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1、第五章第五章 投资性房地产投资性房地产投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量 1投资性房地产的后续计量与核算投资性房地产的后续计量与核算23投资性房地产的披露投资性房地产的披露4 投资性房地产的转换、处置与核算投资性房地产的转换、处置与核算第一节 投资性房地产的概念、范围一、投资性房地产的概念一、投资性房地产的概念 是指公司为是指公司为赚取租金或资本增值，赚取租金或资本增值，或或者两者兼而有而持有的房地产。者两者兼而有而持有的房地产。3二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围属于投资性房地产的项目不属于投资性房地产的项目 属于投资性房地产的项目 持有并准备增值后转让的土地
2、使用权 已出租的建筑物 作为存货的房地产 自用房地产4第二节第二节 投资性房地产的确认与初始计量投资性房地产的确认与初始计量一、投资性房地产的确认条件一、投资性房地产的确认条件（1 1）与该投资性房地产有关的经济利益很）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；可能流入企业；（2 2）该投资性房地产的成本能够可靠地计）该投资性房地产的成本能够可靠地计量量二、投资性房地产的初始计量二、投资性房地产的初始计量同时满足同时满足取得渠道不同，成本取得渠道不同，成本的具体构成内容就会的具体构成内容就会有所不同有所不同 5第二节第二节 投资性房地产的确认与初始计量（续）投资性房地产的确认与初始计量（续
3、）n投资性房地产的取得途径投资性房地产的取得途径外购的投资性房地产外购的投资性房地产自行建造的投资性房地产自行建造的投资性房地产 6（一）外购投资性房地产成本构成（一）外购投资性房地产成本构成 内容：内容：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出其他支出 n会计处理会计处理 借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：银行存款贷：银行存款 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 公允价值变动 贷：银行存款贷：银行存款 成本模式成本模式公允价值模式公允价值模式后续计后续计量量7（二）自行建造的投资性房地产成本构成（二）自行建造的投资性房地产成本构成n内
4、容：内容：包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等等 n会计处理会计处理 借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：在建工程（开发产品）贷：在建工程（开发产品）借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 贷：在建工程（开发产品）贷：在建工程（开发产品）成本模式成本模式公允价值模式公允价值模式何时确认为何时确认为投资性房地投资性房地产产8第三节第三节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量一、采用成本模式计量的投资性房地产一、采用成本模式计量的投资性房地产 计提折旧或
5、摊销分录：计提折旧或摊销分录：借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧/摊销摊销 取得租金收入：取得租金收入：借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入发生减值时：发生减值时：借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备建筑物建筑物土地使土地使用权用权一经计提，一经计提，不得转回不得转回9二、采用公允价值模式计量的投资性房地产二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式计量的条件（一）采用公允价值模式计量的条件n投资性房地产所在地有活跃的房地产交投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市
6、场易市场 n企业能够从活跃的房地产交易市场上取企业能够从活跃的房地产交易市场上取得的同类或类似房地产的市场价格及其得的同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计允价值作出合理的估计 10二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（续）二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（续）（二）采用公允价值模式计量的会计处理（二）采用公允价值模式计量的会计处理 不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，公允价值的变动计入当日的公允价值计量，公允价值的变动计入当期损益。期损益。公允价值
7、上升时：公允价值上升时：借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 反之，相反处理反之，相反处理11三、投资性房地产后续计量模式的变更三、投资性房地产后续计量模式的变更 变更方式：变更方式：成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。成本计量模式成本计量模式公允价值计量模式公允价值计量模式12第四节第四节 投资性房地产的后续支出投资性
8、房地产的后续支出一、投资性房地产后续支出的处理原则一、投资性房地产后续支出的处理原则n满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本性房地产的成本 n不能满足投资性房地产的确认条件，应当将其不能满足投资性房地产的确认条件，应当将其费用化，计入支付当期损益费用化，计入支付当期损益13二、资本化的后续支出二、资本化的后续支出n成本模式计量成本模式计量 改扩建发生：借：投资性房地产改扩建发生：借：投资性房地产在建在建 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧/摊销摊销 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 发生改扩建支出：借：投资性房地产发生改扩建支出：借
9、：投资性房地产在建在建 贷：银行存款等贷：银行存款等 改扩建完成：借：投资性房地产改扩建完成：借：投资性房地产 贷：投资性房地产贷：投资性房地产在建在建14二、资本化的后续支出（续）二、资本化的后续支出（续）n 公允价值模式计量公允价值模式计量 改扩建发生：借：投资性房地产改扩建发生：借：投资性房地产在建在建 投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 发生改扩建支出：借：投资性房地产发生改扩建支出：借：投资性房地产在建在建 贷：银行存款等贷：银行存款等 改扩建完成：借：投资性房地产改扩建完成：借：投资性房地产成本成本 贷：投资性房地产贷：投资性
10、房地产在建在建借或贷借或贷15三、费用化的后续支出三、费用化的后续支出 于发生时：于发生时：借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：银行存款等贷：银行存款等16第五节第五节 投资性房地产与非投资性投资性房地产与非投资性 房地产的转换房地产的转换一、房地产的转换形式一、房地产的转换形式自用房地产自用房地产投资性房地产投资性房地产作为存货的房地产作为存货的房地产17二、非投资性房地产转换为投资性房地产二、非投资性房地产转换为投资性房地产（一）自用房地产转换为投资性房地产（一）自用房地产转换为投资性房地产n 采用成本模式计量采用成本模式计量 借：投资性房地产借：投资性房地产 累计折旧累计折旧/摊销摊销
11、 固定固定/无形资产减值准备无形资产减值准备 贷：固定资产贷：固定资产/无形资产无形资产 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧/摊销摊销 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 18第五节第五节 投资性房地产与非投资性投资性房地产与非投资性 房地产的转换（续）房地产的转换（续）n采用公允价值模式计量采用公允价值模式计量 企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，应当以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产时，应当以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价
12、值，公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益，公允价值大的入账价值，公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益，公允价值大于原账面价值的差额，计入资本公积。于原账面价值的差额，计入资本公积。借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 累计折旧累计折旧/摊销摊销 固定固定/无形资产减值准备无形资产减值准备 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：固定资产贷：固定资产/无形资产无形资产 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 公允价值小于账公允价值小于账面价值面价值公允价值大于账公允价值大于账面价值面价值19（一）自用房地产转换为投资性房地产（续）（一）自用房地产转换为投资性房地产（续）（二）作为
13、存货的房地产转换为投资性房地产（二）作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产借：投资性房地产n采用成本模式计量：采用成本模式计量：存货跌价准备存货跌价准备 贷：开发产品贷：开发产品 借：投资性房地产借：投资性房地产 成本成本 n采用公允价值模式计量：采用公允价值模式计量：存货跌价准备存货跌价准备 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：开发产品贷：开发产品 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积公允价公允价小于账小于账面面公允价大公允价大于账面于账面20三、投资性房地产转换为非投资性房地产三、投资性房地产转换为非投资性房地产（一）投资性房地产转换为自用房地产（一）投资性房地产转换为
14、自用房地产n采用成本模式计量采用成本模式计量 借：固定资产借：固定资产/无形资产无形资产 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧/摊销摊销 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 累计折旧累计折旧/摊销摊销 固定固定/无形资产减值准备无形资产减值准备21（一）投资性房地产转换为自用房地产（续）（一）投资性房地产转换为自用房地产（续）n采用公允价值模式计量采用公允价值模式计量 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原
15、账面价值以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益的差额计入当期损益 借：固定资产借：固定资产/无形资产无形资产 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动借或贷借或贷借或贷借或贷22（二）投资性房地产转换为存货（二）投资性房地产转换为存货n采用成本模式计量采用成本模式计量 借：开发产品借：开发产品 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧/摊销摊销 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 23（二）投资性房地产转换为存货（续）（二）投资性房地产转换为存货（续）
16、n采用公允价值模式计量采用公允价值模式计量 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以转换企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以转换日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益期损益 借：开发产品借：开发产品 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动借或贷借或贷借或贷借或贷24第六节第六节 投资性房地产的处置投资性房地产的处置一、投资性房地产的终止确认与处置损益一、投资性房地产的终止确认与处置损益n终止确认
17、条件：终止确认条件：n处置损益：处置收入扣除投资性房地产账面价处置损益：处置收入扣除投资性房地产账面价值和相关税费后的金额值和相关税费后的金额 被处置被处置 永久退出使用永久退出使用 预计不能从其处置中取得经济利益预计不能从其处置中取得经济利益 25二、采用成本模式计量的投资性房地产的处置二、采用成本模式计量的投资性房地产的处置借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 借：其他业务成本借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产26三、采用公允价值模式计量的三、采用公允价值模式计量的 投
18、资性房地产的处置投资性房地产的处置 借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动 借：资本公积借：资本公积其他资本公积其他资本公积 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：其他业务成本贷：其他业务成本借或贷借或贷借或贷借或贷 贷或借贷或借 借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动 借：资本公积借：资本公积其他资本公积其他资本公积 公允价值变动损益公允价值变动损益
19、贷：其他业务收入贷：其他业务收入27思考题思考题1.1.什么是投资性房地产？包括哪些项目？什么是投资性房地产？包括哪些项目？2.2.投资性房地产有哪些后续计量模式？投资性房地产有哪些后续计量模式？3.3.如何确定投资性房地产的取得成本？如何确定投资性房地产的取得成本？4.4.如何对投资性房地产的后续支出进行会计处理？如何对投资性房地产的后续支出进行会计处理？5.5.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量需要采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量需要满足哪些条件？满足哪些条件？6.6.如何进行投资性房地产后续计量模式的变更？如何进行投资性房地产后续计量模式的变更？7.7.在不同后续计量模式下投资性房地产转换的会计处理在不同后续计量模式下投资性房地产转换的会计处理有何不同？有何不同？8.8.在不同后续计量模式下投资性房地产处置的会计处理在不同后续计量模式下投资性房地产处置的会计处理有何不同？有何不同？