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1、山东省山东省 20232023 年房地产估价师之房地产案例与分析基年房地产估价师之房地产案例与分析基础试题库和答案要点础试题库和答案要点单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、在面向对象程序设计语言中，对象之间通过（）方式进行通信。以下关于好的面向对象程序设计语言的叙述中，不正确的是（请作答此空）。A.应该支持被封装的对象B.应该支持类写实例的概念C.应该支持通过指针进行引用D.应该支持继承和多态【答案】C2、如果模块 A 的三个处理都对同一数据结构操作，则模块 A 的内聚类型是（49）。A.逻辑内聚B.时间内聚C.功能内聚D.通信内聚【答案】D3、以下关于软件工程的叙述中，错误的是（）。
2、A.软件工程是开发、运行、维护软件的系统方法B.软件工程把系统的、规范的、可度量的途径应用于软件开发、运行、维护过程C.软件工程将工程技术、工程管理和工程经济融入软件开发过程D.软件工程就是以工业流水线生产方式开发软件的过程【答案】D4、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧C.该两幢建筑物及其出让土
3、地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值【答案】C5、商品关系 P（商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可以作为该关系的主键。查询由“北京”生产的 185 升电冰箱的 SQL 语句应该是：A.SET 价格=价格*1.05B.SET 价格=价格*1.05C.Modify 价格=价格*1.05D.Modify 价格=价格*1.05【答案】B6、某项目计划 20 天完成，花费 4 万元。在项目开始后的前 10 天内遇到了偶发
4、事件，到第 10 天末进行中期检查时，发现己花费 2 万元，但只完成了40%的工作量。如果此后不发生偶发事件，则该项目将（63）。A.推迟 2 天完工，不需要增加费用B.推迟 2 天完工，需要增加费用 4000 元C.推迟 5 天完工，不需要增加费用D.推迟 5 天完工，需要增加费用 1 万元【答案】B7、某通信公司公布了速率为 512K 的两种 ADSL 使用类型的资费标准如下：A.15 小时 30 分B.28 小时 20 分C.30 小时D.40 小时【答案】B8、程序中凡是引用（请作答此空）对象的地方都可使用（）对象代替。A.基类B.派生类C.基本类型D.用户定义类型【答案】A9、电子政
5、务的应用模式有 3 种，其中不包括（）。A.G2GB.B2BC.G2BD.G2C【答案】B10、黑盒测试不能发现（）。A.不正确或遗漏的功能B.初始化或终止性错误C.程序的某条路径存在逻辑错误D.错误的处理结果【答案】C11、甲公司 2013 年 3 月以 1000 万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了 60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了 100 万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。A.小于 1000B.等于 1000C.等于 1100D.大于 1100【答案】D12、（）：A location where data can be temporarily stor
6、ed.A.AreaB.DiskC.BufferD.File【答案】C13、使用独立测试团队的最主要原因是()。A.有利于项目人员分工B.减少相关人员之间的矛盾C.可以更彻底地进行软件测试D.只有测试人员最熟悉测试方法和工具【答案】C14、在高级程序设计语言中，对程序员来说，数据类型限定了（）。A.变量的值域和操作B.变量的存取方式C.数据的存储媒体D.过程中参数的传递方式【答案】A15、评价一个计算机系统时，通常主要使用（）来衡量系统的可靠性，使用（）来衡量系统的效率。A.平均无故障时间（MTBF）和平均修复时间（MTTR）B.平均修复时间（MTTR）和故障率C.平均无故障时间（MTBF）和吞
7、吐量D.平均响应时间、吞吐量和作业周转时间等【答案】D16、CMM 将软件过程改进的进化步骤组织成 5 个成熟度等级，其中，在（），所有项目都采用根据实际情况修改后得到的标准软件过程来开发和维护软件。A.可重复级B.已定义级C.已管理级D.优化级【答案】B17、某 C 语言程序中，x 是一个浮点型变量，m 是一个值为正整数的整型常量，表达式 x%m(x 被 m 除取余数)在（）时会报错，这是一种（请作答此空）错误。A.词法B.语法C.语义D.运行【答案】C18、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉模型等。其中，（）适用于需求明确或很少变更的项目，（）主要用来描述面向对象软件开
8、发过程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型【答案】D19、从模块独立性角度看，以下几种模块内聚类型中，()内聚是最好的。A.巧合B.逻辑C.信息D.功能【答案】D20、程序中局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】B21、（）不是我国著作权法所保护的对象。A.计算机程序B.计算机保护条例C.计算机文档D.Flash 软件制作的动画【答案】B22、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.集聚程度B.交通条件C.楼
9、层D.租户类型【答案】D23、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是()。A.软件开发工程化使自动化测试完全代替人工测试成为必然趋势B.开发时应注重将质量构建进产品，而不是在产品出来后再测试C.测试人员应与开发人员密切合作，推动后续开发和测试规范化D.软件测试的目的不仅要找出缺陷，还要随时提供质量相关信息【答案】A24、在面向对象方法中，(请作答此空)定义了超类和子类的概念，子类在原有父类接口的前提下，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为()。A.继承B.覆盖C.封装D.多态【答案】A25、The maximum number of data that can be expresse
10、d by 8 bits is（）.A.64B.128C.255D.256【答案】C26、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.甲级写字楼B.乙级写字楼C.丙级写字楼D.丁级写字楼【答案】B27、面向对象程序设计语言提供的（）机制可以实现发送一个通用的消息而调用不同类的方法。A.函数调用B.多态C.封装D.继承【答案】B28、用补码表示的 8 位二进制数 11100000，其值为十进制数（）。A.-31B.-32C.-64D.-65【答案】B29、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价
11、机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中 A房屋办理了权属登记，B 房屋为其 10 年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估 A 房屋，B 房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。A.委托其他评估机构另行评估B.向原估价机构申请复核评估C.向当地评估专家委员会申请鉴定D.向当地人民法院提起诉讼【答案】B30、以下关于类和对象的叙述中，正确的是（）。A.类是对象的模板，一个类仅能生成一个对象B.对象是类的模板，一个对象仅能生成一个类C.类是对象的模板，一个类是一组对象的集合D.对象是类的模板，一个对象是一
12、组类的集合【答案】C31、面向对象程序设计中，采用（）机制实现共享类中的方法和数据。A.公用调用B.封装C.动态绑定D.继承【答案】D32、甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000 m2，2007 年 11 月取得建设工程许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为 25000 m2，2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500，至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构，3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009 年 5 月甲公司自行建设了两间宿舍，共计 500，因经营
13、不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010 年 6 月 30 日的市场价值。A.按照预算额计算在建工程价值B.按工程已结算额计算在建工程价值C.按综合完成的形象进度计算在建工程价值D.按综合完成的形象进度和折旧因素计算在建工程价值【答案】D33、用户交互界面设计的易用性原则不包括()。A.用户交互界面尽量由业务人员设计B.所用名词和术语尽量采用业务用语C.功能菜单尽量与业务划分基本一致D.操作流程尽量与业务流程基本一致【答案】A34、A 市 B 房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市
14、规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B 公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上 10 层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托 C 二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。A.自己开发B.溢价转让C.被迫转让D.自愿转让【答案】C35、在采用面向对象开发方法开发交通系统时，若将汽车与交通工具分别设计为类，则最适合描述汽车与交通工具之间的关系为()。A.继承B.封装C.多态D.重载【答案】A36、词法分析的作用是识别源程序中的（）。A.字
15、符串B.单词C.标识符D.语句【答案】B37、下列标准代号中，（）表示国际标准。A.GJB.IEC.GB/TD.ANSI【答案】B38、骨度分寸为 6 寸的是A.两乳之间B.两肩胛内缘之间C.两肩胛冈之间D.两肩胛下角之间【答案】B39、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉模型等。其中，（）适用于需求明确或很少变更的项目，（）主要用来描述面向对象的软件开发过程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型【答案】A40、事务管理的特性叙述不正确的是A.事务管理特性包括：（1）原子性、（2）一致性（Consistency）（3）隔离性（Isolation）、（4）持续性（永
16、久性）（Durability）B.原子性（Atomicity）是指数据库的逻辑工作单位。C.隔离性（Isolation）是指可以被其他事务干扰。D.持续性（永久性）（Durability）是指一旦提交，改变就是永久性的【答案】C41、甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000 m2，2007 年 11 月取得建设工程许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为 25000 m2，2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500，至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构，3 幢厂房尚未完成屋架施工，
17、此后项目停工至今，在此期间，2009 年 5 月甲公司自行建设了两间宿舍，共计 500，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010 年 6 月 30 日的市场价值。A.按照预算额计算在建工程价值B.按工程已结算额计算在建工程价值C.按综合完成的形象进度计算在建工程价值D.按综合完成的形象进度和折旧因素计算在建工程价值【答案】D42、6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的 1000
18、m2建筑面积归甲方，2000 m2 建筑面积由乙方使用 15 年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为 80 元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35%，报酬率为 10%。问：A.30B.34C.36D.40【答案】B43、在 TCP/IP 体系结构中，（）协议实现 IP 地址到 MAC 地址的转化。A.ARPB.RARPC.ICMPD.TCP【答案】A44、6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于 4 年前建成并
19、投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的 1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2 建筑面积由乙方使用 15 年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为 80 元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35%，报酬率为 10%。问：A.30B.34C.36D.40【答案】B45、在面向对象的系统中，对象是运行时的基本实体，对象之间通过传递（请作答此空）进行通信。（）是对对象的抽象，对象是其具体实例。A.对象B.封装C.类D.消息
20、【答案】D46、6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的 1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2 建筑面积由乙方使用 15 年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为 80 元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35%，报酬率为 10%。问：A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答
21、案】B47、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】C48、无符号二进制数 11001000 所表示的十进制数为（）。A.104B.148C.172D.200【答案】D49、对于类定义：class A public:virtual void func1()Void func2();class B:public A public:void func1()coutclass B func1end1;virtual void func2()coutclass B func 2end1;下面叙述正确的是（）。A.A:func2()和
22、 B:func1()都是虚函数B.A:func2()和 B:func1()都不是虚函数C.B:func1()是虚函数，而 A:func2()不是虚函数D.B:func1()不是虚函数，而 A:func2()是虚函数【答案】C50、信贷额度关系 credit-in（C_name，limit，Credit_balance）中的三个属性分别表示用户姓名、信贷额度和到目前为止的花费。下表为关系 credit-in的一个具体实例。若要查询每个用户还能花费多少，相应的 SQL 语句应为：Select（）From credit-in。A.C_name，Credit_balance-limitB.C_name
23、，limit-Credit_balanceC.C_name，limit，Credit_balanceD.C_name，Credit_balance【答案】B大题（共大题（共 1010 题）题）一、指出并改正下面估价报告片段中的错误下面是某抵押估价报告节选（十五）风险提示说明 1.有关事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2005 年，原产权人 XXX 房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于 2006 年 7 月取得建设工程施工许可证。2012 年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX 房地产有
24、限公司取得了估价对象产权后于2014 年 8 月将估价对象更名为 XX 大厦，2015 年 10 月通过验收并取得了建设工程规划验收合格证，其土地使用年限住宅剩余 58.2 年，商业剩余 28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性
25、购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：【答案】1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影
26、响。2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为：此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。二、
27、指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误（本题 10 分，错处不超过 4个。如将正确的内容改错，则每改错 1 处倒扣2.5 分。本题最多扣至 0 分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：投资有限公司于 2017 年 12 月通过拍卖方式购置了 12000m2 的办公写字楼，并于 2018 年 1 月开始装修，在完成吊顶、墙面装修后，公司资金周转困难，于是和银行协商，欲将此办公楼抵押给银行，并委托了房地产估价有限公司评估，估价公司 2018 年 3 月 28 日-4 月 10进行了估价作业，完成估价报告。致估价委托人函银行：受贵银行委托，我们对位于市区路号的办公房地产价值进
28、行了估价。估价目的是：为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值。价值时点是：2018 年 3 月 28 日。经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定办公房地产在现有装修完成后的价值为人民币 240000000 元，大写金额人民币贰亿肆仟万元整。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见估价结果报告、估价技术报告。房地产估价有
29、限公司（公章）法定代表人：（手签）二一八年三月二十四日【答案】1.错处：致函对象为银行错误，改为：“房地产投资公司”。属于委托人错误2.错处：估价目的：为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值错误改为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。3.错处：确定办公房地产在现有装修完成后的市场价值改为：确定办公房地产在现状装修下（或价值时点状况下）的市场价值。4.错处：致函落款日期为：二一八年三月二十四日改为：致函落款日期为：二一八年四月十日。致函日期或估价报告完成日期为致委托人函落款日期。三、某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地
30、产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为 280 万元、300万元和 350 万元；依据最高最佳使用原则选取了 350 万元作为估价对象房地产的年净收益。、这样的做法有哪些错误？、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？【答案】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；（4）不应选用 35
31、0 万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）。本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。四、指出并改正下面估价报告片断中的错误有一砖混结构的住宅，于 2001 年 1月 10 日竣工投入使用，建筑面积 93.88m2。该住宅原为福利商品房，于 2008年 1 月 10 日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于 2016 年 1 月 10 日的市场价格。计算公式如下：房地产价格土地重新取得成本建筑物重置总价建筑物折旧 1.土地重
32、新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地 70 年使用期限的楼面地价为 280 元/m2，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为260 元/m2，则土地重新取得成本为：土地重新取得成本=楼面地价建筑面积=28093.88=26286.4（元）2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门 2014 年 1 月 1 日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为 3200 元/m2，房产管理部门 2015 年 1 月1 日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为 3500 元/m2，房产管理部门 2016 年 1 月 1 日公布的房屋重置价格标准中砖混结构
33、房屋的重置单价为 4000 元/m2。则估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价建筑面积=350093.88=328580（元）3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:建筑物折旧建筑物重置总价（1成新率）其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：建筑物折旧=328580（1-70%）=98574（元）4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：房地产总价=26286.4+32858098574=256292.4（元）【答案】1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:土地重新
34、取得成本=楼面地价建筑面积=26093.88=24408.8（元）；2.建筑物重置总价计算错误，应使用 16 年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价建筑面积=400093.88=375220（元）；3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。五、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题 10 分。错处不超过 4 个。如将正确的内容改错，则每改错 1 处倒扣2.5 分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：（一）估价对象：本次估价对象为位于市路 1 号园座 101 房的一宗房地产，建筑面积为
35、353.54 平方米，土地使用权面积为 679.6 平方米。估价目的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。（三）价值时点：20年 11 月 14 日，为委托评估之日。（四）价值类型：为房地产的市场价值。（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7，070，800 元）。以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片
36、段：估价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。【答案】错误 1：如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。改正：不考虑特殊买家的附加出价。错误 2：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。错误 3：本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。错误 4：并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改正：并未考虑市场波动、税费
37、率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改错题相对较容易，是常遇到的错误。本套题难点设在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平时增加严格错误的指出。通过真题，希望大家：第一，要学会把题放在一起来考核自己。第二，培养一下题感，明确一下考试难度和试题题量。第三，把握一下时间，进行合理的做题时间分配。六、1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函公司：受贵公司委托，我们对位于市路号 16 楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房
38、地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定 16 楼办公房地产市场价值为￥28627990 万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/，估价对象的抵押价值为￥25638775 万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127 元/m2。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的估价结果报告、估价技术报告。房地产评估有限公司法
39、定代表人：二一二年四月十九日【答案】错误 1：缺价值时点，致估价委托人函中应写明价值时点。错误 2：估价结果应该披露三个价值，只披露了两个，价值不同，必有法定优先受偿款，缺法定优先受偿款的数额。错误 3：缺估价机构盖章。七、某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为 1500m2，占地 2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于 1955 年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为 3 及以下的商业用途土地价格为 2 万元/m2，商品住宅销售均价为 1.2 万元/m2。据
40、此，估价师拟定了以下两种估价思路：1.以商品住宅销售均价为基础估价；2.以商业用途土地价格为基础估价。、上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。【答案】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方法
41、运用中的具体处理，（3）确定估价结果。八、某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，价值时点为2016 年 6 月 15 日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是 2011 年 6月通过出让取得，2012 年 6 月开始建设。委托方提供的实际成本价格为 3000元m2，包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自 2011 年 6 月至价值时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为 3000 元m2。、估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错
42、误？、在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？【答案】1.本题考查的是成本法。错误有：（1）应采用符合价值时点市场情况的各项成本费用或重置价格；（2）不应计算自 2011 年 6 月至价值时点的投资利息，应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息；（3）利润应是价值时点市场上的客观正常利润水平。2.本题考查的是成本法。重置价格还应减去折旧。（1）可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧；（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧；（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。九、指出并改正下面估价报告
43、片段中的错误下面是某抵押估价报告节选（十五）风险提示说明 1.有关事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2005 年，原产权人 XXX 房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于 2006 年 7 月取得建设工程施工许可证。2012 年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX 房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014 年 8 月将估价对象更名为 XX 大厦，2015 年 10 月通过验收并取得了建设工程规划验收合格证，其土地使用年限住宅剩余 58.2 年，商业剩余 28.2年，建筑目前正在装饰改
44、造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象
45、随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：【答案】1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、
46、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为：此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。一十、指出并改正下面估价报告片断中的错误以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地
47、产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性强。估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4
48、.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。【答案】1.“变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性”说法错误，改为：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。2.“估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差”说法错误，改为：估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。3.“由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强”说法错误，改为：由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较弱。4.“一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越强”说法错误，改为：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。