中国分时度假产业SWOT分析.pdf

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1、!#年第$期起源于欧洲的分时度假于!#年引入中国,作为一项新生事物,它曾让国人怦然心动;作为一个产业,它被许多人看好。然而,近几年中国分时度假产业的发展却一路蹒跚,差强人意。目前,我国分时度假发展的总体水平仍很低,企业规模依然很小,缺乏竞争力,而分时度假欺诈的报道却不绝于报章。因此,深入分析分时度假产业发展的环境,对促进我国分时度假产业的持续、快速、健康发展无疑具有积极的意义。$%&是环境分析的常用方法,$指的是$()*+,(-.(优势),%指的是%*/0+*.*.(弱势),&指的是&1213)(4+5(5*.(机遇),指的是-*/(.(威胁)。本文将运用$%&分析法,系统分析我国分时度假产业

2、发展的环境,找出分时度假产业本身的优势和劣势,发现并确定分时度假产业的外部机遇和威胁,以有助于我国分时度假产业发挥优势,转化劣势,把握机遇,避开威胁。一、中国分时度假产业的优势和劣势分析欧美发达国家的分时度假产业已有67余年的发展历史,比较成熟。而我国的分时度假产业尚处于初创阶段,产业本身所具有的优势和劣势都十分明显。(一)分时度假产业的优势($()*+,(-.)!8旺盛的市场需求在买方市场时代,只有符合消费者需要的产品才能找到市场,也只有具有市场需求的产业才能蓬勃发展。从这个意义上讲,分时度假产业具有极大的优势。因为一些成熟的消费者已厌倦走马观花式的旅游,强调休息、放松以增进身心健康的度假休

3、闲旅游日益受到他们的青睐。如今,在欧美等发达国家,!郭鲁芳(杭州商学院旅游学院,浙江杭州,9!779:)摘要 本文运用$%&分析法,系统分析我国分时度假产业的优势和劣势,面临的机遇和威胁,使人们对中国分时度假产业的未来有一个清醒的认识。关键词 分时度假产业;$%&;优势和劣势;机遇和威胁 中图分类号;:78!:6(?776)7!776!76本文系浙江省哲学社会科学基金项目(项目编号79AB!#)中期研究成果,陈超在项目资料收集方面做了大量的工作。!#$#%&()*+&,-+.(/(0!#$#%&()*+&,-+.(/(0管理百科中国分时度假产业$%&分析#$#$#$管理现代化度假旅游已成为一种

4、势不可挡的潮流。据统计,法国度假旅游者已占全国人口的!#,英国这一比例高达$%#多,而美国的度假旅游者占出国旅游者的&%#左右。作为一个经济飞速发展的国度,中国的“度假休闲”已成为越来越多的寻常老百姓关心的话题。度假旅游日趋大众化,无疑凸显了我国分时度假产业的比较优势。(优越的供给条件分时度假产品的供给能力,是由加盟度假地及其客房的数量决定的。目前,我国分时度假产业的供给条件是十分优越的。这主要基于两个方面:一是我国饭店总体供过于求,出租率低。据统计,我国涉外饭店的数量从)*$年的%+家增加到%年的)%,)家,年间饭店数量增长了!%(&倍。由于增长速度过快,我国饭店业自)*年以来,已经连续四年

5、全行业亏损,平均客房出租率不到&%#,%年只有北京、上海、浙江和湖南四省是盈利的。二是全国商品房空置率高。据有关部门统计,截止到%年$月,中国商品房空置总量为)%万平方米,商品房空置率高达&#,远远高于)%#的国际空置率红线标准。其中空置一年以上的超过!%#,占压资金超过!%亿元,居中国各行业不良资产之首。从全国来说,饭店业总体供大于求,全国商品房空置率高,当然并非好事,但却为分时度假产业提供了良好的供给条件。分时度假可以作为消化空置的酒店客房和商品房的有力手段。+(宝贵的国外经验分时度假产业在国外发展的历史悠久,在制度建设和专业化分工上已形成了一套完整的运作体系。这为我们提供了宝贵的经验,对

6、我国走出一条适合国情的分时度假产业发展之路具有重要的借鉴意义。从制度建设上看,国外分时度假的发展历史表明,法律规制对分时度假产生了较大的影响。但仅有法律规制容易走入“一管就死,不管就乱”的困境,因此需要充分发挥分时度假协会在规范市场中的作用。我国有关部门及相关企业已经意识到这点,正积极推动分时度假协会的成立,并试图通过引入国外的“资质限制”、“信息公示原则”、“信托保障”、“冷静期”等制度安排,给消费者权益增添一层保障。从专业化分工来看,国外分时度假产业已走上了专业化、集约化发展的道路。我国分时度假产业可以充分发挥和利用后发优势,模仿和借鉴发达国家先进的分时度假分工组织结构,直接实现较高的分工

7、和专业化水平,实现产业的跨越性增长。(二)分时度假产业的劣势(-./01.22.2)分时度假产业发展拥有众多的优势,但也有着不可忽视的劣势。这劣势会削弱分时度假产业对投资者的吸引力,影响我国分时度假产业的可持续发展。)(进入门槛较高通常我们将分时度假企业分为开发型和销售型两大类。前者致力于打造一个全国性、甚至国际性的分时度假品牌,并拥有自己的度假地。此类企业国内主要有天伦度假、中安达、中国房地产分时度假联盟、海航酒店等。后者一般没有自己的物业,只负责销售开发商的空置客房。这里所指的进入门槛高,主要是指开发型企业。开发型企业进入分时度假领域的成本是很高的。首先,在分时度假地的选址、规划、建设、管

8、理以及度假资源的整合上,开发型企业需要投入大量的人力、物力和财力;其次,由于度假属于较高层次的旅游消费,因此,酒店或度假地的装修成本一般要高于普通的饭店客房。因此,开发商在客房的硬件投资上往往需要花费大量金钱;最后,分时度假品牌的塑造是一个长期的过程,需要投入大量资金。因此,从开发商角度考虑,分时度假产业的进入壁垒很高。不少企业在门外徘徊观望,不敢贸然介入,原因盖在于此。(网络建设滞后网络是分时度假产业发展的基础平台和重要保证。通过完善的技术网络和交换网络,可以把分散的度假村资源、客户资源有机地聚合起来,产生集聚效应,从而为消费者带来更大的选择空间,为加盟度假地创造更大的利润空间。然而,由于客

9、观条件的限制(如出境旅游政策的限制、开发商实力的限制等)和主观努力的不足(如合作意识不强,促销服务不到位等),我国的分时度假网络建设相对滞后,与发达国家存在较大的差距。而网络不完善,进一步影响了饭店和消费者加盟分时度假的积极性,形成了恶性循环。可以说,目前网络已成为分时度假产业发展的主要“瓶颈”。+(立法监管薄弱在我国,分时度假刚刚起步,缺乏专门的政策法规的引导与规范。政府部门进行监管时只能参照一些相关领域的法律,如饭店业中关于饭店服务质量方面的等级标准,房地产业的 中华人民共和国房地!#$#%&()*+&,-+.(/(0!#$#%&()*+&,-+.(/(0管理百科!#年第$期产管理法,银行

10、业的 会员卡管理试行办法,防止乱集资的 非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法,以及 消费者权益保护法 等。由于缺乏相应的规范,一些公司以分时度假为幌子进行坑蒙拐骗,严重地损害了消费者的权益,使消费者对分时度假产品的认可度降到了零点。而一个缺乏规制,不能获得消费者认可的产业是注定不会有蓬勃生命力的。二、分时度假产业发展的机遇和威胁经济的飞速发展,旅游产业的快速壮大,产业结构战略性调整的推进,为中国分时度假产业的发展提供了良好的条件,而产业声誉不佳,人力资源缺乏,消费环境不成熟,则是分时度假发展的障碍因素。对目前中国的分时度假产业来说,机遇与威胁并存,希望与困难同在。(一)分时度假产业发展的机遇

11、(!#$%&(%()*)+,中国经济飞速发展改革开放以来,我国经济建设取得了巨大的成就。从“八五”到“九五”,即从+-.+/0111年间(以+-.1年为基年),我国国内生产总值年均增长-,23。我国经济总量进入世界前列,生产力发展水平迈上了一个台阶,按总量计算的国内生产总值突破了+万亿美元。我国已胜利实现了现代化建设的第二步战略目标,经济和社会全面发展,人民生活总体上达到了小康水平。从新世纪开始,我国已进入全面建设小康社会,加快推进现代化的新的发展阶段,综合经济实力将跃上一个新的台阶。我国经济发展的持续快速发展,为分时度假产业提供了更大的发展空间。0,旅游产业快速壮大01余年来,我国旅游业呈快

12、速增长之势。据统计,0110年,我国入境旅游、国内旅游、出境旅游三大市场全面快速增长,国际国内旅游业总收入达4455亿元,比上年增长+,673,高出国民经济总体增长速度7个多百分点。其中入境旅游人数达-2-+万人次,比上年增长-,-3。入境过夜人数达75.1万人次,比上年增长+1,-53,全国国内旅游人次达.,2.亿人次比上年增长+0,1+3。与此同时,我国旅游业的产业规模迅速壮大。截止到011+年底,全国共有旅游企事业0.,.7万家,拥有固定资产原值22-+,-+亿元,直接从业人员4-2,20万人。根据我国的“十五”规划,到0114年,我国旅游业总产值将达到2411亿元,相当于全国89:的4

13、,.3。据;!预测,0101年我国将成为世界最大的旅游目的地和第四大客源地,越来越多的国外旅游者将来中国旅游,更多的中国人将走向海外。从本质上讲,分时度假产业是旅游业的组成部分,旅游产业的快速壮大为分时度假业的发展创造了美好的前景。7,产业结构战略性调整积极推进我国的产业结构高度化水平还较低,第三产业在89:中的比重远远落后于发达国家。0110年我国三大产业在89:中的比重为+4,6:4+,+:77,4,而发达国家第三产业占89:的比重普遍超过513,美国+-年高达24,.3。为了能够有效化解当前制约经济增长的主要矛盾,扩大就业,带动国民经济增长,保证可持续增长的潜力,我国正积极推进产业结构的

14、战略性调整。国家已经把旅游业和房地产业作为新的经济增长点,充分利用其乘数效应,释放房地产、旅游等方面的巨大潜力,拉动国民经济的发展。分时度假业作为旅游业和房地产业的结合体,有着明显的就业效应、增长效应、带动效应和可持续发展效应。正因为如此,钱其琛副总理011+年+月.日在全国旅游工作会议讲话中提出了“中心城市可积极探讨分时度假等新的旅游方式”。这为分时度假产业的发展创造了历史性的机会。(二)分时度假产业面临的威胁(%*)+,信誉危机困扰信誉支撑产业,保障信誉是分时度假产业的生命线,而信誉的透支迟早会带来产业的凋零。欧美分时度假产业发展过程中,一些企业为了在残酷的市场竞争中胜出,采用了带有色情色

15、彩“街头招徕”方式,诱使消费者购买分时度假产品,产生了负面的社会影响。我国尚处于分时度假产业发展初期,由于制度建设的步伐赶不上分时度假活动发展的速度,受利益驱动,一些不法商人干起了强迫性销售、欺诈性销售的勾当,致使分时度假的产业声誉受到严重影响。一些消费者误认为分时度假是和传销类似的欺诈性商品,为防止受骗上当,只好避而远之,从而使旺盛的分时度假需求难以转化为现实的分时度假消费。同时,由于我国带薪休假制度没有完全落实,国人旅游度假消费还是集中在“春节”、“五一”、“十一”三个黄金周,这不仅使分时度假产品的“分时”优越性难以发挥,而且由于节日期间集中消费,住宿权利难保更加剧了消费者对度假产品的负面

16、印象。因此,我国分时度假产业正遭受严重的信誉危机,提升产业信誉是其面临的严峻挑战。0,人力资源短缺分时度假涉及开发、销售、交换等一系列环节,对各类专业人才提出了很高的要求。从开发管理上!#$#%&()*+&,-+.(/(0!#$#%&()*+&,-+.(/(0管理百科#%#%#%管理现代化指标的服务项目本身存在问题,那么即便做了相关分析排除掉一些相关的指标,其结果的精确性也未必就得到明显的提高。第三个问题是权重的问题。应该说,不同的服务对不同的人其重要性是不同的,这也就意味着不同的指标对评价网站优劣的重要性也是不同的。由于没有公认的结果作依据,在网上拍卖尚未成熟的情况下尚不能简单地用网站的业务

17、情况来评价网站的优劣,因此文中没有用公认的结果来拟合每项指标应该具有的权重,而是给每项指标赋予了同样的权重,这在某种程度上肯定会对评价结果造成影响。本文的研究是要为投资者做出投资决策提供依据。如果网上拍卖业进一步发展成熟,投资也随之从风险投资变成了常规的运营投资。投资的不确定性减小,而网站运营模式和市场表现等各方面的确定性增大,这时的评价也将从本文的“蓝本”评价转向网站的“性能”评价。评价的指导思想将从“管理导向派”向“技术导向派”转变。到时候的评价指标将更多地关注网站的市场表现和客户对网站各方面服务的认知,指标将更多地反映出网站的性能,而判断的依据将不是研究人员的主观评价,可以通过软件的联网

18、测试来评判网站的响应速度和硬件性能,通过顾客调查来判断网站在顾客心目中的地位。加上行业成熟后,从市场份额和成交量就可以对网站的整体能力做出判断。对各项指标的权重取舍也就可以通过与结果的拟合而实现了。(上接第!页)看,如何保证度假地运营质量,让顾客觉得物有所值,愿意经常光顾,需要大量高素质的经营和管理人才。从销售上看,分时度假产品在理论上需要被出售#$次。要将分时度假项目在淡季中的使用权成功地销售出去,需要掌握高超营销技巧的专业人才。从交换上看,如何打造各方满意的交换标准,以及互通互联的%&技术,需要有高科技背景的专业人才。为培养高素质的分时度假专业人才,世界最大分时度假业协会美国度假业协会已专

19、门组建了一个度假地协会研究所,把分时度假产品研究作为其专门研究方向,并建立起一套培训认证体系,为其会员提供不同层次的培训课程。目前,我国缺少这样的培训体系和培训机构,分时度假专业人才匮乏。由于高素质专业人才难求,我国分时度假产业素质的提升显得步履艰难。(产业风险凸现如前所述,分时度假开发商的进入成本较高。开发商在投入前期的土地费用、建筑费用、设计费用后,往往需要继续融资以保证度假地的质量水准和持续经营。在美国,由于分时度假概念深入人心,饭店企业积极介入,大多数金融机构愿意给分时度假企业提供贷款,股权融资渠道也比较畅通。自$)*年阳光地带(+,-./001)在纽约股票交易所上市后,美国已有*家分

20、时度假公司进入了股票市场,表明分时度假己从风险投资转入了大众投资。而在我国分时度假产业的萌芽期,大多数金融机构对分时度假项目兴趣索然,开发商融资极为困难。如果开发商采用先销售消费权益卡、后开发度假村或者边售卡、边开发的运作方式,很容易被人与“乱集资”等国家明令禁止的行为挂钩,产生政策性风险。我国分时度假的先锋企业泰慕赛尔休闲产业网络有限公司就是因为融资问题而最终宣告解散的。三、结束语从内部环境看,处于萌芽期的我国分时度假产业既有优势,又存劣势。从外部环境分析,我国分时度假产业既面临良好的发展机遇,又面临严峻的挑战。只有发挥优势,转化劣势,把握机遇,避开威胁,才能把我国分时度假产业推向一个更高的

21、发展阶段。!参考文献$陈超,郭鲁芳(我国分时度假的发展困境及其消除2(旅游学刊343$(4 刘赵平(分时度假 产权酒店饭店业和房地产业的创新发展之路5(北京,中国旅游出版社,44(魏小安,刘赵平,张树民(中国旅游业新世纪发展大趋势5(北京,社会科学文献出版社,$)(!邬爱其,徐进(关于我国加快发展分时度假业的若干思考2(中国软科学,44,)(#徐栖玲,黄晓丽(中国旅游新亮点本土化分时度假交换网络2(旅游学刊,4$,(*王兴斌(中国休闲度假旅游的必由之路:从“黄金周”到带薪休假2(旅游学刊,44,!(6 张广瑞,魏小安,刘德谦(4$74年中国旅游发展:分析与预测5(北京,社会科学文献出版社,44(!#$#%&()*+&,-+.(/(0!#$#%&()*+&,-+.(/(0管理百科!

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