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1、房地房地产新型新型设计理念理念新天地房新天地房产工作人工作人员陈泽农杨佳佳锋冼向明冼向明赵斐青斐青 随着社会科技的不断发展，人民生活水平的不断提高，人们对于居住环境的要求也越来越高。作为房地产企业，不断与时俱进，了解市场需求，制定合理的发展战略，立足于我国国情，才能保持企业的不断发展。随着社会的不断进步，出现了许多新型的房地产设计理念，以满足人们对于越来越高的要求。下面就介绍下两种比较典型的新型设计理念智能建筑和绿色（环保）建筑。智能智能建筑定义：指通过将建筑物的结构、系统、服务和管理根据用户的需求进行最优化组合，从而为用户提供一个高效、舒适、便利的人性化建筑环境。智能建筑是集现代科学技术之大
2、成的产物。其技术基础主要由现代建筑技术、现代电脑技术现代通讯技术和现代控制技术所组成。也就是指通过将建筑物的结构,系统,服务和管理四项基本要求以及他们的内在关系进行优化,来提供一种投资合理,具有高效,舒适和便利环境的建筑物。技技术方法：智能控制方法：智能控制是以控制理是以控制理论、计算算机科学、人工智能、机科学、人工智能、运筹学等学科运筹学等学科为基基础,扩展了相关的理展了相关的理论和和技技术,其中其中应用用较多的多的有模糊有模糊逻辑、神、神经网网络、专家系家系统、遗传算法等理算法等理论和自适和自适应控制、自控制、自组织控制、控制、自学自学习控制等技控制等技术。那么对于目前的房地产发展状况来看
3、，智能建筑的发展将呈现出一种怎么样的趋势呢？智能建筑是随着人类对建筑内外信息交换、安全性、舒适性、便利性和节能性的要求产生的。智能建筑及节能行业强调用户体验，具有内生发展动力。建筑智能化提高客户工作效率，提升建筑适用性，降低使用成本，已经成为发展趋势。显示，2012年我国新建建筑中智能建筑的比例仅为26%左右，远低于美国的70%、日本的60%，市场拓展空间巨大。同时，我国中国城镇化建设的不断推进，也给智能建筑的发展提供了沃土。我国平均每年要建20亿平米左右的新建建筑，预计这一过程还要持续25-30年。按照“十二五”末国内新建建筑中智能建筑占新建建筑比例30%计算，该比例提高近一倍。未来三年智能
4、建筑市场规模增速维持在25%左右，2013年市场将超千亿规模。那么相对于传统房地产发展方向，智能建筑有什么优势呢？传统的自动控制是建立在确定的模型基础上的,而智能控制的研究对象则存在模型严重的不确定性,即模型未知或知之甚少者模型的结构和参数在很大的范围内变动,比如工业过程的病态结构问题、某些干扰的无法预测,致使无法建立其模型,这些问题对基于模型的传统自动控制来说很难解决 与传统的自动控制系统相比,智能控制系统具有足够的关于人的控制策略、被控对象及环境的有关知识以及运用这些知识的能力。与传统自动控制系统相比较,智能控制系统能以知识表示的非数学广义模型和以数学表示的混合控制过程,采用开闭环控制和定
5、性及定量控制结合的多模态控制方式。在与传统自动控制系统相比,智能控制系统具有变结构特点,能总体自寻优,具有自适应、自组织、自学习和自协调能力。与传统自动控制系统相比,智能控制系统有补偿及自修复能力和判断决策能力。等等，总之，智能建筑的智能控制系统能通过智能机自动地完成其目标的控制过程,其智能机可以在熟悉或不熟悉的环境中自动地或人机交互地完成拟人任务。然而，为什么智能建筑发展前景如此美好，现实却那么骨感呢存在困境：首先，系统稳定性差、功能实现率低、智能化水平参差不齐是智能建筑所存在的问题。其次，人才缺乏和配合问题。建筑设计院专业配套，人才济济，但主要集中于建筑、结构、水、电、暖五个专业，能从事建
6、筑智能化系统工程设计的人员缺少。系统集成商智能化系统设计人员大大多于 建筑设计院，且大多对智能化系统各子系统技术比较了解，对设备产品也比较熟悉。问题在于这部分人员走出校门后未经设计培训，对建筑设计不够了解，施工图设计质量较差。而且由于建筑设计中建筑、结构、水、电、暖各专业均由设计院设计，系统集成商只搞智能化设计，与各专业配合困难。最后，建筑智能化系统工程施工图经审图公司审查的极少，这是一个被遗忘的角落。市场分析：据统计，2012年智能建筑的投资约占建筑总投资的5%-8%，有的可达10%，主要包括住宅小区智能化系统投资、公共建筑智能化系统投资两大块。2012年，智能建筑占新建建筑的比例，美国为7
7、0%，日本为60%，中国不到40%，按2012年860亿元计算，未来数年内即使没有增长，20122020年8年内的市场规模也将达1万亿元。也就是说，智能建筑的市场前景很广阔，我国本来就是世界上位居前列的房地产市场，市场需求很大，而智能建筑在我国还不普及，所以说，早进入这个市场，做第一个吃螃蟹的人，所获的收益和市场空间是很大的。随着新一代信息技术急剧发展的推动和国家新四化的演变，特别是在新型城镇化目标的指导下，为了破解城镇化带来的各种“城市病”，智慧城市建设时不可待。而智能建筑作为智慧城市的重要组成元素，随着国家智慧城市建设广度和深度展开，智能建筑必须融入智慧城市建设，这是智能建筑今后发展的大方
8、向。绿色建筑色建筑定义：绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。（摘自绿色建筑评价标准GB 50378）由于我国正处于社会主义经济发展转型期间，绿色建筑在我国仅仅处于萌芽阶段，因此不再作过多介绍下面开始顺带讲讲我国现在房地产市场状况 1.房地产开发投资仍然处于上升姿态，市场投资稳定上升。2014年1-2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿元，增长18.4%，增速回落1个百分点。住宅投资占房地产
9、开发投资的比比重68.2%2.商品房销售和待售情况 ：1-2月份，商品房销售面积10466万平方米，同比下降0.1%。其中，住宅销售面积下降1.2%，办公楼销售面积下降8.0%，商业营业用房销售面积增长8.4%。商品房销售额7090亿元，下降3.7%。其中，住宅销售额下降5.0%，办公楼销售额下降17.1%，商业营业用房销售额增长7.9%。今年中国经济开局不稳，出口、工业产值和投资均弱于预期。房屋销量今年迄今为止下滑了约3.7%，而在2013年则增长了26.3%。虽然目前降幅看起来不大，但它掩盖了中国部分地区房地产市场极其脆弱的事实。最新官方数据显示，今年2月中国70个主要城市的住房价格平均环
10、比上涨了0.3%，虽然与近几个月相比涨幅略有放缓，但远远谈不上崩盘。不可否认，当前房地产的确是出现了波动！对此有分析表示这些降价活动只不过体现出中国房地产市场的周期性波动，也有分析表示降价意味着一个更加不祥的趋势的起点。根据政府工作报告以及结合我国当前国情可以推测，我国的房价短期是不会下跌，或者说短期内的跌幅绝对不会大了，原因有如下：3房地产开发企业到位资金情况 1-2月份，房地产开发企业到位资金21264亿元，同比增长12.4%。其中，国内贷款4913亿元，增长24.8%；利用外资50亿元，下降43.2%；自筹资金8256亿元，增长12.6%；其他资金8045亿元，增长6.3%。在其他资金中
11、，定金及预收款4947亿元，增长6.3%；个人按揭贷款2116亿元，增长2.9%。今年政府工作报告首次没有提出调控房价，李克强总理在亚洲博鳌论坛中也不会因为短期波动出台强刺激政策，中资银行已停止向房地产开发商发放贷款。随着政府采取措施压缩影子银行体系规模，其他的借贷渠道也被堵死。令人稍感安慰的是，监管当局现在允许房地产开发商在国内市场上发行新股，这是三年来的首次。1.成本增加，建材价格攀升，成了房价的幕后推手除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手。2.当前我国的投资产品较少，由于银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等
12、因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产品。3.“有房才有家”的传统思想的影响，这种思想也是催生房奴的重要原因。4.政府的刺激经济的计划，不得不说由于怕经济硬着陆，政府不得不出台刺激经济的计划，不过这届政府已经明确表示短期不会出台刺激消费的计划，这会有可能影响房价的上升。5.供求关系影响，首先因为大量毕业生涌入城市，这是一个硬性需求，短时间是不会改变的，然后经济高速发展，享受意识增加，导致房屋居住时限短而加大市场需求空间，所以短时间我国房地产还是会出现供不应求的关系！6.城市化进程推动房价上涨。当前我国正处于城市化进程加快的阶段，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。7.我国当前适婚男女青年达到1.8亿，在中国结婚就意味着要买房的，所以这个事一个很大的消费需求。谢谢！祝大家！祝大家马上有房上有房