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1、新格局下中小房地产企业面临的挑战及发展模式菏泽天华实业有限公司发言提纲各位领导、各位同仁： 大家好！ 非常荣幸参加本次座谈会，非常感谢省住房和城乡建设厅提供和大家一起交流学习的机会。在市场和行业发展的关键时期，省住房和城乡建设厅及时将我们地产企业组织在一起，了解新情况、新问题，这对在座的各位同行及全省房地产行业的持续健康发展尤为重要，这充分说明了我厅对全省房地产行业发展的高度关注和重视。在当期销售市场普遍低迷，行业变革加剧的关键时期，省、市各级主管部门、行业协会对我们这个行业一如既往的支持和信赖，更加坚定了我们对房地产行业当前及今后一个时期持续健康发展的信心。刚才，听了各位专家、同仁的分析后，
2、很受启发。除“区域性”略有差异外，企业面临的困难、对当前市场形势的分析基本一致。下面，我就按照通知要求、结合菏泽市场情况及企业自身实际，谈几点意见。一、菏泽市房地产市场情况及我公司简要情况菏泽市属于四线及以下城市，与全省17地市比较，属于欠发达地市，房地产起步较晚，近年来在省委、省政府“突破菏泽战略”和“打造鲁苏豫皖交界处科学发展高地”战略推动下，房地产业得到了迅速发展。总体上来看，房地产业正处在上升阶段。其优势在于，菏泽地处鲁西南平原区，辖区内人口众多（全市960万人口），且城镇化率不高，刚性需求空间较大；与省内及周边其他地市相比，房价相对较低。近年来，在市委、市政府新型城镇化和工业化的“双
3、轮驱动”战略下，城镇化不断加快，市区和各县区旧城改造、新城区开发、保障房、新农村建设全面推进，这为房企发展提供了机遇和支撑。另一方面，我们也清醒意识到，菏泽的房地产虽然起步晚，但发展快，特别是近年来，随着城镇化的迅速加快，大量开发，已出现供应过剩的风险，预计未来1-2年时间内市场都将处于高库存压力之下。同时，市场主体“体质”较差。房地产开发企业整体实力不强，中介、物业管理企业的品牌优势不明显，对银行贷款和民间融资依赖较高，受制于资金及库存的双重压力，多数开发商资金链十分紧张。在当前房市、楼市普遍低迷，刚性购房需求受到抑制的形势下，如房企不采取积极的应对策略，潜在的风险也不容忽视。天华实业作为菏
4、泽市规模较大的一级房地产企业，是伴随着菏泽城镇化进程发展起来的，毫不客气的讲，我们本身是菏泽城市化进程的参与者、建设者，更是受益者。天华地产自成立以来，始终坚持“区域深耕”的发展战略，历经10年的科学运作、稳步发展，现已成为一家拥有房地产业、建筑业、投资、金融业四大重点产业板块的综合性企业集团。资产总额30亿元，员工500余人，具有国家房地产开发一级资质，工程建筑一级资质，物业管理一级资质。今年在菏泽市区内的同期开发项目有15个，物业形态涉及住宅、商业综合体、保障房、工业园区等。从今年上半年的销售量和销售额来看，截止上半年，公司已开发销售的在建项目存量房源近500套，占总房源比例的13.2%；
5、附属用房储藏室剩余数量约1000个，附属用房车库、车位剩余数量约1000个。二、 企业面临的主要困难和问题从市场形势来看：一是受市场整体形势影响，交易量明显下降，大部分房企，特别是大型房企大规模降价促销，反而增强了购房者的观望情绪，刚性需求的观望心态明显增大；部分媒体对房地产的负面报道推波助澜，加大了市场的悲观情绪；交易量下滑，使空置房日趋增加。二是银根紧缩，在销售下降、融资困难情况下，企业再扩大投资的愿望受到一定程度的限制。进入下半年，虽然微刺激下银根松动和更多城市限购放松，但信贷资金面的改善依旧缓慢，按揭利率下行低于预期，企业融资难的情况没得到大的改观。菏泽金融业欠发达，在专业银行受限情况
6、下，房企通过其他金融机构的融资渠道，融资成本相对较高。从行业发展趋势来看，行业竞争加剧、分化加大，龙头企业领先优势进一步扩大，行业集中度继续提升，行业销售利润率逐步下降，中小企业面临的资金风险更为严峻。就菏泽来讲，近年来，随着城市建设热潮，一批知名房企逐步进驻菏泽，并显示出了强大的竞争优势。如中南、毅德、农工商、绿地等外来企业凭借其强大的集团后盾和独特的商业模式，在区域内掀起了“攻城略地”般的态势，对当地中小房企带来了很大的冲击，当然，作为本土企业，我们在资源、品牌、差异化方面也具有自身优势。三、 当前形势及下步发展趋势从中国经济发展环境和当前房地产整体形势来看，我们始终认为，房地产业作为中国
7、经济发展中最重要的基础性行业，它的支柱作用不容怀疑。从地产业在现有经济结构中的比例、产业关联度、政府收入、税收比例、就业人员比例、居民收入及财政收入的比例，银行放贷比例等方面，可以清楚地看到它们对中国经济的作用。在实现“中国梦”的伟大进程中，中国的城市建设进入一个新的阶段，房地产作为新型城市化进程的持续推动者，在以市场化主导的新体制下，将会进入一个平稳发展的阶段。一是常住人口城镇化与户籍人口城镇化的双比例支撑；二是民生置于优先位置，住房的改善型需求在持续放大；三是区域经济一体化也会带来新的机遇等等。基于以上分析，我们认为，支持中国房地产业长期发展的因素没有改变，经历多轮调控的房地产市场，在短期
8、内波动和反复亦将不断出现。当前，不会有全面崩盘的危险，但会出现一次重新洗牌的局面。我觉得这是一种新的格局，这种新的格局，市场化改革是一个主导方向，在这个过程中，中国地产市场将进入一个平稳发展的阶段。政府已经逐步放弃行政性的控制手段，比如很多城市取消了限购，信贷已经开始松动，再比如企业发展环境会进一步宽松，产业与城镇融合发展的模式已经有现成的经验可以借鉴等。在新的形势下，房地产业在面临重新洗牌的同时，将迎来一种新的机遇。特别是中小房企，在这个过程中我们要寻找“内生” 的、向上的力量，我觉得主要体现在新型工业化、跨界资源整合等方面，包含金融、教育、养老、医疗、生活配套等等。另外一个，以园区开发为核
9、心业务的产业地产发展的前景也大有前景。未来的房地产市场将进入更加细分化的阶段，要不断地挖掘特色，完善产品服务，进行新的战略选择。比如产品从单一走向融合，业态从开发商走向运营商、服务商，市场转型从国内业务转向海外业务，资源配置从低能级的配置走向高能级的配置。模式的转化要从线下走到线上。线下平台嫁接互联网资源等等。在新的战略转型中，我们中小地产企业一是要抓住城镇化、区域一体化等方面的一些机会。二是要结合政府规划好城市、建设好城市，做好精品项目，这是我们地产商很大的历史使命和责任。在这个进程中要依靠模式转变，来创造我们内生的前进的动力。除此之外，在产城融合方面还有很多产业的价值，如养老、医疗地产、旅游文化地产、包括体验商业地产等等。总之，在房地产行业发展的新形势、新格局下，中小房企要在顺应市场和行业发展趋势的基础上，积极进行模式的转化，这个模式转换的基本点就是把不同的产业价值点向地产来进行融合，通过模式转变，建立我们新的发展方向。我坚信，在山东省住房和城乡建设厅的正确领导下，我们将与全省的开发企业一起，深化交流，加强协作，努力用自身的力量、向上的力量在中国下一轮房地产经营中完成我们的业绩和历史使命。6