构沟通协调。如果企业内部机构或外部单位提供的信息错误，将影响税收筹划方案设计的科学性；如果企业内部机构实施税收筹划方案走样，或者外部单位偏离预计行动轨迹，将影响税收筹划方案的实施效果，甚至使税收筹划方案得不偿失，给企业造成经济损失。因此，企业在设计、实施税收筹划方案时，应加强组织，有效协调各方面关系。第二，防范税收筹划的风险。政府根据经济发展状况和需要，通过调整税收政策，引导国民经济健康发展。房地产开发企业若能把握国家的政策导向，及时掌握税法修正的内容和趋势，将有效预测市场的变化，有预见性地利用国家政策优惠条件进行筹划，有利于增加企业经济效益、降低企业涉税风险。收稿日期：2 0 1 0-0 2-2 5作者工作单位:中南财经政法大学财税学院，湖北 武汉4 3 0 0 7 4作者简介：硕士研究生；研究方向：税收学。本文编辑：珈宝