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1、五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心认识代建、做好代建认识代建、做好代建-浙江五洲工程项目管理有限公司浙江五洲工程项目管理有限公司浙江五洲工程项目管理有限公司浙江五洲工程项目管理有限公司20092009年年年年6 6月月月月五洲管理第二期员工培训五洲管理第二期员工培训“代建制代建制”资资料料五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 培训的重要性和意义上次课程上已经介绍了，培训的重要性和意义上次课程上已经介绍了，公司将会形成全体员工每月集训一次的惯例，利公司将会形成全体员工每月集训一次的惯例，利用周末时间集训，大家辛
2、苦了！用周末时间集训，大家辛苦了！预祝大家一天半的培训收获多多！预祝大家一天半的培训收获多多！谢谢 谢！谢！前前前前 言言言言 前言前言前言前言五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 代建制的定义代建制的定义 工程建设流程（全寿命）工程建设流程（全寿命）代建工作内容代建工作内容 代建项目的具体实施代建项目的具体实施 目录目录五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 工程项目管理（工程项目管理（PM）模式）模式是国际上通行的工程建设组织模式，即引入专业化的项目管理单位，对工程项目全过程进行规范化、专业化的管理；以实现项
3、目目标。代建制代建制是指在政府投资项目中采用工程项目管理（政府投资项目中采用工程项目管理（PM）模式）模式，实现工程项目建设管理的专业化、规范化、国际化。是具有中国特色的工程项目管理（PM）模式；代建制实现了政府投资项目“投资、建设、管理、使用”四分离，符合科学发展观的内在要求，是我国政府投资工程建设领域一次重大的革新。代建制定义代建制定义代建制定义代建制定义 五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 l 代建制本质代建制本质 专业化、职业化的指挥部、基建办；专业化、职业化的指挥部、基建办；专业人做专业事情，专业公司做专业基建办；专业人做专业事情，专业公司
4、做专业基建办；委托专业化、职业化的代建单位进行代建，运用委托专业化、职业化的代建单位进行代建，运用系统项目管理方法，统筹安排，有序管理，真正体现系统项目管理方法，统筹安排，有序管理，真正体现“一次经验多次教训一次经验多次教训”“”“专业人做专业事专业人做专业事”。从被动。从被动管理向主动管理转变，实现项目增值、减缺、省时、管理向主动管理转变，实现项目增值、减缺、省时、省力。省力。代建制本质代建制本质代建制本质代建制本质 五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 l 案例案例 家庭装饰：从家庭装饰：从“自己找人工自己找人工”到到“委托专业装饰委托专业装饰公司
5、公司”模式。模式。浙江日报采编大楼：一次性业主，传统基建办模浙江日报采编大楼：一次性业主，传统基建办模式。式。代建制本质代建制本质代建制本质代建制本质 五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 代建制的定义代建制的定义 工程建设流程（全寿命）工程建设流程（全寿命）代建工作内容代建工作内容 代建项目的具体实施代建项目的具体实施 目录目录五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 建设流程建设流程建设流程建设流程 先谈谈大家的理解：工程建设全寿命先谈谈大家的理解：工程建设全寿命回答回答1回答回答2回答回答3五五五五 洲洲洲洲
6、 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 建设流程建设流程建设流程建设流程 1 提出项目概念2提出项目建议书3完成施工图设计4批复可行性研究报告5项目竣工验收6结束质量保修期施工采购实施概念方案 可研 评估决策功能策划与立项建议书项目决策123设计：方案、初步设计、施工图、前期报批设计与计划4移交使用移交与运行保修56五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 费用及资源曲线图费用及资源曲线图费用及资源曲线图费用及资源曲线图 项项目目费费用用费用及资源投入决策阶段设计与计划实施阶段移交使用重点难点项项目目的的影影响响力力五五五五 洲洲洲洲
7、 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 工程建设全过程实施工作内容工程建设全过程实施工作内容工程建设全过程实施工作内容工程建设全过程实施工作内容 u报批报批u招标招标u合约合约u设计设计u投资投资u机电机电u施工施工五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 工程建设全过程实施工作内容工程建设全过程实施工作内容工程建设全过程实施工作内容工程建设全过程实施工作内容 核心工作内容：核心工作内容：设计、招设计、招标标是重点，是重点，施工施工是难点是难点五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 代建制的定义
8、代建制的定义 工程建设流程（全寿命）工程建设流程（全寿命）代建工作内容代建工作内容 代建项目的具体实施代建项目的具体实施 目录目录五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 代建工作内容代建工作内容代建工作内容代建工作内容 n报批报批n招标招标n合约合约n设计设计n投资投资n机电机电n施工施工流程内容流程内容n咨询管理咨询管理n前期报批管理前期报批管理n设计优化管理设计优化管理n招标合约管理招标合约管理n投资资金管理投资资金管理n施工现场管理施工现场管理n机电安装管理机电安装管理n文档信息管理文档信息管理代建内容代建内容重点介绍重点介绍五五五五 洲洲洲洲 管
9、管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 代建制的定义代建制的定义 工程建设流程（全寿命）工程建设流程（全寿命）代建工作内容代建工作内容 代建项目的具体实施代建项目的具体实施 目录目录五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 代建实施代建实施代建实施代建实施管管理理技技术术专专业业计计划划项目信息指挥中心项目信息指挥中心u目标管理目标管理u沟通管理沟通管理u利益相关方需求利益相关方需求u前期报批管理前期报批管理u设计优化管理设计优化管理u招标合约管理招标合约管理u投资资金管理投资资金管理u施工现场管理施工现场管理u机电安装管理机电安装管理u
10、文档信息管理文档信息管理两者之间的两者之间的桥梁桥梁、管理决策指挥核心、管理决策指挥核心五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 项目信息指挥中心项目信息指挥中心 公司根据管理层次定位将代建管理团队划分为三公司根据管理层次定位将代建管理团队划分为三个层次个层次第一层次：管理决策核心（项目信息指挥中心）第一层次：管理决策核心（项目信息指挥中心）第二层次：各职能管理部门（八大职能管理部门）第二层次：各职能管理部门（八大职能管理部门）第三层次：项目执行实施部门（各项目代建管理部）第三层次：项目执行实施部门（各项目代建管理部）五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理
11、 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 项目信息指挥中心项目信息指挥中心项目信息指挥中心做什么工作项目信息指挥中心做什么工作u制定公司代建项目管理制度和管理方法；制定公司代建项目管理制度和管理方法；u制定重大项目的代建工作规划；制定重大项目的代建工作规划；u协调各部门之间工作；协调各部门之间工作；u收集项目信息与文档；收集项目信息与文档；u与发改、财政、审计等代建有关政府部门的重要沟通；与发改、财政、审计等代建有关政府部门的重要沟通；u处理项目代建部反映和暴露的问题；处理项目代建部反映和暴露的问题；五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 项目信息指挥中
12、心项目信息指挥中心各项目代建管理部做什么工作各项目代建管理部做什么工作：不仅限：不仅限u摸清项目利益相关方需求摸清项目利益相关方需求u做好项目利益相关方的沟通；处理好与使用单位关系；做好项目利益相关方的沟通；处理好与使用单位关系；u收集项目信息，及时反馈收集项目信息，及时反馈“项目信息指挥中心项目信息指挥中心”u按制定的管理规划、方法负责具体项目管理工作；按制定的管理规划、方法负责具体项目管理工作；u协调、处理项目具体实际问题；协调、处理项目具体实际问题；u负责项目实施计划、报告、报表的编制并上报负责项目实施计划、报告、报表的编制并上报u动态、定期向公司移交项目档案、管理成果动态、定期向公司移
13、交项目档案、管理成果五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 管理技术管理技术代建项目目标：代建项目目标：1、项目目标：业主在代建合同中明确的管理目标；包、项目目标：业主在代建合同中明确的管理目标；包括（投资、进度、质量、安全与文明标化等）括（投资、进度、质量、安全与文明标化等）项目不同，目标不同，管理侧重点也不同项目不同，目标不同，管理侧重点也不同2、公司目标：满意度目标、成本目标、品牌目标、风、公司目标：满意度目标、成本目标、品牌目标、风险防范险防范五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 管理技术管理技术项目满意
14、度（公司品牌）：项目满意度（公司品牌）：公司要求对项目每季度进行一次满意度调查，包括公司要求对项目每季度进行一次满意度调查，包括业主、政府管理部门、项目协作单位等业主、政府管理部门、项目协作单位等1、有效沟通、关系和谐、有效沟通、关系和谐2、事情服务好，前瞻性、事情服务好，前瞻性五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 关系和谐关系和谐关系和谐：关系和谐：1、政府投资：国情，无真正业主，良好关系是开展工、政府投资：国情，无真正业主，良好关系是开展工作先决条件；作先决条件；（台州医院案例介绍）（台州医院案例介绍）项目经理的重要能力：善处理关系、良好沟通能力项
15、目经理的重要能力：善处理关系、良好沟通能力不争权、不少用权，到位不越位不争权、不少用权，到位不越位2、其他各方关系处理：廉洁、服务第三方理念、其他各方关系处理：廉洁、服务第三方理念五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 管理技术：利益相关方结构图管理技术：利益相关方结构图项目代建部政府相关部门发改委规划局土管局建设局质检总站招标办人防办消防大队白蚁防治中心交通局卫生局区、街道政府建设相关单位委托人纪委代表招标代理监理单位审计局设计单位分包单位总包单位材料设备供应商审计单位标底编制单位电力局气象局燃气公司自来水公司园林部门档案馆水利局环保局电信审图公司勘查
16、单位主管单位使用人五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 专业技术专业技术1、设计优化管理、设计优化管理2、招标合约管理、招标合约管理3、投资资金管理、投资资金管理本次要介绍的专业技术三块内容本次要介绍的专业技术三块内容五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 专业技术：设计优化管理专业技术：设计优化管理1、设计优化管理、设计优化管理1.1 建筑物的使命、作用：为人提供合适、满足功建筑物的使命、作用：为人提供合适、满足功能活动的场所，功能第一（医院、学校、住宅）能活动的场所，功能第一（医院、学校、住宅）1.2国外除建
17、筑师外，有独立的建筑功能策划师职国外除建筑师外，有独立的建筑功能策划师职位，专业从事功能策划、调研工作位，专业从事功能策划、调研工作五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 专业技术：设计优化管理专业技术：设计优化管理1、设计优化管理、设计优化管理1.3业主需求业主需求 设计任务书设计任务书 方案方案 扩初扩初 施工图施工图代建做（实施）代建做（实施）设计方实施，代建监管设计方实施，代建监管1.4设计是建筑物的灵魂，设计决定了项目设计是建筑物的灵魂，设计决定了项目80%的投资，的投资，并且决定了建筑物的功能和品质并且决定了建筑物的功能和品质五五五五 洲洲洲
18、洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 专业技术：设计优化管理专业技术：设计优化管理1、设计优化管理、设计优化管理1.5设计优化管理管什么设计优化管理管什么功能需求调研：功能需求调研：u业主需求业主需求u同类建筑物、翻译、系统全面管理；同类建筑物、翻译、系统全面管理；u专业知识学习专业知识学习 设计任务书设计任务书u经验经验u投资投资五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 专业技术：设计优化管理专业技术：设计优化管理1、设计优化管理、设计优化管理1.5设计优化管理管什么设计优化管理管什么委托设计招标：委托设计招标：u设计任务书设计
19、任务书 直观方案（书面直观方案（书面 图纸）图纸）u招标：招标：u 方案方案 性价比性价比u 功能满足功能满足u 设计师的能力与素质设计师的能力与素质五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 专业技术：设计优化管理专业技术：设计优化管理1、设计优化管理、设计优化管理1.5设计优化管理管什么设计优化管理管什么设计管理：质量、投资、进度、安全（参考施工，设计管理：质量、投资、进度、安全（参考施工，报批过程同步沟通。报批过程同步沟通。设计优化：结构成本优化、使用功能合理性优化、设计优化：结构成本优化、使用功能合理性优化、绿色节能建筑体现优化绿色节能建筑体现优化五
20、五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心 专业技术：设计优化管理专业技术：设计优化管理2、设计优化管理流程、设计优化管理流程建筑功能策划设计任务书编制审核设计招标文件阶段工作包设计方案招标阶段优秀设计商报名邀请函优秀设计商数据库开标、评标策划方案深化设计阶段总体规划及建筑方案深化设计方案设计优化设计方案会审建筑功能策划设计任务书编制审核设计招标文件阶段工作包设计方案招标阶段优秀设计商报名邀请函优秀设计商数据库开标、评标策划方案深化设计阶段总体规划及建筑方案深化设计方案设计优化设计方案会审五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心
21、心心心阶段工作包初步设计阶段建筑平面确定水、电、暖系统配置原则地质勘察设计试桩初步设计优化初步设计设计内部工作专业系统方案设计专业配套方案设计初步设计会审初步设计概算评估施工图设计专业系统施工图设计专业配套施工图设计施工图设计阶段施工图设计优化施工图设计审查施工图设计施工交底与会审五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心建筑功能策划：项目信息收集、使用者调研、类似项目调研考察、设计规范学习；设计任务书的编制：参考目录组织设计招标：学习“设计招标”法规、审核设计方案招标文件 优秀设计商报名邀请函、中间沟通会、开标会议策划、开评标组织总体规划及建筑方案深化设计
22、：方案阶段设计内容方案设计优化：设计方案内审、专家审查设计方案会审：意见分类表、设计方案批复地质勘察：勘察工作时点的选择、勘察单位招标、现场旁站、勘察成果审查专业技术：设计优化管理专业技术：设计优化管理3、某项目设计管理工作内容清单、某项目设计管理工作内容清单五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心初步设计管理工作：初设阶段的设计内容、建筑平面布置的确定、机电系统定位与配置原则设计试桩：必要性分析与审批、试桩现场管理、检测单位议标委托、单桩承载力的确定专业系统方案设计：专项方案的内容、功能策划、编制专项设计任务书、专业系统设计单位的招标或委托专业配套方案设
23、计：专项方案的内容、初步设计优化（专家联系函、桩基优化比选、结构截面）初步设计会审组织：发改牵头并主持，各职能部门的熟悉、及意见的记录初步设计概算评估：设计管理牵头，协调投资管理部门实施评估施工图设计：施工图阶段的设计内容专业系统施工图设计（含配套）施工图优化：施工图审查：图审单位关注的内容专业技术：设计优化管理专业技术：设计优化管理五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心1、招标合约管理主要依据n掌握国家、地方招标投标相关法律法规、管理办法、评标办法；n掌握国家、省、市出台的代建制管理暂行办法；n分析代建合同(责、权、利）；n了解业主方相关需求；专业技术
24、：招标合约管理专业技术：招标合约管理五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心专业技术：招标合约管理专业技术：招标合约管理2 2、招标合约管理的作用、招标合约管理的作用uu规范招投标流程、提高招标代理的服务质量规范招投标流程、提高招标代理的服务质量uu推进项目进度、节约投资资金推进项目进度、节约投资资金uu择优承包商，提高施工质量择优承包商，提高施工质量3 3、招标合约管理重要手段、招标合约管理重要手段uu前期制定招标规划、招标计划（前期制定招标规划、招标计划（杭州市第十人民医院案例杭州市第十人民医院案例分析）分析）uu过程审核招标代理编制成果（招标方案、招
25、标文件、合同文件）过程审核招标代理编制成果（招标方案、招标文件、合同文件）4 4、总结与提高、总结与提高五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心专业技术：投资资金管理专业技术：投资资金管理投资管理的主要职能投资管理的主要职能投资的过程投资的过程进行投资分析进行投资分析确定投资目标确定投资目标确定投资计划确定投资计划实施并不断修实施并不断修正投资计划正投资计划评估投资绩效评估投资绩效12345控制控制计划计划决策决策五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心专业技术：投资资金管理专业技术：投资资金管理建设项目投资管理基本工
26、作内容建设项目投资管理基本工作内容投资决策投资计划投资控制调查和评估，进行经济技术等评价，做出项目投资决策在建设项目实施过程中以工程设计概算（预算等）和工程进度计划为基础，对建设项目的资金投入作出最优化的总体计划安排和编制期间计度（年度投资计划）分析和论证投资计划的安排；对投资计划执行情况的跟踪、检查、分析和评估；发现计划执行中的偏差，分析偏差产生的原因，并针对偏差采取措施，纠正和消除产生偏差的原因，使建设项目实施能在动态和变化过程中达到预定的目标五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心专业技术：投资资金管理专业技术：投资资金管理l优先设计单位及方案设计l
27、优化设计l推广标准化设计l推行限额设计l审查设计概算及施工图预算主要措施主要措施设计阶段投资控制主要措施设计阶段投资控制主要措施五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心专业技术：投资资金管理专业技术：投资资金管理招标阶段投资管理主要工作招标阶段投资管理主要工作合同主要条款的参与编合同主要条款的参与编制或审核制或审核工程量清单及招标控工程量清单及招标控制价的编审制价的编审商务标的评估分析，参与商务标的评估分析，参与提供询标意见提供询标意见五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心专业技术：投资资金管理专业技术：投资资金管理施工阶段投资管理主要工作施工阶段投资管理主要工作工程变更控制及变更价工程变更控制及变更价款确定款确定计量支付管理计量支付管理资金计划编制及资金计划编制及跟踪、分析跟踪、分析合理处理索赔合理处理索赔五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心专业技术：投资资金管理专业技术：投资资金管理竣工阶段投资管理主要工作竣工阶段投资管理主要工作工程结算审核工程结算审核竣工决算的编制竣工决算的编制五五五五 洲洲洲洲 管管管管 理理理理 社社社社 会会会会 放放放放 心心心心