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1、第六章第六章物业管理的前期介入物业管理的前期介入教学目的要求教学目的要求通过学习，要求学生了解物业竣工通过学习，要求学生了解物业竣工验收和接管验收的相关内容，了解物业管理项目招标验收和接管验收的相关内容，了解物业管理项目招标方式，掌握前期介入的概念、必要性、内容，掌握物方式，掌握前期介入的概念、必要性、内容，掌握物业管理项目招投标的程序、掌握物业管理投标书和入业管理项目招投标的程序、掌握物业管理投标书和入伙通知书编写方法以及装修管理内容。伙通知书编写方法以及装修管理内容。第一节第一节物业管理前期介入概述物业管理前期介入概述一、物业管理前期介入的认识（开发一、物业管理前期介入的认识（开发-经营经
2、营-管理）管理）二、物业管理前期介入的必要性二、物业管理前期介入的必要性-意义意义三、物业管理前期介入的内容三、物业管理前期介入的内容四、物业管理企业在规划、设计、施工阶段的参与四、物业管理企业在规划、设计、施工阶段的参与五、五、物业管理前期介入中遇到的几个实际问题物业管理前期介入中遇到的几个实际问题一、物业管理前期介入的认识（开发一、物业管理前期介入的认识（开发-经营经营-管理）管理）1、前期介入：指物业公司在接管物业以前的各个阶段前期介入：指物业公司在接管物业以前的各个阶段就参与决策，制定出物业管理方案，并从管理和运作的就参与决策，制定出物业管理方案，并从管理和运作的角度为开发商提出良好的
3、建设性意见。角度为开发商提出良好的建设性意见。接管物业以前的各个阶段：项目可行性研究阶段、建筑接管物业以前的各个阶段：项目可行性研究阶段、建筑物规划方案设计阶段、施工阶段等物规划方案设计阶段、施工阶段等参与决策：参与决策：指参与物业的规划设计和建设的过程。指参与物业的规划设计和建设的过程。物业管理公司从业主与使用人及物业管理的角度，就物业物业管理公司从业主与使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用、管理提出建议，并对将接管的开发、建设和今后使用、管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备，以更好满足业主与非物业从物质上和组织上做好准备，以更好满足业主与非业主使用人的需求和
4、有利于之后的物业管理。业主使用人的需求和有利于之后的物业管理。2、前期介入时物业企业向开发商提出的建议前期介入时物业企业向开发商提出的建议（1）配套设施的完善配套设施的完善（2）水电气等供应容量水电气等供应容量（3）安全保卫系统安全保卫系统（4）垃圾处理方式垃圾处理方式（5）绿化布置绿化布置（6）消防设施消防设施（7）建材选用建材选用前期介入的主要目的 物物业业管管理理前前期期介介入入的的目目的的是是在在物物业业建建成成之之前前采采取取措措施施，确确保保建建成成的的物物业业质质量量和和功功能能都都合合乎乎要要求求，有利于业主使用，方便以后的物业管理。有利于业主使用，方便以后的物业管理。二、物业
5、管理前期介入的必要性二、物业管理前期介入的必要性-意义意义n1、有利于维护物业公司的良好形象、有利于维护物业公司的良好形象2、优化设计、减少返工、防止后遗症（、优化设计、减少返工、防止后遗症（减少或避减少或避免规划设计、建设的隐患免规划设计、建设的隐患 ）3、有利于全面了解物业：土建结构、管线走向、有利于全面了解物业：土建结构、管线走向、设施建设、设备安装设施建设、设备安装4、为后期管理做好准备、为后期管理做好准备5、促进物业的销售促进物业的销售 n物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和连贯性，减少很多不必要的损失。理的一致性和连贯性，
6、减少很多不必要的损失。三、物业管理前期介入的内容三、物业管理前期介入的内容（一）通过投标来接洽物业管理业务（一）通过投标来接洽物业管理业务1、进行可行性、可靠性、可赢利性分析进行可行性、可靠性、可赢利性分析2、具体测算物业管理费用具体测算物业管理费用3、投标竞争、洽谈、签订物业管理合同投标竞争、洽谈、签订物业管理合同4、选派人员运作物业前期管理选派人员运作物业前期管理（二）根据物业档次确定服务标准（二）根据物业档次确定服务标准（三）制定物业维修管理方案（三）制定物业维修管理方案（四）建立与业主或使用人的联系关系（四）建立与业主或使用人的联系关系1、听取业主或使用人的要求、希望听取业主或使用人的
7、要求、希望2、了解业主或使用人对物业的使用的有关安排、打算了解业主或使用人对物业的使用的有关安排、打算3、参与售房部门同业主或使用人签约参与售房部门同业主或使用人签约（五）参与施工与设计（五）参与施工与设计1、从用户角度审查建筑物的设计图样从用户角度审查建筑物的设计图样2、从管理角度分析物业建造的选料及安装方法等从管理角度分析物业建造的选料及安装方法等3、在施工现场做好记录在施工现场做好记录4、提供改良意见提供改良意见5、检查施工进度检查施工进度6、参与工程验收参与工程验收（六）设计管理模式、草拟及制定管理制度（六）设计管理模式、草拟及制定管理制度1、筹建业主管委会筹建业主管委会2、草拟规章制
8、度草拟规章制度3、设置物业辖区的组织机构设置物业辖区的组织机构4、培训上岗培训上岗（七）建立服务系统和服务网络（七）建立服务系统和服务网络1、专业项目队伍的设立、选聘、洽谈及合同订立专业项目队伍的设立、选聘、洽谈及合同订立2、同各部门进行联络、沟通同各部门进行联络、沟通3、建代办网建代办网（八）办理移交接管事宜（八）办理移交接管事宜1、拟定移交接管办法拟定移交接管办法2、筹建管委会筹建管委会3、协助和办理移交接管事项协助和办理移交接管事项四、物业管理企业在规划、设计、施工四、物业管理企业在规划、设计、施工阶段的参与阶段的参与nA在规划、设计阶段的参与：在规划、设计阶段的参与：房地产项目的开发建
9、设应具有超前意识，物业管理房地产项目的开发建设应具有超前意识，物业管理专业人员对规划设计的参与职责主要表现在全面细专业人员对规划设计的参与职责主要表现在全面细致的针对物业管理顺利实施的各种需要以及在以往致的针对物业管理顺利实施的各种需要以及在以往管理实践中发现的规划设计上的问题向开发企业和管理实践中发现的规划设计上的问题向开发企业和设计单位提出建议。设计单位提出建议。（一）（一）配套设施的完善（二）配套设施的完善（二）水电气等供应容量水电气等供应容量（三）（三）安全保卫系统安全保卫系统（四）（四）垃圾处理方式垃圾处理方式（五）（五）绿化布置绿化布置（六）（六）消防设施消防设施（七）（七）建筑材
10、料选用建筑材料选用（八）（八）其他其他nB在施工阶段的参与在施工阶段的参与物业管理企业参与工程施工质量监理的要点包括：物业管理企业参与工程施工质量监理的要点包括：1、应派选有关专业人员参与工程施工质量监理；应派选有关专业人员参与工程施工质量监理；2、要尽可能全面的收集物业的各种资料，同时熟要尽可能全面的收集物业的各种资料，同时熟悉各个部分，为日后的管理作充分的准备；悉各个部分，为日后的管理作充分的准备；3、按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位施工单位，开发商一起认真进行技术鉴定和图纸位施工单位，开发商一起认真进行技术鉴定和图纸会审；会审；4、工程施
11、工中按国家现有法律规定，技术标准及工程施工中按国家现有法律规定，技术标准及合同不断进行检查。合同不断进行检查。五、五、物业管理前期介入中遇到的几个实物业管理前期介入中遇到的几个实际问题际问题（一）介入方式：（一）介入方式：1、早期介入、早期介入-充当顾问，此时提出的建议最及时，容易采纳，充当顾问，此时提出的建议最及时，容易采纳，此时一般不设固定人员进驻开发现场，工作方式可根据发展此时一般不设固定人员进驻开发现场，工作方式可根据发展商的需要确定，如定期参加发展商的设计会议，出谋划策等。商的需要确定，如定期参加发展商的设计会议，出谋划策等。2、中期介入、中期介入-扮演监理，介入人员主要为工程技术人
12、员，尤其扮演监理，介入人员主要为工程技术人员，尤其是设备系统工程师是设备系统工程师。3、晚期介入、晚期介入-开始管家，是由先前的顾问工作转入实质性操作开始管家，是由先前的顾问工作转入实质性操作工作，此时管理公司的整套队伍应基本到位。工作，此时管理公司的整套队伍应基本到位。也有认为，前期介入的方式为：也有认为，前期介入的方式为：早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研究阶段的介入。究阶段的介入。中期介入：是指物业管理企业方案设计阶段的中期介入：是指物业管理企业方案设计阶段的介入。介入。晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段晚期介入：是指物业管理企业在项目
13、施工阶段的介入。的介入。（二）前期介入费用由谁承担？（二）前期介入费用由谁承担？根据费用产生的原因及用途，管理公司在入伙前介根据费用产生的原因及用途，管理公司在入伙前介入所产生费用应由开发商承担，原因：入所产生费用应由开发商承担，原因：1、前期介入的主要目的是协助开发商工作前期介入的主要目的是协助开发商工作（1）前期介入为验收接管打下基础，使房屋质量前期介入为验收接管打下基础，使房屋质量得到保证，提升了物业档次。得到保证，提升了物业档次。（2）使已购房业主对物业质量及日后管理放心，使已购房业主对物业质量及日后管理放心，帮助发展商销售。帮助发展商销售。2、管理费用尚无收费来源，此期间公司的实际服
14、管理费用尚无收费来源，此期间公司的实际服务对象是发展商，谁受益，谁付费。务对象是发展商，谁受益，谁付费。3、政府规定：目前国家尚无统一立法，但各地政政府规定：目前国家尚无统一立法，但各地政府明文规定。府明文规定。（三）设计单位不接受、采纳意见不接受怎么办？（三）设计单位不接受、采纳意见不接受怎么办？不采纳理由：不采纳理由：（1）不符合设计规范）不符合设计规范（2）增加设计难度）增加设计难度（3）自认为设计符合规范、无须更改）自认为设计符合规范、无须更改管理公司做法与态度：管理公司做法与态度：（1）对确实不符合设计规范的意见，公司应放弃，对确实不符合设计规范的意见，公司应放弃，应尊重科学，尊重设
15、计。应尊重科学，尊重设计。（2）说服发展商，多为以后着想。说服发展商，多为以后着想。（3）一些设计虽符合规范要求，但偏于保守，落一些设计虽符合规范要求，但偏于保守，落后于现实发展需要，则应努力用事实依据来改变设后于现实发展需要，则应努力用事实依据来改变设计单位的看法。计单位的看法。与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议 介入可行性研究介入可行性研究介入可行性研究介入可行性研究 退出房地产开发退出房地产开发退出房地产开发退出房地产开发签订合同，正式进入前期介入签订合同，正式进入前期介入签订合
16、同，正式进入前期介入签订合同，正式进入前期介入 介入规划设计阶段介入规划设计阶段介入规划设计阶段介入规划设计阶段 介入施工建设阶段介入施工建设阶段介入施工建设阶段介入施工建设阶段 介入物业销售阶段介入物业销售阶段介入物业销售阶段介入物业销售阶段 物业验收、移交，结束前期介入物业验收、移交，结束前期介入物业验收、移交，结束前期介入物业验收、移交，结束前期介入 P PMM前前前前期期期期介介介介入入入入流流流流程程程程图图图图 第二节第二节物业管理的招标与投标物业管理的招标与投标一、物业管理招标的必要性一、物业管理招标的必要性二、招标的类型、原则、程序、特点二、招标的类型、原则、程序、特点三、物业
17、管理招标文件的内容三、物业管理招标文件的内容四、物业管理投标的程序和方法四、物业管理投标的程序和方法五、投标的策略五、投标的策略六、投标书的拟写和经营管理测算六、投标书的拟写和经营管理测算一、物业管理招标的必要性一、物业管理招标的必要性1、招标：指开发商或管委会为即将建造完成或已经建、招标：指开发商或管委会为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业公司而制定符合其管理服务造完成的物业寻找物业公司而制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘物业管理要求和标准的招标文件，向社会公开招聘物业管理公司的过程。公司的过程。n招标由物业开发商（或业主）负责，通过招标开展招标由物业开发商（或业主
18、）负责，通过招标开展竞争，择优选聘物业管理公司。竞争，择优选聘物业管理公司。2、必要性：、必要性：（1）是发展社会主义市场经济的需要是发展社会主义市场经济的需要（2）是房地产管理体制改革的需要是房地产管理体制改革的需要（3）是提高物业管理水平，促进行业发展的需要，是提高物业管理水平，促进行业发展的需要，“外树形象，内强素质外树形象，内强素质”二、招标的类型、原则、程序二、招标的类型、原则、程序（一）类型：（一）类型：1、按招标内容分：单纯物业管理招标按招标内容分：单纯物业管理招标n物业管理与经营总招标物业管理与经营总招标2、按招标方式分：公开招标、按招标方式分：公开招标-发广告招标发广告招标n
19、邀请招标邀请招标-发通知邀请发通知邀请n协商招标协商招标-直接邀请协商直接邀请协商（二）招标的原则（二）招标的原则公平、公正、公平、公正、公开、合理公开、合理n公平公平-向所有物业公司提出的招标条件都是一致的。向所有物业公司提出的招标条件都是一致的。n公正公正-指投标评定的准则是衡量所有投标书的尺度。指投标评定的准则是衡量所有投标书的尺度。n公开公开-指招标过程中各项程序对外公开，实行行业监指招标过程中各项程序对外公开，实行行业监督，以增加招标的透明度。督，以增加招标的透明度。n合理合理-选中投标的价格、要求必须合理，选中投标的价格、要求必须合理，不能接受低不能接受低于正常的管理服务成本的标价
20、于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。场情况，提出不切实际的管理服务要求。（三）物业管理的招标程序（三）物业管理的招标程序1.选择招标方式选择招标方式2.制定招标文件制定招标文件3.发出招标邀请或通知，投标单位资格审查，出售招发出招标邀请或通知，投标单位资格审查，出售招标文件标文件4.组织现场勘察组织现场勘察5.召开标前会议召开标前会议n招标机构通常在投标人购买招标文件后安排一次投招标机构通常在投标人购买招标文件后安排一次投标人员会议，即标人员会议，即标前会议标前会议。召开标前会议的目的是。召开标前会议的目的是澄清投标人提出的各类问题
21、。澄清投标人提出的各类问题。6.收存投标书并开标和定标收存投标书并开标和定标7.与中标企业签订物业管理委托合同与中标企业签订物业管理委托合同（四）物业管理招标的特点（四）物业管理招标的特点1超前招标超前招标n物业管理早期介入的特点，决定了物业管理招标必物业管理早期介入的特点，决定了物业管理招标必须超前。须超前。2具有阶段性和时间性具有阶段性和时间性n首先，招标文件的各种管理要求、管理价格的制定首先，招标文件的各种管理要求、管理价格的制定都具有阶段性，过了一段时间，由于各种变化可能都具有阶段性，过了一段时间，由于各种变化可能需要调整。需要调整。n其次，物业管理公司一旦中标，并不意味着可以长其次，
22、物业管理公司一旦中标，并不意味着可以长期占据这一市场份额，直到所管理物业的寿命期结期占据这一市场份额，直到所管理物业的寿命期结束。物业管理公司可能在激烈的竞争中被更好的物束。物业管理公司可能在激烈的竞争中被更好的物业管理公司所替代。所以，物业管理招标具有阶段业管理公司所替代。所以，物业管理招标具有阶段性和时间性的特点。性和时间性的特点。三、物业管理招标文件的内容三、物业管理招标文件的内容1投标须知：包括：投标人须知、投标的主要要求、投标须知：包括：投标人须知、投标的主要要求、合同格式与合同条件等内容。合同格式与合同条件等内容。（1）投标人须知的要求与内容）投标人须知的要求与内容必须出具投标保证
23、书。投标保证书必须与投标书一必须出具投标保证书。投标保证书必须与投标书一起交出，用于保证投标后不中途退标，否则投标保起交出，用于保证投标后不中途退标，否则投标保证金将予以没收；证金将予以没收；关于保密要求。投标文件具有保密性质，投标人不关于保密要求。投标文件具有保密性质，投标人不得泄密，这是为避免投标的物业管理企业之间互相得泄密，这是为避免投标的物业管理企业之间互相串通，竞相抬高投标价格而做出的规定；串通，竞相抬高投标价格而做出的规定；要有要有“不选择最低标价不选择最低标价”的申明。在绝大部分投标文的申明。在绝大部分投标文件中，按照国际惯例，均有一条件中，按照国际惯例，均有一条“业主不约束自己
24、接业主不约束自己接受最低标价受最低标价”的规定。因为有些管理费用标价很低甚的规定。因为有些管理费用标价很低甚至低于成本价，这势必会造成日后管理不到位，或至低于成本价，这势必会造成日后管理不到位，或者赔本破产无法继续履行合同的局面；者赔本破产无法继续履行合同的局面；递送投标书的程序。投标人须知中应对投标书的递递送投标书的程序。投标人须知中应对投标书的递送程序加以说明。其主要内容有：投标书所用的语送程序加以说明。其主要内容有：投标书所用的语言、份数、地址、截止日期、传送方法和必要的证言、份数、地址、截止日期、传送方法和必要的证明文件；明文件；开标与评定投标的时间与标准。招标文件的投标人开标与评定投
25、标的时间与标准。招标文件的投标人须知中应说明开标时间和定标时间及评定标准。评须知中应说明开标时间和定标时间及评定标准。评定投标的标准应尽可能量化，使每一个投标的物业定投标的标准应尽可能量化，使每一个投标的物业管理企业能明白将采用何种方法量化。管理企业能明白将采用何种方法量化。（2）关于投标的主要要求）关于投标的主要要求出具履约保证书。投标的物业管理企业中标以后签出具履约保证书。投标的物业管理企业中标以后签订合同以前，必须先要签署履约保证书，缴纳履约订合同以前，必须先要签署履约保证书，缴纳履约保证金，用以确保合同的履行，其手续与办理投标保证金，用以确保合同的履行，其手续与办理投标保证书相同。保证
26、金额可具体规定一定额度。履约保证书相同。保证金额可具体规定一定额度。履约保证书的有效期为履行完合同为止。如果中标的物保证书的有效期为履行完合同为止。如果中标的物业管理企业中途违约，则履约保证金就被开发商或业管理企业中途违约，则履约保证金就被开发商或业主委员会没收，作为赔偿损失之用；业主委员会没收，作为赔偿损失之用；对开发商或业主不采用最低价的承诺，这一条规定对开发商或业主不采用最低价的承诺，这一条规定主要是为了避免投标的物业管理企业对选标权的争主要是为了避免投标的物业管理企业对选标权的争议；议；管理服务的具体要求和条件。管理服务的具体要求和条件。（3）关于合同格式和条件）关于合同格式和条件n在
27、招标文件中要说明开发商或业主委员会与物业管在招标文件中要说明开发商或业主委员会与物业管理企业签约的合同格式和条件，以便投标的物业管理企业签约的合同格式和条件，以便投标的物业管理企业明确自己中标后将承担的责任、义务和享受理企业明确自己中标后将承担的责任、义务和享受的权利。的权利。2要求管理的物业说明书要求管理的物业说明书n开发商或业主委员会在招标文件中，应具体而详尽开发商或业主委员会在招标文件中，应具体而详尽地说明本次招标所要求管理的物业的具体情况。通地说明本次招标所要求管理的物业的具体情况。通常是列出物业的地址，包括物业的地理位置、占地常是列出物业的地址，包括物业的地理位置、占地面积、住户数和
28、物业的各个组成部分，如建筑物的面积、住户数和物业的各个组成部分，如建筑物的建筑结构和建筑材料的选用、设备、设施的选用与建筑结构和建筑材料的选用、设备、设施的选用与安装、物业环境与配套设施、委托管理经营得范围、安装、物业环境与配套设施、委托管理经营得范围、应达到的各项经济指标、管理指标及基本要求，投应达到的各项经济指标、管理指标及基本要求，投标起止日期和开标日期、地点等情况。标起止日期和开标日期、地点等情况。3提供计算方案和设计图纸提供计算方案和设计图纸n若是新建物业，则在招标文件中提供规划设计和设若是新建物业，则在招标文件中提供规划设计和设计意向方案，以便投标的物业管理企业在投标书中计意向方案
29、，以便投标的物业管理企业在投标书中可提出自己对设计方案的合理性看法及改进调整设可提出自己对设计方案的合理性看法及改进调整设想，从而为招标工作带来方便。若是已建成的物业，想，从而为招标工作带来方便。若是已建成的物业，则要在投标文件中提供详细的设计图纸，以便投标则要在投标文件中提供详细的设计图纸，以便投标的物业管理企业对所接管的物业有全面的了解，便的物业管理企业对所接管的物业有全面的了解，便于在投标文件中正确合理地计算出管理费标价。于在投标文件中正确合理地计算出管理费标价。四、物业管理投标的程序和方法四、物业管理投标的程序和方法n投标是指物业管理公司依据物业开发商的招标文件投标是指物业管理公司依据
30、物业开发商的招标文件的要求组织编制标书，参加物业管理资格竞争的一的要求组织编制标书，参加物业管理资格竞争的一种行为。种行为。n物业管理投标的程序和方法如下：物业管理投标的程序和方法如下：（一）取得招标文件（一）取得招标文件n收到招标邀请信的物业管理企业，可直接到发出邀收到招标邀请信的物业管理企业，可直接到发出邀请信的招标方去购买招标文件。获得招标广告通知请信的招标方去购买招标文件。获得招标广告通知信息并通过经营资质预审的物业管理企业，也可按信息并通过经营资质预审的物业管理企业，也可按规定程序购买招标文件。规定程序购买招标文件。（二）熟悉招标文件并考察物业现场（二）熟悉招标文件并考察物业现场n招
31、标文件取得后，首先应详细阅读全部招标文件内招标文件取得后，首先应详细阅读全部招标文件内容，并对现场进行实地考察，有时开发商或业主委容，并对现场进行实地考察，有时开发商或业主委员会会组织投标者参加统一参观现场并作必要介绍员会会组织投标者参加统一参观现场并作必要介绍的活动。对招标文件中的各项规定，如开标时间、的活动。对招标文件中的各项规定，如开标时间、定标时间、投标保证书、履约保证书、奖罚措施等定标时间、投标保证书、履约保证书、奖罚措施等都要弄清，并做好相应准备，更重要的是对于图纸、都要弄清，并做好相应准备，更重要的是对于图纸、设计说明书和管理服务标准、方案和要求，应仔细设计说明书和管理服务标准、
32、方案和要求，应仔细阅读和了解。阅读和了解。（三）详细列出管理方法和工作量（三）详细列出管理方法和工作量n根据招标文件中的物业情况和管理服务范围、要求，根据招标文件中的物业情况和管理服务范围、要求，详细列出完成所要求管理服务任务的方法和工作量。详细列出完成所要求管理服务任务的方法和工作量。一般可划分为日常综合管理方法与工作量，特约特一般可划分为日常综合管理方法与工作量，特约特需管理服务方法与工作量，维修更新管理方法和工需管理服务方法与工作量，维修更新管理方法和工作量等。作量等。（四）确定单价、估算管理服务费总额（四）确定单价、估算管理服务费总额n国家规定的管理服务单价不必研究，此处主要是对国家规
33、定的管理服务单价不必研究，此处主要是对市场指导价和市场价这两部分单价进行专题分析研市场指导价和市场价这两部分单价进行专题分析研究。由于每一物业情况不同、有各自的特点，其管究。由于每一物业情况不同、有各自的特点，其管理服务范围、标准不同，因此不能套用一种单价，理服务范围、标准不同，因此不能套用一种单价，应具体问题具体分析。同时，要弄清竞争对手的情应具体问题具体分析。同时，要弄清竞争对手的情况，在确定单价时要从战略、战术上去进行研究。况，在确定单价时要从战略、战术上去进行研究。一旦单价确定下来，与工作量相乘，即可得出管理一旦单价确定下来，与工作量相乘，即可得出管理服务费总标价。服务费总标价。（五）
34、编制和投送标书（五）编制和投送标书1编制标书编制标书n投标人在做出投标报价决策之后，就应按照招标文投标人在做出投标报价决策之后，就应按照招标文件的要求正确编制标书。即投标人须知中规定的投件的要求正确编制标书。即投标人须知中规定的投标人必须提交的全部文件。标人必须提交的全部文件。2封送标书封送标书n封送标书的一般管理是，投标人应将所有投标文件封送标书的一般管理是，投标人应将所有投标文件按招标文件的要求，准备按招标文件的要求，准备正本和副本正本和副本（通常正本一（通常正本一份，副本两份）。标书的正本及每一份副本应份，副本两份）。标书的正本及每一份副本应分别分别包装包装，而且都必须用，而且都必须用内
35、外两层封套内外两层封套，封套上均应按，封套上均应按投标邀请信的规定写明投递地址及收件人，并注明：投标邀请信的规定写明投递地址及收件人，并注明：投标文件的编号、物业名称、在某日某时（开标日投标文件的编号、物业名称、在某日某时（开标日期）之前不要启封等。内层封套是用于原封退还投期）之前不要启封等。内层封套是用于原封退还投标文件的，因此应写明投标商的地址和名称，若是标文件的，因此应写明投标商的地址和名称，若是外层信封未按上述规定密封及做标记，则招标人的外层信封未按上述规定密封及做标记，则招标人的工作人员对把投标文件放错地方或过早启封概不负工作人员对把投标文件放错地方或过早启封概不负责。由于上述原因被
36、过早启封的标书，招标人将予责。由于上述原因被过早启封的标书，招标人将予以拒绝并退还投标人。以拒绝并退还投标人。3编制和封送投标书应注意的几个问题编制和封送投标书应注意的几个问题（1）投标文件中的每一空白都应填写，如有空缺，则必引起分）投标文件中的每一空白都应填写，如有空缺，则必引起分歧意见，重要数据未填写，可能被作为废标处理；歧意见，重要数据未填写，可能被作为废标处理；（2）递交的全部文件每页应签字，若填写中有错误而不得不修）递交的全部文件每页应签字，若填写中有错误而不得不修改，则应在修改处签字；改，则应在修改处签字；（3）打印或墨水笔正楷填写打印或墨水笔正楷填写；（4）标书格式不得改变，不得
37、不改变标书的格式时（如原有格标书格式不得改变，不得不改变标书的格式时（如原有格式不能表达投标意图），可另附补充说明；式不能表达投标意图），可另附补充说明；（5）投标文件应字迹清楚，整洁，纸张统一，装帧美观大方；）投标文件应字迹清楚，整洁，纸张统一，装帧美观大方；（6）计算数字要准确无误，无论单价、合计、分部合计、中标）计算数字要准确无误，无论单价、合计、分部合计、中标价及其大写数字均应仔细核对；价及其大写数字均应仔细核对；（7）投标者应严格执行各项规定，不得行贿，营私舞弊；不得）投标者应严格执行各项规定，不得行贿，营私舞弊；不得泄露自己的标价或串通其他投标人哄抬标价；不得隐瞒事实真泄露自己的标
38、价或串通其他投标人哄抬标价；不得隐瞒事实真相；不得有损害他人利益的行为。相；不得有损害他人利益的行为。（六）物业管理中标与签约前后的工作（六）物业管理中标与签约前后的工作（1）签约前，要办妥履约保证书和各项保证手续，以）签约前，要办妥履约保证书和各项保证手续，以便送交业主及时签约；便送交业主及时签约；（2）保存好投标文件、标书、图纸以及同业主的来往）保存好投标文件、标书、图纸以及同业主的来往信件，以备查考；信件，以备查考；（3）经常核对物业中的项目与内容同原标书、图纸是）经常核对物业中的项目与内容同原标书、图纸是否相符。否相符。n总之，凡是合同中已有规定的，一切要按合同规定总之，凡是合同中已有
39、规定的，一切要按合同规定办事。委托合同一经签订，物业管理业务进入日常办事。委托合同一经签订，物业管理业务进入日常管理的程序。管理的程序。五、投标的策略五、投标的策略n投标策略是指物业管理公司为了取得投标的成功而投标策略是指物业管理公司为了取得投标的成功而采取的相应原则和方式方法，也就是物业管理公司采取的相应原则和方式方法，也就是物业管理公司为了取得投标的成功在投标时采用的一些特殊的政为了取得投标的成功在投标时采用的一些特殊的政策和与众不同的谋略，以达到出奇制胜的效果。具策和与众不同的谋略，以达到出奇制胜的效果。具体包括：体包括：1.组织落实组织落实2.自我包装自我包装3.市场调查市场调查4.了
40、解对手了解对手5.规范及时规范及时六、投标书的拟写和经营管理测算六、投标书的拟写和经营管理测算n（一）投标书的拟写（一）投标书的拟写1拟写投标书的重要性拟写投标书的重要性n如果词不达意，那只能事倍功半，导致前功尽弃。如果词不达意，那只能事倍功半，导致前功尽弃。2投标书的组成投标书的组成n介绍企业的概况和经历介绍企业的概况和经历n分析投标物业管理的要点分析投标物业管理的要点n n 提供提供提供提供管理方案管理方案管管 理理 方方 案案n n管理目标和方式管理目标和方式管理目标和方式管理目标和方式n n将提供的管理服务内容和功能将提供的管理服务内容和功能将提供的管理服务内容和功能将提供的管理服务内
41、容和功能n n物质装备及人员配备物质装备及人员配备物质装备及人员配备物质装备及人员配备n n管理规章制度管理规章制度管理规章制度管理规章制度n n经费收支预算经费收支预算经费收支预算经费收支预算n n其它其它其它其它3.投标书拟写的要求投标书拟写的要求n在文字上做到通俗、规范，在内容上做到全面、合理，在文字上做到通俗、规范，在内容上做到全面、合理，在编排上做到重点突出。具体说：在编排上做到重点突出。具体说：1）综合说明：层次分明，言简意赅，有一定的诱惑力）综合说明：层次分明，言简意赅，有一定的诱惑力.2）物业概况：数据准确，介绍全面，用词专业，尽量发）物业概况：数据准确，介绍全面，用词专业，尽
42、量发掘物业所具有的说服力。掘物业所具有的说服力。3）投标单位概况：如实介绍，扬长避短。）投标单位概况：如实介绍，扬长避短。4）管理经营的宗旨、方针：从物业开发商（或业主）的）管理经营的宗旨、方针：从物业开发商（或业主）的利益出发，替他们着想，为他们服务，具有亲合力。利益出发，替他们着想，为他们服务，具有亲合力。5）机构人员、费用：机构设置科学，人员编制合理，费）机构人员、费用：机构设置科学，人员编制合理，费用测算正确，具有吸引力。用测算正确，具有吸引力。6）抓住有利时机，宣传招标单位所具有的良好传统、作）抓住有利时机，宣传招标单位所具有的良好传统、作风、精神，具有鼓动力。风、精神，具有鼓动力。
43、（二）经营管理测算（二）经营管理测算n经营管理测算的正确、合理与否，直接关系到该方经营管理测算的正确、合理与否，直接关系到该方案的竞争力，是投标取得成功的关键。主要包括以案的竞争力，是投标取得成功的关键。主要包括以下几方面的内容：下几方面的内容：n(1)前期介入中发生的费用预算前期介入中发生的费用预算n(2)第一年度物业管理费用预算第一年度物业管理费用预算n(3)年度能源费用测算年度能源费用测算n(4)各项经营项目的经营收入预算各项经营项目的经营收入预算n(5)年度经营管理支出费用预算年度经营管理支出费用预算第三节第三节物业的接管与验收物业的接管与验收n包括物业的竣工验收和物业的接管验收两部分
44、。包括物业的竣工验收和物业的接管验收两部分。n一、物业的竣工验收一、物业的竣工验收n所有房地产开发项目，都要按照所有房地产开发项目，都要按照1990年年9月月11日日国家建设部颁布的建设项目（工程）竣工验收办国家建设部颁布的建设项目（工程）竣工验收办法进行竣工验收。城镇住宅小区竣工综合验收，法进行竣工验收。城镇住宅小区竣工综合验收，可按照可按照1993年年12月月1日国家建设部颁布的城市日国家建设部颁布的城市住宅小区竣工综合验收管理办法进行。住宅小区竣工综合验收管理办法进行。（一）竣工验收及验收种类（一）竣工验收及验收种类1竣工验收竣工验收建筑商与开发商之间的一个法定手续建筑商与开发商之间的一
45、个法定手续竣工竣工：指该物业的工程项目经过建筑施工和设备安装以：指该物业的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。了使用或投产的条件。验收验收：工程项目竣工后，需经开发商或专门组织的验收：工程项目竣工后，需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把物业交给开发商，这一交接工程交付手续，建筑商把物业交给开发商，这一交接过程称之为竣工验收。过程称之为竣工验收。通过验收能明确责任，经验收后，就可解除合同
46、义务。通过验收能明确责任，经验收后，就可解除合同义务。从经济关系上来说，建筑商即可解除对开发商承担的从经济关系上来说，建筑商即可解除对开发商承担的经济和法律责任。经济和法律责任。2.竣工验收的种类隐蔽工程验收隐蔽工程验收 单项工程验收单项工程验收 分期验收分期验收 全部工程验收全部工程验收（1）隐蔽工程验收：隐蔽工程验收是指在施工过程中，）隐蔽工程验收：隐蔽工程验收是指在施工过程中，各项隐蔽工程完成后及时进行的验收。各项隐蔽工程完成后及时进行的验收。隐蔽工程：指从表面上看不到的工程，如线路的走向、钢隐蔽工程：指从表面上看不到的工程，如线路的走向、钢筋架、地下管道的安装等。筋架、地下管道的安装等
47、。（2）分期验收：指在一个群体工程中分期分批进行建设）分期验收：指在一个群体工程中分期分批进行建设的工程项目，或个别单位工程在达到使用条件，需要提的工程项目，或个别单位工程在达到使用条件，需要提前动用时所进行的验收。前动用时所进行的验收。（3）单项工程验收：指工程项目的某个单项工程已按设）单项工程验收：指工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，施工单位便可向建设单位发出交工通知。施工单位便可向建设单位发出交工通知。（4）全部工程验收：指整个工程项目按设计要求全部落）全部工程验收：指整个工程项目按设计要求全部落成
48、并达到竣工验收标准时即可进行全部工程竣工验收。成并达到竣工验收标准时即可进行全部工程竣工验收。全部工程竣工验收应在做好验收准备工作的基础上，按全部工程竣工验收应在做好验收准备工作的基础上，按预先验收一正式验收预先验收一正式验收的顺序进行。的顺序进行。n进行进行预验收预验收须由建设单位、设计单位、施工单位及须由建设单位、设计单位、施工单位及有关部门组成预验收工作组。其主要工作是：有关部门组成预验收工作组。其主要工作是：（1）检查、核实竣工项目准备移交给建设单位的所有）检查、核实竣工项目准备移交给建设单位的所有技术资料的完整性、准确性；技术资料的完整性、准确性；（2）检查每一单位工程的建设标准及施
49、工质量，对工）检查每一单位工程的建设标准及施工质量，对工程隐患和遗留问题提出处理建议；程隐患和遗留问题提出处理建议；（3）排解验收中有争议的问题；）排解验收中有争议的问题；（4）督促返工、补做部分工程的修竣及收尾工程的完）督促返工、补做部分工程的修竣及收尾工程的完工；工；（5）检查）检查“三废三废”治理措施的情况；治理措施的情况；（6）向验收委员会提交预验收报告。）向验收委员会提交预验收报告。n正式验收正式验收即有验收机构进行验收。大型建筑工程项即有验收机构进行验收。大型建筑工程项目由国家主管部门或由工程项目的主管部门会同所目由国家主管部门或由工程项目的主管部门会同所在省、自治区、直辖市组建验
50、收委员会；中小型工在省、自治区、直辖市组建验收委员会；中小型工程项目按隶属关系，由上级主管部门或工程项目所程项目按隶属关系，由上级主管部门或工程项目所在省、自治区、直辖市组建验收委员会（或验收组）在省、自治区、直辖市组建验收委员会（或验收组）。验收委员会应由主管部门、建设单位、设计单位、。验收委员会应由主管部门、建设单位、设计单位、施工单位、投资银行以及统计、劳动、物资、环保施工单位、投资银行以及统计、劳动、物资、环保等单位的有关专家参加。等单位的有关专家参加。3.PM企业在竣工验收过程中应注意的问题企业在竣工验收过程中应注意的问题n认真参与竣工验收，严格把质量关。认真参与竣工验收，严格把质量