《房地产业的现状分析与发展战略研究.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产业的现状分析与发展战略研究.doc（432页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、.1/432房地产业的现状分析与发展战略研究-.2/432-日期：.3/432第一章 房地产业涵与投资特性分析第一节房地产行业涵分析第一节房地产行业涵分析一、房地产业的含义什么是房地产呢？关于房地产的涵义，可以从狭义和广义两个方面来理解。狭义的房地产是指土地与地上、地下的各种建筑物；广义的房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益以与其经营活动的总称。在本报告中，我们取其广义，这样有助于我们对房地产行业的全面认识和整体把握。广义的房地产包括四个方面的涵义：1.房地产是房产和地产的有机结合，房依地而建，地为房之载体，房地不可分离；2.房地产是财产和财产权利的有机结合。房地产是具有极大价值
2、的财产，是财富的体现。它既包括了可见的、有形的房地产实体，又包含了寓于房地产实体之中的各种经济关系以与由此而形成的各种权利，如占有权、使用权、租赁权、抵押权等等；3.房地产作为房产与地产的统一体，以地产为主，地产是核心。从房地产的物质形态来看，土地可以独立存在，形成独立的物体，而且是永久性，但房屋不能独立存在，没有土地，房屋就不能存在。从房地产业的兴起和房地产市场的发育来看，土地的获得、占有，不仅是房地产业的基础和前提，也是房地产开发经营活动的开端。从房地产的价值构成来看，房地产的价格分为地价和房价两个部分，其中，地价是房地产价格的主要构成部分。从发展的观点来看，地价在房地产总价值中所占的比重
3、就会越来越高。因此，地产是房地产的核心；4.房地产既有其财产属性，又有其商品、经营属性。房地产业是一个包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以与由此形成的房地产市场的综合性产业。房地产业的基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务性劳动。房地产业房地产的定义和内涵.4/432是不同于建筑业的一个独立行业，国家统计局把房地产业列为第三产业第二层次的服务部门。二、房地产的分类房地产由房产与地产组成，故无论从实物还是从权利状态上，都可将房地产分为“房”与“地”两大部分，但未必一定要房与地在一起才可称之为房地产，单纯一块空地
4、也是一种常见的房地产投资形式。房地产行业涉与的产业形态广泛，包括写字楼、公寓、别墅、商业用房、酒店宾馆和各类专用园区等一系列子行业，每一个子行业有包含有高中低档、特殊和各种新型品种。从存在形态上，我们可将房地产分为以下三大种类型，即单纯的房产、单纯的地产和房地结合的房地产。对于每一种存在形态，我们还可根据其用途不同进行细分，即：1.商业房地产。包括各种商用店铺、商业楼宇、写字楼、饭店、旅店、购物中心、电影院、展览中心、各种娱乐设施、健身中心等与其占用土地。这类房地产的服务围主要是第三产业，随着我国的产业倾斜政策与第三产业的发展，这类房地产的供给和需求都将比较活跃。2.住宅房地产。即各种供人们生
5、活居住使用的房地产。根据其建筑标准、功能等档次不同可分为中低档的普通商品住房和高档的公寓、别墅等多种类型。随着我国住房制度的改革，普通民居型的住宅房地产将获得长足的发展。3.工业房地产。指各种服务于工业生产的房屋构筑物与其占用土地。这包括各种厂房、仓库和生产用构筑物，如水池、水塔、桥梁、烟囱、水井等。这种形式的房地产进行投资时多伴随着相应的工业其他投资。另外，近年兴起的开发区投资也基本属于此类型，一般都是进行满足工业建厂生产需要的土地开发或直接修建标准厂房出售。在房地产交易中，经常会出现一级市场、二级市场、三级市场的用语，这是房地产开发与建设的不同层面上对交易的一种分类。房地产的分类.5/43
6、2房地产一级市场，又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体用地出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地，房地产一级市场是由国家垄断的市场。房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售和出租的市场，即商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场、通俗的讲，房地产二级市场主要是房产开发商与消费者之间的交易。商品房出售，安居房、平价房出售，以与外销商品房的先租后售、预售等，均为二级市场。房地产
7、三级市场，是指已购买房地产的单位和个人，再次将房产转卖或交换、转租的市场、三级市场通常是住房消费者之间的交易，常见的有私人间的房屋买卖、租赁、交换，以与抵押、典当、拍卖等流通形式。当然，现实生活中，二级市场与三级市场并不是截然分不开的，它们相互渗透，相互衔接。例如，目前的差价换房中，即有个人之间房屋的交换的三级市场，又有房产发展商新建商品房与私人旧房、公房等之间的差价换房的二级市场与三级市场的混合。第二节房地产行业的基本特性第二节房地产行业的基本特性一、土地的特性房地产与其他经济物品有着本质区别，这种区别决定于房地产的特性。而房地产的特性、房地产市场的特征以与房地产价格的特征，又主要取决于土地
8、的特性。土地的特性，可分为自然的特性与人文的特性两方面。所谓土地的自然特性，是指自然物体的土地，其本身所具有的特殊性质；土地在人文方面的特性，是土地与人类发生某种关系时才会表现出来的。土地的自然特性主要有下列 6 点：1.承载力。所谓承载力，就是负荷各种物品，使其能发挥功能的房地产的分类土地的产品特性.6/432能力，又称为支持力或承受性。土地因具有此种特性，故能赋予人类活动的立足基地，可以兴建各类建筑物，因而具备作为各种基地的价值。但不同的地块，其承载能力并不一样；不同的建筑物，对土地的承载力的要求程度也不一样。2.养力。土地的养力，就是供给植物生长、繁殖所需养分的能力。自然的土地，所具备的
9、养力高低不同，养力小者通常被称为贫瘠的土地，经营要素的价值低，但以人工施肥或土地改良，可使土地的养力提高。3.不可移动性。土地为不可移动的物质，这一特性使土地利用形态严格地受到位置的限制。因位置固定，而附属于该位置的温度、湿度与日光、交通等均有一定状态，形成土地的自然地理位置与社会经济位置，而使土地有优劣之分，更因此产生级差地租。4.数量固定性。土地是自然的产物，具有原始性，不可能再生产。由于土地不能自由增减，因而使土地具有独占性与有限性。一定面积的土地经人占有以后，则占有者可获得工作或生活场所，并享受光热、空气与雨水，且可支配相关的天然资源与生产力。在市场经济中，这项权利除独占者外，他人除非
10、支付相当的代价，否则无法享受。5.生产力永续性。土地只要以普通的注意加以利用，则其生产力或利用价值永不会消失，故又称为不可灭性或恒久性。其他物品，经长久或一定年限的使用之后，不管如何慎重管理，最终均难免损耗。因土地具有这种特性，所以可给其占有人带来永续不断的收益。6.个别性。个别土地所具备的生产条件或利用价值，有很大的差异，不如人工与机器的制造品那样整齐划一，各宗土地有其个别的环境，形成个别的性格。因此，土地不能实现完全的替代，致使土地市场不能实现完全的竞争，所形成的价格也受个别情况所左石。二、房地产业的基本特性周期性房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于土地的产品特性我国房
11、地产的生命周期.7/432固定资产投资的畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济的发展具有周期性一样，房地产业的发展也具有周期性。从图1 可以看出，从 86 年到 98 年，商品房销售额呈现出剧烈的波动，显示出一定的周期性，同样，反映宏观经济发展速度的 GDP 增长率也呈现出周期性，虽然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波动步调基本上是一致的，只是有些年份房地产业的波动步伐会稍领先于 GDP 的波动，这说明房地产在国民经济中具有一定的先导性。房地产是典型的周期性发展行业，美国如此，中国也一样。房地产的发展周期与国民经济的发展周期一样，也会经历从萧条到复的四个阶段，但各国房地产
12、周期的历时不同。如美国，一个房地产发展周期长达十七八年，而只有七八年。国房地产的周期与 GDP 增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者；而且，复早于宏观经济，衰退晚于宏观经济。图 1 我国商品房销售额增长与 GDP 增长之间的关系(%)79.3102.5833.811.223.217.917.923.513.526.130.125.23035.429.424.813.39.716.623.2303525.116.110.17.18.947.37.80204060801001201988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998
13、 1999 2000 2001 2002商品房销售额增长率GDP增长率资料来源：国家统计局我国自 1984 年开始，房地产已经经历了三个发展期和两个低落期。从 1984 年到 1988 年，这是一个发展期，大约五年时间；1989到 1990 年是一个低落期；从 1991 年到 1994 年是第二个发展期；1995 至 1997 年又是一个低落期；从 1998 年开始我国房地产业进入了一个新的发展期。我国的房地产周期有这样三方面的特殊性：第一是房地产周期的频率，大约都是 5 年发展，2 年低落，也就是说7 到 8 年为一个周期，而随着市场与行业的成熟，这个周期有延长的趋势；第二个就是我国房地产的
14、周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛这样的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长.8/432和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。2.关联性关联性。房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关，据统计，我国每年钢材的 25%、水泥的70%、木材的 40%、玻璃的 70%和塑料制品的 25%都用于房地产开发建设中。因此，房地产业的发展能促进这些产业的发展，其比例达到 1：1.17，即每 100 元的房地产销售能带动相关产业 17
15、0 元的销售。另外，房地产业的发展也能促使一些新行业的产生，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。由于房地产业的具有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高，我国房地产业对国民经济的贡献率为 1-1.5 个百分点，也就是说目前我国 8%的 GDP 增长速度中，有 1%-1.5%是由房地产业贡献的。3.地域性房地产是不动产，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能像其它商品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应当地居民收入水平也高，从而当地的房地产市
16、场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。不动产的基本特性就是其地域性。地域的不可移动性必然带来如下问题：其生产的过程必然是分散的。依赖于土地固定化，不可能像工业产品可以集中于某一点或几点进行生产和组装。其生产的周期较长，必然带来资金的巨额投入和资产的长时间占压。即使可以用预售的方式，提前收回大量的资金用于后期的建设，但前期拥有土地的过程也必然会造成巨大投入。其地域性的差异必然会受不同的法律和条例制约。包括当地政府对土地和房屋供应总量的控制和管理，也包括当地能源基础设施的房地产与其他行业的关系房地产作为不动产，有其地域性，并因此带来一系列特殊问题.9/432供应，使
17、房地产的生产不可能像其他产品的生产一样不受生产地的限制。房地产的市场供应必然由于土地的不可移动性将主要服务于土地所在地域之中，其市场的风险同样受当地政策、人口、环境、购买力的限制。尽管可以部分吸引外来的资金和流动人口的购买力，但主要的对像仍以当地为主，并且无法出口和转运消费。各地区的平均物价和土地成本均有较大的差异，政策环境和政治环境都会对物价与成本造成极大的影响，任何企业都不可能用一种工业化生产的统一成本或服务贸易的平均成本去控制房地产生产的地域差别，因此也绝不可能有这样的企业敢冒这样的风险。房地产的地域差别同时带来了地形、地理、地质、温度和环境差别，因此房地产也不可能像工业化、高科技的产品
18、在研究室中预先研制和试验。每个房地产项目都只能在决定土地的特定条件之后进行个体的设计。必须使其适应于当时当地的条件，并必须使其与当地的交通相结合，其个性特征和个性的服务对象都因人因地因购买力而异，无法具备大批量性的生产条件。房地产不是一个孤立的产品，是由整套服务相配合而成的居住条件，这必然使其要与教育、商业、医疗、生活服务等相关设备相适应，有些可以由发展商提供，有些要借助于社会或城市中现有的成分，只能因天因地而不同，包括因人们的生活习惯而不同，也必然使其不具备统一的标准化、大规模生产。房地产的销售后服务也不同于一般产品和贸易的服务过程，其不可移动性也必然使服务、维修附属于土地本身而无法集中于某
19、点或几个点上。并且这种产品的替换周期极长约 50-100 年，服务的固定性和长期性也使房地产商的发展必然地受到约束和限制。4.政策敏感性政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现，其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；其二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；其三，政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。政府敏感性强，房地产受政府政策尤其是土地资源政策的影响较大.10/432另外，房地产投资的资金量比较大，属于资金密集型行业。房地产开发资金投入巨大，一个项目的投入资金一般为几千万、甚至好几亿、几
20、十亿，企业如果没有足够的财力，很容易由于融资问题而陷入困境。而且开发公司的投入资金，一般需要通过银行借贷，银行为保证资金的安全，一般只愿借贷给开发实力雄厚的公司以降低风险，所以相对小型企业来说，大型公司或企业集团更容易获得贷款。第三节房地产业渐成为国民经济的支柱产业第三节房地产业渐成为国民经济的支柱产业房地产业作为国民经济先导性和基础性产业，在很多发达国家房地产业都已成为国民经济的支柱产业，房地产业的年增加值大体占GDP 的 8%至 10%之间。1993 年中房地产业年增加值仅为 GDP 的2.7%。按建设部制订的城市住宅建设与房地产业“九五”计划和2000 年计划，至 2001 年房地产业年
21、增加值占 GDP3.5%，2010年占 5%，至 2020 年可望达到 10%左右。那时中国的房地产业就进入了国民经济支柱产业的序列了。实际上，房地产业在中国成为支柱产业已具备了客观上的可能性，并符合历史的必然性。房地产业目前已经具备了成为国民经济的支柱产业三个必须条件：第一、产品经久不衰，住宅是人们衣食住行的必需品之一，是人类赖以生存，社会赖以发展的基本要素。经济越发达，社会越进步，人们对住房的需求就越高。结合我国目前的发展现状，中国房地产业至少将还具有 40 年的发展空间，这是由两个基本需求所决定的：一、十多亿人口的住房需要。中国现有人口 13 亿，每年净增人口1200 万，每年结婚人数
22、980 万对，农村到城市打工人口 7400万，这些都构成了庞大的需求人群，并且各行各业都需要房子和配套设施。预计要到本世纪中叶这种需求才能平衡。二、伴随生活水平提高不断改善住房条件的愿望。目前，中国城市家庭人口平均为 3.12人，参考国际上的标准，三口之家的居住空间以不小于 100 平方米较为合理。而要达到这样一个要求至少要十年。从以上这两点我们可以看出房地产行业在整个国民经济中地位的重要性。第二、产业关联度高，能吸纳大量就业，中国建筑业从业人员达房地产属资金密集型行业房地产业在中国成为支柱产业已具备了客观上的可能性，并符合历史的必然性。.11/4323000 万，仅次于农业和工业，与建筑业和
23、房地产业相关联的钢材、五金、水泥、电器、装潢等行业有 50 多个，能直接和间接带动近4000 万就业人数，占全中国总从业人数的 25%左右。房地产业的发展，不但改善了群众生活，推动了城市化进程，而且拉动了建材、建筑、装饰、物业管理等多项产业，促进了产业结构的调整，促进了就业。目前，我国房地产业的触发系数约为 1.5-1.7，即每 100 元的商品房销售额将引起其它相关行业 150-170 元的消费，其在国民经济中的重要地位是显而易见的。第三、能提供大量积累，给中国创造大量财富，包括税收和利润。从这三点来看，房地产业的确实在国民经济中占有极其重要的地位。随着住宅与房地产业在国民经济中的比重越来越
24、高，住宅投资波动对宏观经济的影响越来越大，成为保持国民经济持续、健康、快速发展的重要组成部分。随着市场机制在住房资源配置中的基础性作用逐步确立，房地产业已是公认的拉动国民经济作用最大的产业。改革开放 20 年，我国住宅需求的结构发生了根本性变化，房地产业从无到有，逐步培育，产业地位得到确立，对国民经济的推动力越来越大，在前 20 年对我国 GDP 增长的贡献已经大大高于其他行业，成为贡献最大的行业。2001 年，房地产开发投资对中国 GDP 增长的直接贡献率为 1.3个百分点，间接贡献率为 0.6 至 1.2 个百分点。两者相加共计 1.9到 2.5 个百分点。房地产的发展也刺激了消费信贷，2
25、001 年，57%的购房款来自消费信贷，住房抵押贷款增量占了 GDP 的 2.3%到2.4%。2002 年，房地产开发投资对中国 GDP 增长的贡献率为 1.6 个百分点左右。2002 年，房地产投资占固定资产的比重达到 17.91%，比上年增加 0.86 个百分点，成为仅次于基本建设的第二大类投资。有些城市如，房地产投资占全社会投资的比重达到 54.5%，也达到 40%以房地产业渐成为支柱产业.12/432上。中国经济的拉动力量，投资是三大因素之一，而房地产投资竟占有如此之大的权重。房地产已被公认为消费的黄金产业，在抑制通缩，拉动消费方面的作用和重要性是毋庸置疑的，因此会得到政策持续的扶持与
26、投入。预计房地产行业在 2010 年以前仍将保持快速的增长势头，达到年均 15%，因此行业的上市公司业绩也将保持快速增长，只是由于项目周期与结算的行业特殊性会出现盈利不均和冷热不平衡的现象，应引起投资者的充分重视。图 21998-2002 年房地产投资占社会固定资产投资的比重432023721332918298552840617.9117.0515.1413.7412.72010000200003000040000500001998年1999年2000年2001年2002年05101520固定资产投资（亿元）房地产投资所占比例（%)资料来源：国家统计局随着我国市场经济的不断成熟，房地产业的地位
27、会越来越重要。因此，继续大力发展房地产业，以带动其它相关产业，是国家保持国民经济长期稳定发展的战略决策之一。同时，2001 年房地产业在我国 GDP 中的比重虽已达 5.5%左右，经济较发达的市已接近 10，但在经济发达的美国，房地产业占 GDP 的比重已达 14%，与汽车、医药并列为国民经济的三 大支柱产业，加拿大为 15.7%、日本为11%、国为 9.5%。比较来看，我国房地产业在国 民经济中的比重还有进一步提高的空间。第四节房地产行业的投资特性分析第四节房地产行业的投资特性分析一、中国房地产业正步入“火山喷发期”类似二战后欧美长达 20 年的房地产周期，正在中国出现。与此同时，中国已经结
28、构性地进入了装备工业和重化工业阶段，这一阶段我国房地产业正步入新一轮高速成长期.13/432的长度为 8 年-10 年。宏观经济已步入一个相对温和、中速、持久的增长通道。据世界银行的统计数据显示，人均 GDP 达到 600-800 美元之间时，住宅产业将进入高速增长阶段，另外，从国际经验看，人均GDP 在 7000-8000 美元之前房地产将始终保持旺盛势头，而目前中国人均 GDP 才 1000 美元，增长前景远大。2002 年我国经济增长率为 8%，无论从投资还是消费的角度看，我国的房地产业正进入高速发展阶段。由于房屋是一种有别于其它商品的耐用消费品，百年老屋比比皆是，因而住房存量达到一定规
29、模以后就会出现饱和现象。像欧洲一些国家，人均居住面积宽裕，房子质量高，历久不坏，人口又不增长（甚至出现负增长），房地产业就势必处于萎缩状态。中国的情况有所不同，国民经济持续增长，城市化方兴未艾，对住房的旺盛需求将会保持一个相当长的时间，住房建设会不断地有新的增长。二、中国房地产业进入“均利”时代1.商品房的价格构成分析目前我国商品房价格大致由四部分组成：1)地价成本。包括土地出让金、郊区耕地补偿、劳动力安置、拆迁费用等，约占 5%-20%。2)税费成本。包括前期工程费、基础设施费、两税一费、大市政费等近百种税费，约占 30%-35%。3)建安成本。如设计、招标、监理、材料、劳务等建筑安装费用，
30、也可包括开发商经营成本，如管理费、销售经营费、融资利息等，约占 40%左右。4)利润。占 15%20%。表 1 我国商品房价格构成项项 目目比比 例例地价成本5%-20%税费成本30%-35%建安成本40%左右利 润15%-20%资料来源：证券时报房地产业盈利性分析房地产成本构成.14/432某房地产开发公司提供的一组价格表可显示构成商品房价格四部分的实际比例：该项目占地 6300 平方米，成本费用包括：1)土地成本：土地出让金 3418 万元，拆迁补偿金 4919 万元，共 8337 万元。2)税费成本：前期工程费 360 万元，小区配套费 243 万元，用电权和电贴 219 万元，两税一费
31、 589 万元，投资方向调节税 748万元，共 3989 万元。3)建安工程费：3300 万元，管理费 82 万元，共 3382 万元。照此计算，该项目造价为 15708 万元，每平方米建设成本4758.5 元，建安费仅为每平方米 1000 元，占总成本 21%，其它各项税费占 4/5，这其中不包括开发商营销成本与利润。从国外情况看，地价与税费三项仅占价格的 20%，建安成本占73%，利润占只 7%。而我国目前的地价与税费三大项成本约占总成本的 50%，建安成本约占总成本的 30-40%，利润占 15-20%。由此可以看出，我国商品房价格构成中，地价与税费成本过高，开发商的回报也远远高于社会平
32、均利润率。2.楼市已由“暴利”到“均利”房地产行业的整体盈利能力和盈利水平，从全国而言目前尚处于平均值以下的水平。、的房地产业的盈利能力虽略高于全国同业的平均水平，但在本市跨行业相比，也不过是处于平均水平。2001 年房地产行业产值利润率为 1.5%，资本利润率为 6.0%资产负债率为 71.9%，2001 年房地产行业 31924 家企业中，亏损5457 家，亏损 3898.43 万元，亏损面为 17.1%。图 3 历年深沪地产上市公司平均每股收益走势图 单位：元股楼市的利润渐低.15/4320.120.088-0.0010.110.06-0.0200.020.040.060.080.10.
33、120.141998年1999年2000年2001年2002Q3资料来源：证券时报2001 年沪深两市房地产上市公司加权平均每股收益为 0.10 元，同比下降了 55.05%，而且低于沪深两市所有上市公司的加权平均每股收益 0.1369 元；同时房地产上市公司的加权平均净资产收益率也大幅下降，由 2000 年的 8.46%变为了-32.32%，下降了 40 个百分点。沪深两市 54 家房地产上市公司中，有 20 家公司的主营业务收入出现负增长，占总数的 37.04%；23 家公司的净利润增长率出现负数，占总数的 42.59%。2001 年，54 家房地产上市公司中有 12家公司亏损，比重达到了
34、 22.22%。2002 年深沪两市 69 家房地产上市公司，净资产收益率绝大多数都低于 7%，这是比较低的。2002 年绝大多数房地产上市公司每股收益没有达到 0.2 元，总体收入处于比较低的水平。三、我国房地产业的投资风险分析房地产投资是一种多方位、多层次的综合性投资，组成结构复杂。房地产是一种特殊的商品，具有不可移动性、市场局限性、易受政策影响性等特点，这也使得房地产投资成为一种现阶段特殊形式的投资，融资性强、供需变化特殊，对投资区位选择的要求严格、流动性差等，这些特点也是房地产投资风险形成的主要原因。对房地产投资，在一般人的印象中总是与暴利、高收益联系在一起的，低风险、高收益成为了房地
35、产的代名词，其实这是对房地产投资的误解，受国家宏观调控的影响，1993 年后大量房地产开发企业陷入泥潭，至 1998 年全国竟有 6000 多万平方米商品房积压，这无疑告知我们，房地产投资并非一种完美的投资，追求利润的同时，也必须做好担负巨大风险的准备。房地产投资组成结构复杂、风险较大.16/432虽然房地产的收益情况总体上表现为中下水平，但它自身的高风险性却依然如故，主要表现在行业特有的风险聚集特性。纵向看，从选购土地、规划立项、资金筹措、前期配套、建筑安装、销售运行，几乎把全程中各个相对独立阶段的风险全部包揽于一身，一旦项目中途受阻或搁浅，或者最终产品市场销售不畅，其他各阶段的费用均已发生
36、，风险自然聚集于开发商这一环节。当然，在各环节转移风险于开发商时，也合理预留了盈利空间。横向看，由于一个项目运作时间平均要三至四年甚至更长，其间的政策变动、经济波动、环境变迁、市政规划调整、资金利率和行政性收费标准的变化和各方面软成本的变化都将构成开发商的随机风险。鉴于此，与房地产开发风险相对称的盈利水平理应高于其他一般行业。.17/432第二章国际房地产业的现状与发展趋势第一节典型国家房地产业发展特点与动向第一节典型国家房地产业发展特点与动向一、美国房地产业发展现状与特点分析在低住房抵押贷款利率的刺激下，2001 年美国的新房销售量比前一年增加了 2.6%，达到创纪录的 90 万套。2001
37、 年 12 月份，美国的新房销售量经季节调整后按年率计算达到 94.6 万套，比 11 月份增加了 5.7%，为同年 3 月份以来的最高水平。美国住宅销售增长16.2%，刷新历史记录，但去年的商业楼房闲置率却比前年上升了5.7%，而且形势在持续恶化。2002 年以来，美国房地产业继续呈兴旺势头。2002 年房地产业的产值将构成美国经济总量的 1/3，9 月份美国新建住房开工数比前一个月大增了 13.3%，经季节调整后按年率计算达到 184 万套，这是过去 16 年来的最高水平。1.市场现状房地产旺销好势头过去 2 年间，美国消费支出增长维持稳定的主要推动力是房地产市场的繁荣，因为从 2000
38、年下半年开始，美国股市便陷入熊市。美国家庭中财富价值的 25%左右为房地产；房地产价值是股票价值的 4 倍。因此，房地产价格变化对消费的影响（财富效应）远大于股票价格的影响。2002 年上半年流入房地产共同基金的资金为 24.1 亿美元(2001年仅为 3.07 亿美元)，5 月新建住房的销售量比 4 月增加了 8.1%，为过去 6 个月的最大增幅。但是，新屋动工总量比 2 月份的峰值下降了 6.5%。目前的房地产热潮已经持续了 11 年，是正常繁荣周期的 2 倍多。2002 年 10 月份美国的旧房销售大幅度上升，并创历史上第三个最好销售月纪录。10 月份美国的现有住房销售按季节调整后的年率
39、计算为 577 万套，比 9 月份增加了 6.1%，明显高于 9 月份本章通过大量详实、准确的数据描述了国外主要国家的房地产发展状况，总结了发达国家房地产行业发展的主要特征与政策导向，可以为我国房地产的发展提供相关借鉴。.18/4322.6%的增幅。从美国各地区情况看，所有地区的旧房销售均比前一个月有较大幅度上升，其中东北部地区和西部地区的升幅分别达到7.9%和 7.1%。旧房销售的上升也使住房价格继续攀升。过去 10 年间，发达国家只有 3 个国家没有经历房地产繁荣，它们是日本、德国和加拿大。日本房地产市场在 1980-1990 年间价格年均上涨 12%。德国因国家统一，大量东部人口涌入西部
40、，致使房价上升了 30%左右，但目前的跌幅已经达到了 35%。迄今为止，房地产市场泡沫对美国消费还只是一个潜在的威胁。2002 年美国现有住房销售量增长加速的原因主要有四个方面。首先是低利率的刺激。经济不景气迫使美联储降息，带动美国的住房贷款利率已经下降到 20 年来的最低水平，刺激美国民众纷纷买房或换大房。其次，暖冬和少雪气候为人们冬天出来看房买房提供了便利。第三，由于股市熊市连连，加之安然丑闻，让不少人目前对股市望而却步，转而把手上的资金投向房地产。购买住宅一直是美国人认为最保险和回报高的长期投资。第四，“9.11”事件后，许多美国人出于对经济前景的担忧，对大宗投资采取非常谨慎的态度，阿富
41、汗战事的结束提高了美国人对住房等大宗投资的信心。2)商业楼闲置令人忧2001 年美国的办公楼房闲置率高达 13.6%，与 2000 年相比上升了 5.7%。今后商业楼房闲置率增长的趋势不但将持续下去，而且可能出现急剧恶化。商业楼房闲置率形势的恶化和持续，将从两个方面对经济恢复形成掣肘。首先是可能引起建筑业萧条，进而导致成千上万的建筑业工人失业。其次，商业房地产商的银行贷款将出现更多的呆帐或死帐，从而使已经遭受安然丑闻打击的美国金融系统面临更严峻的形势。10多年前的美国经济危机，就是从房地产企业破产开始的。3)房产价格持续上涨华尔街日报对美国 100 多个城市所作的调查显示，自 1998年以来，
42、美国城市的住房销售价格持续上涨，比家庭收入的增长速度快 1 倍。以波士顿为例，房价在过去 4 年中增长了 89%，而家庭.19/432收入仅增长 22%。面对飙涨的房价，越来越多的经济学家开始担心房地产业走向泡沫化。纽约市房价已连续 3 年每年上升约 13%，2002 年头 7 个月已上升 5.5%，皇后区房价上升超过 15%，纽约长岛地区房价上涨已超过 20%。即使在硅谷，因网络泡沫破裂一度跌落的房价，现在也涨回来了。美国房地产协会日前指出，美国房屋平均价位比一年前上涨9%，这是 10 年以来的最高升幅。4)建筑支出情况美国 2002 年 9 月份的建筑开支比 8 月份上升了 0.6%，在调
43、整季节因素后，按全年水平计算，达到 8,367 亿美元。在 2002 年头 9 个月里，美国的实际建筑开支总额为 6,331 亿美元，比 2001 年同期的 6,311 亿美元增加了 0.3%。9 月份，美国的私人住宅建筑开支按年率计算为 2,975 亿美元，比 8 月份增长 1.6%；私人非住宅建筑开支为 1,562 亿美元，比8 月份下降 1.7%；公用设施建筑开支按年率计为 2,080 亿美元，比8 月份增长 2.2%。5)复前景不平坦尽管目前的房地产业呆帐比例只有 2%左右，远远低于 90 年代的 7%，但问题的严重性是房地产企业的财政形势会继续恶化下去。不过，商业房地产业目前面临的困
44、境并非由于盲目过度建筑所至，而是由于需求短期疲软。从上述情况的分析来看，美国房地产业两大方面的一盛一衰，从另一个角度反映出美国经济恢复的复杂和艰难。这也预示着美国经济的恢复，仍将碰到各种各样的新挑战，未来的回升，也只可能是起伏交错，缓慢前进。2.美国当前住宅设计的趋势1)注重邻里关系：消费者希望拥有的不仅是一栋孤单的好房子，.20/432而是要有一些邻居，使自己有身处社区的感觉；2)住宅设计重回“城镇”模式，人们在注重自己的独立之外也开始重视周围的环境；3)能容纳多个家庭的住宅重新走俏，这样可以大大降低住宅的维护费用；4)住宅的室外空间成为整个住宅的有机组成部分；5)在房屋外观设计和部设计中都
45、更加注重连贯性；6)四边形的房屋造型仍然是住宅设计的主流，房屋后部设计将变得和房屋前部设计同等重要；7)强调住宅外观与住宅周围自然环境的协调性；8)强调住宅外观设计具有鲜明的“主题”；9)即使低价位住宅，室装饰和建筑材料也要讲究；10)室居住空间设计更加注重舒适而不仅是好看，这往往意味着低屋顶、更加有特色的室装饰和更多的生活空间。3.发展预测房地产市场将降温由于近几年美国家庭收入增长速度大大低于房价的增长速度，连续多年热度不减的美国房地产市场将开始降温。美国多数房地产市场今明两年将处于收缩期，但不是衰退，全面复和增长要到 2003 年年底和 2004 年。办公楼市场是整个房地产业中最不景气的部
46、分，仓库用房市场2003 年也不看好，家居和房屋零售市场是房地产业中较稳定的部分，将安全避开衰退。美国办公楼市场的规模约为 3.5 亿平方米，2002 年 94%的市场处于收缩状态，到 2004 年仍将有 70%以上处于这一状态。美国连续多年热度不减的美国房地产市场将开始降温。.21/432的仓库用房市场和经济现状紧密相连，目前虽然多数处于收缩或衰退状态，但随着经济的改善在明、后年将极改变面貌，预计到 2004 年将出现全面复和增长。由于美国经济前景不明朗，目前家庭收入实现快速增长的可能性不大，因此，房价上涨过快将使美国低收入家庭实现购房的计划变得更加困难。美国总统布什已建议增加政府对 4 万
47、多低收入家庭的资助，帮助他们支付购房首期贷款，向那些为低收入购房者建房和修房的承建人提供 24 亿美元贷款。二、英国房地产业发展现状与特点分析4.房地产市场需求旺盛2000 年以来，在英国中央银行降息的带动下，住房抵押贷款利率也不断下降，加之经济相对平稳和失业率较低，住房贷款市场更趋活跃。以英国最大的抵押贷款银行一一哈利法克斯银行为例，该行2001 年承接的住房抵押贷款客户增加了 5%，总客户达到 250 万。在英国，大部分购房者的房契因尚未还清贷款而“暂时保留”在抵押贷款银行。英国经办抵押贷款的银行有上百家。任何人，只要有职业和工资收入，都可申请抵押贷款，贷款期限一般为 25 年。2.房地产
48、价格处于上升趋势2002 年 英 国 房 价 暴 涨 25%。英 国 最 大 的 建 房 互 助 会Nationwide 公布的数据显示，2002 年英国房价飙涨了 25.3%，抵押贷款持续增长。英国 2002 年全年的房屋销售额直逼 1989 年的历史高点。2002 年全年抵押贷款突破 2150 亿英镑，比 2001 年增长了 36%，是上世纪 80 年代地产热潮时的抵押贷款额的 4 倍。所幸房价增长速度已经开始下降。Nationwide 的调查数据显示，2002 年 12 月份房价增长了 1.7%，2002 年 11 月份房价增长了 2%。预计 2003 年房价将增长 10%。目前，英国的
49、平均房价为117206 英镑。.22/432从上世纪 90 年代初开始，英国房产价格年均升幅都超过 8%。尤其是伦敦市中心的房价，过去 8 年升值了 180%。当然，同其他国家和地区的情况一样，英国的房地产价格以不同地区、不同城市和不同城市中的不同地段而差异巨大。伦敦、曼彻斯特、伯明翰等大城市属于房价较高之列，各个城市不同区域间的房价也相差悬殊。例如，在伦敦市区海德公园以南房价最贵的地段，价格要比市区其他地方高 3 到 5 倍，一套两居室的住房可达 100 多万英镑。而在近郊的一栋两层小楼，也不过几十万或十几万英镑。在以伦敦为主的许多城市中，可供建新房的地皮己几乎用光，而购房需求却在不断增加。
50、以伦敦为例，不仅当地的潜在购房人员增加，外国人到伦敦置业的人数在逐年上升。另外，由于经济因素，预计今后相当一段时间利率不会有太大的上升，这更为贷款买房和养房提供了有利条件。由此可见，英国的房地产市场将继续活跃。3.制度保障中低收入人群“劳者有其房”目前，英国居民中有近 70%的居民拥有自有住房产权，另外30%的居民租赁住房：其中，20%的居民从当地政府租赁公有住房、10%的居民租住私人房屋。1980 年，撒切尔政府开始通过公房出售的方式改革原有的公房使用制度。当年修改的住房法规定：凡租住公房的住户有权优先、优惠购买其所住的公房，即“优先购买权”政策。“购买权”条款规定：租住公房的住户，住满两年