《南京湖南路地下商业街营销策划全案报告1225403757.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南京湖南路地下商业街营销策划全案报告1225403757.pdf（87页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、打破一切常规打破一切常规报告结构报告结构11Mission?Mission?目标梳理目标梳理夫子庙商圈中央门商圈新街口商圈龙江商圈湖南路商圈项目概况项目概况目标梳理目标梳理11Mission?Mission?基本指标地块面积：42130建筑面积：80000 主体建筑全长：1030m功能定位：商业、停车基本指标地块面积：42130建筑面积：80000 主体建筑全长：1030m功能定位：商业、停车项目概况项目概况目标梳理目标梳理11Mission?Mission?我们的开发目标是什么？我们的开发目标是什么？快速回笼资金，建立轰动效应探索开发全新的商业模式商铺旺销旺租，利润最大化，决定区域商业格局提
2、升置业公司东方大唐的品牌影响力报告结构报告结构11Mission?Mission?目标梳理目标梳理22Who am I?Who am I?我们推销什么？我们推销什么？Q1:我们为什么要打破常规？我们为什么要打破常规？成熟区域商铺的常规模式：成熟区域商铺的常规模式：模式模式操作要点操作要点优点优点缺点缺点本项目的适用性时尚莱 迪分割为众多小面积商 铺，对外招租，统一 商管。本项目的适用性时尚莱 迪分割为众多小面积商 铺，对外招租，统一 商管。?招商阻力较小，容易吸引众多商户，聚集消费人气。招商阻力较小，容易吸引众多商户，聚集消费人气。?资金回笼慢；资金回笼慢；?根据项目目标及开发模式，必须组织或
3、聘请专业的商业管理团队进行管理督导。万达商 业广场通过招商引进知名大 商家，促进商铺销 售。根据项目目标及开发模式，必须组织或聘请专业的商业管理团队进行管理督导。万达商 业广场通过招商引进知名大 商家，促进商铺销 售。?卖未来，通过主力店增强客户信心；卖未来，通过主力店增强客户信心；?销售的成败主要系于主力店的招商，项目销售的风险过于集中；销售的成败主要系于主力店的招商，项目销售的风险过于集中；?主力店的招商一般周期较长；主力店的招商一般周期较长；?回款时间紧迫。回款时间紧迫。按常规商业模式，难以实现项目目标，必须寻求 按常规商业模式，难以实现项目目标，必须寻求 突破。突破。Q2:打破常规从哪
4、里入手？打破常规从哪里入手？三个上帝！会不会引发世界大战？三个上帝！会不会引发世界大战？普通消费者入驻商家商铺业主普通消费者入驻商家商铺业主平息争斗，共赢互惠，是我们的承诺平息争斗，共赢互惠，是我们的承诺业态定位、广告推广业态定位、广告推广业态定位、规划管理业态定位、规划管理营销策略营销策略客户为什么买商铺？客户为什么买商铺？客户如何做出购买决策？客户如何做出购买决策？客户根据什么判断商铺价值？客户根据什么判断商铺价值？本项目的客户是谁？本项目的客户是谁？建立关于客户需求的常识：建立关于客户需求的常识：营销策略：一切从上帝需求出发营销策略：一切从上帝需求出发本项目客户定位本项目客户定位根据产品
5、的价值本项目的客户分为3个层次根据产品的价值本项目的客户分为3个层次客户类别客户类别首期支付能力（元）首期支付能力（元）相应总价范围（元）相应总价范围（元）第一 类第一 类中级公务员个体经营者小私营业主企业高层中级公务员个体经营者小私营业主企业高层16万万20万万40万万50万万第二 类第二 类大型或中等私营业主中高级公务员企业高层中等实力商家大型或中等私营业主中高级公务员企业高层中等实力商家40万万-80万万100万万-200万万第三 类第三 类大型私营企业主中高实力商家大型私营企业主中高实力商家120万以上万以上300万以上万以上本项目客户需求特征以投资为主客户类别客户类别购铺用途购铺用途
6、主要需求主要需求决策视角决策视角第 一 类第 一 类中级公务员中级公务员投资投资获得稳定收益获得稳定收益回报率、增值性、投资门槛回报率、增值性、投资门槛个体经营者个体经营者投资投资/自用自用获得资产沉淀，风险保障获得资产沉淀，风险保障回报率、安全性、增值性、投资门 槛回报率、安全性、增值性、投资门 槛小私营业主小私营业主投资投资/自用自用风险保障风险保障长期性长期性企业中高层企业中高层投资投资获得稳定收益获得稳定收益回报率、增值性、投资门槛回报率、增值性、投资门槛第 二 类第 二 类大型或中等私营 业主大型或中等私营 业主投资投资获得稳定收益，风险保障获得稳定收益，风险保障长期性、稳定性、增值
7、性长期性、稳定性、增值性中高级公务员中高级公务员投资投资获得稳定收益、资产沉淀风险保障获得稳定收益、资产沉淀风险保障长期性、稳定性长期性、稳定性企业高层企业高层投资投资获得稳定收益，风险保障获得稳定收益，风险保障长期性、稳定性、回报率长期性、稳定性、回报率中小实力的商家中小实力的商家投资投资获得稳定收益、资产沉淀风险保障获得稳定收益、资产沉淀风险保障回报率、长期性回报率、长期性中等实力商家中等实力商家自用自用获得资产沉淀获得资产沉淀经营前景经营前景第 三 类第 三 类大型私营企业主大型私营企业主投资投资风险保障，传统观念或习风险保障，传统观念或习长期性、增值性长期性、增值性中高实力商家中高实力
8、商家投资投资风险保障风险保障长期性、增值性长期性、增值性高实力商家高实力商家自用自用获得资产沉淀，降低使用成本获得资产沉淀，降低使用成本经营前景、产品使用功能经营前景、产品使用功能南京整体商业销售市场：以投资为目的的客户约为70-80；南京整体商业销售市场：以投资为目的的客户约为70-80；11Mission?Mission?Who am I?Who am I?22基 础基 础战 略战 略一切从上帝需求出发一切从上帝需求出发常识常识1 客户动机：经济利益客户动机：经济利益常识常识2 客户决策视角：投资回报客户决策视角：投资回报常识常识3 客户判断基础：经营前景客户判断基础：经营前景晓之以景勾勒
9、美好“钱景”晓之以景勾勒美好“钱景”诱之以利打造“钱景”保障系统诱之以利打造“钱景”保障系统钱景1：建成后，本项目的租金和售价将以湖南路现有商铺为参照 钱景1：建成后，本项目的租金和售价将以湖南路现有商铺为参照 基准基准项目区内、区外互动性强；直接与城市主干道交通、地 铁1号线相通，交通快捷、方便。挖掘价值挖掘价值挖掘价值挖掘价值钱景钱景2:鼓楼区的高端住宅和众多商务写字楼为本项目 鼓楼区的高端住宅和众多商务写字楼为本项目 提供大量高消费能力的稳定客户提供大量高消费能力的稳定客户挖掘价值挖掘价值挖掘价值挖掘价值钱景3：湖南路商圈向来以自己独特的定位和风 格著称，现已成为与新街口商圈相抗衡的南京
10、顶 级商圈：外地人逛新街口，本地人逛湖南路，早 已是不争的事实。挖掘价值挖掘价值挖掘价值挖掘价值钱景钱景4:集中商业价值挖掘集中商业价值挖掘挖掘价值挖掘价值挖掘价值挖掘价值具有整体性；有特色，昭示性强；充分利用地铁作为高效载体宣传；通过各种形式的街区设置，实现了街铺价值的最大化。钱景钱景5:最大化的街铺设置最大化的街铺设置挖掘价值挖掘价值挖掘价值挖掘价值入口广场的设置、负一层的联廊设置等增加了街区 的情趣和体验价值钱景钱景6:体验式风情街区体验式风情街区挖掘价值挖掘价值挖掘价值挖掘价值活力西班牙活力西班牙创造价值创造价值创造价值创造价值动感、活力四射动感、活力四射小型表演舞、儿童活动中心和临时
11、的展示空间给街区公民提供一种“人居人聚”的双优空间，为他们创造一种差异化城市生活体验的价值小型表演舞、儿童活动中心和临时的展示空间给街区公民提供一种“人居人聚”的双优空间，为他们创造一种差异化城市生活体验的价值时尚纽约时尚纽约创造价值创造价值创造价值创造价值潮流阵地（赢取眼球效应）潮流阵地（赢取眼球效应）最新潮流信息的集散地，时尚而具特色，眼珠效应佳，引起消费者的共鸣。最新潮流信息的集散地，时尚而具特色，眼珠效应佳，引起消费者的共鸣。创造价值创造价值创造价值创造价值浪漫巴黎浪漫巴黎休闲浪漫情怀休闲浪漫情怀以别具特色的异国风情体现休 闲浪漫的生活情致以别具特色的异国风情体现休 闲浪漫的生活情致1
12、1Mission?Mission?Who am I?Who am I?22基 础基 础战 略战 略一切从上帝需求出发一切从上帝需求出发常识常识1 客户动机：经济利益客户动机：经济利益常识常识2 客户决策视角：投资回报客户决策视角：投资回报常识常识3 客户判断基础：经营前景客户判断基础：经营前景晓之以景勾勒美好“钱景”晓之以景勾勒美好“钱景”诱之以利打造“钱景”保障系统诱之以利打造“钱景”保障系统风险保证风险保证1：引入：引入品牌经营公司品牌经营公司统一管理，保障经营统一管理，保障经营?目的：目的：通过专业经营公司对商业街的统一经营运作，吸引消费者，保证通过专业经营公司对商业街的统一经营运作，吸
13、引消费者，保证经营前景；经营前景；?操作关键点：操作关键点：引入知名品牌的经营公司，给客户以信心；引入知名品牌的经营公司，给客户以信心；明确发展商、经营公司、小业主之间的权责和利益关系；明确发展商、经营公司、小业主之间的权责和利益关系；创造价值创造价值创造价值创造价值风险保证风险保证2：引进：引进品牌主力店品牌主力店，带旺人气，带旺人气?目的：目的：通过品牌商家树立项目形象，并给客户及其它商家以信心，产生通过品牌商家树立项目形象，并给客户及其它商家以信心，产生聚集效应；发挥营销作用；聚集效应；发挥营销作用；?操作关键点：操作关键点：确定商业街主题；确定商业街主题；通过商业街经营公司或专业招商机
14、构进行招商；通过商业街经营公司或专业招商机构进行招商；?宣传策略宣传策略高调、广泛：高调、广泛：新闻发布会暨签约仪式新闻发布会暨签约仪式户外广告户外广告/软文软文/万客会会刊万客会会刊/楼书楼书/形象墙形象墙/售楼处展板售楼处展板/橱窗；橱窗；创造价值创造价值创造价值创造价值项目价值项目价值客户需求客户需求1:高租金，高收益高租金，高收益2:高消费能力的稳定消费群高消费能力的稳定消费群3:南京本地居民习惯消费聚集地南京本地居民习惯消费聚集地4:集中挖掘商业价值集中挖掘商业价值5:街铺最大化街铺最大化6:体验式风情街区体验式风情街区回报率回报率7：品牌经营公司保障经营：品牌经营公司保障经营8：品
15、牌主力店进驻，带旺人气：品牌主力店进驻，带旺人气安全安全/稳定稳定美好钱景美好钱景保障系统保障系统升值前景升值前景长期回报长期回报报告结构报告结构11Mission?Mission?目标梳理目标梳理22Who am I?Who am I?我们卖什么？我们卖什么？33How to Do?How to Do?销售执行销售执行11Mission?Mission?22Who am I?Who am I?33How to do?How to do?入市策略与推售入市策略与推售营销推广攻略营销推广攻略入市策略入市策略1）商铺销售时机：1）商铺销售时机：商业街区展示区全实景展示，已签约1-2家主力大商家。商
16、业街区展示区全实景展示，已签约1-2家主力大商家。2）先预热先展示再认筹：2）先预热先展示再认筹：进行充分的市场预热和展示后再认筹。进行充分的市场预热和展示后再认筹。3）推售节奏：3）推售节奏：多次分批少量推出，力争推出即售磬，制造市场的需求紧张度。多次分批少量推出，力争推出即售磬，制造市场的需求紧张度。4）制造营销热点，持续举行活动：4）制造营销热点，持续举行活动：不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制造区域人气，提高社会关注度。不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制造区域人气，提高社会关注度。11Mission?Mission?22Who am I?Who am I?3
17、3How to do?How to do?入市策略与推售入市策略与推售营销推广攻略营销推广攻略渠道营销潜在客户资源渠道营销潜在客户资源活动营销搭台唱大戏活动营销搭台唱大戏体验营销完全展示攻略体验营销完全展示攻略事件营销引领销售高潮事件营销引领销售高潮方式：短信、直邮、电话通知范围：市场联动，客户资源最大化挖掘利用目的：拓宽客户层面、储备诚意客户方式：短信、直邮、电话通知范围：市场联动，客户资源最大化挖掘利用目的：拓宽客户层面、储备诚意客户方式：短信、直邮、电话通知范围：市场联动，客户资源最大化挖掘利用目的：拓宽客户层面、储备诚意客户方式：短信、直邮、电话通知范围：市场联动，客户资源最大化挖掘利
18、用目的：拓宽客户层面、储备诚意客户客户资源利用客户资源利用11Mission?Mission?22Who am I?Who am I?33How to do?How to do?入市策略与推售入市策略与推售营销推广攻略营销推广攻略渠道营销潜在客户资源渠道营销潜在客户资源活动营销搭台唱大戏活动营销搭台唱大戏体验营销完全展示攻略体验营销完全展示攻略事件营销引领销售高潮事件营销引领销售高潮根据对本项目的作用确定根据对本项目的作用确定“唱大戏唱大戏”的3大原则：的3大原则：1.主题系列化原则结合商业街的业态，“大戏”贯串某一主题，形成 系列化；2.配合销售原则重要“大戏”的参与群体，尽量能与项目的目标
19、客 户群相符；3.规格档次搭配原则合理分配推广费用，以少量“大戏”建立影响 力，以大量“中、小戏”使客户“习惯性”的来到本项目；配合本项目商业主题餐饮休闲娱乐配合本项目商业主题餐饮休闲娱乐唱大戏主线世界“食文化”配合元素明星/时尚/潮流11Mission?Mission?22Who am I?Who am I?33How to do?How to do?入市策略与推售入市策略与推售营销推广攻略营销推广攻略渠道营销潜在客户资源渠道营销潜在客户资源活动营销搭台唱大戏活动营销搭台唱大戏体验营销完全展示攻略体验营销完全展示攻略事件营销引领销售高潮事件营销引领销售高潮卖场的标准化展示卖场的标准化展示售楼
20、处前广场售楼处前广场售楼处前广场售楼处前广场商业街全情展示商业街全情展示商业街全情展示商业街全情展示12345形象墙形象墙形象墙形象墙商业街橱窗展示商业街橱窗展示商业街橱窗展示商业街橱窗展示售楼处售楼处售楼处售楼处?商业街展示餐饮、零售、文化、娱乐等为一体的欧美风格街区商业?主要突出时尚生活和体验式消费橱窗展示已确定商家业态，给客户信心橱窗展示已确定商家业态，给客户信心售楼处前广场售楼处前广场关键点：关键点：1、增加可参与性（休憩长椅、遮阳伞）2、体现生态、自然，多布置植物3、完善导示系统广场可作为公众休憩场所，提供小型表演舞台和临时的展示空间/给街区公民提供一种1、增加可参与性（休憩长椅、遮
21、阳伞）2、体现生态、自然，多布置植物3、完善导示系统广场可作为公众休憩场所，提供小型表演舞台和临时的展示空间/给街区公民提供一种“人居人聚人居人聚”的双优空间，为他们创造一种 差异化城市生活体验的价值的双优空间，为他们创造一种 差异化城市生活体验的价值售楼处售楼处客户体验客户体验概念展厅概念展厅概念展厅概念展厅关键点：关键点：1、保证有足够的空间摆放展品2、考虑没有展示活动时，展厅的布置植物造景，避免过于空旷3、开辟时光展板，展示御用摄影大师随时拍摄的记录项目历程的照片1、保证有足够的空间摆放展品2、考虑没有展示活动时，展厅的布置植物造景，避免过于空旷3、开辟时光展板，展示御用摄影大师随时拍摄
22、的记录项目历程的照片VIP服务区VIP服务区VIP服务区VIP服务区关键点：关键点：1、高档家私、增加品质感2、配置电脑，方便网络查询3、提升服务品质，体现尊贵感1、高档家私、增加品质感2、配置电脑，方便网络查询3、提升服务品质，体现尊贵感宣传物料宣传物料投资手册、楼书、会员专刊 投资手册、楼书、会员专刊 投资手册、楼书、会员专刊投资手册、楼书、会员专刊目的：目的：使客户充分了解项目的优势和亮点使客户充分了解项目的优势和亮点内容规划：内容规划：1、片区未来规划2、项目规划3、卖点提炼4、投资案例讲解1、片区未来规划2、项目规划3、卖点提炼4、投资案例讲解另备：海报、折页另备：海报、折页宣传物料
23、宣传物料客户体验客户体验系列影视宣传片：见证项目成长史系列影视宣传片：见证项目成长史系列影视宣传片：见证项目成长史系列影视宣传片：见证项目成长史目的：目的：给到客户最直观的对未来生活形态感受，同时可以作为纪念品赠送给客户给到客户最直观的对未来生活形态感受，同时可以作为纪念品赠送给客户规划：规划：新的传播模式的应用，根据项目进展的不同阶段推出不同主题的宣传片新的传播模式的应用，根据项目进展的不同阶段推出不同主题的宣传片销售服务销售服务专业团队专业团队服务人员类别工作服装置业顾问接待客户，介绍项目，销售深色西装服务人员类别工作服装置业顾问接待客户，介绍项目，销售深色西装1、工牌、工牌售楼处大堂经理
24、售楼处大堂经理负责整个售楼处服务人员的管理和安排负责整个售楼处服务人员的管理和安排深色西装深色西装2、工牌售楼处保安人员（停车场、入 口接待人员）引导客户停车、前往售楼处和带领客户就座统一制服、工牌售楼处保安人员（停车场、入 口接待人员）引导客户停车、前往售楼处和带领客户就座统一制服1、工牌售楼处保洁人员整个售楼处的清洁工作统一制服、工牌售楼处保洁人员整个售楼处的清洁工作统一制服2、工牌售楼处吧台服务人员专门负责洽谈区及、工牌售楼处吧台服务人员专门负责洽谈区及VIP区的酒水餐饮服务统一制服区的酒水餐饮服务统一制服3、工牌样板房保洁人员负责样板房的清洁工作统一制服、工牌样板房保洁人员负责样板房的
25、清洁工作统一制服2、工牌样板房示范大使负责样板房内的接待和讲解统一制服、工牌样板房示范大使负责样板房内的接待和讲解统一制服6、工牌、工牌综合服务大使综合服务大使为客户提供按揭为客户提供按揭职业套装、工牌职业套装、工牌客户服务中心接待大使客户服务中心接待大使负责接待业内、相关行业参观团负责接待业内、相关行业参观团职业套装、工牌职业套装、工牌销售服务销售服务综合服务大使综合服务大使目的：人性化服务体系，创新模式，建立项目的第一形象，给与客户专业的高品质售后服务，形成口碑传播服务内容：1、针对律师、保险、公正、备案、抵押登记、催款等一系列按揭手续提供一条龙服务2、提供代客招租等专业服务目的：人性化服
26、务体系，创新模式，建立项目的第一形象，给与客户专业的高品质售后服务，形成口碑传播服务内容：1、针对律师、保险、公正、备案、抵押登记、催款等一系列按揭手续提供一条龙服务2、提供代客招租等专业服务综合服务大使综合服务大使目的：目的：人性化服务体系，创新模式，建立项目的第一形象，给与客户专业的高品质售后服务，形成口碑传播人性化服务体系，创新模式，建立项目的第一形象，给与客户专业的高品质售后服务，形成口碑传播服务内容：服务内容：1、针对律师、保险、公正、备案、抵押登记、催款等一系列按揭手续提供一条龙服务2、提供代客招租等专业服务1、针对律师、保险、公正、备案、抵押登记、催款等一系列按揭手续提供一条龙服
27、务2、提供代客招租等专业服务品牌商管品牌商管品牌商管，公共契约模式品牌商管，公共契约模式品牌商管，公共契约模式品牌商管，公共契约模式目的：目的：给到客户最安全最人性化的物管信心给到客户最安全最人性化的物管信心关键要求：关键要求：1、拟定物管公共契约条款2、法律确认公共契约1、拟定物管公共契约条款2、法律确认公共契约11Mission?Mission?22Who am I?Who am I?33How to do?How to do?入市策略与推售入市策略与推售营销推广攻略营销推广攻略渠道营销潜在客户资源渠道营销潜在客户资源活动营销搭台唱大戏活动营销搭台唱大戏体验营销完全展示攻略体验营销完全展示
28、攻略事件营销引领销售高潮事件营销引领销售高潮事件营销1：项目启动新闻发布会事件营销1：项目启动新闻发布会开工日（项目启动新闻发布会）开工日（项目启动新闻发布会）开工日（项目启动新闻发布会）开工日（项目启动新闻发布会）地点:XX酒店目的:项目预热，项目整体推介关键工作:引起主流媒体注意、路牌广告信息发布邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者东方大唐置业公司领导政府部门领导业内人士主题：项目开发理念介绍，项目推介地点:XX酒店目的:项目预热，项目整体推介关键工作:引起主流媒体注意、路牌广告信息发布邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者东方大唐置业公司领导政府部门领导业内人士主题：项目开发理念介绍，
29、项目推介事件营销2：投资论坛事件营销2：投资论坛投资论坛投资论坛投资论坛投资论坛形式：论坛/发布会/讲座主题：中国旧城区商业经营发展模式探讨邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者东方大唐置业公司领导商业投资分析专家、权威人士形式：论坛/发布会/讲座主题：中国旧城区商业经营发展模式探讨邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者东方大唐置业公司领导商业投资分析专家、权威人士事件营销3：主力店签约仪式暨招商推介会事件营销3：主力店签约仪式暨招商推介会主力店签约仪式暨招商推介会主力店签约仪式暨招商推介会主力店签约仪式暨招商推介会主力店签约仪式暨招商推介会目的:展示项目商业前景，提升其它商家及投资者对项目的
30、信 心，促进后续招商，促进商铺销售关键工作:主力店确定后续新闻及软文报道邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者东方大唐置业公司领导业内人士主题：签约仪式，招商推介目的:展示项目商业前景，提升其它商家及投资者对项目的信 心，促进后续招商，促进商铺销售关键工作:主力店确定后续新闻及软文报道邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者东方大唐置业公司领导业内人士主题：签约仪式，招商推介事件营销4：铺王拍卖事件营销4：铺王拍卖铺王拍卖铺王拍卖铺王拍卖铺王拍卖目的：提升项目形象，形成价值标竿目的：提升项目形象，形成价值标竿铺王选择规律铺王选择规律一、商铺价值全体现。（昭示性强、人流必经之路）二、唯一性。制造高
31、潮的利剑；吸引眼球的法宝。三、面积最大，价格极为昂贵，销售价格为整体均价的3-5倍一、商铺价值全体现。（昭示性强、人流必经之路）二、唯一性。制造高潮的利剑；吸引眼球的法宝。三、面积最大，价格极为昂贵，销售价格为整体均价的3-5倍铺王拍卖会铺王拍卖会事件营销5：开街庆典事件营销5：开街庆典项目商业街开街庆典项目商业街开街庆典项目商业街开街庆典项目商业街开街庆典目的:展示项目商业良好运营情况，提升其它商家及投资者对项目 的信心，促进后续项目的销售邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者东方大唐置业公司领导成交客户意向商家等目的:展示项目商业良好运营情况，提升其它商家及投资者对项目 的信心，促进后续项
32、目的销售邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者东方大唐置业公司领导成交客户意向商家等事件营销6：主力店开店庆典事件营销6：主力店开店庆典主力店开店庆典主力店开店庆典主力店开店庆典主力店开店庆典媒体策略媒体策略建立完全直效的 低成本营销渠道 建立完全直效的 低成本营销渠道 建立完全直效的 建立完全直效的 低成本低成本营销渠道营销渠道立体化营销渠道大型户外广告牌（主体形象）网络先行启动（印象和口碑）直效营销渠道短信发送DM单张直邮特色活动立体化营销渠道大型户外广告牌（主体形象）网络先行启动（印象和口碑）直效营销渠道短信发送DM单张直邮特色活动报告结构报告结构11Mission?Mission?22
33、Who am I?Who am I?33How to Do?How to Do?44The MoreThe More商铺招商与推广思路商铺招商与推广思路招商指引招商指引业态选择业态选择思路1：根据商业街区的定位模式思路1：根据商业街区的定位模式成行成市模式适用条件：成行成市模式适用条件：?需求持续增加，商家具有较高经营水平；需求持续增加，商家具有较高经营水平；?交通及地域关联性强，一般在成熟商圈周边延展较易实现；交通及地域关联性强，一般在成熟商圈周边延展较易实现；?特点：借势，吸引客户、共享客户、争夺客户。补缺模式适用条件：特点：借势，吸引客户、共享客户、争夺客户。补缺模式适用条件：?市场同一
34、类别业态不完善；市场同一类别业态不完善；?市场商业主题有空白点或较为稀缺；市场商业主题有空白点或较为稀缺；?市场对所缺业态有一定的消费需求。市场对所缺业态有一定的消费需求。成行成市成行成市（同质同类）（同质同类）完全补缺完全补缺（同系不同类）（同系不同类）补缺模式补缺模式扩大主题扩大主题（不同系不同类）（不同系不同类）南京城区商业格局分析：在现已形成5大商圈中，综合零售业竞争 南京城区商业格局分析：在现已形成5大商圈中，综合零售业竞争 激烈，且渐趋饱和激烈，且渐趋饱和?南京有5个大型商圈，新街口、湖南路商圈最为繁荣。?南京大型商场/超市主要集中分布在各个次商圈。?湖南路是目前南京中高档消费层的
35、商业最发达、最成熟、最集中的板块。南京城区商业格局分析：在部分商业街形成了服装或餐饮的主题 南京城区商业格局分析：在部分商业街形成了服装或餐饮的主题 商业商业?以服装为主的典型商业街有：时尚莱迪、万达商业广场南京的服装商业街以中低档消费为主中低档消费为主。中高档消费群习 惯于金鹰、东方、德基等高档购物商场?以餐饮为主的典型商业街有：王府大街、狮子桥南京人对美食情有独钟，且各方美食广为吸纳，日韩料 理/西餐/本地风味/全国各地菜系等各领风骚。酒吧是南京夜生活的娱乐消费场所。酒吧也因此成为商业街 酒吧是南京夜生活的娱乐消费场所。酒吧也因此成为商业街 的一个重要特色。的一个重要特色。?1912呈L型
36、环绕南京著名旅游景点总统府，与华夏第一商圈-新街口仅距离1公里。占地3万多平方米，总建筑面积达4万平方米，由19栋民国府衙式建筑及太平、博爱、共和、新世纪四大广场组成，街区配备140余个停车位。其建筑融合了中式和欧式的风格，并将之注入现代时尚的商业元素。目前一期进入的50家品牌企业单位，加上二期预计引进2030家品牌店，南京1912最终总品牌商家数将达到80家左右?除了1912，还有一些特色酒吧闲散在其他商业街的各个角落。业态选择业态选择类比项目参考类比项目参考上海新天地商业业态组合:零售：餐饮：休闲娱乐=38：42：20餐饮餐饮零售零售/服务服务艺术休闲娱乐艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧
37、 美风味24家，主要为工艺 品、饰品、家居用品12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等3540354020251.21.4万1.21.4万0.70.88万平米南里以反映时代特征的新建筑为主集中式商业少量商铺。以 一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五 层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱 乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜 品店等。餐饮餐饮零售零售/服务服务艺术休闲娱乐艺术休闲娱乐3745180.82万平1万平米0.4万平米业态选择业态选择功能组合建议功能组合建议湖南路地下商业街品 牌 名 店活 动 展 示 专 区儿 童
38、游 乐 专 区运 动 健 身娱乐休闲区消费购物区主题餐饮区特 色 商 品餐 饮 主 力 店中 华 名 小 吃西 餐 咖 啡不限定各业态的具体比例不限定各业态的具体比例西餐：西餐：塔可风情餐厅必胜客批萨肯德基咖啡：咖啡：星巴克上岛咖啡名典咖啡商家选择商家选择餐饮类餐饮类【招商策略】主力店招商策略【招商策略】主力店招商策略商家选址的基 本出发点商家选址的基 本出发点决策因素决策因素招商策略招商策略招商方的职责分工高利润店铺盈利能力项目区域及店铺位置挖掘项目商业价值招商部门客流量及客户消费水 平交通条件建筑条件布局及使用功能产品定制或功能弹性化开发商配套条件软性指标租金合理制定租金提供优惠条件及优质
39、服务开发商管理与服务低风险竞争对手项目定位招商方的职责分工高利润店铺盈利能力项目区域及店铺位置挖掘项目商业价值招商部门客流量及客户消费水 平交通条件建筑条件布局及使用功能产品定制或功能弹性化开发商配套条件软性指标租金合理制定租金提供优惠条件及优质服务开发商管理与服务低风险竞争对手项目定位?定位准确定位准确?科学规划业态招商部门项目或发展前 景辅助业态或商家科学规划业态招商部门项目或发展前 景辅助业态或商家?规划前景规划前景?尽快确定主力店及知名品牌店招商部门尽快确定主力店及知名品牌店招商部门/开发商能 力 可 及资金流开发商能 力 可 及资金流?开店计划开店计划?内部决策流程内部决策流程?调查
40、、访谈招商部门人力资 源地方政 策调查、访谈招商部门人力资 源地方政 策关于返租关于返租?目前南京市场商铺的投资回报率一般在4.5%5%之间，超过5%的投资回报可以对投资者产生吸引力。目前南京市场商铺的投资回报率一般在4.5%5%之间，超过5%的投资回报可以对投资者产生吸引力。?由于市场的投资回报普遍较低，发展商一旦承诺过高的投资回报，将会被投资者认为是高风险的和不切实际的。由于市场的投资回报普遍较低，发展商一旦承诺过高的投资回报，将会被投资者认为是高风险的和不切实际的。?湖南路带给人的印象一直是繁荣、有品位的商业街形象，这一形象将通过本项目得以强化并更加深入人心。湖南路带给人的印象一直是繁荣
41、、有品位的商业街形象，这一形象将通过本项目得以强化并更加深入人心。返租方案确定/选择原则返租方案确定/选择原则返租方案确定/回报率逐年递增模式返租方案确定/回报率逐年递增模式回报率逐年递增模式回报率逐年递增模式?回报率逐年递增暗示着项目物业价值的持续增长，并透露出发展商对项目增值潜力的信心。?返租三年，首年返租金额按回报率5%计算（符合市场平均水平），第二年按6%计算，第三年按7%计算。推广思路：不走寻常路推广思路：不走寻常路关于案名的畅想关于案名的畅想我们曾设想过这些案名：“琉璃场”、“绿世界”、“格林街区”可是，始终找不到感觉于是“ME时代”这个名字忽闪而过有点对路子了，可是颇为小家子气湖
42、南路毕竟是南京赫赫有名的消费集中地关于案名的畅想关于案名的畅想顿时间诸如“时代广场”、“自由广场”、“自有时代”这样的名次蜂拥而出我们创作团队的成员终于可以松了口气认为大势已定但是蓦然转念东方大唐公司有胆识和魄力拿下这个地块，必然是为了一番事业而不仅仅是取得销售回款，那样俗气的案名，几乎用于任何城市，任何商业项目思考，在继续关于案名的畅想关于案名的畅想周末傍晚的湖南路行人，车辆，熙来攘往夕阳的余晖与街头的霓虹交替的瞬间天边有一抹绚烂的红笼罩在街道上空整条街，变成了红色何不叫“红场”！“红场”亮相！四线一体整合推广策略四线一体整合推广策略硬广告稿面的冲击度强，但叙述性文字弱，具有鲜明个性的案名和
43、LOGO,力挺主打品牌形象和产品形象。一线初次印象二线幕后解说三线后勤支援四线制造事端软广告，纯粹的文字性描述，更多产品解析的内涵要义，与硬广告组合发布。户外广告是可以持续性的吸引来人来电最好的工具，可以起到信息传播和拦截的作用；DM能锁定目标消费群进行传播，可形成良好的口碑营销网络SP活动结合推广主题进行深入开展，运用公关、新闻、促销、展会等方式聚焦受众目光。平面表现方案一平面表现方案一LOGOLOGO诠释：红黑白三种颜色的强烈对比，给人强烈的视觉震撼。方正的中文字体，配以醒目的英文组合，具有强烈的后现代设计感。LOGO诠释：红黑白三种颜色的强烈对比，给人强烈的视觉震撼。方正的中文字体，配以
44、醒目的英文组合，具有强烈的后现代设计感。平面表现方案二平面表现方案二LOGO诠释：红场必然是红的。红色象征自由、热情、奔放，因此这款LOGO组合看上去并不中庸或者平凡。其中英文像是在舞动，而中文LOGO诠释：红场必然是红的。红色象征自由、热情、奔放，因此这款LOGO组合看上去并不中庸或者平凡。其中英文像是在舞动，而中文“红场红场”二字又显得稳重端庄，动静结合，有机搭配，形成特点鲜明的视觉效果。二字又显得稳重端庄，动静结合，有机搭配，形成特点鲜明的视觉效果。企业VI系列企业VI系列LOGO诠释：1、企业的标识用LOGO诠释：1、企业的标识用“圆圆”这种基本元素来表征，有圆润、通达、发展顺利的美好寓意2、远观之类似于中国传统的八卦图，象征企业深厚的内涵和文化3、近看又像一只抽象的凤凰，潇洒展翅，即将腾飞，象征吉祥的征程这种基本元素来表征，有圆润、通达、发展顺利的美好寓意2、远观之类似于中国传统的八卦图，象征企业深厚的内涵和文化3、近看又像一只抽象的凤凰，潇洒展翅，即将腾飞，象征吉祥的征程谢 谢 观 看！谢 谢 观 看！END.THANK YOU.