山西省2023年房地产估价师之估价原理与方法模拟考试试卷B卷含答案.doc

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1、山西省山西省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法模拟年房地产估价师之估价原理与方法模拟考试试卷考试试卷 B B 卷含答案卷含答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中,不属于该商业房地产价格自然增值的是()。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D2、评估某宗房地产的市场价值,选取了甲、乙、丙三个可比实例:甲可比实例的成交价格为 8000 元/m2,比正常价格低 2%;乙可比实例的卖方实收价格为7

2、800 元/m2,交易税费全由买方负担,当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 3%和 6%;丙可比实例的成交价格为 8300 元/m2,其装修标准比估价对象的装修标准高 200 元/m2。假设不考虑其他因素影响,三个可比实例比较价值的权重依次为 0.4、0.2、0.4,该房地产的市场价格为()元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】D3、某房地产每年净收益为 20 万元,加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为 25 万元,空调系统需在 10 年后以 15 万元更换,更换空调系统后立即转售的价格为 260 万

3、元,偿债基金储蓄的年利率为 4%,贷款年利率为 7%,报酬率为 10%,在考虑重置提拨款下,该房地产价值为()万元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【答案】B4、某宗房地产 2010 年 2 月 25 日的价格为 1000 美元/m2。汇率为 1 美元6.82元人民币,该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减 0.5%,则其 2010 年 10 月 25 日的价格为()元人民币。2010 年 10 月 25 日的汇率为 1美元6.67 元人民币。A.6376B.6408C.6519D.6552【答案】B5、某宗工业用地面积为 5000m2,容积率为 1

4、.0,楼面地价为 800 元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地,容积率为 8.0,其中商业用途建筑面积占 40%,楼面地价为 3000 元/m2;居住用途建筑面积占 60%,楼面地价为1000 元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为()万元。A.4000B.5900C.6800D.7200【答案】C6、邪热内盛,深伏于里,阳气被遏,郁闭于内,不能外达于肢体,属于A.阴盛格阳B.真寒假热C.阳盛格阴D.阴阳亡失【答案】C7、客观存在的房地产价值或价格可以通过()出来。A.发明或创造B.创造或确定C.发现或探测D.隐定或探索【答案】C8、在卖方市场下,成交价格会偏向买方()。A.最低卖

5、价B.最高买价C.最低买价D.最高卖价【答案】B9、某写字楼的建筑面积为 540m2,年有效毛收入为 108 万元,年运营费用与建筑物净收益之和为 400 元/m2,土地资本化率为 10.8%,假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为()万元。A.500B.750C.800D.1000【答案】C10、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场,要求估价对象在较短时间内达成交易,则评估价值应是()。A.谨慎价值B.市场价值C.快速变现价值D.投资价值【答案】C11、不属于房地产状况调整的内容是()。A.经济状况调整B.区位状况调整C.实物状况调整D.权益状况调整【答案】A12、()对价

6、值的决定作用几乎是房地产所独有的。A.区位B.交通C.环境景观D.外部配套设施【答案】A13、某企业开发某土地,土地重新取得成本为 1000 元/m2,正常开发成本为1500 元/m2,管理费用为前两项的 5%,投资利息占直接成本的 5%,销售费用为100 元/m2,直接成本利润率为 6%,则开发后地价为()元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】D14、“治痰先治气”是的()具体应用。A.气能行津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津【答案】A15、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通B.叶天士C.薛生白D.刘完素【答案】D16、胃脘冷痛,呕吐清涎,同时又兼见尿频,尿

7、痛,小便短赤者,证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热【答案】D17、“益火补土”法适用于A.肾阳虚损证B.心肾阳虚证C.心脾两虚证D.脾肾阳虚证【答案】D18、评估某宗房地产 2013 年 10 月 13 日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为 3000 元/m2,成交日期为 2012 年 11 月 13 日。经调查获知 2012 年 6 月至2013 年 10 月该类房地产的价格平均每月比上月上涨 1%,对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为()元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458【答案】B19、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同,或是()。

8、A.同处于一个行政规划区B.同处在同一供求范围内的类似地区C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区【答案】B20、交易情况修正的方法不包括()。A.总价修正B.单价修正C.分离修正D.百分比修正【答案】C21、如果房地产拥有者惜售,则成交价格通常会()正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】C22、下列哪项不属于气机失调A.气滞B.气逆C.气脱D.气虚【答案】D23、下列关于路线价法的表述中,不正确的是()。A.路线价法实质是比较法,其理论依据与比较法相同,是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整,临

9、街土地排列较整齐D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段,设定标准临街深度,选取若干标准临街宗地并求其平均价格【答案】D24、最高最佳利用原则要求评估价格应是在()方式下,各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益【答案】A25、起于足踝下是A.督脉B.任脉C.阴维脉D.阴跷脉【答案】D26、收益递增递减原理可以帮助我们确定()。A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途【答案】C27、“至虚有盛候”为A.真实假虚B.真虚假实C.虚实错杂D.虚实转化【答案】B28、某宗房地产的收益期限为 40 年,通

10、过预测未来 3 年的年净收益分别为 15万元、18 万元、23 万元,以后稳定在每年 25 万元直到收益期限结束,该类房地产的报酬率为 8,则该宗房地产的收益价格最接近于()万元。A.280B.285C.290D.295【答案】A29、房地产的()特性,是房地产的最重要的特性。A.不可移动B.供给有限C.价值量大D.用途多样【答案】A30、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确,依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【答案】D31、某酒店 5 年来年均有效毛收入为 420 万元,运营费用为

11、220 万元,去年底该酒店附近新建一工厂,因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少 40 万元,运营费用减少 25 万元,该酒店剩余收益期为 10 年,假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变,报酬率为 8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为()万元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85【答案】B32、直接成本利润率()/(土地成本建设成本)。A.销售收入B.投资收益C.土地利润D.开发利润【答案】D33、关于收益法中收益期确定的说法,正确的是()。A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间C

12、.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间【答案】D34、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时,其中最重要的是选取()。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机【答案】A35、为评估某房地产 2008 年 10 月 1 日的市场价格,选取的可比实例资料是:交易日期为 2008 年 4 月 1 日,合同约定买方支付给卖方 3500 元/m2,买卖中涉及的税费全都由买方支付,该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 6%和 3%。自 2008 年 4 月 1 日起到 2008 年 10

13、 月 1 日期间,该类房地产价格均每月比上月上涨 0.3%,则该可比实例修正调整后的价格为()元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93【答案】B36、收集什么样的实例资料,主要取决于拟采用的估价方法,对于比较法而言,主要是()。A.成本实例资料B.交易实例资料C.收益实例资料D.成交实例资料【答案】B37、气机失调可概括为虚实两个方面,属虚的有A.气滞B.气逆C.气闭D.气陷【答案】D38、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作()年以上的房地产估价师。A.1B.2C.3D.4【答案】C39、在进行房地产状况修正时

14、,应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。A.价值时点B.收集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映【答案】D40、有一宗房地产,土地面积 1000m2,其价格为 1500 元/m2,建筑面积为5000m2,其重置价格为 1200 元/m2。该房地产价格为 1250 元/m2,则该建筑物的单价为()元/m2。A.950B.1000C.1200D.1250【答案】A41、收益递减规律对于一宗土地来说,表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后,收益开始()。A.提高B.下降C.不变D.无法确定【答案】B42、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做()。A.规模收益B.收

15、益递增原理C.均衡原理D.适合原理【答案】A43、在特定的房地产上,既有物权又有债权的,应优先保护()。A.债权B.物权C.二者皆可D.二者皆不【答案】B44、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是()。A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.自营的房地产【答案】C45、()是评估房地产价格的时间界限,例如,政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等,均有可能影响估价对象的价格。A.价值时点B.致委托方函日期C.估价作业日期D.估价报告提交日期【答案】A46、用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取()净收益作为估价依据。A.类似房

16、地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低【答案】A47、产出量的增加比例小于投入量的增加比例,这种情况被称为()。A.规模收益不变B.规模收益递减C.规模收益递增D.边际收益递减【答案】B48、某房地产的重建价格为 2000 万元,已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入 150 万元,投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调系统使用寿命为 15 年,估价对象房地产的报酬率为 12%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00【答案】B49、“先扶正后祛邪”适用于A.病情

17、缓和、病势迁延,暂无急重病B.正虚不甚,邪势方张C.正虚为主,虽有实邪但机体不耐攻伐D.邪盛为主,急于补虚反会助邪【答案】C50、一块前后临街、总深度为 50m 的矩形宗地,其前街路线价为 5000 元/m2,后街路线价为 3800 元/m2。如果按重叠价值估价法,该宗地的前街影响深度为()m。A.22B.28C.38D.50【答案】B多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、下列关于房地产估价的市场定价的说法中,正确的有()。A.房地产价值是客观存在的B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果C.房地产价值由市场力量决定D.由市场参与者集体的价值判断所形成E.估价师是运用自己的知识和经验去

18、“发现”或“探测”房地产价值【答案】ACD2、按照建筑物重新建造方式的不同,可将建筑物重新购建成本分为()。A.重建成本B.重置成本C.置换成本D.估算重建成本E.估算重置成本【答案】AB3、从理论上讲,将多个可比实例对应的比较价格综合成一个最终比较价值的方法有()。A.平均数B.随机数C.众数D.中位数E.概率分析【答案】ACD4、下列房地产价格影响因素中,属于房地产区位因素的有()。A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施状况E.汇率【答案】CD5、估价假设应说明的内容包括()。A.背离事实假设B.不相一致假设C.一般假设D.未定事项假设E.真实合理假设【答案】ABCD6、

19、估价对象为一宗熟地,对其可比实例权益状况进行调整时,应包括的内容有()。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况【答案】ABD7、收益法中计算净收益时,扣除运营费用时不包括的项目有()。A.抵押贷款还本付息额B.房地产折旧额C.重置提拨款D.房地产改扩建费用E.所得税【答案】ABD8、在房地产抵押估价实务中,遵循谨慎原则的具体要求包括()。A.在运用市场法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时,估价未来收益可能高也可能低时,应采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价

20、时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时,不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润,不应低估折旧E.在运用假设开发法估价时,不应高估未来开发完成后的价值,应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正【答案】ACD9、根据房地产获取收益的方式不同,收益法中的净收益测算包括()。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【答案】BD10、采用比较法时,估价人员根据基本要求选取可比实例后,需要建立价格可比基础,主要包括()等。A.统一面积大小B.统一计价单位C.统一币种和货币单位D.统一面积或体积

21、内涵和计量单位E.统一付款方式【答案】BCD11、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时,应计息的项目包括()。A.待开发房地产的价值B.待开发房地产取得的税费C.续建开发成本D.销售费用E.销售税金【答案】ABCD12、估价假设应说明的内容包括()。A.背离事实假设B.不相一致假设C.一般假设D.未定事项假设E.真实合理假设【答案】ABCD13、成本法中房地产价格构成中的销售税费包括()。A.增值税B.印花税C.教育费附加D.城市维护建设税E.土地增值税.企业所得税【答案】ABCD14、关于假设开发法中开发完成后的价值的说法,正确的有()。A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产

22、状况在价值时点的房地产市场状况下的价值B.动态分析法中对适宜预售的房地产,开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值C.评估酒店等在建工程的价值时,预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值E.被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值【答案】ABC15、下列房地产特性中,决定房地产需要专业估价的特性有()。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】AD16、估价中的最高最佳使用具体包括()等。A.最佳用途B.最佳位置C.最佳规模D

23、.最佳环境 E 最佳集约度【答案】AC17、下列关于收益法求取净收益的说法,正确的有()。A.净收益包括有形收益和无形收益B.通常只有客观收益才能用于估价C.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费D.应同时给出较乐观.较保守和最可能的三种估计值E.空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算【答案】ABD18、估价资料归档的目的是建立资料库和备案,以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要有以下作用()。A.有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作的连续性D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核 E 可

24、以为日后的估价提供参考【答案】ABD19、关于假设开发估价中开发经营期的说法,正确的有()。A.开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期B.开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期C.建造期的起点是价值时点,终点是未来开发完成后的房地产竣工之日D.销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间E.经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日【答案】ABD20、求取出租的写字楼净收益,从有效毛收入中应扣除的项目包括()。A.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拔款D.所得税E.房屋保险费【答案】AC大题(共大题(共 1010 题)题)一、为评估一套建筑面积为 7

25、5m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格,选取了三个可比实例,有关资料如下:(1)可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币,2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币;人民币与港币的市场汇率2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币,2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】(1)建立比较基础可比实例 A1)建筑面积60m2/

26、0.7283.33m22)房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1)统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2)统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费)109.065 万/(17%)117.274 万元人民币可比实例 C1)统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币(解释:因为价格变动指数是以人民币为基准的,取实际成交日的汇率)二、某旧厂房的建筑面积 26400m2,占地面积 12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案:方案一:改造为批发市场出租 10

27、 年后转售,需补缴地价,取得40 年商业用地土地使用权,已知改造期为 1 年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金 3 元/m2 天,可出租面积为建筑面积的 60%,运营费用率为 25%,根据调查,10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍,转售税费为转售价格的 7%,房地产报酬率为 7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得 70 年居住用地土地使用取,增加建筑面积 17600m2;预计

28、改造期为1.5 年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元;在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的 3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积 8500 元;销售税费为售价的6%。根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2,现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2,70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2;容积率每增加 0.1,商业用地楼面地价下降 5%,居民用地楼面地价下降 2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在

29、相应期间内均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1 年按 365 天计)。【答案】假设开发法方案一:(旧厂房-批发市场)第一年净租金收益33652640060%(125%)1300.86(万元)开发完成后的价值 V1A/(Yg)1(1g)n/(1Y)n/(115%)Vt/(1R)n1300.86/(7.5%2.5%)1(12.5%)10/(17.5%)10/(115%)1.6V1(17%)/(115%)118572.350.32V1V112606.39(万元)(改造期 1 年,出租期 10 年,11 年后才能转售)补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电

30、话:010-82326699/4008105999 建设工程教育网(),正保远程教育旗下品牌网站契税(补地价旧厂房价值 V0)4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/(115%)0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/(115%)0.75585.71 万元三、某宗出租的房地产,建筑面积为 40000m2,容积率为 4,土地使用期限为40 年,自 2005 年 10 月 1 日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于 2007 年 10 月 1 日建成,可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知,2010 年 10 月 1 日该

31、类房地产的租金为每月 40 元/m2,年平均空置率为 20%,平均每月除税费外的运营费用为 30 万元,出租人承担的税费约占租金收入的 8%,该房地产现时土地单价为 2100 元/m2,土地报酬率为 8%,建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。(8 分)【答案】具体计算过程如下:(1)总有效毛收入:A=400000.7(120)4012=1075.2(万元);(2)总运营费用:C=3012+1075.28%=446.02(万元);(3)年净收益:a=AC=1075.2446.02=629.18(万元);或 a=40.7(120%)4012(18%)30

32、12=629.18(万元);(4)土地总价:L=40000/42100=2100(万元);(5)年土地净收益:aL=21008%/11/(1+8)40-5=180.19(万元);(6)年建筑物净收益:aB=aaL=629.18180.19=448.99(万元);(7)建筑物总价:B=448.99/10%11/(1+10)405=4330.13(万元);(8)房地产价值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)。四、某写字楼为钢筋混凝土结构,层高 4.8m,没有电梯,建筑面积为30000m2,经济寿命为 60 年,有效经过年数为 3 年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建

33、筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2(含装修、设备费),专业费为建筑安装工程费的 8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的 3%,年利率为 6%,建设期为 2 年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%,第二年投入 40%,各年年内均为均匀投入,销售税费为重新购建价格的 6.5%,投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元;装修的重置价格为 500 万元,平均寿命为 5 年,已使用 3 年;设备的重置价格为 200 万元,平均寿命为 10年,已使用 3 年;残值率为零。由于该写字楼没有电梯,其出租率仅为

34、80%,月租金为 30 元/m2,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼,则需要的电梯购置费用为 180 万元,安装费用为 60 万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%,正常月租金为 32 元/m2,由于该写字楼的层高较正常层高要高,使其能耗增加,经测算,正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费;同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。(12 分)【答案】(1)计算重新购建价格 C 总:方法一:首先,计算单价建筑安装成本:1200 元/m2;专业费用:12008%=96(元/m2);管理费用:(1200

35、+96)3%=38.88(元/m2);销售费用:C3%;投资利息:(1200+96+38.88+3%C)60%(1+6%)1.51+(1200+96+38.88+3%C)40%(1+6%)0.51=88.93+0.2%C;销售税费:C6.5%;投资利润:(1200+96+38.88+3%C)35%=467.208+1.05%C;每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次,计算总价建安成本:120030000=3600(万元);专业费用:36008%=288(万元);五、某写字楼为钢筋混凝土结构,层高 4

36、.8m,没有电梯,建筑面积为30000m2,经济寿命为 60 年,有效经过年数为 3 年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2(含装修、设备费),专业费为建筑安装工程费的 8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的 3%,年利率为 6%,建设期为 2 年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%,第二年投入 40%,各年年内均为均匀投入,销售税费为重新购建价格的 6.5%,投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元;装修的重置价格为 500 万元,平均寿命为 5 年,已使

37、用 3 年;设备的重置价格为 200 万元,平均寿命为 10年,已使用 3 年;残值率为零。由于该写字楼没有电梯,其出租率仅为 80%,月租金为 30 元/m2,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼,则需要的电梯购置费用为 180 万元,安装费用为 60 万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%,正常月租金为 32 元/m2,由于该写字楼的层高较正常层高要高,使其能耗增加,经测算,正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费;同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。(12 分)【答案】(1)计算重新购建价格

38、 C 总:方法一:首先,计算单价建筑安装成本:1200 元/m2;专业费用:12008%=96(元/m2);管理费用:(1200+96)3%=38.88(元/m2);销售费用:C3%;投资利息:(1200+96+38.88+3%C)60%(1+6%)1.51+(1200+96+38.88+3%C)40%(1+6%)0.51=88.93+0.2%C;销售税费:C6.5%;投资利润:(1200+96+38.88+3%C)35%=467.208+1.05%C;每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次,计算总

39、价建安成本:120030000=3600(万元);专业费用:36008%=288(万元);六、某商场的建筑面积 6000m2,土地使用期限 40 年,从 2008 年 10 月 1 日起计,不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款,贷款金额 600 万元,贷款期限 10 年,贷款年利率 6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成,现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为 8%。请计算

40、该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10 分)【答案】(1)求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)其他法定优先受偿款 1)2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值 500

41、万元,收益期限为 40 年-5 年=35 年,利用公式:V=A/Y1-1/(1+Y)n,可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:V=500/8%1-1/(1+8%)35=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/(1+6%)7=455.08(万元)3)2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28(455.08/0.5)4917.12(万元)七、某幢写字楼,土地面积 4000,总建筑面积为 9000,建成于 2002 年10 月 1

42、日,土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/,建筑物重建成本为 3000 元/,建筑物自然寿命为 60 年,有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下:(1)门窗等损坏的修复费用为 3 万元,装修的重置价格为 82.5 万元,平均寿命为 5 年,有效年龄为 4 年,空调系统功能落后,必须更换,旧系统已提折旧 80 万元,拆除该空调费用为 10 万元,可回收残值 30 万元,重新构建价格(不含安装费)为 130 万元,安装新的空调系统的费用为 8万元,除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿

43、命为 15 年,经过年数为 9 年。(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗 800 元。(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为 7 万元。(4)该类写字楼的报酬率为 10%,银行贷款年利率为 5%,土地报酬率为 8%。(5)假设除空调以外,残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】八、某宗房地产占地 2000m2,容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的,出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月

44、建成使用的,经济寿命为 50 年。经调查,现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2,同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定,对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元,装修重置价格 30 万元,经济寿命 5 年;设备的重置价格 50 万元,经济寿命 15 年。残值率假设均为零,报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。(10 分)【答案】九、某商场的建筑面积 6000m2,土地使用期限 40 年,从 2008 年 10 月 1 日起计,不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款,贷款金额 600 万

45、元,贷款期限 10 年,贷款年利率 6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成,现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10 分)【答案】(1)求解 2013 年 10 月 1 日再次

46、抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)其他法定优先受偿款 1)2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值 500 万元,收益期限为 40 年-5 年=35 年,利用公式:V=A/Y1-1/(1+Y)n,可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:V=500/8%1-1/(1+8%)35=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%

47、1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/(1+6%)7=455.08(万元)3)2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28(455.08/0.5)4917.12(万元)一十、某旧厂房的建筑面积 26400m2,占地面积 12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案。方案一:改造为批发市场出租 10 年后转售,需补缴地价,取得 40 年商业用地土地使用权,已知改造期为 1 年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部

48、租出,租金 3 元/m2天,可出租面积为建筑面积的 60%,运营费用率为 25%,根据调查,10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍,转售税费为转售价格的 7%,房地产报酬率为 7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得 70 年居住用地土地使用取,增加建筑面积 17600m2;预计改造期为1.5 年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元;在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的 3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积 8500 元;销售税费为售价的

49、6%。根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2,现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2,70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2;容积率每增加 0.1,商业用地楼面地价下降 5%,居住用地楼面地价下降 2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1 年按 365 天计)【答案】假设开发法方案一:(从旧厂房到批发市场)从第 211年,每年逐年递增的净租金,第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060%(

50、125%)1300.86(万元)开发完成后的价值V1A/(Yg)1(1g)n/(1Y)n/(115%)Vt/(1R)n1300.86/(7.5%2.5%)1(12.5%)10/(17.5%)10/(115%)1.6V1(17%)/(115%)118572.350.32V1V112606.39(万元)(改造期 1 年,出租期 10 年,11年后才能转售。)补地价45002640015001250010005 万元契税(补地价旧厂房价值 V0)4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/(115%)0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/(115%)0.75

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