《山东省2023年房地产估价师之估价原理与方法综合检测试卷A卷含答案.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《山东省2023年房地产估价师之估价原理与方法综合检测试卷A卷含答案.doc（30页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、山东省山东省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法综合年房地产估价师之估价原理与方法综合检测试卷检测试卷 A A 卷含答案卷含答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（）进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地【答案】D2、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（）。A.市场价格B.评估价值C.成交价格D.理论价格【答案】D3、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出
2、建筑物的（）。A.成新率B.年折旧率C.残值率D.回收率【答案】A4、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性大和价值量大D.不可移动和用途多样【答案】B5、某新建房地产的土地取得成本为 200 万元，建设成本和管理费用之和为 500万元，投资利息为 50 万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的 3%和6%，成本利润率为 15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】C6、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为 8
3、000 元/m2，比正常价格低 2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800 元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 3%和 6%；丙可比实例的成交价格为 8300 元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高 200 元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为 0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】D7、某套住宅建筑面积为 100m2，套内建筑面积为 92m2，使用面积系数为 0.8，每平方米使用面积价格为 3000 元，则
4、该住宅建筑面积下的价格为（）元/m2。A.2400B.2580C.2607D.2760【答案】A8、某房地产的重建价格为 2000 万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入 150 万元，投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调系统使用寿命为 15 年，估价对象房地产的报酬率为 12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00【答案】B9、有一房地产，未来第一年净收益为 20 万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加 2 万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为 10%，则该房地产的
5、收益价格为（）万元。A.400B.450C.500D.540【答案】A10、使住宅房地产价格明显上升的是（）。A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高【答案】A11、（）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。A.人口机械增长B.人口自然增长C.人口净增长D.人口负增长【答案】A12、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间D.自
6、价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间【答案】D13、甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为 50 万元和 70 万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为 150 万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（）万元。A.050B.5065C.5080D.62.5150【答案】C14、下列哪项不属于扶正的具体方法A.滋阴B.养血C.温阳D.消导【答案】D15、关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.房地产估价规范应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托
7、人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据【答案】B16、“发汗多，若重发汗者，亡其阳”（伤寒论），其病机是A.津亏气耗B.津随气脱C.气随液脱D.津伤液脱【答案】C17、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.会计折旧【答案】C18、当国际竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取（）政策。A.高地价B.低地价C.优惠D.折中【答案】B19、按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.实物B.用途C.开发程度D.权益状况【答案】B20、
8、下列（）不是估价假设的作用。A.规避估价风险B.保护估价报告使用者C.保护估价机构和估价师D.保护估价机构的管理者【答案】D21、高热后，皮肤干燥，或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是A.津停气阻B.气随液脱C.津枯血燥D.津亏血瘀【答案】C22、建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为（）。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】A23、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20 元，燃气 18 元，供水 14 元，排水 16 元，热力 12 元，供电 25 元，通信 8元，场地平整 15 元
9、，则该地区“五通一平”的正常费用为（）元/m2。A.98B.102C.108D.116【答案】A24、现有某待开发项目建筑面积为 3850m2，从当前开始开发期为 2 年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售 50%，半年后和一年后分别售出其余的 30%和20%，出售的平均单价为 2850 元/m2。若折现率为 15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（）万元。A.766B.791C.913D.1046【答案】B25、估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（）。A.半年B.一年C.两年D.三年【答案】B26、某宗土地成本为 1000
10、 万元，开发成本为 1500 万元，管理费用为 75 万元，销售费用为 35 万元，投资利润率为 12%，则开发利润为（）万元。A.180.0B.300.0C.309.0D.313.2【答案】D27、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为_，估价对象为_状况下的情形。（）A.现在，过去B.现在，现在C.过去，现在D.将来，现在【答案】A28、在新开发区内有一块土地，总面积是 20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是 3000 元/m2，则可转让土地的价格是（）。A.2500 万元B.3500 万元C.3600 万元D.3000 万元【答案】C29、东方之人
11、易得痈疡是因A.其民乐野处而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食鱼而嗜咸D.民华食而脂肥【答案】C30、下列不属于心与肾之间关系的是A.水火既济B.精神互用C.君相安位D.精血同源【答案】D31、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是()。A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平【答案】A32、某综合楼的土地取得成本为 1000 万元，建设成本为 800 万元，管理费用为60 万元，投资利息为 140 万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和 2%，契税税率为 4%，直接成本利润率为 25%。该综合楼的价值为（）万元。A.2651.52B.2667.75C.27
12、05.63D.2771.49【答案】A33、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式 Pc（t）NPcCkc（t）中，N 表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】A34、一厂房建成后 8 年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 40 年，建筑物的经济寿命为 50 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。A.40B.42C.48D.50【答案】C35、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。A.售价B.租金C.潜在毛收入D.净收益【答案】A36、预
13、计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为 18 万元，运营费用第一年为9 万元，此后每年会在上一年的基础上增长 2%，则该类房地产的合理经营期限应为（）年。A.34B.35C.36D.37【答案】C37、下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】C38、能引起局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发的病邪A.热B.暑C.风D.火【答案】D39、某商品住宅项目
14、的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为 600 万元、900 万元、50 万元、60 万元、150 万元、120万元，投资利润率为 20%，则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B40、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。A.独一无二B.不可移动C.价值高大D.数量有限【答案】A41、关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A.确定估价时点在先，得出评估价值在后B.得出评估价值在先，确定估价时点在后C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行D.
15、确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以【答案】A42、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（）正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】A43、()对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A.区位B.交通C.环境景观D.外部配套设施【答案】A44、张某 2 年前抵押贷款购买了一套产权 40 年，建筑面积 50m2 的商铺，首期支付 50%，目前贷款余额为 11.8 万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积 70 元/m2，空置率为 10%，经营费用为有效毛收入的 10%，资本化率为 5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（）
16、万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04【答案】C45、其性收引的邪气是A.风邪B.寒邪C.燥邪D.暑邪【答案】B46、某宗房地产交易的成交价格为 300 万元人民币，其中首期支付 30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的 10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为 6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A.25930B.32980C.30980D.29980【答案】A47、有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（）。A.上涨B.下降C.很难说D.没有影响【答案】A48、一份完整的估价报告通常
17、由（）组成。A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期【答案】A49、东南地区治疗特点A.气候寒冷慎用寒药B.病多湿热，治宜苦寒C.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温D.病多风寒，治宜辛温【答案】B50、“至虚有盛候”为A.真实假虚B.真虚假实C.虚实错杂D.虚实转化【答案】B多选题
18、（共多选题（共 2020 题）题）1、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。A.本质上都是比较法B.都需要进行市场状况调整C.都需要进行交易情况修正D.都需要进行土地状况调整E.都是批量估价方法【答案】AD2、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观【答案】ABC3、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业【答案】ACD4、下列关于动态分析法与静态分析法说法正确的是（）。A.在静态分析法中投资利息和开发利润都单独
19、显现出来B.在动态分析法中投资利息和开发利润都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中C.静态分析法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减D.动态分析法要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要将它们折算到同一时点上的价值（最终是折算到价值时点上），然后再相加减E.对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在静态分析法中主要是根据未来发生时的房地产市场状况作出的【答案】ABCD5、比较法可用于（）的求取。A.经营收入B.空置率C.报酬率D.土地用途E.入住率【答案】ABC6、一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均
20、利润”的前提条件包括（）。A.供求关系短期内不太稳定B.自由竞争的市场环境C.较长时期的市场运行D.可大量重复开发建设E.成本和效用变动不同步【答案】BCD7、完好房的成新度可以有（）。A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成【答案】CD8、公开市场价值是指下列()交易条件下最可能实现的价格。A.卖方和买方掌握必要的市场信息B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D.卖方和买方追求各自利益的最大化 E 卖方和买方急于完成交易【答案】ABD9、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（）
21、。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率【答案】ABC10、估价委托合同的内容一般包括（）。A.委托人的名称或者姓名和资产状况B.估价服务费及其支付方式C.解决争议的方法D.估价机构的名称和住所E.委托人的协助义务【答案】BCD11、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（）。A.待开发房地产的价值B.待开发房地产取得的
22、税费C.续建开发成本D.销售费用E.销售税金【答案】ABCD12、在合法处分方面，应以（）等允许的处分方式为依据。A.法律B.法规C.合同D.口头约定E.规章【答案】ABC13、长期趋势法可以用于（）。A.推测、判断房地产的未来价格B.预测收益法中未来的租金、空置率等C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】ABD14、关于房地产状况调整的说法，错误的是（）。A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点
23、的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素【答案】ABC15、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业【答案】ACD16、下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有（）。A.当前该类房地产价格水平较高B.该类房地产的开发成本上升C.该类房地产的开发技术水平提高D.预期该类房地产价格会上涨E.该类房地产未来持有成本增加【答案】AC17、从房地产估价角度来说，一宗土地的空间范
24、围包括（）。A.地表B.地上空间C.地下空间D.权益空间E.区位空间【答案】ABC18、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于()。A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率 E 买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)【答案】ACD19、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。A.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定C.房屋已
25、被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.对估价委托人提供的所有资料未进行核实，在估价假设中设定为这些资料均为真实合法有效的【答案】CD20、对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值是（）。A.个别人的价值判断B.估价人员的主观定价C.由市场力量决定D.市场参与者集体竞价的结果E.由交易双方委托经纪人确定【答案】CD大题（共大题（共 1010 题）题）一、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为 60 年，有效经过年数为 3 年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 120
26、0 元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的 8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的 3%，年利率为 6%，建设期为 2 年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%，第二年投入 40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6.5%，投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10年，已使用 3 年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m
27、2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为 180 万元，安装费用为 60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 32 元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。（12 分）【答案】（1）计算重新购建价格 C 总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200 元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/
28、m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；二、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 4.8m，没有电梯，建筑面积为3
29、0000m2，经济寿命为 60 年，有效经过年数为 3 年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的 8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的 3%，年利率为 6%，建设期为 2 年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%，第二年投入 40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6.5%，投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为
30、200 万元，平均寿命为 10年，已使用 3 年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为 180 万元，安装费用为 60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 32 元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。（12 分）【答案】（1）计算重新购建价格 C 总：方法一：首先，计算单
31、价建筑安装成本：1200 元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000
32、=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；三、某幢写字楼，土地面积 4000，总建筑面积为 9000，建成于 2002 年10 月 1 日，土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/，建筑物重建成本为 3000 元/，建筑物自然寿命为 60 年，有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为 3 万元，装修的重置价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效年龄为 4 年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调费用为 10 万元
33、，可回收残值 30 万元，重新构建价格（不含安装费）为 130 万元，安装新的空调系统的费用为 8万元，除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年，经过年数为 9 年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800 元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为 7 万元。（4）该类写字楼的报酬率为 10%，银行贷款年利率为 5%，土地报酬率为 8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】四、
34、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得 40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地
35、产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，
36、居住用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第 211年，每年逐年递增的净租金，第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（11
37、5%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11年后才能转售。）补地价45002640015001250010005 万元契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）五、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方
38、案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得 40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加
39、建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居住用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造
40、建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第 211年，每年逐年递增的净租金，第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年
41、，11年后才能转售。）补地价45002640015001250010005 万元契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）六、某商场的建筑面积 6000m2，土地使用期限 40 年，从 2008 年 10 月 1 日起计，不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款，贷款金额 600 万元，贷款期限
42、10 年，贷款年利率 6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成，现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10 分）【答案】（1）求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵
43、押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款 1）2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值 500 万元，收益期限为 40 年-5 年=35 年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0
44、610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）七、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用
45、为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）
46、；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。八、某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的，出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的，经济寿命为 50 年。经调查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500
47、元/m2，同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设均为零，报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。（10 分）【答案】九、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10
48、 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.7（120%）4012
49、（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。一十、某幢写字楼，土地面积 4000，总建筑面积为 9000，建成于 2002 年10 月 1 日，土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目20
50、47 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/，建筑物重建成本为 3000 元/，建筑物自然寿命为 60 年，有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为 3 万元，装修的重置价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效年龄为 4 年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调费用为 10 万元，可回收残值 30 万元，重新构建价格（不含安装费）为 130 万元，安装新的空调系统的费用为 8万元，除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年，经过年数为 9 年。（2）该幢写字楼由于