北京地价和房价数据分析.pdf

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1、北京地价和房价数据分析北京地价和房价数据分析 周光源 关于房价和地价的关系，目前有众多的分析和评论。其观点总体上分为两大派别。一派观点认为地价推升了房价，而另一派观点认为房价带动了地价的上涨。两大派别针对同一市场，形成了截然相反的观点。究其分歧的原因，主要是缘于各派站在不同的角度，以不同的视角去审视房价和地价的关系，从而得出了不同的结论。我们在这里不准备对房价和地价之间的因果关系做出推论，只是对一些典型城市中的地价、房价，以及地价在房价中所占的比例等数据进行统计分析，并将统计分析的结果提供出来，供大家参考。希望通过我们的努力，使公众对当前房地产市场中的房价和地价有一个较为直观的了解，从而得出自

2、己对房价和地价高低、因果的判断。一、数据情况及分析方法介绍一、数据情况及分析方法介绍 本文所用土地数据为北京市 2003 年-2007 年上半年以招拍挂方式出让土地的数据，房产数据为 2003-2006 年上述出让地块上开发形成的部分房产的现售价数据。土地和房产的数据分别来自于北京市土地整理储备中心和北京市建委公布的数据。由于 2007 年上半年出让土地尚未形成房产供应，故房产销售数据截止对应于 2006 年出让的土地。本文之所以主要针对招拍挂的土地，以及其上开发形成的房产的销售数据进行比较分析，是因为上述数据中的地价和房价，均反映的是土地和房产在市场条件下形成的价格，便于进行同等条件下的对比

3、分析。需说明的是，本文旨在分析土地的实际取得成本与完成开发后的房产售价的关系，故未将地价与房价修正到同一时点；此外，本文仅基于可获取的交易案例资料进行分析，不保证数据的系统性和完整性，但所取数据均来源于政府公布信息，具有代表性和可分析性；文中用于分析地价房价比的数据为楼面地价；本文所用的招拍挂数据来源于 310 宗土地，其中115 宗土地的地上房产正在销售。二、北京房价和地价的基本状况二、北京房价和地价的基本状况 北京市 2003 年-2007 年上半年以招拍挂方式出让土地的数据显示，北京市的平均地面地价和平均楼面地价并非逐年上涨，而是总体趋势上涨，但年度间涨跌互现。具体而言，地面地价年度波动

4、幅度较大，整体呈上升趋势；楼面地价于 2005 年出现 43.66%的大幅上涨，其它年份的变动幅度不大，总体价格水平呈上升趋势（见表 1 和图 1）。表 1：2003 年2007 年上半年地面价与楼面价统计表 年份 2003 2004 2005 2006 2007 上半年 地面价楼面价 地面价 楼面价地面价楼面价地面价 楼面价 地面价楼面价土地均价（元/平方米）3950 2050 3001 1988 5374 2856 4405 2796 5694 2740 环比增长率 -24.01%-3.05%79.07%43.66%-18.03%-2.10%29.26%-1.99%图 1：2003 年20

5、07 年上半年地面价与楼面价走势图 北京市 20032006 年，以招拍挂方式出让的土地中，商业用地楼面价，最高为 16895元/平方米，最低为 164 元/平方米；居住用地楼面价，最高为 11015 元/平方米，最低为 169元/平方米。楼面价最高的居住用地，其地面价也为全市最高（见表 2）。表 2：不同用地类型楼面价极值统计表 用地类型 楼面价（元/平方米）地面价（元/平方米）地块位置 土地成交时间楼面价楼面价最高高商业用地 1689510474东北四环内 2004 年楼面价楼面价最低低商业用地 1641840平谷 2004 年楼面价楼面价最高高居住用地 1101536170东三环内 20

6、06 年楼面价楼面价最低低居住用地 169381 平谷 2005 年 北京市 20032006 年，以招拍挂方式出让的土地中，商业用地地面价，最高为 54824元/平方米，最低为 187 元/平方米；居住用地地面价，最高为 36170 元/平方米，最低为 124元/平方米（见表 3）。表 3：不同用地类型地面价极值统计表 用地类型 地面价（元/平方米）楼面价（元/平方米）地块位置 土地成交时间地面价地面价最高高商业用地 548245726北四环内 2005 年地面价地面价最低低商业用地 187200平谷 2004 年地面价地面价最高高居住用地 3617011015东三环内 2006 年地面价地

7、面价最低低居住用地 124413东南五环外 2003 年 北京市 20032006 年，以招拍挂方式出让宗地上的现售房中，最高商业用房价格为31800 元/平方米，最低商业用房价格为 5688 元/平方米；最高公寓价格为 24607 元/平方米，01000 2000 3000 4000 5000 6000 2003 年 2004 年2005 年2006 年2007 上半年地面价（元/平方米）楼面价（元/平方最低公寓价格为 6692 元/平方米；最高普通住房价格为 17839 元/平方米，最低普通住房价格为 2202 元/平方米（见表 4）。表 4：各类房产价格极值统计表 房产类型 单价（元/平

8、方米）地块位置 土地成交时间 价格最高高商业用房 31800南三环内2006 年 价格最低低商业用房 5688西五环外2006 年 价格最高高公寓 24607东三环内2005 年 价格最低低公寓 6692东北五环外2006 年 价格最高高普通住房 17839东北四环内2005 年 价格最低低普通住房 2202东北六环内2004 年 三、北京房价与地价的关系三、北京房价与地价的关系 1 地价房价比总体水平在地价房价比总体水平在 20-30%之间之间 总体上说，在北京的房价当中，地价占了 23.88。1020是地价占房价最为集中的比例区间，有 37的房产项目属于这个区间。其次是 2030的比例区间

9、，有 28的房产项目属于这个区间。地价占房价的比例，低于 10的房产项目有 9，高于 50的有 3。北京市 20032006 年，以招拍挂方式出让宗地上的现售房中，地价占房价比例最高达83.9%，其房价和地价分别为 3497 元/平方米和 2934 元/平方米，项目为位于北六环以内的普通住宅，土地出让时间为 2004 年；地价占房价比例最低为 2.74%，其房价和地价分别为7656 元/平方米和 210 元/平方米，项目为位于北五环外的商业用房，土地出让时间为 2003年。2房价越高，地价房价比越低房价越高，地价房价比越低 区别房产销售的不同价格区间，分析房价与地价的比例关系。房价在 5000

10、 元/平方米以下的房产，地价占房价的比例最高，平均为 28.47%；房价在 20000 元/平方米以上的房产，地价占房价的比例最低，平均为 16.85%。总的趋势是，房产的销售价格越高，地价在其中所占的比例就越低（见表 5）。表 5：不同房产销售价格区间地价占房价的比例 房价（元）5000 以下 5000-1000010000-15000 15000-20000 20000 以上地价占房价的比例 28.47%24.06%21.93%21.02%16.85%从房产类型上看房价、地价比，商业用房的房产价格中，地价占房价的比例最低，其比例为 17.57；普通住宅价格中，地价占房价的比例最高，其比例为

11、 27.53（见表 6）。表 6：不同房产类型地价占房价的比例 房产类型 商业 别墅 公寓 普通住宅 样本数量（个）27 5 14 69 地价占房价的比例 17.57%17.92%20.22%27.53%3地价占房价的比例变化，不存在与时间变化上的相关性地价占房价的比例变化，不存在与时间变化上的相关性 从时间序列上看，地价占房价的比例，未呈现随时间变化而产生的规律性变动。20032006 年北京市以招拍挂方式出让的土地上的房产，其地价与房价的比值，没有随时间的推移，表现出规律性的变化。从 2004 至 2005 年，地价占房价的比例仅在 23.6727.58，不到 4 个百分点的范围内波动。只

12、有 2003 年，地价占房价的比例低至 14.46，明显低于其它年份（见表 7）。表 7：不同年份地价占房价的比例 年份 2003 2004 2005 2006 地价占房价的比例 14.46%24.50%27.58%23.67%4区位的优劣，影响地价占房价的比例区位的优劣，影响地价占房价的比例 北京市以四环为分界，地价占房价的比例随地块所处区位的不同，有较为明显的差异。四环以内，地价占房价的比例，在 16.94%21.20%之间波动；四环以外，地价占房价的比例，在 24.37%33.80%之间波动。总体而言，四环以外地价占房价的比例高于四环以内的水平（见表 8）。表 8：不同区位地价占房价的比例 区域范围 二环以内 二环三环三环四环四环五环五环六环 六环以外地价占房价的比例 21.20%20.48%16.94%27.83%24.37%33.80%综上所述，北京市地价占房价的比例呈现以下特点：一是地价占房价的比例与房价呈负相关，即房价越高，地价所占的比例越低；二是地价占房价的比例存在较为明显的区域性差异，即四环以外地价占房价的比例高于四环以内的水平；三是地价占房价的比例变化，不存在与时间变化上的明显相关性。