项目管理作业指引.docx

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1、安徽省建设监理工程管理作业指引编制人: 审核人: 批准人: 版本号:2014. 11等；擦窗机；内装饰工 程1、精装修工程；2、防火门；3、机电末端的安装和配合；4、卫生间的防水；1、确定甲供、甲控材料的范 围；2、确定精装修区域及标段；3、确定装饰与机电安装界 面；内装与土建的界面；机电工程1、强电工程（除高压配电局部）；2通风空调；3、建筑给排水及消防水；4、消防报警；5、其他：（1）防水卷帘门等；应明确甲供材料设备的范围；明确机电工程与智能化、电 梯、室外管网、内装等工程 界面；建筑智能 化楼宇自动控制系统、综合布线系统、 通讯自动化系统、停车场管理系统、 有线电视及卫生电视系统、背景音

2、乐 及紧急广播系统、综合保安监控系统： 包括机房工程、机房装修工程；机电 的局部弱电控制阀门、机房工程根据当地市场情况确定如何 划分标段；电梯设计、设备采购及安装调试泛光照明室外工程室外小品、树木等园林绿化；室外道 路、地面装饰等市政工程供电工程；自来水；通信（ 、网 络等）；燃气工程变电所工 程变电所设备的安装（高压柜、低压柜、 变压器等）机械停车（假设有）家具办公家具、公寓家具等标识包括室内标识、地下室及室外道路标 识、大楼标识；厨房厨房工程三、基本要求合同结构体系的划分应当重点明确各合同之间的界面，例如不同专业直接的界面；不同专 业工程之间的界面等。四、工作成果合体体系筹划书或筹划报告，

3、参见合同结构调研案例。（见附件五）合同结构：案例调研1.5工程总控性进度计划1. 5.1工期定额工期定额是指在一定的生产技术和自然条件下，完成某个单位（或群体）工程平均需用的 标准天数。包括建设工期定额和施工工期定额两个层次。1. 5. 2总控性进度计划一、编制依据（1）工程基本建设目标和要求；（2）工期定额和工程经验；（3）工程外部环境条件；二、基本工作内容总控进度计划主要内容包括：工程主要工序内容及流程；施工区段划分及施工组织方法; 总进度控制计划体系筹划；基本实体施工内容的里程碑事件进度控制性计划，报批报建等项 目外联工作安排、设计工作进度控制性计划包括专业设计内容、主要招标及采购进度控

4、制性 计划。（一）施工组织方法1） 土建阶段：地基基础、主体结构、屋面工程组织方法为依次施工。2）机电、内装饰与外装饰阶段；外装饰面板施工断水对机电、内装饰施工的影响，对机 电、内装饰为依次施工，仅细部处理与机电、内装饰可以考虑平行施工的组织方法；内装饰 与机电为依次施工的组织方法。3）智能建筑施工组织方法考虑为与内装饰平行的方法。4）室外工程的施工组织对装修材料、机电设备等运输的影响和交通疏解。（二）施工里程碑事件进度控制性计划筹划（1）关键线路安排：关键线路为本工程实体施工的主要工作内容，也包括为各专业间提 供工作面的最迟开始与完成时间节点，对里程碑关键线路应制定详细的节点完成时间，便于

5、执行。（2）资源投入保证：为保证本投标人工程施工实施性进度计划的实现，在资源的投入上 必须有切实、明确的需求安排计划，我司将对工程层面的各种资源投入制定详细标准。三、基本要求（1）工程管理总进度控制性计划筹划的原那么工程管理总进度控制性计划筹划包括了实体施工进度控制性计划，报批报建等工程外联工 作安排、设计工作进度控制性计划、主要招标及采购进度控制性计划等。名计划编制要求应 尊循以下要求：1）外联等工作是保证工程合法建设的基准条件，安排必须充分考虑设计、招标、行政审 批等方方面面。2）对设计工作内容、开始、结束时间予以明确，特别是对专业发包深化设计的时间限定, 表达专业性特点关便于质量、造价的

6、深度把握。3）对主要专业队伍招标及进场最迟进场时间予以明确，主要专业队伍包括防水、外装饰、 内装饰、智能建筑专业队伍等，必须保证其在恰当时间进入工作面开展施工工作；对主要材 料设备采购加工周期及进场时间予以明确，主要材料设备为甲控或甲供的需要采购、加工生 产周期包括：空调设备、配电箱柜设备、消防主机、机电卫生洁具、风口面板、照明灯具等 末端设备等。4）对实体施工所有工作任务时间予以明确，施工任务包括：土建工程（地基基础、主体 结构、屋面工程、室外道路等）、外装饰幕墙工程、精装饰（不同功能区装饰）、机电工程 （给排水工程、建筑电气工作、智能建筑工程、通风及空调系统、电梯安装、联动调试）、 室外景

7、观绿化等。5）所有工作内容遵循设计（设计或专业设计）一招标或采购一进入工作面施工一验收的 工艺逻辑关系，逻辑关系明确。6）树立实体施工是现场组织与管理工作的核心，设计、队伍招标及材料设备采购等组织 与管理工作是围绕实体施工的需求展开的，必须保证“功能定义明确的前提下，在恰当的时 间、恰当的队伍或材料或设备进入工作面展开施工工作”。1. 5. 3经典工程工期案例一览表详见附件六。2、工程管理工作实施工程管理部组建以后，应当首先进行工程管理启开工作，并收集工程相关信息，调研工程 当地建设管理规定，召开工程管理部首次会议，并建章立制，逐步建立正常工作秩序。2.1工程组织工作2、工程管理合同二、基本工

8、作内容工程组织工作主要包括在工程启动初期需要完成的有关组织性、开办性、准备性工作， 包括：1、组建工程管理部，落实工程管理局部工职责与各岗位人员。2、领取中标通知书、签署工程管理合同。3、申请办公场地和办公家具，领用办公用品。办公用品尽量在公司领用，一般须领用的物品如下表所示：说明一新开工程领取的物品1 铜牌、质量手册、质量程序文件、现场办公室布置标牌、考勤表办公室2工程部印章、工程管理作业指引质量技术部3分部二日常办公用品一一般办公文具（笔记本、水笔、文件夹、档案盒、文件架、打印纸、胶水等）办公室工程管理日记、收发文本、晴雨表、胸牌1 安全帽、胶鞋、工作制服一三公司已有监测设备仪器和工具1

9、计算机、打印机、 机办公室四公司信息系统资料一I公司系统账户开户质量技术部五行为资料一1 公司企业资质、工程管理人员上岗证（假设有）办公室2工程管理负责人任命书、工程副经理的受权委托书质量技术部3 中标通知书、工程管理合同经营部4、生活条件准备：租房、生活用品准备。三、基本要求1、工程管理部的组建，应当根据工程规模、难度合理设置专业人员和数量，满足工程管 理工作的要求；2、假设工程管理通过招标产生，应在中标公示结束后及时取得中标通知书，并尽快完成签 署工程管理合同。3、办公场地、办公家具的配置，应当根据工程管理合同的约定，应由业主提供的，应向 业主方申请；应由我主提供的，由工程管理部在工程当地

10、按照就近和经济的原那么购买。工程 管理进场时现场不具备办公条件，且业主方无法提供办公场所时，尽量考虑开工前在宿舍短 期办公。4、假设需在工程所在地租房住宿，需提供租房合同原件给公司账务（合同附房产证复印件、 户主身份证复印件等资料）。租房地点应当综合考虑办公生活便利性和租房费用经济性。5、假设领用建设单位方办公设施，需填制表B012-01顾客财产领用及归还记录，并经 建设单位方经办人签字。四、工作成果领取和提供的资料建立相应台帐2.2内部管理内部管理主要内容为建立各项内部管理制度与流程，并落实执行。一、工作依据1、工程管理大纲2、工程管理作业指引3、业主的管理规定和要求二、基本工作内容1、内部

11、会议制度2、作息、考勤制度3、报销制度4、内部月报制度（报部门）5、职业道德管理制度6、内部协作工作制度三、基本要求1、工程管理负责人是内部管理的负责人，应当在日常内部管理中，宣传、贯彻和落实各 项管理制度；2、工程管理部成员应当认真学习和执行各项管理制度的要求；3、工程管理负责人应当及时组织工程管理部成员学习国家和地方、分司、本部门最新出 台的相关管理标准、规范、文件、方法等，催促工程管理部成员认真执行各项管理要求。四、工作成果1、内部会议纪要2、考勤记录表3、内部月报4、其他有关制度涉及的书面记录2. 3工作表格一、工作依据1、工程管理大纲2、公司有关资料管理的有关规定二、基本工作内容工程

12、管理工作中所需要的有关报批流转、统计分析、专题报告等资料，应当做到规划化、 标准化。公司已经积累形成的固定格式的表格，应当在工程管理工作中采用。工程管理部应当做好工程管理相关的文档管理工作，文档内容包括各类证件、文函、纪要、 设计文件、招标文件、合同、图纸等等。文档管理工作也包括各类资料的收集、分类、编码、 借阅、分发、归档等等。三、基本要求（一）工程管理常用工作表格：1、综合计划性文件：工程管理规划工程管理工作流程、制度总控进度计划工程合同发包模式筹划工程投资测算及资金使用计划；2、招标采购类表格：招标采购文件报批表邀请招标受邀单位名单报批表合同报批表等等3、变更管理类表格：工程变更单工程变

13、更意见会审表工程洽商记录技术核定单4、合同管理类表格签证计量审核单工程款项支付凭证5、沟通类表格：发文发涵（给业主、给设计、给施工单位、给供应商等等）报告类：周报、月报、专题报告会议纪要：例会纪要、专题纪要6、信息类表格：各类台帐：收发文台帐、合同台帐、支付台帐、变更台帐、图纸台帐投资控制表格：进度控制表格、质量控制表格7、其他表格：根据工程实际情况分别编制工程管理部应采用公司已经形成固定格式的相关表格，没有固定格式的，根据工程情况单 位制定。（二）工程文档管理要求工程管理过程中形成的各类表格文件，以及各参建单位提交的各类报表、报告、文函、图 纸等资料，应当还要按照文档管理的要求进行统一管理，

14、具体要求如下：文档管理的一般性要求：分类清晰、逻辑连贯、标识清楚、借阅登记、分发及时、有效归 档。文档管理的基本目标是通过文档管理，使各类文件资料能够及时有效的得到处理，满足 使用和归档的要求，保证各类资料具有可追溯性，符合城建档案馆对有关资料的归档要求。具体要求如下：1、分类和编号要求为了方便各类资料统一有序的存放和使用，应当对资料合理进行分类。分类应当综合考虑 资料的类型、来源或去向、专业等因素，做到简单明了、科学合理、统一有序、方便使用。 具体的分类方法参考工程管理部文档分类方法，或工程管理模板中的做法。参考分类：2、文件类资料归楼要求资料归档应当根据料料介质的不同，分别采用不同的方法。

15、其中，文件类的资料采用档案盒 进行收纳，图纸类资料根据图幅大小各装订方式，采用档案柜或档案夹等收藏方式。图纸管 理要求详见本节第4条。档案夹建产要求：分类、标识、内容清单/目录3、资料使用管理要求收文要求：登记信息要求。发文要求编码要求，格式表示要求。借阅管理4、设计文件图纸管理要求。收头登记发图登记图纸版本管理。变更单管理。图纸存犯竣工图管理要求。5、电子版资料管理要求。分类方法，参考工程管理模版电子文档的命名方法。6、竣工资料管理方法。四、工作成果。1、各类资料的台账。2、工程管理工作表格。3、外部监管及配套管理。外部监管及配套管理,是工程管理的一个重要工作，是工程能否顺利开工和竣工验收的

16、主要保 证。包含前期报建、配套管理和竣工验收的报验工作。3.1 前期报建及配套管理。前期报建工作包含前期立项管理、土地使用许可管理、规划许可管理、施工图审查管理、施 工许可管理。配套管理包含环保、市政供电、市政给排水、天然气、白蚁、渣土、城管等的 开户、方案、工作内容的协调管理工作。3.1.1 前期立项管理。1、工作前提和依据。根据国务院关于投资体制改革的决定（国发（2004）20号）工程当地发改部门的要求2、工作内容工程建议书在批准后，进行可行性研究和环境影响评价工作。在环评通过，可行性研究报告 审核通过后，可以申请工程正式立项。工程管理需要协调业主、发改委、环保部门、咨询单位及其它有关单位

17、，依次完成工程建议 书、环评、可行性研究报告、立项批复等工作。其中环评、可行性研究报告需委托专业的咨询单位编制相应咨询报告。工程管理需完成咨询 单位的收集与调研、邀请招标（或直接委托）、合同谈判与签署等工作。3、基本要求目前国务院正在进行审批体制改革，一些工程的审批工程被取消或下放。工程管理人员在办 理有关立项事项时，一定要到工程所在地的发改部门咨询详细的办事流程、提供的资料、办 结时限等内容，结合具体工程要求，列出细致的工作计划。熟悉窗口的办事流程、提供的资料、办结时间了解工程建议书、环评、可行性研究报告的内容、市场行情，潜在的实施单位等对出现的问题及时沟通落实，推进工作顺利展开，保证每项工

18、作的完成节点。需要说明的是，对于核准和备案的立项手续，按照相应的要求落实即可。4、工作成果工程建议书批复文件；环评通过的批复文件；可行性研究报告的批复文件；正式的立项批复1. 2 土地使用许可管理1、工作前提和依据土地法建设工程用地预审管理方法划拨用地目录建设用地审查报批管理方法各个地市的具体土地管理法规及规定2、工作内容土地使用许可管理，目发是取得合法的土地使用许可证。办理流程式各个地方的要求不完全 一致，通常包含以下三方面工作：原始测绘资料的获取和审批、建设工程用地预审、建设项 目用地许可。通常情况下，在工程取得产项批复后可以进行土地使用许可的相关工作。有些工作和办理立 项的工作同时穿插进

19、行，关键要结合工程的具体情况。工程管理人员和业主有关人员通力配合，进行土地原始测绘资料的获取、工程选址方案的明 确、办理土地使用证的材料收集，需要交涉的单位主要有测绘部门、土地行政管理部门、业 主、设计院等。3、基本要求熟悉窗口的办事流程、提供的资料、办结时间；对于审批、核准、备案的工程，对于土地的 划拨、挂牌出让的不同性质，对于不同的土地使用性质，土地许可证办理流程也不尽相同。 了解相关的收费标准，有无重点工程、开发区工程等减免优惠政策；对出现的问题及时沟通落实，推进工作顺利展开，保证每项工作的完成节点。4、工作成果取得地块的原始测绘数据，包含相关管线资料；取得土地预审通过文件；取得土地出让

20、合同；取得正式的土地使用证。3. 1. 3规划许可管理1、工作前提和依据城乡规划法城市规划法测绘条例各省市、部门具体的规定2、工作内容规划许可管理，通常在取得土地许可手续后办理，有些工作和土地许可顺序办理工作穿插， 目的是最终取得正式的建设工程规划许可证。在工程开工后，规划部门的验线工作也可以包 含在本工作中。按照流程顺序，通常包含以下工作：建设工程选址意见书办理建设用地规划许可办理设计方案的审批办理建设工程规划许可证办理建设工程施工现场规划验线办理等有关申请书的填写、测绘资料的收集、发改部门的国土管理部门的审批资料的收集、设计方 案的修改完善、土地合同、报规划施工图的落实等。需要交涉的单位有

21、规划行政管理部门、 设计院、业主、开发区及各种园区管委会等。3、基本要求规划许可证管理工作比拟专业，工程管理应落实每项工作的具体要求、完成时间，需提供的 资料、办理流程等。具体要求要看工程所在地的规划部门设施意见。熟悉窗口的办事流程、提供的资料、办结时间；对于资料的收集，一定要细致、具有提前量。 了解相关的收费标准，有无重点工程、开发区工程等减免优惠政策；对出现的问题材及时沟通落实，推进工作顺利展开，保证每项工作的完成节点。设计方案对 工程的投资有直接的影响，在沟通过程中要注意这点。4、工作成果建设工程选址意见批复书；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；3.L4施工图审查管理施工图审查，是

22、保证施工图质量的重要手段，审查包含建设行政主管部门的审查（侧重于对 结构安全、强制性条文遵守、抗震、节能等方面审查）、消防部门的审查、气象防雷部门的 审查、专业审查（指特定行业对施工图纸的审查，如金融工程上公安部门对安放专业的图纸 审查、人防部门对民防设施的图纸审查）等。这些图纸审查之间通常没有先后逻辑关系，有些地方和部门可能有特殊要求，另当别论。1、工作前提和依据1、住建行政主管部门的审查，主要依据：建设工程质量管理条例（H条）建设工程施工图设计文件审查暂行方法（建设2000 41号文第3条）建设工程施工图设计文件审查有关问题的指导意见（建设技2000 21号）、各省市地 方对施工图图纸审查

23、的规定。2、消防部门的图纸审查主要依据：中华人民共和国消防法（2009年5月1日施行）的 10条和11条的规定。一般情况下，大型的人员密集场所和其他特殊建设工程需进行施工 图消防审查；而其他工程实行的是备案制，如果施工图被抽中需审查，没有抽中那么不需审 查、没有被抽中也不能减免设计单位的设计责任。3、气象防雷部门的施工图审查：主要依据中货人民共和国气象法、各省市的气象、防雷 部门的规定。4、专业审查，依据各自行业的法律法规的特殊审查。2、工作内容有关申请书的填写、施工图纸的收集、发改部门和国土管理部门、规划部门等的审批资料的 收集、设计单位资料、土地合同、产品的使用许可资料等。需要交涉的单位有

24、建设行政管理部门的审图中心、设计院、业主、消防局（消防大队）、气 象局、公安局、人防办等。3、基本要求施工图审查管理工作比拟专业，对相关单位提出的审图意见要进行修改回复，工程管理应落 实每项工作的具体要求、完成时间、需提供的资料、办事流程等。一般情况下，在取得立项批复、规划许可证、土地证的前提下，可以进行图纸审查的申报工 作。图纸报行政服务中心窗口前，窗口部门通常要求提供设计单位的有关资质、人员等方面 资料，工程管理要提前做好准备。熟悉窗口的办事流程、提供的资料、办结时间：对于资料的收集，一定要细致、具有抻前量。 了解相关的收费标准，有无重点工程、开发区工程等减免优惠政策；对出现的问题以及审图

25、意见的回复，一定要沟通落实到位，推进工作顺利展开，保证每项工 作的完成节点。工程管理的工程技术人员和具体前期手续办事人员要及时沟通，充分调动资源，保证图纸审 查的进度。4、工作成果取得建设行政主管部门的图纸审查合格证书；取得消防图纸审查合格证书或顺利备案；取得气象行政主管部门的图纸审查合格证书；取得该工程要求的专项图纸审查合格文件（如公安金融监管部门、人防等）。3.1. 5施工许可管理施工许可管理，通常情况下是指为了获取施工许可证而进行的工程管理。除了中华人民共 和国建筑法第二章第七条第二款国务院规定的可以不拿施工许可证就可以开工的工程外，工程开工前都需取得合法的施工许可证。1、工作前提和依据

26、法律法规依据：中华人民共和国建筑法第七条的规定。各省市建筑工程施工许可管理方法实施细那么等。2、工作内容工程管理人员要填写建筑工程施工许可申请表，准备相关文本和资料，对办理过程中的 有关事项进行沟通协调。邻取施工许可证所需资料各地方的规定大同小异，通常需要以下资料：工程立项批文；土地证；直接发包和公开招标、邀请招标等的批文；中标通知书或直接发包通知书，合同备案资料监理批准的施工组织设计一份；建设工程质量、安全监督手续；建设工程规划许可证；施工图设计文件审查批准书、抗震设防审查证书、消防、防雷意见书；施工、监理合同；3、基本要求熟悉窗口的办事流程、提供的资料、办结时间；对于资料的收集，一定要细致

27、、具有提前量 了解相关的收费标准，有无重点工程、开发区工程等减免优惠政策；对于哪些分部工程必须办理施工许可证，要进行充分发解，做到不少办理，也不多办理。如 幕墙工程，有些地方要求办理单位独的施工许可证，而有些地方规定只能到达一定规模或一 定形式的幕墙工程才需办理施工许可证。施工许可证的办理，尽量多地包含施工内容，防止重复劳动。4、工作成果取得建设主管部门的正式施工许可证。开工前的配套管理配套管理包含环保、市政供电、市政给排水、天然气、白蚁防治、渣土运输、临时设施等的 开户、方案、工作内容的协调管理工作。1、环保方面在工程开工前，环保手续主要和取得工程立项批文配套进行的，包含项环评报告示的提供管

28、 理，审批管理，目标是取得工程的环保部门的合格审批意见。2、市政供电在工程开工前，办理工程临时用电手续。工程的临时用电手续通常包含用电申请、供电部门 的方案批复、供电费用确实认、临时用电工程施工、临时用电送电等。临时用电手续的一项重要工作，是如何合理地确定工程临时用电容量，下表是公司的参考临 时用电申请容量的指标，供工程申请参考。工程规模 (万 m2)1-34-67-1010-1515-2020万以 上用电容量 (KVA)250-400400-630800-10001250-16001250-16001600 及 以上供电回路1111-21-22路或以 上3、市政给排水、市政临时给水工程申请，

29、通常包含临时用水申请、供水部门的方案批复、供水工程费用确实 认、临时用水工程施工、临时用水开通等。临时用水手续的一项重要工作，是如何合理地确定工程临时用水的申请管径，下表是公司的参考临时工时用水申请管径的指标，供工程申请时参考。工程规模 （万 m2）1-34-67-1010-1515-2020万以上用水管径DN20-DN32-DN40-DN50-DN65-DN80及以DN32DN40DN50DN65DN80上日用水量 （吨）20-3040-6060-7575-95140-180190以上市政污水的排放申请，和地方的规定和管理部门不尽相同，工程管理人员要与城管、市政、 水务等管理部门沟通，在开工

30、前解决问题。4、天然气（或其它管道气）在工程开工前，通常不涉及天然气的申请，如工程涉及到天然气供应问题，工程管理需要到 天然气供应单位了解项B的天然气供应情况，能源接入具体方案等。5、白蚁防治白蚁防治的管理，各地区的管理手段和收费政策不尽相同，工程管理按照地方规定办理。6、渣土运输和临时设施通常临时设施和市政部门等要求做的工作包含：道路运输、安全文明施工管理、道路绿化的 破坏和恢复、临时道口申请、临建、扬尘、渣土弃置等方面。3. 2验收外部监管及配套管理3. 2.1施工过程中报批工作施工过程中的报批报验工作，主要包含以下工作内容：1、正式用电的报批：通常包含正式用电方案报批、外线施工费用确实定

31、、变电所内部设计文 件的审查、变电所安装的竣工验收、正式送电的手续申请等工作；2、正式用水、用气的报批工作；通常包含正式用水、用气方案报批、外线施工费用确实定、 外线安装的竣工验收、正式送水、用气的手续申请等工作；3、规划和国土部门的验线报批：国土部门主要包含正式围墙验线等与建设用地周边有关的内容。规划部门主要工作：施工验线、综合管线规划许可与验线。施工验线包含基坑的轴线验线、 士0验线、竣工验收验线等。综合管线的规划许可证办理参照建筑规划许可证流程；综合管线 验线指在竣工时规划部门对室外雨水管线及其接入、污水管线及其接入进行检查，防止建设 方把污水接入雨水管道。4、白蚁防治：在施工过程中申请

32、白蚁防治部门人员到现场进行喷药作业等工作。5、专项审核、验收：主要指相关主管部门如卫生防疫、金融监管部门、民防部门、公安交管 部门等对相关行业或特许管理的方案审批、过程监管和竣工验收等工作。如银行的营业用 房和业务库，公安金融管理部门会对物资、技防的设计方案进行审核，并对工程实施工的 结果进行专项验收，对于该工程，工程管理按照相应的流程要求办理即可。3. 2. 2规划许可证的竣工核实规划许可证的竣工核实，是指在工程竣工后要获得规划部门的正式认可，也有的地方指规划 许可证的副本换正式的正本工作。该工作是取得住建部门竣工备案的必要前提。1、工作前提和依据工程验线工作有效，建筑物和市政管线的位置、面

33、积、功能、外立面、标高等技术指标符合 前期的许可要求，并经过规划部门的实地测量认可。2、工作内容有关申请书的填写、测绘成果的收集、发改部门和国土部门的审批资料的收集、验收过程的 事项协调。规划许可竣工核实管理工作比拟专业，工程管理应落实每项工作的具体要求、完 成时间、需提供的资料、办事流程等。3、基本要求熟悉窗口的办事流程、提供的资料、办结时间；对于资料的收集，一定要细致、具有提前量L1工程调研及估算1.1.1需求调研需求调研的重点工作就是要收集、整理、分析业主的各种具体需求，为工程的可行性研 究、投资决策、设计任务书提供重要的数据、资料等。一、编制依据1、工程既有信息和资料2、业主方的既有需

34、求信息和资料二、基本工作内容工程需求调研：主要做一些调查、收集信息的工作，为工程的可行性研究提供一些重要 的依据资料，主要包括如下几个方面的内容：1、了解业主对工程的基本想法（构思），工程所要实现的基本功能，即业主准备要造一 个什么样的“房”；2、了解业主对工程的工期、投资（造价）等方面的大体要求；3、了解工程的资金来源或者融资模式；4、了解工程的土地情况，业主是否已经取得；5、了解工程所在地的政策、法律法规（与建设有关的）；6、了解工程所在地的规划要求，对容积率，建筑高度等的要求；7、了解工程立项需要哪些手续，根据资金的性质，了解确定该工程属于审批、核准、备 案中的哪一种；8、了解工程所在地

35、的对环境保护方面的要求，尤其是工业工程，此项工作尤为重要；可以通过几种方式来取得这些信息：和业主面对面交流；去政府相关部门咨询；通过网 络收集局部信息等。三、基本要求1、工程的规模工程的规模，主要取决于业主的需求情况，例如办公楼的规模大小，与业主人员的数量, 业务量大小，以及未来的开展，是否出租等因素有关。酒店宾馆的规模大小，主要与客源多 少有关。工程规模还有一些其他的制约因素，如业主的资金状况、工程所在地规划部门的要 求（容积率、建筑高度的要求等）。2、工程的定位工程的定位，主要取决于业主的自身需求，例如，办公楼是否按5A级办公楼来建设，还 是按普通的办公楼来建设；宾馆按5星级是按3星级来建

36、筑等。业主的资金状况对工程的定 位，也是非常关键的制约因素。3、工程的功能工程的功能，主要取决于业主的需求，业主的需求可以分成两种，明确的功能需求，模 糊的功能需求，业主明确的功能需求可以通过与业主交流来确定下来，模糊的功能需求要通 过现实中已经存在的工程案例来启发业主，让模糊的功能变的清晰起来。工程筹划的核心工 作就是要确定工程的功能，为工程的初步设计做好准备工作。如果工程的功能都不明确，设 计任务书就无法完成，设计工作也就很难启动。这里所指的功能，主要是工程的详细功能， 包括功能分区、面积分配、人员分配等。例如银行工程，按主要功能分成三类：业务功能区、 办公休闲区、辅助支持区。四、工作成果

37、需求调研报告。LL2投资估算一、编制依据（1）工程筹划阶段形成的调研成果，对工程规模、定位、功能的理解等；（2）单位造价指标二、基本工作内容根据工程规模、定位、单位造价指标等对工程总投资进行估算。三、基本要求了解相关的收费标准，有无重点工程、开发区工程等减免优惠政策；4、工作成果取得规划部门的正式验收合格文件3. 2. 3气象防雷部门的竣工核实气象防雷部门的竣工核实，指取得气象防雷部门的防雷工程合格证书文件，是取得住建部门 竣工备案的必要前提。1、工作前提和依据中华人民共和国气象法各省市的地方规定2、工作内容有关竣工验收申请书的填写、过程监督的收集、检测验收过程的事项协调。取得合格证的必要条件

38、主要有：使用合格的登记备案SPD浪涌保护产品、防雷和接地的分项 工程合格、施工人员和单位的资质合格有效、过程质量监督资料齐全、有竣工合格的检测报 告。3、基本要求熟悉窗口的办事流程、提供的资料、办结时间；对于资料的收集，一定要细致、具有提前量4、工作成果取得气象防雷部门的防雷工程合格证。3. 2. 4公安消防部门的竣工核实公安消防部门的竣工核实，主要指取得公安消防部门的消防工程竣工验收合格证明文件，是 取得住建部门竣工备案的必要前提。1、工作前提和依据中华人民共和国消防法各省市的地方规定2、工作内容有关竣工验收申请书的填写、图纸收集、检测过程的事项协调。取得合格证的必要条件主要有：使用合格的经

39、消防检测部门抽检的安装和装修材料、消防分 项工程合格、第三方消防强制检测合格、竣工资料和图纸齐全等。消防的第三方强制检测，通常包含消防设施检测和电气安全检测两个方面。3、基本要求熟悉窗口的办事流程、提供的资料、办结时间；对于资料的收集，一定要细致、具有提前量4、工作成果取得公安消防部门的消防工程合格证明文件。3. 2.5环保部门的竣工核实环保部门的竣工核实，主要指取得环保部门的竣工验收合格证明文件、有些地方是取得住建 部门竣工备案的必要前提。1、工作前提和依据依据主要指中华人民共和国环境保护法各省市的地方固定。2、工作内容有关竣工验收申请书的填写、过程资料收集、正式排放检测过程的事项协调。取得

40、合格证的必要条件主要有：工程实施符合环评要求、施工过程的扬尘、噪音、施工过 程排污等符合环保部门的要求、工程尤其是工业工程的正式排放（包含污水、废水、固体废 弃物、有害气体等）符合环保部门的要求。3、基本要求熟悉窗口的办事流程、提供的资料、办结时间：对于资料的收集一定要细致、具有提前量。4、工作成果取得环保部门的消防工程合格证明文件。3. 2.6住建部门的竣工验收住建部门的竣工验收通常包含以下四个方面：民用建筑节能专项验收监督、市政排水核实 （有的地方归规划部门管理或环保部门管理）、工程档案城建归档管理（有些地方归档案局 或档案馆管理）和竣工验收备案。取得正式竣工验收备案，标志着工程建设的正式

41、结束。3. 2. 6.1民用建筑节能专项验收监督1、工作前提和依据依据国务院民用建筑节能条例（2008年530号令）和地方、部门的规定。2、工作内容申请民用建筑节能专项验收的前提通常主要包括：施工图纸通过节能审查、工程节能措施 工程施工到位、各种过程资料和检测资料齐全、各工程责任主体签署合格意见、业主组织了 节能验收等。工程管理工作内容包括有关节能竣工验收申请书的填写、竣工图纸和竣工资料收集、节能检 测的协调工作、与住建部门的联系沟通等。3、基本要求节能是个系统工程，对节能的系统工程有一个完整的认识、制定详细的工作计划、熟悉窗 口的办事流程、要有一定的沟通协调能力。接触的单位包括设计单位、施工

42、单位、检测单位、住建部门等众多部门。对验收过程中出 现的问题，要及时协调落实。4、工作成果取得节能工程的专项验收合格证明文件。3. 2. 6. 2市政排水核实按照各地具体要求办理。3. 2. 6. 3工程档案城建归档管理工程管理有关人员要提前与工程的城建档案管理部门沟通协调，最好请有关人员提前对资 料的管理进行指导，利于最终的归档。在竣工验收备案前，向城建档案管理部门安装流程办 理即可。3. 2. 6. 4竣工验收备案1、工作前提和依据房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理方法2、工作内容房建和市政工程在竣工验收合格后合格之日起15日内，应到住建部门（工程质量监督机 构）办理竣工验收备

43、案手续。备案完成后，标志着建设工程的顺利结束。工程管理要根据各地工程质监部门的具体要求，进行资料的收集，与窗口部门沟通协调，积极做好服务工作。的主要资料包括：1）房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表；2）施工许可证3）施工图审查合格书；4）勘察、设计、施工、监理分别签署的工程竣工验收质量合格文件；5）规划、环保、人防部门出具的认可文件或准许使用文件；6）公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程竣工验收合格的证明文 件；7）城建档案部门出具的建设工程档案齐全的认可文件；8）市政基础施工工程需提交结构安全和重要使用功能检验资料；9）建设工程质量保修书，住宅工程还需提交住宅质量保

44、证书、住宅使用说明书和住宅分户验 收资料；10）施工单位出具的建设单位已按合同约定支付工程款无拖欠的证明材料；11）工程质量监督报告（质量监督机构提供）；12）验收人员签署的工程竣工验收报告原始文件（建设单位提供）；3、基本要求前期资料要完整。4、工作成果取得工程合格的备案证书。4、勘察设计管理4.1勘察设计计划工作依据各勘察、设计工作之间的工艺、组织关系。类似工程经验二、工作内容1、明确工程所需的各专业设计范围；2、确定各专业设计的竞赛或招标方式，并按照经验估算各专业设计所需的设计周期（包括必 要的设计审核、调整的时间）；3、确定各专业设计之间的工艺和组织关系；4、根据工程总进度目标、施工里

45、程碑节点的要求，调整和完善勘察设计计划，以满足工程总 工期目标要求。5、编排、调整勘察设计工作计划，使计划满足工程总体进度的要求。三、基本要求1、确定工程所涉及的各专业设计。一般公共建筑可能包括的专业设计有：总体设计、基坑围 护设计、钢结构设计、幕墙设计、内装设计、建筑智能化设计、泛光照明设计等等。2、以总体设计为主线，考虑总体方案设计、扩初设计、施工图设计的设计周期，并考虑相关 部门审核、地勘、审图等的穿插时间要求。3、各专业设计之间的工艺和组织关系应当在计划中合理考虑。四、工作成果勘察设计工作计划。4. 2勘察管理一、工作依据GB50021-2001岩土工程勘察规范工程勘察设计收费标准（2

46、002年修订本）房屋建筑和市政基础设施工程勘察文件编制深度规定（2010年版）土工试验方法标准（GB/50123T999）二、工作内容组织勘察招标（邀请招标或公开招标），编制或审查勘察招标文件，确定技术要求和技术 标准。2、评选勘察方案，审核满足相应设计阶段要求的勘察阶段的勘察实施方案（勘察大纲）03、起草或评审勘察合同。4、审查勘察单位的质量保证体系、单位资质及人员资格等。5、监督监理单位对勘察实施工作进行控制和检查。6、控制勘察工作按合同约定的期限完成。7、检查勘察报告的内容和成果。8、组织勘查成果交底，并做好交底会议纪要。三、基本要求1、由设计院根据工程要求编制勘察任务书，确定勘察建筑地基基础设计等级、建筑桩基设 计等级、勘察要求、勘察孔布置位置。2、编制勘察招标技术文件前，要收集各种相关文件和资料，如：规划要求，设计单位的要 求、相邻建筑物地址资料等。经整理分析后提出与工程相适应的技术要求。3、审核实施方案时，重点审核其可行性、精确性。4、勘察成果送审图中心审图。5、对详细勘察成果，要求其不但要满足基础（桩基）施工图设计要求，还应满