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1、g 墼量丝堑垫查墅叠班塞：!塑芏星!塑地价与房价关系的经济学分析刘琳刘洪玉内容提要深入分析房价和地价的关系，才能弄清房竹和地价的相互影响，才能判断地价是否过高。本文以经济学的角度从因果关系和数学关系两个方面探讨了地价与房价的关系，并根据分析的结果，为政府对房地产市场进行宏观调控提出了相应的对策。关键词一地价房价经济学分析一、地价与房价的因果关系对地价与房价因果关系的解释，要从需求和供给以及市场运行的不同角度来分析。1 从需求的角度来看，房价上涨导致了地价的提高地价和房价的本质都是一种产权价格，并且都是由供求关系决定的，二者不同的是：在国内目前的情况下，土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格
2、。因为土地的自然供给没有弹性，其经济供给受自然供给的限制，也缺乏弹性。并且，土地的供给是由政府垄断的。因此，在这种情况下，地价主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。而增量市场中的房价除了取决于需求方面，还要受供给价格的影响。因为增量房地产的供给不同于单纯的土地(没有生产费用)供给，它是一个生产的过程，必须通过销售价格补偿生产过程中的各种支出并获得合理利润，才能维持再生产过程。因此增量市场中的房价作为一种供给价格不仅是买方愿意购买的价格，更应是卖方愿意出售的价格。进一步地分析，作为需求价格的地价实际上是由引致需求引起的，即由于对土地产出物的需求导致了对土地的需求，最著名的解
3、释为“玉米法律悖论”。“玉米法律悼论”说明了地价高是因为玉米的价格高，玉米法律提高了玉米的价格，刺激了国内玉米的生产和对种玉米的土地的需求。由于土地资源是有限的，地主们就提高地价来满足对七地的需求。地价高是玉米价格高的结果，而不是玉米价格高的原因。“玉米法律悖论”应用到城市房地产市场，我们就可以得出：房价高刺激了对土地的需求，由于土地的供给价格弹性小而导致了地价的升高。地价的地区差异性同样源于各地房价的不同，即不同的城市由于对房地产的需求不同导致了它们各自的地价不同。图1 所示，城市l 对增量房地广：的需求远远大于城市2，导致其房价也大大高于城市2的房价。在各个地区中，由于市场的开放性和竞争性
4、导致了各地的建安成本及开发商的利润相差很小，因此可以认为各地地价的差异主要由房价的差异来反映。总之，在任一城市中，对增量房地产的需求增加导致对土地的需求增加，由于土地的供给价格弹性较小，导致地价的上涨。因此，从需求角度看，地价主要是一种需求价格。在同一时点，地价高相对房价高而言。只是结果，不是原因。基金项月：国家自然科学基金重点项日(7 9 9 3 0 5 0 0)一2 7 万方数据，yD u l l w，弋。Z，y0g数量城市l增量房地产价梏=|p建安成本=D y z。图l 地价的地区差瑁世历地广特D、工|、D：一0口。数量城市2土地单价=|p y土地价格=尸y z 工异2 从供给角度来看，
5、地竹上涨是导致房价上涨的一十因素在房地产增量市场中，房地产是一种生产产品，因此房价不仅仅是一种需求价格，更是一种供给价格。在现实生活中，这主要表现在当有下降压力存在时，房价的变化非常典型，即当市场疲软时，首先减少的是供给数量(开发商不再投人开发建设资金)，而不是价格。因为从房价的形成来看，先有地价，然后经过一个建设周期形成最终的房价。在房地产开发过程中，由于土地的开发与经营是整个房地产经济活动的开端和基础，开发商总是先获得土地的使用权，然后才能进行房屋开发和经营，即先形成地价，然后产生房屋建设成本，最后形成增量房地产的成本价格(包括合理利润)。这个成本价格通过当时市场的供求关系，最后形成真正的
6、增量房地产的交易价格，这个价格一般都高于其成本价格。由此，上涨的地价迸一步推动了房价的上涨，但此时的地价与增量房地产的价格并不在一个时点上，而是经过了一个房地产的建设周期，即从供给的角度上看，地价是房价的成本之一，地价上涨是导致房价上涨的一个因索。3 在房地产市场运行过程中地价与房价的转化作为市场供求作用的信号，地价与房价反映了土地市场和房地产市场的供求关系。在房地产市场的运行过程中，地价与房价的转化体现在土地市场和房地产市场的相互作用中。图2 所示，象限I 和象限分别是房地产市场(房地产增量市场)和土地市场，在两个市场中供给和需求的相互作用决定了房价和地价的大小。房价(房价I)高涨代表了房地
7、产市场的需求旺盛(见象限I)，当该价格高于房地产产品的成本价格时，便会形成对房地产产品的需求；当市场内的空置房屋不能满足其需求时，对房地产的需求会通过容积率的作用转化为对土地的需求(见象限)；开发商会依据此时增量市场的价格决定待开发地块的需求价格(地价I)，当土地的需求价格高于土地的供给价格时，由土地市场的供给和需求决定了土地的交易价格(地价)，新的地块被开发(见象限)；这时的地价经过房地产项目的开发，转为新的房地产增量的价格(房价)，土地增量转为房地产增量(见象限I V)，当作为供给价格的房价小于或等于房屋当时的需求价格时，房地产市场的交易产生。图2 中所示房价I 和房价相等，表明房地产增量
8、市场与土地市场都达到了均衡状态，这只是一种理论上的论证；实际市场运行过程中，房价I 和房价总是不能达到相等，席地产市场总是在波动中运行。一2 8 万方数据增量屏地产1格(元J，I 建筑面稍)、S 日、P、，。、崛t 格，1 口房地产自地面积)，(m2)Ij、。占5 D L，I土地增量图2 房地产市场运行过程中地价与房价的转化因此，从上述地价与房价的转化过程可以看出，地价和房价分别是由土地市场和房地产市场的供给和需求来决定的。在地价和房价的转换过程中，出现丁两个房价痔价I 和房价及两个地价地价I 和地价T T，它们分别是房屋和土地的需求价格和供给价格。市场中地价主要是一种需求价格(地价I)，它受
9、房价I 的影响较大，、当房价I 上升时，地价T 也会上涨。房价不仅是一种需求价格，也是一种供给价格(房价)，地价是它的一坝成本，地价的上升必定会引起房价上涨，实际上地价和房价的升降是由土地市场和房地产市场当时的供给和需求条件来决定的：而不是由房价来决定地价，或由地价决定房价，地价和房价的上涨最终是由于社会经济的发展和对房屋土地需求的增加引起的。因此，笼统地说房价高决定了地价高，或地价高决定了房价高，都是片面的，对房价和地价的因粜关系要从不同的角度不同的时点来分析。二、地价与房价的数学关系在地价与房价因果关系的分析中，出现了两个房价和两个地价，分别代表了需求传导和供给传导的过程。不论从哪一个过程
10、来看，房价的主要组成都是地价、建安造价和各种税费(包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润)。设P 代表房价(元平方米建筑面积)。P，代表地价(元平方米土地面积)，c 代表建筑物的建安造价(元平方米建筑而积)，y 代表所有的税费(包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润)率()，代表容积率()。首先将地价P。(元平方米土地面积)转化为楼面地价P。(元平方米建筑面积)，其公式为：即争；1)P 2 寺其次，根据增量房地产价格的含义得出增量房地产价格的表选式：P=PL+c+(尸+C)。7=P L(1+y)+c(1+7)(2)最后，将公式(1)代人公式(2)，整理可得：尸=尸，x 半+c(1+，)
11、(3)设(1+7)=4，c(1+y)=占，一和占为任一不为零的常数，则：一2 9 万方数据 万方数据地价与房价关系的经济学分析地价与房价关系的经济学分析作者：刘琳，刘洪玉作者单位：清华大学房地产研究所刊名：数量经济技术经济研究英文刊名：QUANTITATIVE AND TECHNICAL ECONOMICS年，卷(期)：2003(7)被引用次数：65次 参考文献(4条)参考文献(4条)1.W Smith.M.James Urban Economics 19962.P Balchin.MRhoden Housing:the Essential Foundations 19983.M Richar
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