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1、物业设施设备维修保养计划物业设施设备维修保养计划物业设施设备维修保养计划物业设施设备维修保养计划一、一、概述概述物业设施设备维修保养计划是针对物业（包括房屋及设施设备）在使用过程中发生的松动、污染、泄露、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障、缺陷，需要进行养护、修理而制定的维修保养计划，它主要包括年计划、季计划和月计划三大类。二、维修保养计划制定的二、维修保养计划制定的目的和意义目的和意义通过有计划的维修保养，可以保证房屋以及附属设施设备始终处于良好的技术状态，维持正常的使用功能，最大限度的满足用户需求；同时还可以降低故障、杜绝事故的发生，有效地延长物业使用寿命，降低物业寿命周期费用，促
2、进物业保值增值，为业主创造价值，为企业赢得效益和品牌。三三.设施设备维修保养方针设施设备维修保养方针物业设施设备维修保养要始终坚持“预防为主、养修结合、主动保养、适时修理”的方针，即：在做好房屋与设施设备日常养护（主要是6S）的基础上，有计划的对其进行科学合理的维修保养，对房屋和设施设备进行清扫、检查、润滑、紧固、调整、防腐、油漆、保温，保证设备始终处于良好的技术状态，提高设备和系统的运行效率，减少设备故障，避免设备事故，保证用户需求；同时降低设备耗能，减少环境污染，延长设备大、中修间隔期或取消设备大修，从而延长设备的有效使用寿命，降低设备寿命周期费用，最终达到促进物业保值增值的目的。设备的修
3、理，是根据企业的性质、设备特点及设备在使用中所起的作用，选择适当的维修方式，适当的修理周期或时机，采用新工艺、新技术、新材料和科学方法，以提高维修质量，减少停机时间，降低维修费用，达到适时有效、低成本的目的。四四.房屋及设施设备维修保房屋及设施设备维修保养计划管理的范围和内容养计划管理的范围和内容按照物业服务合同双方约定的管理范围和内容，包括建筑物、构筑物主体及附属设施设备，主要是：1.房屋的结构部分：基础、墙、梁、柱、楼板、地面、屋面、楼梯等；2.房屋的装饰部分：门窗、楼梯扶手、内外装饰等；3.共用设施设备：变配电、动力、照明、电梯、给排水、暖通空调、消防、安防、车场设备等；4.共用配套设施
4、：道路、场地、健身器材、围栏、标识等。五五.设施设备维修保养计划设施设备维修保养计划的制订的制订（一）设施设备维修保养的方式与类别 1、维修方式设备维修方式具有维修策略的含义。现代设备管理强调对各类设备采用不同的维修方式，就是强调设备维修应遵循设备物质运动的客观规律，在保证使用的前提下，合理利用维修资源，达到寿命周期费用最经济的目的。（1）事后维修：）事后维修：事后维修就是对一些设备，不将其列入预防性维修计划，发生故障后或性能、精度降低到不能满足使用要求时再进行修理，即“坏了再修”。这种维修方式可以发挥主要零部件的最大寿命，使维修经济性好。作为一种维修策略，不同于传统的坏了再修。它不适用于对使
5、用影响较大的设备，而适用于下列设备：对故障停机不会影响正常使用的设备；利用率低或有备用的设备；修理技术不复杂又能提供备件的设备。如：空调系统和给排水系统中所用的“一运两备（或多备）”的水泵等设备。（2）预防维修：）预防维修：为防止设备性能、精度劣化或为了降低设备故障率，按事先规定的修理计划和技术要求进行的修理活动，称为预防维修。对重点和主要设备进行预防维修，是贯彻设备维修“预防为主”方针的重要工作，主要采取两种方式：一是定期维修：是在规定时间的基础上执行预防维修活动，具有周期性特点。二是状态监测维修：是以设备技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式。（3）改善维修：）改善维修：是为消除
6、设备先天性缺陷或频发故障，对设备局部结构或零件设计加以改进，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性措施的维修方式。2、修理类别、修理类别主要有：大修、中修、项修、保养等。（1）大修：大修是设备基准零件磨损严重，主要精度、性能大部分丧失，必须进行全面修理，才能恢复其效能时使用的一种修理方式。设备大修的内容包括：设备大修的内容包括：对设备进行全部解体、清洗，修理基准件,更换或修复磨损件；全部研刮或磨削导轨面；修理、调整设备的电气系统；重新按标准组装，检测；修复设备的附件以及翻新设备外观；重新按标准加入工质、润滑油；进行整体测定、试车。（2）中修：介于设备大修）中修：介于设备大修与项修之间的修理。与
7、项修之间的修理。对设备进行局部解体、清洗、检查，更换或修复磨损件；修理、调整设备的电气系统；重新按标准组装，检测；修复设备的附件以及修复设备外观；重新按标准加入工质、润滑油；进行整体测定、试车。（3）项修：项目修理是对设备精度、性能的劣化缺陷进行针对性的局部修理。（4）保养：对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定维修保养间隔期,以维修保养间隔期为基础，编制维修保养计划，对设备进行预防性维护保养，这就是计划性维修保养。3.修理周期和修理周期结构修理周期和修理周期结构（1）修理周期：是指两次相邻大修之间的间隔时间。（2）修理间隔期：是指两次相邻计划修理之间的工作时间。（3）修理周期结构：
8、指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。如计划经济时期采用的修理周期结构：9621的修理周期结构。（K：大修，C：中修，M：小修，B：保养）KBMBMBCBMBMBCBMBMBK。（二）设施设备维修保养（二）设施设备维修保养计划的种类计划的种类1、年度计划年度维修保养计划是物业管理项目在每年的第四季度由项目经理编制、经公司工程部审核、由总工程师和总经理批准后由项目组织实施的计划。它是设施设备管理必须认真执行的规范性文件，是物业管理项目管理目标得以实现的可靠保证。年度设施设备维修保养计划主要包括两大内容：一是按公司程序文件要求填写的年度设施设备维修保养计划表；二是年计划的编写依据
9、和有关说明。年计划必须于每年的12月20日前完成审批下达，以便项目在25 日前提交下月工作计划、采购计划和费用计划，保证计划执行的严肃性。2、季节性计划、季节性计划季节性计划是根据季节变化和年计划的安排做出的季节性维修保养计划，是由管理处设备维修主管编写，报管理处经理审核批准实施，并上报公司工程部备案监管的维修保养计划。采用填写设施设备维修保养计划表即可；如有特殊情况或对年计划调整，则需要文字说明。3、月计划、月计划维修保养的月计划是由管理处设备维修主管（班长）依据年计划和季节计划编写并应在下一个计划月内完成的设施设备维修保养计划，它与其他的月工作计划一并上报公司企业管理部，纳入计划管理、考核
10、；并由公司工程部支持、配合实施和监督。与该计划同时上报的还应有备件和机物料采购计划和费用计划。月计划必须全面落实完成，才能保证年计划的真正实现。4、计划调整、计划调整当年计划制定并被批准后，就具有公司内部法定的意义，必须执行和完成，决不允许随意修改。但各管理处在执行中会遇到各种问题，使计划无法按期实施，这就需要调整计划。具体做法应该是：需调整计划时，由管理处经理在上报月计划时提出申请，并说明调整的理由和以后的安排，上报公司工程部，由工程部审核报请总工程师批准才能生效，否则，工程部报企管部按原计划进行考核。（二）年度设施设备维修（二）年度设施设备维修保养计划编写依据保养计划编写依据1、物业服务合
11、同的约定；2、物业房屋清单、设备清单；3、公司的设备维修保养手册；4、设施设备的开/关机次数与运行时间；5、设备运行的平均负荷；6、设备安装或最后一次维修保养的时间；7、有关法规、规范、标准对设备管理的有关要求；8、设施设备的管理目标和使用要求；9、设施设备的运行状态和技术参数（查运行日志和完好率评定）；10、各种资源条件，如：人力、技术、装备、资金等。（三）编制设施设备维修（三）编制设施设备维修保养计划应注意的问题保养计划应注意的问题1、用户的使用需求和特殊安排；2、季节变化对设施设备的影响和需求；3、季节条件对维修保养工作的影响；4、维修保养需要资源的提前安排；5、公司、项目、业主和行业主
12、管部门的各种其他要求；6、编写计划时要按房屋清单、设备清单的专业分类和编号顺序进行编制，要把修理、改造和维护保养分开，如电气设备，应按设备清单序号的排列顺序，先列高压柜和变压器等需要年检的重要设备，再列低压配电柜、动力配电柜、开关柜、照明配电柜等。其他设备以此类推。7、对设备维修保养手册规定以外的特殊情况或业主的特殊要求必须做情况说明。（五）计划编制程序（五）计划编制程序1、编前准备（1）房屋及设施设备技术状态鉴定，主要信息来源包括：1）房屋及设施设备的完好率评定；2）设施设备日常巡检及定期检查记录；3）主要设备的运行日志；4）设备的故障、事故处理报告和记录；5）重点设备的年检报告；6）用户对
13、设备使用过程中的反映与投诉。（2）上年度设施设备维修保养计划和计划的执行情况以及存在的问题；（3）物业房屋及设施设备下年度的管理目标和要求，包括业主、公司与行业的要求。（4）管理处员工对计划的意见和建议。2、计划编制、计划编制（1）先起草设施设备年度维修保养计划的设想和具体安排；（2）再填写年设施设备维修保养计划表；（3）编写计划编制说明。3、计划自审、计划自审（1）计划初步完成后，先组织管理处员工骨干对计划进行讨论，听取其意见，必要时进行修改；（2）确定后，由管理处经理签字上报公司工程部。2、计划审批、计划审批（1）公司工程部收到管理处上报的年设施设备维修保养计划时，要进行认真审核，对存在的
14、问题，要及时与管理处经理或主管沟通，有必要时进行修改。对问题较大的计划要返还管理处并说明存在的问题，由管理处经理进行修订，然后上报。（2）经公司工程部审核并符合要求的年设施设备维修保养计划由工程部经理签字后报公司总工程师审阅签字。（3）经总工程师审阅签字后的年设施设备维修保养计划报总经理签字批准后下发执行。Thank You!1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力!4、心中没有过分的
15、贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃!5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。6、无论你正遭遇着什么，你都要从落魄中站起来重振旗鼓，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。7、生命的美丽，永远展现在她的进取之中;就像大树的美丽，是展现在它负势向上高耸入云的蓬勃生机中;
16、像雄鹰的美丽，是展现在它搏风击雨如苍天之魂的翱翔中;像江河的美丽，是展现在它波涛汹涌一泻千里的奔流中。8、有些事，不可避免地发生，阴晴圆缺皆有规律，我们只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改变它的轨迹。9、与其埋怨世界，不如改变自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都强。人生无完美，曲折亦风景。别把失去看得过重，放弃是另一种拥有;不要经常艳羡他人，人做到了，心悟到了，相信属于你的风景就在下一个拐弯处。10、有些事想开了，你就会明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎样，最后收拾残局的还是要靠你自己。11、人生的某些障碍，你是逃不掉
17、的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!16、人生在世：可以缺钱，但不
18、能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。19、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。20、每一个成就和长进，都
19、蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。1、这世上，没有谁活得比谁容易，只是有人在呼天抢地，有人在默默努力。2、当热诚变成习惯，恐惧和忧虑即无处容身。缺乏热诚的人也没有明确的目标。热诚使想象的轮子转动。一个人缺乏热诚就象汽车没有汽油。善于安排玩乐和工作，两者保持热诚，就是最快乐的人。热诚使平凡的话题变得生动。3、起点低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一场马拉松比赛，拼的不是起点，而是坚持的耐力和成长的速度。只要努力不止，进步也会不止。4、如果你不相信努力和时光，那么时光第一个就会辜负你。不要去否定你的过去，也不要用你的过去牵扯你的未来
20、。不是因为有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良
21、，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆
22、境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。16、在路上，我们生命得到了肯定，一
23、路上，我们有失败也有成功，有泪水也有感动，有曲折也有坦途，有机遇也有梦想。一路走来，我们熟悉了陌生的世界，我们熟悉了陌生的面孔，遇人无数，匆匆又匆匆，有些成了我们忘不掉的背影，有些成了我们一生的风景。我笑，便面如春花，定是能感动人的，任他是谁。17、努力是一种生活态度，与年龄无关。所以，无论什么时候，千万不可放纵自己，给自己找懒散和拖延的借口，对自己严格一点儿，时间长了，努力便成为一种心理习惯，一种生活方式！18、自己想要的东西，要么奋力直追，要么干脆放弃。别总是逢人就喋喋不休的表决心或者哀怨不断，做别人茶余饭后的笑点。19、即使不能像依米花那样画上完美的感叹号，但我们可以歌咏最感人的诗篇；即
24、使不能阻挡暴风雨的肆虐，但我们可以左右自己的心情；即使无法预料失败的打击，但我们可以把它当作成功的一个个驿站。20、能力配不上野心，是所有烦扰的根源。这个世界是公平的，你要想得到，就得学会付出和坚持。每个人都是通过自己的努力，去决定生活的样子。1、只要有坚强的意志力，就自然而然地会有能耐、机灵和知识。2、你们应该培养对自己，对自己的力量的信心，百这种信心是靠克服障碍，培养意志和锻炼意志而获得的。3、坚强的信念能赢得强者的心，并使他们变得更坚强。4、天行健，君子以自强不息。5、有百折不挠的信念的所支持的人的意志，比那些似乎是无敌的物质力量有更强大的威力。6、永远没有人力可以击退一个坚决强毅的希望
25、。7、意大利有一句谚语：对一个歌手的要求，首先是嗓子、嗓子和嗓子我现在按照这一公式拙劣地摹仿为：对一个要成为不负于高尔基所声称的那种“人”的要求，首先是意志、意志和意志。8、执着追求并从中得到最大快乐的人，才是成功者。9、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。10、发现者，尤其是一个初出茅庐的年轻发现者，需要勇气才能无视他人的冷漠和怀疑，才能坚持自己发现的意志，并把研究继续下去。11、我的本质不是我的意志的结果，相反，我的意志是我的本质的结果，因为我先有存在，后有意志，存在可以没有意志，但是没有存在就没有意志。12、公共的利益，人类的福利，可以使可憎的工作变为可贵，只有开明人士才能知道克服困难所需要的
26、热忱。13、立志用功如种树然，方其根芽，犹未有干；及其有干，尚未有枝；枝而后叶，叶而后花。14、意志的出现不是对愿望的否定，而是把愿望合并和提升到一个更高的意识水平上。15、无论是美女的歌声，还是鬓狗的狂吠，无论是鳄鱼的眼泪，还是恶狼的嚎叫，都不会使我动摇。16、即使遇到了不幸的灾难，已经开始了的事情决不放弃。17、最可怕的敌人，就是没有坚强的信念。18、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。19、意志若是屈从，不论程度如何，它都帮助了暴力。20、有了坚定的意志，就等于给双脚添了一对翅膀。21、意志坚强，就会战胜恶运。22、只有刚强的人，才有神圣的意志，凡是战斗的人，才能取得胜利。23、卓越的人的一大优点是：在不利和艰难的遭遇里百折不挠。24、疼痛的强度，同自然赋于人类的意志和刚度成正比。25、能够岿然不动，坚持正见，度过难关的人是不多的。26、钢是在烈火和急剧冷却里锻炼出来的，所以才能坚硬和什么也不怕。我们的一代也是这样的在斗争中和可怕的考验中锻炼出来的，学习了不在生活面前屈服。27、只要持续地努力，不懈地奋斗，就没有征服不了的东西。28、立志不坚，终不济事。29、功崇惟志，业广惟勤。30、一个崇高的目标，只要不渝地追求，就会居为壮举；在它纯洁的目光里，一切美德必将胜利。