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1、房地产企业如何做好微营销前几天给一家房地产公司做微营销的内训，结束后，公司分管HR的副总很为鼓动，他当场表达了他对微营销的看法：以前房地产企业总在谈全员营销，只是停留在口号上而已。现在在微营销的时代，全员营销才有了真正的可能，当公司的地产项目发一篇微博，要求公司的全体员工都转发和评论，这就是全员营销。并且，我们当场就制定了全员营销的考核计划：1、 公司每个楼盘项目必须有微博和微信公众账号。2、 每个员工必须开通微博和微信，对公司楼盘项目所发的微博、微信公众账号的内容，每天必须选择一条进行转发和评论，分别发到微博和微信的朋友圈。考核的指标分为转发、评论的质量以及被二次转发的数量。3、 每个月评出
2、6名微营销之星，分别给予一个3000源、二个2000元、三个1000元的奖励。4、 销售人员的考核指标中增加一条：每月必须引导前来看盘的客户关注楼盘的微信公众账号，引导客户就楼盘发微博和朋友圈。每月数量要求20人次以上，客户发完微博、朋友圈以后可以领取小礼品，销售代表必须转发出客户的微博作为考核依据。每月超出20条后，给予销售代表100元/条的奖励。5、 销售人员必须要询问客户是否有微博和微信，如果有，必须关注，争取互粉。并将客户微信、微博与手机号一起，提交公司备份。6、 每个楼盘项目所有的宣传物料上，必须印有微博和微信公众账号的信息。7、 公司各个楼盘微博和微信公众账号，每周要互相推荐一下其
3、他的楼盘。我觉得从工具应用的层面，这7条微营销措施，已经足够了。一家房地产公司，如果能够很好的将这7条措施贯彻并且执行下去，肯定会取得不错的效果。房地产营销一直是营销精英的聚集地，各种营销策略、营销方法都在这里荟萃和升华。而微营销作为时下最热门的营销手段，在这个行业中，其实发展得并不理想，很多地产商都在传统的营销渠道中苦心经营，设计创意，但是却对微营销敬而远之，在此，我想就房地产企业为什么做微营销、房地产企业如何做微营销以及房地产企业在微营销中的注意事项，和大家做个交流。一、房地产企业为什么做微营销1、吸引楼盘的购买者的关注力楼盘的购买者,基本集中在20岁-40岁之间,而这个年龄段的人,恰是微
4、博和微信的用户,楼盘的推广,其实就是客户”关注力”的推广,当客户原来的关注力放在报媒、户外、电梯等，现在都转移到手机上了，所以，我们要思考的问题是，在移动互联的时代，怎么能够将我们的楼盘信息，在传统的推广媒介上，做一些调整和补充，从而占领新的市场。我们来分析一下，目前购房者的主要分类：由此我们可以看到，微营销对于现在的购房者，还是有着非常深厚的群众基础的。2、将楼盘信息传递给楼盘的购买者在房地产销售中，经常有“来不来看环境、买不买看户型、定不定看价格”的说法，户型是体验式的，不是广告能够让客户感受到的，而价格则是购买的直接驱动，所以从这个角度来说，微营销的目的，无法实现客户的“体验式感受-户型
5、”，更无法实现客户的“购买驱动-价格”，但是，微营销可以实现的是，吸引客户过来，将楼盘的产品本质、兴奋点，通过微营销，可以很好的推广到客户。3、形成品牌的口碑管理学中，何兹伯格提出过“双因素理论”，即保健理论和激励理论。保健因素理论是指，如果再多，也不会提升大家的满意度，但是如果少了，就会有降低大家的满意度。激励因素理论是指，如果再少，也不会降低大家的满意度，但是如果多了，就会提升大家的满意度。从这个角度上来讲，现在的微营销，实际上是一个激励因素，如果没有微营销去营销我的客户，不会降低客户对我们楼盘的满意度，但是如果有了，则会大幅的提升大家的满意度。二、房地产企业如何做微营销1、微博做营销用微
6、博做好营销工作，具体的工作如下：A、微博的装修不要忽视这个问题，当客户用电脑看你的微博的时候，一定要结合自己楼盘的风格，装饰好自己的微博，并在微博上，就通过二维码引导客户来关注微信公众账号。B、内容的建设微博的内容很重要，不要发一些无谓的早安晚安、心灵鸡汤，而是一定要发与客户相关的、客户感兴趣的内容，让客户感受到你们的用心。C、客户服务利用微博的搜索功能，通过关键词的搜索和地理位置的搜索，找出你们的潜在客户，与与之形成良好的互动，引导到售楼现场。D、舆情管理及时发现客户对楼盘的评价，对于好的评价及时跟进转发，形成口碑，对于不好的评价，要及时处理客情，争取客户的信任。2、用微信做服务当我们通过线
7、上线下各种途径，将客户引导到我们的公众账号后，就需要我们为他们做好服务工作了。A、微网站微网站提供楼盘的各种信息，如房型结构、环境介绍等等，方便客户可以随时查询，包括联系方式和导航功能，都是必须具备的。B、微调查通过微调查，了解客户的真实感受。C、微抽奖通过微抽奖，提升客户微信公众账号的激活率，给予客户一点小礼品，或者是购房优惠，安排在微抽奖中，可以具备更高的用户粘度。D、楼盘女主播因为用户的购房行为，是一个周期行为，我们可以在这个周期内，循序善诱，制作一个微信内的楼盘女主播的活动，通过使用楼盘为背景的新闻播报，播报一周本城市的麻辣新闻、街边消息，引导客户关注到楼盘上来。E、楼盘售卖信息通过发
8、布最新的楼盘售卖动态，制造出楼盘热卖的情境，促进客户尽快成单。3、APP手机客户端APP的客户端，经过我们常年的分析，对于客户而言，确实会有体验上的提升，但是他最大的障碍就是下载的成本很高，客户不愿意下载。如果不下载，基本上，再好的内容，他也无法得到，所以我们不建议大家使用APP。刚才就微博和微信所说的活动，其实也只是一部分可以直接用的，各个楼盘应该结合自身的特点，设计出来一些独有的，富有创意的营销手段，植入到微营销中。三、房地产企业在微营销中的注意事项纪律一：不要迷信工具两年前，我们做了拉风网，拉风网能够快速的帮助企业生成app，当时，土豆网的一位VP问到：“原来wap很流行，现在退潮了；现
9、在app很流行，但是也会有退潮的一天，你那个时候怎么办？”我当时的回答就很明确：“wap也好，app也好，都不是企业真正需要的，企业需要的是怎么去实现他的企业目标，而不是这些工具，工具总会有淘汰和迭代，我们的目标就是运用最新的工具，去帮助企业实现目标”。所以当你决定使用微博、微信、app的时候，千万别把他们当成了你的目标，他们只是一个工具而已。在我们拉风网上生成的app有近两千个，但是80%现在都是僵尸app，那些企业是看到人家有了app，自己也想有一个app，为了app而去app，结果肯定是无法运转下去的。我们可以这样理解：你的目的是从中关村到天安门，原来，你可以走路去，或者是坐公交，现在，
10、有人告诉你，出了一个小轿车，可以让你更快捷更舒适的到达天安门。于是你也去买了一辆，但是，等你买回来以后，你才发现，光有车子是不够的，你还需要有个司机帮你开车，不然你会撞到树；你还需要有个向导帮你带路，不然你会开到北京西站去。微博、微信、app就是那辆小轿车，你不是简单的买回来，而是要学会使用，通过正确的使用，来达成自己的目的。换一种理解思路，你的目的是把肚子吃饱，以前，你是用筷子的，并且，在多年的市场打拼中，练就了一身绝技，都可以用筷子夹起豆腐了。这个时候，有人告诉你，产业升级了，以前大家用筷子，现在都改用刀叉了，用刀叉不仅可以又快又猛的吃饱肚子，还可以泡到妞。于是要你放弃了你在传统行业中练就
11、的绝技，改用刀叉。这个时候，你会面临两个巨大的成本，一是机会成本，你要放弃筷子，而去使用刀叉；二是学习成本，原来的筷子你很擅长，现在要去学习一个全新的刀叉。其实，你应该结合自己能力来做判断，究竟是用筷子，还是用刀叉，或者是在用好筷子的基础上，怎么样用好刀叉。你要很清楚的明白，你的目的是什么，再去确定使用什么工具，如何使用。纪律二：不要迷信他人红楼梦里面有这样一个段子：林黛玉教香菱写诗，把陆游的诗集给她看，香菱看了以后，大为赞叹：文采是多么的飞扬、词汇是多么的华丽、意境是多么的深远！黛玉听了后，连忙拍了拍香菱：“别陷入到他的格局，一旦你陷进去了，就再也学不会了”。现在网上都有传颂着哪家公司的微博
12、、微信、app做得好，杜蕾斯星巴克都成了经典。其实，这些公司做得好，压根就和你没关系，你学不来的。他们就是陆游，你别做香菱，千万别进入到他们的格局中，你就真的学不会了。行业不同、用户不同、消费心理不同，你要做出你自己的格局。纪律三：不要迷信专家最近遇到一些所谓的“微营销专家“，才接触微信微博一个月，自己刚会玩，就四处讲课，传播“微营销”，真的是十分搞笑。其实微营销，是由两个层面构成的，一是营销，二是技术，营销为魂，技术为体。有些“专家“授课，就是告诉你怎么在微信官方后台上做一个自动答复、怎么和陌生人打招呼，然后包装出来一个“微营销降龙十八掌”之类的概念，忽悠没商量。“微营销“是刚刚出来的概念，
13、所谓的专家，最多就是他比你早走半步。真正你可以信赖的专家，必须具备三个要素，一是营销出身，做过多年的市场营销的工作，微营销的本质，还是营销，而不是其他；二是了解移动互联，不单单是了解微信微博app这样的产品，更要了解整个行业的历史、发展和趋势；三是了解房地产行业的历史、发展和趋势。这样才能给你真正的帮助。注意一：用心任何事情，特别是营销，一定是用心才能做出来的，而不是简单的依托几个工具，就能够完成。我们有个咖啡馆的客户，不光有微博微信app，而且连陌陌、遇见这样的产品全部都用上，在陌陌里面精心运维，每一张图片都是精心准备，设计了咖啡馆的环境、服务的照片，还专门丢了一只非常萌的英国短毛猫的照片上
14、去，果然吸引很多美眉的关注，然后再通过陌陌引导到微博，再通过微博引导到实体店。在微信上，不开官方账号，而是开了几个微信群，让群内成员自己组织活动，自己交流，最后落地，还是转化到实体店来活动。这种事情，也不是哪家运维公司或者营销公司能够代劳的，一定是自己用心的结果。注意二：落差产生关注移动互联总归算个高新科技，所以小米手机开通微博微信不算奇怪，而且非开不可，但是，如果摆地摊的小贩和卖早点的摊子开一个微营销，就有落差了，这种落差，往往会产生巨大的传播力，从而转化为关注，而关注，又直接带动了消费。去年，武汉一家卖水果的开通了微博武汉C佳水果店-陈威，一下就火爆了，迅速的传播开来，各种媒体跟进报道，生
15、意获得了巨大发展，几个月间就开了三家分店。今年，继续在微博上卖油闷大虾，又火了一把。其实这个老板看得很准的，微博微信就是个工具，什么赚钱，就卖什么！在微博上获得巨大成功的还有卖煎饼的，大家都无法想象一个卖煎饼的怎么来玩微博，落差就是关注，卖果子煎饼的黄太吉传统美食就做到了，不光常年排队，甚至变成同类企业之间竞争，都会去进行谁采购了皇太吉家的果子煎饼的数量更多一些。当然，如果说皇太吉是高富帅的玩法，那华科南三门鸡蛋灌饼就是矮穷挫的玩法了，饼叔靠的是诚信加上一点幽默，因为卖灌饼的做微博营销而走红，在成为高校学子谈资的后面，更成为他们排队去购买的商品。注意三：讲人话，接地气微博微信，如果冠上“官方“
16、，是典型的自我中心意识，自己认为自己官方了，但是一官方，就离客户远了。从内容上，不光需要不打官腔，不说天气预报之类的话，更有及时回复，甚至必要的时候，还要说些有情绪的话，让受众觉得他面对的，是一个有血有肉有情感的对象，这样，才能更好的交流，从做生意，走向做朋友。男人袜就是在失去自己的“节操“后，和客户交上朋友，不断扩大生意规模的。当然，有个人会说，我们就是官方微博，没法说些随意的话，怎么办？我们在做某省希望工程的官方微博的时候，也是面临这样的问题。领导不让这个微博太过于随意，于是，我们就虚拟出来一个账号，用这个账号与官方账号打情骂俏，官方很严肃，但是偶然转发一下虚拟账号的打情骂俏，也显得颇有情
17、趣，获得了大量的转发和评论，很好的吸引了粉丝和扩大了宣传。注意四：用兴奋点引导功能在设计新博微信和app时，我们很容易就把功能表达出来，比如说餐厅，能够点菜能够订餐就是基本功能了，如果再能来点评论互动，就OK了。但是，这远远不够，用户要的不是功能，而是兴奋点。我们去旅游，山清水秀酒店干净，这是一个景区必备的功能，但真正能够吸引到我们过来的，一定是他的兴奋点。全国的景区大多一样，都是不去遗憾，去了后悔，因为功能都是相近的。但是，我们如果谈到丽江，就会眼睛闪亮，因为他不光具备旅游的基本功能，更重要的，是他有兴奋点：“艳遇“。我们在为某蛋糕店做app的时候，就充分抓住一个兴奋点。蛋糕店其实是个非常同
18、质化竞争的行业，蛋糕在口感、价格，甚至店面装修上，都非常同质化。所以消费者在选择的时候，往往是方便原则：哪家蛋糕店近、或者顺路，就买哪家的。蛋糕的基本功能是口感好、能吃饱，但是，他有一个兴奋点，就是“party“。买蛋糕，一定是为了一场party，没有谁买了蛋糕回来，会把所有的人都赶走，自己一个人默默的吃蛋糕（那得多寂寞的人生啊），而一定是和自己的朋友、家人或者同学一起吃。我们就设计了一个营销的活动，凡是利用手机端下单，达到200元以上的，我们就安排一个身穿比基尼的小妹，将蛋糕送到指定的酒吧或者KTV，（当然，对于要求送到家里或者酒店这样的客户，显然是办不到的）。结果，可想而知，客户收到蛋糕的
19、第一件事，就是拿出手机拍照，然后发布到自己的微博微信上，帮蛋糕店免费做宣传。注意五：先做内容，再做传播我们有些客户，听说微博微信app有用，热血沸腾，就立即创办，再做一个活动，寻求大V转发，或者找自己的朋友转发。其实这种做法是很失败的，转发了收获不到任何有价值有意义的回报。所以在做“微营销“的时候，一定要注意，先做内容，再做传播。这里内容，有两个方面的含义，一是整个微博或者微信的历史内容。用户被大V或者朋友引导到了你的微博上，如果发现你的微博上都是广告，而没有营养，他会骂一声，就迅速的把你关闭，所以你要更多关注在自己微博内容的建设上，要有规划，有步骤，我们在为客户设计微博的时候，一定是会分析他
20、的客户，他的客户希望看到什么，我们先期营造好这个氛围，将内容做得丰富，然后，再做推广，这样才会达到预期的效果。第二个含义，是文案上的创意。我们有个客户，是淘宝店卖lee牌牛仔裤的，3月20日，想做一个促销活动，于是，就这样写了一段文案：“lee牌牛仔裤限时促销，专柜价799，现价299，仅限三天，预购请猛拍“再留一个淘宝地址完事。我们对这个文案进行分析，没有多少转化的引导，纯粹靠价格做诱导，很没有设计。于是，我们在此基础上，做了新的文案设计：”还有10天，就是张国荣十周年的忌日了，哥哥生前不光风华绝代，而且品位超凡，他生前最喜欢的牛仔裤，就是lee牌，而最喜欢的款式，就是这一款“还是那个淘宝链
21、接，但是，通过后台的监测，我们发现，进店转化率高达80%,购买转化率高达40%,同样的活动，不同的文案，同样的推广，就会取得不同的效果。注意六：做“微营销“全案还是个案有人会纠结在是将微博、微信、app全上，还是只做其中一个。我们认为，这要看你所属的行业和客户采购的习惯来定。我们有个做奢侈品的客户，起初只用微博，商品往微博上一发，然后客服等着做咨询回复，然后再引导到淘宝店购买。但是不久，就发现竞争对手也上他的微博，并且与其中的评论者私信：“他卖给你的lv的包包贵了，我在他的价格上打8折就可以卖给你。“，把客户抢去了不说，还搞得名声不大好。起初很恼火，干脆关闭了评论和转发功能，一律私信。后来，开
22、通了微信，将咨询从微博上导入微信，生意继续火爆起来，现在一个月的销量，已经达到百万级。我们有的客户，只做微信，因为他有很强的线下能力，可以直接导入客户。有的客户，微博微信app都有，用微博做营销、微信做服务、app做兴奋点。所以，答案不一，你应该依据自己的特点来做选择。注意七：自己做微营销，还是交给专业公司来做首先，我们认为，用户自己做，是最好的选择。因为微博微信app毕竟只是一个工具，掌握了这个工具，最好是自己运营。就像开车，自己最清楚自己要去哪里，所以方向盘最好在自己手上。但是，这个里面，最关键的，就是掌握工具，如何运用好工具，如何将工具的作用发挥得更大，还是需要专业团队的支持的。因此，我们也建议，在自己精力不够，或者对工具的理解不够的情况下，小公司以外包的形式，大公司以外聘顾问的形式，与专业的微营销公司合作，共同将企业的微营销做好，实现企业的增量发展。注意八：我前面所说的，都是错的（首先，请原谅我抄袭张小龙，这句话是他先说的）企业做自己的微营销，一定是找准自己合适的工具和方式，没有最好的产品，只有合适自己的。所以，请大家忘记上面我所说的一切。禅宗有云：得月忘指。我用手指一指：“你看，月亮在那里！“你看到了月亮就行了，不要在乎，我是用食指还是中指去指的。羽佳微营销个人微信号：yujia669 公众平台：yujia899