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1、 第一部分 宏观动态分析一、经济动态分析1、上半年新增贷款或近7万亿，银行业绩获支撑6月份工农中建四大行新增人民币贷款合计4970亿元。按此推算,6月新增贷款很有可能接近1万亿。5月份工农中建四大行的新增贷款为2254.73亿元,仅占当月金融机构新增贷款总额6645亿元的33.93%,这是四大行新增贷款占比连续第二个月低于40%。而央行此前公布的数据显示,4月人民币各项贷款增加5918亿元,5月增加6645亿元,1-5月份合计增加5.84万亿元。如果6月份新增贷款达到万亿,那么意味着整个二季度贷款将呈现环比连续上升的态势,并且极有可能达到7万亿元大关。一股份制银行人士告诉记者,6月份信贷投放仍
2、然以国家四万亿投资拉动的相关项目为主,且参与的银团贷款相应增加,中长期贷款比重增加。与此同时,个人贷款,尤其个人住房按揭贷款增加较为明显。2、专家预计下半年GDP增速有望超8.5%与上半年或前两年相比，甚至与明年相比，凭借较快的GDP增速和温和回升的CPI，下半年我国宏观经济交出的很可能是一份“好看”的成绩单。专家预计，下半年，GDP同比增速有望达到8.5%甚至更高，CPI有望维持在零或小幅正增长。然而，我国经济平稳回升仍存在不少障碍。在政府投资已见成效的情况下，下半年能否实现经济增长动力转换的轮动，有效消化外需不足、产能过剩和通胀预期的压力，有待时间检验。二、宏观房地产政策动态分析7月1日起
3、 商品房按套定实价对外公示7月1日起，在长沙购房的消费者可以在购房前查询每套商品房的价格了。长沙市房产信息中心主任曾峰昨日表示，商品房公开销售前，房地产开发企业和中介机构必须在长沙市房屋产权管理局政务网进行价格公示，所公示的商品房销售单元必须按套定价，该规定7月1日起实施。根据规定，房地产开发企业和中介销售代理服务机构在商品房公开销售前，对预售许可纳入当期交易的做好明码标价。所公示的商品房销售单元必须按套定价，不能以笼统的均价进行公示。房地产开发企业和中介销售代理服务机构在售楼部公示的所有商品房销售单元的价格，必须与政务网上公示价格一致，如存在差异，商品房网上交易系统将以政务网上公示价格为准。
4、商品房产权转移登记代收代付的具体收费项目、收费标准和收费依据，以及商品房项目的前期物业管理服务内容、服务标准及收费标准等内容将同期公示。恒嘉简析：政府制定这一政策，旨在更好的规范商品房价格市场，保障购房者的消费权利。商品房按套定实价对外公示，限定10%的价格浮动，使开发商不能随意的改动价格、提高价格，以防止开发商利用笼统的均价或超低起价，迷惑消费者，保护消费者的利益。 但这一政策执行上能不能到位、政策的实行能不能达到确实维护购房者利益的效果，是关键的问题。三、宏观房地产市场动态分析1、本月全市期房成交量分析本月全市共成交16648套，比上月减少2113套，成交面积为175.5379万平米，与上
5、月相比减少12.8万平米。其中，雨花区成交4801套，成交面积为49.3万平米为本月最高；芙蓉区成交1348套，成交面积12.8万平米为本月最低。整体来说，长沙3-6月份期房成交情况非常好，均达到150万平米左右，5月份达到最高点，本月在销售热潮后出现了小幅度的下降；随着前几月刚性需求客户的集中释放以及淡季的到来，7-8月份的成交情况将有较小幅度的下降。2、本月期房成交价格分析本月全市成交均价为3951元/平米，比上月下降61元/平米；其中，芙蓉区成交均价为4459元/平米继续成为本月最高，岳麓区成交均价为3578.8元/平米为本月最低。总体来说，1-5月份长沙商品房成交均价成逐步上升的趋势，
6、6月份略有下降但幅度不大。第二部分 市政规划动态1、宁乡县城玉潭镇奋力打造宜商宜居生态新城宁乡县城玉潭镇将用3到5年的时间，按照“两型社会”的要求和全面建设西长沙新城区的定位，在全面完成老城区提质改造的基础上，举全镇之力在金洲大道起始点(二环南路)10平方公里的范围内，高起点、高标准、高水平全力建好玉潭新城，奋力打造先导区首个宜商宜居生态新城。恒嘉简析：宁乡打造成为宜居新城，规划为“一湖、一山、一市场”，“一湖”建设原生态住宅区，将很好的推动宁乡房地产的发展，使宁乡房地产业更加成熟，但未来几年宁乡楼盘的激增，会使宁乡房地产市场竞争压力增大；“一山”建设宁乡景观片区，使宁乡的城市建设体系更加完善
7、，为宁乡成为宜居城区做铺垫；“一市场”建设贸易市场，促进宁乡经济的加速发展。2、星沙10年内建中等城市 将拓宽30平方公里星沙今年开建的 三大主干道 东十线 北起长永高速，南至机场高速，全长5.5公里，路幅宽46米，双向6车道，计划明年底竣工通车。 东十一线 北起长永高速，南至机场高速，全长6.3公里，路幅宽46米，双向6车道，计划2011年竣工通车。 人民东路东延线 西起长沙市区人民东路，东至长株高速，全长5.5公里，路幅宽60米，双向6车道，计划2012年竣工通车。东十线、东十一线、人民东路三大主干道和松雅湖建成后可使城区面积拓宽30平方公里。“星沙城区第一个20平方公里已全面完成，第二个
8、20平方公里的基础设施建设已全面完成，第三个20平方公里的基础建设已全面启动。”长沙经开区建设发展局副局长李志良透露，目前星沙城区面积已达30平方公里。按照现有发展速度，十年内星沙就有可能成为城区面积拥有60平方公里的中等规模城市。恒嘉简析：星沙东十线、东十一线和人民东路三大主干道与松雅湖工程修建完成，拉近了星沙与株洲、湘潭的距离，提升了星沙的房地产业升值潜力，促进了星沙经济的发展。3、长沙先导区将建最大湿地公园 下半年修16条路从潇湘大道到银杉路，一条长约一公里的道路正在规划设计，将在下个月正式动工建设；而连着银杉路，还有两条高标准设计的道路同时动工。3条道路直通一个地点，那就是滨江新城。从
9、拉通路网，到新城规划，滨江新城正在一步步走向现实。而接下来的“事实”是：大批资本 ， 写字楼林立，顶尖企业涌进，高档住宅成片开发恒嘉简析：大河西先导区3年内将拉通16条道路，这不仅使长沙的城市道路体系更加成熟和完善，缩短了城区与城郊的距离，而且给大河西区域房地产的发展带来了新的机遇。4、靳江河大桥9月将建成 潇湘南大道10月1日通车靳江河大桥计划今年9月底以前全面建成。对接潇湘大道的潇湘南大道，今年10月1日竣工通车。 “桥墩和水下桩基工程施工全面完成，就意味着靳江河大桥建设不再受汛期影响。”靳江河大桥为不等跨简支梁桥，中间三跨每跨长40米，南北两跨每跨长20米，主桥总长为160米，桥面宽31
10、.5米，满足双向6车道通行要求。长沙市政工程有限公司潇湘南大道项目部技术负责人李兵介绍，南北两跨混凝土预制板梁吊装完毕后，随即进入大桥中间三大主跨混凝土预制箱梁吊装。箱梁每片重达150吨-160吨，要制作专门的架桥机架设。目前所有混凝土梁全部预制完毕，预计吊装和架设在7月15日前全部完成。最后用两个月时间完成桥面道路部分施工。恒嘉简析：潇湘南大道的拉通以及靳江河大桥的建成，有效的缓解了交通压力，对潇湘南大道两厢房地产业的发展起了促进作用。5、武广客运专线新长沙站全面封顶 12月20日通车武广客运专线新长沙站已全面封顶，那么长沙市民要什么时候才能乘车直达武广长沙站月台？长沙市委副书记、市长张剑飞
11、一行对武广片区进行了调研，他指出，要确保武广客运专线12月20日通车，并做好配套工程建设。此外，记者还从相关部门获悉，目前配套工程建设已全面铺开，累计完成建安投资5.5亿元，劳动东路、新花侯路、香樟东路力争在9月底全线基本拉通。恒嘉简析：武广客运专线新长沙站的建成通车，将使长沙与其他县市的联系更加密切、居民出行更加便利，对武广片区的房地产来说是个利好消息。第三部分 土地市场动态1、本月土地挂牌情况分析恒嘉简析：本月挂出土地7宗，挂出土地总量121767.84平米，其中，岳麓区3宗，芙蓉区2宗，雨花区、天心区各1宗；从用途上来看，本月用于工业、办公的地块占一半以上，而住宅地块相对较少。2、本月土
12、地成交情况分析恒嘉简析：本月成交土地共11宗，成交土地总量159556.77平米，其中，芙蓉区、岳麓区、天心区各3宗，雨花区、开福区各1宗，望城县无成交地块。从成交土地规划用途上来看，10万平米以及10万平米以下规模的地块占绝大部分，整体规模较小。从成交价格上来看，本月最高地价为“长沙市天心区劳动西路”地块，成交价378.7万元/亩，最低地价为“长沙市麓谷工业园长延路以北”地块，成交价36.9万元/亩。本月各成交地块的面积均较小，特别是二环以内或附近的地块，这种现象表明了，在土地日渐减少的情况下，政府部门逐渐控制用地面积，今后像湘江世纪城项目这样超大型社区，将极少或不再出现。从总体的趋势来看，
13、3-6月份成交土地宗数呈逐步上升趋势，土地市场开始朝好的形势发展。虽然本月成交的地块较上月有所增多，但成交溢价部分仍然很少，特别是工业项目均没有溢价 ，这说明虽然目前商品房市场销售情况以及成交价格喜人，但是这并没有较好的拉动或促进土地市场价格的上涨。第四部分 楼市动态分析恒嘉简析：持续4-5月份新开盘楼盘的销售热潮，本月开盘楼盘将近15个，各板块均有新推房源。从推出房源上来看，本月小户型产品成为市场主流，尤其是30-65平米的一房以及70-90平米的二房产品；从开盘价格上来看，各楼盘的价格都比较适当，意向客户群容易接受；从开盘活动上来看，各楼盘没有安排特别的开盘活动，以总款优惠以及付款方式优惠
14、为主；君临国际、新城新世界、湘江世纪城、中央公馆以及海拔东方项目的优惠力度较大，达到了刺激客户成交的效果；从客户来源上来看，各楼盘的成交客户区域性较强、以区域内企事业单位职工以及（小户型楼盘）投资客户为主。从销售情况来看，本月开盘楼盘整体销售情况较好，平均销售率约50%左右，其中小户型项目销售成绩最好。一、本月亮相、认购楼盘动态恒嘉简析：本月亮相、认购楼盘较少，河西7月初开盘项目有未来城和麓谷林语，其他项目预计推出时间为8-9月份，从价格上看，各项目基本采用了和原价相当的价格策略，定价在消费者可以承受的心理范围内。从促销策略来看，开盘项目均采取了较大促销力度，开盘当天享受的额外优惠较大，刺激有
15、刚性需求的客户选择在开盘当天购房，以此来扩大市场占有率。二、本月营销动态1、价格促销：时代星城：折后震撼起价2280元/平米恒大御山：御山尊邸4820元/平米起，送1500元/平米豪装，本周认筹额外特别88折；看房送价值2000元五星级会所体验卡 购房送价值10000元五星级会所钻石卡越界：首付4万元起轻松越界。恒大御水山庄：御山尊邸4950元/平米起，送1500元/平米豪装，本周认筹额外特别88折；6月21日前认筹再送五重惊喜大礼：惊喜大礼一：认筹最高享20000元购房优惠；惊喜大礼二：购房送天然气、有线电视开通费；惊喜大礼三：老带新、公务员、教师、军人、医生、拆迁户认筹再额外99折；惊喜大
16、礼四：送价值10000元五星级会所钻石卡；惊喜大礼五：送价值4000元恒大社区巴士年票。江山帝景：现楼购房优惠：凡认购现楼单位均可享97折优惠；付款方式优惠：一次性付款认购客户可享额外96折优惠，公积金/商业按揭付款认购客户可享额外97折优惠；按时签约优惠：凡按时签约客户可享额外98折优惠；介绍认购大礼：旧业主介绍成功认购，第一套赠3000元物管费，第二套赠5000元物业管理费新城新世界：主推水景两房，小三房均价4000元/平米海拔东方：6号栋VIP火热招募，开盘享受多重折扣，超值优惠最高可达3万元，还可赢取幸运大奖恒大名都：2980元/平米起送送1500元/平米豪装，本周认筹额外88折，再送
17、五重“惊喜”大礼，惊喜大礼一：认筹最高享20000元购房优惠；惊喜大礼二：购房送天然气、有线电视开通费；惊喜大礼三：老带新、公务员、教师、军人、医生、拆迁户认筹再额外99折；惊喜大礼四：送价值10000元五星级会所钻石卡；惊喜大礼五：送价值4000元恒大社区巴士年票。保利.麓谷林语：6月20日园林样板区盛大开放，起价2998元每平米，首付5万元起，户型面积：82-136平米鑫天.山城明珠：100平米以下1万抵2万，100平米以上1万抵3万，开盘惊喜抽奖，开盘日看房有礼。湘江世纪城：优惠认筹现已火热启动，128-180江景现房、95-133平米新品户型全线上市，开福区政府2万购房补贴7月5日截止
18、，敬请把握。2、活动促销：恒基.凯旋门：精彩节目：对话国际品牌、激情小提琴、主题舞蹈表演、丰富压轴大抽奖。恒基凯旋门：6月25日举办“开启凯旋之旅”活动。学府华庭后湖：6月28日上午9点业主第一届羽毛球比赛在长沙大学室内羽毛球馆正式拉开帷幕。恒嘉简析：本月营销动态以价格促销为主，活动促销为辅，从价格方面来看，各项目在起价和付款方式上促销力度较大，以此来吸引消费者的眼球，刺激消费者购房需求。从整体上来看，本月市场促销力度不大，促销手段也没有推陈出新，整个商品房市场处于冷淡。第六部分 本月市场总结长沙商品房销售市场在经历了4个月的持续增长后，6月份有所回落，根据房地局相关统计数据显示6月长沙市商品
19、房成交套数16648套、成交面积175.5379万平米，分别比上月减少2113套和12.8万平米，（而根据我司市场部监测数据，6月份成交面积约110万平方米左右）。随着天气的日渐炎热以及真正市场淡季的到来，预计7、8月份的市场成交将进一步下滑。在市场持续热销的刺激下，新盘上市步伐也随之加快，继4、5月份持续井喷之后，6月份，新货上市继续保持了较高的供应状态，新上市项目达数十个以上，市场供应呈持续增长之势，而未来市场需求则呈持续下滑之势，下半的市场竞争依然比较激烈。本月长沙市商品房需求仍以中小户型需求为主，中小户型成为支撑长沙房地产市场持续热销的关键性因素。中小户型持续成为需求主流也说明目前长沙
20、房地产刚性需求为主的局面仍未改变。同时也说明投资性需求仍没有完全得到释放。在刚性需求日渐减弱的情况下，投资性需求和改善型需求将是未来长沙市房地产市场维持高成交量的关键。由于市场定价房成交有所下滑而非市场定价房有所上升拉低了整体商品房的成交价，本月商品房成交均价为3951元/平方米，较上月有所回落，从纯商品房的成交价格来看，本月纯商品房的价格与上月基本持平，价格逐步趋稳。随着市场淡季的到来以及市场供应的激增，未来长沙市商品房价格的走向将呈平稳发展状态。本月土地市场虽然成交量继续保持上升的势头，但是成交地块中工业性质地块的成交量占到总成交量的70%以上，虽然商品房市场继续保持较高的成交势头，普通住宅用地拿地资金比例下调的政策也颁布近2个月，全国土地市场也频频出现：“地王”现象，但是长沙市住宅或商业性质的地块成交量依然不乐观。随着商品房持续热销带动以及土地交易资金比例下调政策刺激作用的显现，未来长沙市土地市场的走向将朝着好的方向发展。恒嘉地产市场研究中心