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1、31中国市场第20期总第683期公共政策中国房地产宏观调控分析及政策建议*廖英敏摘要：1998年城镇住房制度改革以来，市场机制在配置住房资源中的基础作用不断增强，中国房地产市场得到较快发展，对改善城镇居民住房条件、带动经济持续较快增长、促进社会稳定发挥了重要作用。但是，在房地产市场发展过程中，也出现了市场大幅波动、部分城市房价上涨过快、居民住房支付能力下降，中低收入群体住房困难问题难以解决等新的问题。文章对中国房地产宏观政策及取得的效果与目前亟待解决的问题进行了分析，针对问题提出了政策建议。关键词：房地产；宏观调控；政策建议中图分类号：F293.31998 年城镇住房制度改革以来，市场机制在配
2、置住房资源中的基础作用不断增强，中国房地产市场得到较快发展，对改善城镇居民住房条件、带动经济持续较快增长、促进社会稳定发挥了重要作用。但是，在房地产市场发展过程中，也出现了市场大幅波动、部分城市房价上涨过快、居民住房支付能力下降，中低收入群体住房困难问题难以解决等新的问题。因此，自 2004 年以来我国持续对房地产市场进行调控，并取得阶段性成果。2012 年 政府工作报告中进一步强调，继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设，进一步巩固调控成果，促进房地产市场长期平稳健康发展。一、住房制度改革促进中国房地产市场形成和发展1998 年我国城镇居民住房制度改革全面推进，货币化分配代替了实行 40
3、 多年的福利分配住房，从原来的国家福利分房制度向市场配置住房资源制度转变，有关住房的供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动，在逐步发挥市场机制配置城镇住房资源的基础作用、住房市场成为实现城镇居民住房需求的主要载体的过程中，房地产市场开始形成并较快发展。（一）房地产市场形成并逐渐繁荣住房制度改革以来，随着城市化进程加快，在城镇进行了大规模商品住房建设，1998-2011 年，共竣工商品住宅 56 亿平方米，通过房地产市场销售商品住宅 66 亿平方米（见图 1），房地产市场开始形成并逐渐繁荣，2011 年房地产市场销售商品住房 9.7亿平方米，销售额达 4.86
4、万亿人民币，房地产市场已经成为居民解决住房的主要渠道。（二）城镇居民居住条件明显改善住房制度改革，明确了居民住房产权的私有化，调动了居民购房积极性。随着城镇住房制度改革不断深化，住房消费有效启动，使多数城镇居民家庭居住质量明显改善。2010 年城镇住宅成套率达到85%，拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为 4.5%、4.3%和 32.7%。2010 年城镇人均住宅建筑面积 31.6 平米，住房制度改革以来居住面积提高了 13.8 平方米（见表 1）。据国家统计局统计，至 2010 年底，城镇居民家庭自有住房率为89.3%。其中 11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的
5、家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。住房占居民家庭全部财产的平均比重已超过50，是居民家庭财产增长最快的部分。住房财产的增加安定了民心，促进了社会稳定。（三）房地产行业得到较快发展住房制度改革，促进了房地产业的快速发展，房地产开发投资多年保持比较旺盛的势头，是推动固定资产投资增长的重要因素，房地产投资占全社会固定资产投资的比重由 1998 年的 12.7，逐年增*廖英敏，国务院发展研究中心市场经济研究所研究员。地址：北京市东城区朝内大街22号邮编：10001032中国市场第20期总第683期公共政策长，2004 年最高达到 18.7，在固定资产投资中的地位不断提升。自1998 年住房
6、制度改革以来，13 年间房地产开发投资年均增长 25.6，分别高于同期全社会固定资产投资和 GDP 年均增长水平，推动了经济的增长（见图 2）。二、房地产市场发展过程中亟待解决的问题我国房地产市场形成时间较短，在快速发展的同时，也面临着更为错综复杂的情况，出现了一些突出的矛盾和问题。（一）商品住房房价持续上涨、部分城市房价涨幅过大由于中国正处在工业化、城镇化的进程中，住房制度改革前城镇住房建设滞后，城镇各种住房需求旺盛。在房地产市场较快发展过程中，出现了商品住房房价上涨、部分城市房价涨幅过大、偏离合理水平的问题。根据国家统计局数据测算，1998年以来，新建商品房价格持续上涨（见表 2），商品房
7、全国平均销售价格从 1998 年的 2063 元/平方米，上涨到2011 年的 5377 元/平方米，13 年间年均上涨 7.65。其中住宅全国平均销售价格由 1854 元/平方米上涨到 5011 元/平方米，年均上涨 7.95。尤其是经济发达的大城市，房价上涨更快，涨幅更大。据国家统计局统计，北京、上海、深圳三个城市，2010 年住房销售均价分别为 17151 元、14290 元、18954 元，分别比 2003 年增长 362.1、279.2和 303.0，7年间年均分别增长 20.2、15.8和 17.2（见表 3），房价上涨的幅度远远超过当年居民人均收入增长水平。2010 年北京、上海
8、、深圳三市城镇人均可支配收 入 分别为 29072.9 元、31838.1 元 和 32280.9 元，如果按照 2010 年各城市人均居住建筑面积计算，这些城市居民如果用可支配收入购房分别需要 17.0 年、15.3 年和 17.4 年（见表 4），房价收入比远高于国际 4 6 倍的水平。快速上涨的房价，大大超出了普通居民的支付能力，使这些城市的普通居民难以承受，社会反响很大，影响社会安定。同时，过高的房价已经严重偏离了使用价值，已有相当程度的投机成份，泡沫明显加大，存在着很大的风险。（二）住房保障制度建设相对滞后1998 年住房制度全面推进之时，在制度设计上提出实行多层次的住房供应体系，即
9、对中低收入家庭供应经济适用住房、对最低收入家庭提供廉租住房，向高收入家庭通过市场供应商品住房。然而，表1住房制度改革以来城镇居民住房变化情况年份人均居住建筑面积（平方米）比 1997年增长（）199717.8100.0200224.537.6200426.448.3200830.671.9201031.677.5数据来源：根据中国统计摘要数据整理。图11998 年以来各年住房竣工和销售面积资料来源：根据中国统计年鉴数据整理。图 2GDP、固定资产投资与房地产投资增速比较资料来源：数据来源于中国统计年鉴资料来源：数据来源于中国统计年鉴。图31998年以来各种住宅同比价格指数走势(单位：)33中国
10、市场第20期总第683期公共政策表 2全国各类商品房年销售均价(单位:元/平方米)年份商品房住宅办公楼商业营业用房199820631854555231701999205318575265333320002112194847513260200121702017458832742002225020924336348920032359219741963675200427782608574438842005316829376923502220063367311980535247200738643645886757742008380035768378588620094681445910608687120
11、1050324725114067747201153775011124618508年均增幅（）7.657.956.427.89数据来源：根据中国统计摘要数据整理。表 3北京、上海、深圳住房销售均价(单位：元/平方米)年份北京上海深圳2003473751186256200450535855675620056788684275822006828071969385200711553836114050200812418819512665200913798.9612839.98146152010 171511429018954年均增幅（）20.2%15.8%17.2%资料来源：根据中国统计年鉴数据整理。表
12、 4北京、上海、深圳房价收入比测算 城市 比较项目北京上海深圳2010年住房均价（元/平米）1715114290189542010年城镇人均可支配收入（元/人）29072.931838.132280.92009年城镇人均居住面积（人/平米）28.813429.6房价收入比17.015.317.4资料来源：根据各地统计局数据整理。34中国市场第20期总第683期公共政策在实际实施过程中，过度强调通过市场化的商品房供应来解决大多数城镇居民的住房问题。为了应对1997 年发生的亚洲金融危机，一度将住房建设作为新的国民经济增长点和新的消费热点，明确房地产业为国民经济的支柱产业，要坚持住房市场化的基本方
13、向，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础作用。提高普通商品房在市场供应的比例，住房保障范围缩小到低收入群体，将中低收入人群住房推给市场，过分依赖住宅的市场化供应来解决住房问题。至 2006 年，一些城市对符合廉租住房保障条件的低保家庭未能做到应保尽保，全国长期性的住房保障制度建设迟缓，保障性住房供给短缺，中低收入家庭住房困难难以解决，也加大了商品房市场的供给压力。（三）房地产市场大幅度波动虽然房地产市场整体看保持较快增长的势头，但进一步观察和分析，房地产市场的发展呈现周期性大幅度波动的状态。尤其是 2005-2010 年“十一五”时期，房地产市场价格、销售和投资出现了剧烈波动（见图 3、图 4
14、）。2004 年、2005 年新建住宅价格同比分别比上年上涨 9.8和 8.2，创造了住房制度改革以来的最高点，也带动了住房市场的火爆，2005 年住宅销售面积同比上年增长 46.6；在国家宏观调控政策的作用下，2006 年房地产市场降温，销售面积同比上涨 11.8，涨幅比 2005 年大幅回落 32.1 个百分点，市场趋冷也使房价涨势趋缓，2006 年新建住宅价格同比上涨 5.9，涨幅比上年回落 2.3 个百分点。经过 2008 年全球金融危机的房地产市场，在扩大内需的政策刺激下，2009 年下半年房价开始回升，住宅市场再一次销售红火。房地产市场和房价的大幅波动，带动房地产投资的波动，进而影
15、响宏观经济的稳定性。三、中国房地产调控政策的实施和成效当前经济发展阶段，我国城镇住房矛盾和问题集中显现，单纯依靠市场机制无法解决，需要政府进行引导和调控。为培育、规范和发展房地产市场，解决房地产市场出现的问题，自 2004 年以来我国政府分阶段对房地产市场进行调控。（一）2004-2009 年调控政策评价1.2004 年抑制房地产投资过快增长2004 年，随着我国工业化进程加快和城镇化率快速提高，中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期，带动整个固定资产投资快速增长。2004 年 1-2 月份固定资产投资完成额增长 53，经济运行中出现了新的不平衡和偏热
16、的迹象，中央实施了严格控制部分行业过度投资的宏观调控政策，较快发展的房地产业是此轮宏观调控中的主要行业之一。2004 年初，为抑制房地产投资过快增长，中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策。一方面，加大了对房地产用地的治理整顿力度，清理整顿建设用地，严格审批管理，从紧土地供应，逐步推行经营性用地的“招、拍、挂“，从源头控制了土地供给。另一方面，中国人民银行两次提高存款准备金率，将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例提高到 35及以上，上调金融机构存贷款基准利率，严禁房地产流动资金贷款等，收紧银根，减少房地产开发的资金支持。2004 年调控措施以行政手段为主，力度较大，通过
17、控制土地供给和资金供给，控制房地产投资，使房地产投资增长速度由年初的 50.2，逐月下降到年末的 28.1，回落 22.1 个百分点。但这次调控主要是抑制供给，对需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年扩大内需、刺激住房消费的一些政策仍然在发挥作用，引起了供求关系的失衡。出现土地交易价格上涨，投机炒作和被动需求等非合理需求的快速增长放大了住房需求；中低档住宅供应比例下降、房地产供给结构不合理等问题引起了商品房价格较快上涨。2.2005 年控制投资速度同时抑制商品住房价格上涨2005 年调控目标由控制房地产投资规模过大的单一目标向既控制投资速度又要抑制商品住房价格上涨过快的双重目标转换。国家出
18、台了“老国八条、新国八条、七部委八条”等一系列调控政策，调控重点资料来源：数据来源于中国统计年鉴。图 4房地产投资、住宅销售面积同比增长走势35中国市场第20期总第683期公共政策相应调整。一是有效调整房地产市场的供求关系。从增加供给和减少需求两方面入手来调整房地产市场，实现稳定房价的目的。一方面，利用信贷、税收等经济手段，提高炒房成本，抑制房产投机需求；严格控制城市拆迁改造规模，抑制被动住房需求。同时，加大对闲置土地的清理力度，以此增加土地供给。二是在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，改善住房供给结构。三是整顿房地产市场秩序。出台了不准预售
19、房再转让、实行购房实名制、上网交易等措施，并依法严肃查处违法违规销售行为。加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产市场运行情况的动态监测，创造良好的市场环境。2005 年末房地产投资增长 19.8，增速比上年同期回落8.2个百分点；商品住宅销售价格上涨7.5，涨幅比上年同期回落 3.6 个百分点；上海、杭州等城市大幅上涨的房价得到了有效抑制，说明宏观调控初见成效。3.2006 年重点调整住房供应结构2006 年初，供给结构不合理状况依然存在，部分大城市中低收入家庭急需的中低价住房和经济适用房的比例偏低，供给不足。面对 2006 年房地产市场新的发展趋势，2006年 5 月末建设部、发展改革
20、委等九部委联合出台了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见的调控措施：一是要求地方政府进一步解决低收入家庭的住房困难，利用廉租住房和经济适用房真正解决低收入人群的住房问题。二是自 2006 年 6 月1日起，90 平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的 70，土地的供应要在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，保证中低价位、普通住房供给。三是运用经济手段。强化住宅转让环节的税收管理和外资购房的管理，抑制投机炒作。提高银行存贷款利率，有区别地调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费。加强对房地产开发企业的开发、销售行为的管理，规范房地产市场秩序。提供更多的市场信
21、息和加强舆论引导，促进房地产市场的有序运行和健康发展。四是将落实房地产调控政策纳入到对地方政府目标责任考核制度中，并由国务院有关部门组成联合检查组，对其进行督促与检查，保证调控措施的有效落实。各部委和各地方政府陆续出台相关配套措施落实调控政策，住房供应结构逐步改善。与此同时，保障性住房总体建设进度偏慢，历史欠账进一步积累，在房价不断上涨的情况下，中低收入群体住房困难的状况凸显。4.2007 年加强住房保障制度建设2007 年把解决城市低收入家庭住房困难，作为政府公共服务的一项重要职责进行实施，加快住房保障制度的建设。2007 年 8 月，国务院出台关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发
22、200724 号）发布，第一次以国务院文件的形式强化了住房保障制度。国务院 24 号文件明确指出，要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系：建立健全城镇廉租住房制度，解决低收入家庭租赁住房的基本需要；改进完善经济适用住房制度和住房公积金制度，向解决低收入家庭住房问题倾斜；探索建立面向农民工等住房困难群体的支持政策，积极改善棚户区、旧住宅区低收入家庭住房条件。力争到“十一五”期末，基本建立起面向城镇低收入家庭的住房保障体系，基本完成集中成片棚户区改造和老旧住宅区综合整治，实现居有其所，满足城镇低收入家庭的基本住房需要。24 号文件还强调：解决城市低收入家庭住
23、房困难是城市人民政府的重要责任。省级人民政府对本地区解决城市低收入家庭住房困难工作负总责，要对所属城市人民政府实行目标责任制管理，加强监督指导。有关工作情况，纳入对城市人民政府的政绩考核之中，落实了地方政府责任制。国务院 24 号文件发布后，健全和完善保障房制度纳入各级政府的重要工作议程，各地普遍开展了低收入家庭住房状况调查，逐步建立了低收入家庭住房档案。绝大多数城市进一步建立健全了廉租住房制度，全国各地保障性住房建设规模显著增加，住房保障制度取得了实质性的进展。5.2008 年应对国际金融危机，刺激住房消费2008 年，面对国际金融危机的严峻挑战，我国政府及时调整宏观经济政策，把扩大国内有效
24、需求 作为促进经济增长的基本立足点。实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，国家计划在 2 年多时间内安排万亿元的投资，加大对基础设施建设的投入，刺激经济增长。2008 年下半年，针对房地产市场运行的情况和问题，为扩大内需促进经济平稳增长，房地产调控有所放松，出台了一系列刺激住房消费的政策。希望解决低收入群体住房问题，鼓励普通居民购房消费，活跃房地产市场，促进房地产业的发展，保持固定资产投资的一定规模和速度，拉动钢铁、建材及家电家居用品等相关产业的增长，以实现保增长的目36中国市场第20期总第683期公共政策的。这些调控措施包括，一是加大保障性住房建设力度。准备未来三年，全国将投资 9000
25、亿元人民币用于廉租房、经济适用房以及林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，约占全年住房投资的 15左右，并可以带动相当规模的社会资金进入房地产市场。二是刺激住房消费。中央政府连续出台了一系列信贷、财税政策：连续五次大幅度降低人民币存贷款利率；降低首套住房的首付比例、扩大房贷利率优惠范围，首套房贷利率降到基准利率 7 折；统一下调居民购买首套住房契税税率、暂免征收个人住房交易印花税和售房土地增值税等税收优惠政策。各地方政府也纷纷出台了调整公积金贷款政策、给予购房财政补贴、上调普通住房标准、放宽购房入户政策等。三是支持房地产开发企业积极应对市场变化。包括鼓励开发商合理定价、促进销售；信贷支持在建的普通
26、商品房项目和开发企业兼并重组。受鼓励住房消费政策刺激、国民经济形势好转、货币政策宽松等因素的影响，2009 年上半年房地产市场呈现了由回暖到活跃的局面，一些大城市房价上涨较快，泡沫开始显现。消费结构已经发生了变化，市场投资因素明显增大，2010 年住房价格再次大幅上涨。6.对各阶段房地产调控政策的评价以上调控政策，基本取得了阶段性成效，为房地产市场的健康发展奠定了基础。但由于大部分调控政策是针对当时出现的问题出台的，缺乏统筹安排和长远目标，前后阶段不协调，虽然解决了当时的部分问题，但房地产市场发展中的一些突出问题还没有得到根本解决。一是住房供应结构性矛盾仍十分突出。适合当地居民自住需求的中低价
27、位、中小套型普通商品住房和经济适用住房仍然供应不足。二是对需求缺乏管理，投机炒房、投资性购房需求增长较快，需求旺盛导致供求矛盾加剧，部分城市房价上涨较快，普通居民仍然买不起房。三是住房保障制度有待进一步完善，在房价过快上涨的环境下，中低收入群体及夹心层住房仍然困难。四是调控政策目标摇摆不定，不利于房地产市场的平稳发展。因此，需要在总结经验的基础上继续加强和完善房地产宏观调控。（二）2010 年、2011 年调控政策的特点与成效1.调控政策的特点2010 年、2011 年房地产调控政策在总结前几年经验教训的基础上有了很大改善。一是目标明确，针对性强。坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实将房价控制在
28、合理水平。通过增加有效供给和加强需求管理，改善房地产市场供求关系，遏制房价过快上涨；在 2010 年开工建设 580万套保障房的基础上，2011 年全年开工建设 1000 万套保障性住房，并规划十二五期间共建设保障房 3600万套，满足中低收入群体住房需求；增加中小户型普通商品住房供给，改善住房供给结构；对一二线城市投机、投资性需求，实行严格的限购、限贷政策，抑制非合理需求。二是运用多种调控手段，加强调控力度。运用行政手段，从严制定和执行住房限购措施，严厉控制投机性、投资性住房需求，要求房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，加大了限购的范围和力度：运用货币手段，强化差别化住房信贷政策
29、，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率，进一步抑制住房需求：调整完善相关税收政策，增加炒房成本，抑制投机，并在重庆、上海开始了房产税试点。三是明确目标责任制，重在贯彻落实。要求地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，各省在年初制定本地房价调控的明确、量化目标，公之社会。达不到的要约谈甚至问责，保证调控政策能真正落到实处。2.房地产调控取得明显成效2011 年房地产市场在不断强化的调控措施作用下，发生了积极的变化，逐渐趋向理性。一是限购、限贷政策的实施，有效抑制了非合理住房需求，大量投机需求离场，刚性需求和改善型需求成为房地产市场购房的主力，中国房地产市场向居住本性回归。二是国家稳
30、定房价的决心，改变了自住性需求者的市场预期，不再盲目追涨，购房比较理性。三是 2011 年全国商品房销售面积比上年仅增长 4.9%，增速比上年回落 5.7个百分点，第四季度，市场销售由增速回落转向绝对量下降，房地产市场逐渐降温。四是房地产企业面对市场需求结构的变化，开始调整战略和产品定位，积极参与保障房的建设和中小户型普通住房的建设。而一些非房地产主业的公司也纷纷宣告退出房地产行业。2011 年全国房地产开发投资比上年增长 27.9%，增速比上年回落 5.3 个百分点，房地产行业由投机、投资需求造成的“繁荣景象”已经不复存在。五是房地产市场供求关系得到实质性改善，开发商迫于资金压力和急于完成销
31、售计划，纷纷选择打折促销，部分城市房价开始松动。据国家统计局统计，2011 年 12 月70 个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有 52 个，持平的城市有 16 个，同比价格下降的有 9 个，反映出大多数城市房价开始止涨。12 月份商品住宅销售均价每平米 4622 元，比年初回落 1518 元，已经低于 201037中国市场第20期总第683期公共政策年销售均价每平米 4723.5 元的水平。一线城市和部分二线城市的非中心城区房价下行趋势日渐明显，说明房价上涨的趋势已经得到有效控制，水分正在挤出，房地产市场运行向着宏观调控的预期方向发展。（三）现阶段房地产调控的重点与难点认真总结近几
32、年房地产调控政策的经验和教训，要提高调控效率、促进房地产市场平稳健康发展，需要重点解决以下问题。1.理清现阶段住房的基本功能住房是一种特殊商品，既有居住功能，又有投资、增值的作用。在当前城镇化进程加快和居民财富较快增长的阶段，我国正处在自住型需求和投资需求等各种住房需求快速增长阶段，考虑到我国人口密度较高和土地等资源紧张的状况，住房供给难以满足各种住房需求。因此，必须明确居住是住房的基本功能，房地产市场要满足居民的基本居住需求，同时要抑制投机、投资等非合理需求，引导住房合理消费，才能改善房地产市场供求关系，稳定住房价格。2.注重调控政策的连续性调控政策是政府通过行政、财税、金融等手段对住房市场
33、进行必要的干预，调控政策变化会直接影响到房地产市场的供给和需求，进而造成短期内供求形势的变化，如果政策调整不当，将可能加剧房地产市场的短期波动。要尽量避免为了应对短期出现的问题，实施不同的调控措施，前后不衔接、不协调，影响房地产市场的平稳运行。3.理顺地方政府与房地产市场的关系稳定房价、促进房地产市场平稳发展的各项调控政策需要地方政府贯彻落实。但在当前的体制下，房地产市场与地方经济紧密联系，地方政府难以认真执行。一是目前我国对地方政府领导的业绩考核仍以 GDP 增长率为核心指标，而房地产行业是大多数城市的支柱产业，房地产投资快速增长成为地方GDP 的主要支撑，地方政府不愿意房地产投资增速大幅下
34、滑。二是在当前分税制的财政体制下，土地出让金是地方财政的主要来源，地方政府一方面通过提高土地出让金来增加收入，一方面又从地价上涨导致房地产税收大幅度增加中获益，地方政府很难有动力去抑制房地产价格。4.大规模保障房建设面临的问题前几年我国保障房建设滞后，至 2010 年底，保障房覆盖率仅为 7 8，难以满足低收入人群住房的需求，使更多的刚性需求挤到住房市场，加剧了住房市场的供求矛盾。因此，中央政府决策加快保障房建设力度非常必要，我国未来几年将进入大规模建设保障房的阶段。但在建设过程中和建成后尚有许多问题亟待解决。一是 2012 年保障房在建规模将达到 1800万套，地方政府将面临更大的筹措建设资
35、金的压力。二是 2012 年将有 900万套保障房竣工交付使用，需要解决公开公平公正的将大量保障房分配到真正需要住房的低收入人群的问题。三是地方政府掌握的廉租房和公租房等保障房的存量资产将大规模增加，需要解决如何做到可持续运营和发展的问题。5.做好调控政策相关的基础制度建设 要对我国房地产市场进行有效的调控，需要客观、真实、实时掌握房地产市场的动向，但目前房地产市场的一些基础制度建设滞后，影响房地产调控措施的实施和有效性。一是房地产市场的存量房动态档案系统没有建立，家底不清。二是房地产价格评估制度不成熟。三是房地产网上交易信息系统不完善，全国不能联网。四是消费者财产登记查询系统不健全。四、促进
36、房地产市场健康发展的政策建议房地产调控政策既要解决房地产现实的突出问题，又要考虑房地产市场的长远发展，要立足于促进房地产市场平稳健康发展。（一）明确房地产市场宏观调控的目标对房地产市场进行调控的根本目的在于维护房地产市场的持续稳定健康发展，满足各收入阶层居民不断提高的居住需求。要遵循市场经济规律，政府对房地产市场进行调控的长期目标应是保持房地产市场供求的总量平衡与结构平衡，促进土地等相关资源的合理配置，防止住房价格过快上涨以及市场的过度投机行为，长期目标应作为各个阶段调控政策的基础和核心，要保持调控政策的连续性。（二）继续坚持和完善房地产调控政策对已出台的政策要继续坚持，加强地方政府责任制，督
37、促地方政府坚决贯彻落实。要密切跟踪房地产市场的形势变化，根据市场出现的新变化适时微调政策，防止突发事件，既要防止房地产市场出现反弹，又要避免房价大幅下跌，谨防房地产市场剧烈震动影响金融系统和地方财政的稳定性。（三）增加有效供给，降低建设成本我国在当前的发展阶段，住房需求仍然比较旺盛，增加有效供给是稳定房价的基础。要从多方面支持保障性住房和中小户型普通商品房的建设，优38中国市场第20期总第683期公共政策化供给结构。一是保证保障房建设用地，提高中小户型普通商品房的供地比例；二是鼓励商业银行开发贷款支持保障性住房和中小户型普通商品房的建设；三是减免保障性住房和中小户型普通商品房的建设中的行政收费
38、，并给予相应的税收优惠。（四）加强需求管理一方面要支持和满足自住型居住需求。继续实行差别化信贷政策，对首次置业居民购房给予信贷优惠，清楚界定改善型需求，并将其贷款利率恢复到基本利率，降低自住型需求的资金成本。进一步降低首次置业和改善型购房者的税收成本，对改善型购房者，可实行税费先征后返等政策，鼓励自住型需求实现。同时要严格限制投机、投资性住房需求，对投机、投资性需求要继续实施一段时间的限购、限贷措施，并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。（五）利用调整，完善住房制度加快建立商品住宅和住房保障的法律体系，现阶段立足于满足“自住型”住房需求，努力使住房回归居住的基本属性，建立可持续的住房保障体制
39、，满足中低收入群体的住房需求，做好房地产信息系统的基础性工作，探索和建立房产税等稳定房价的长效机制，利用市场机制抑制非合理需求，规范房地产市场开发、建设、销售、物业管理等一系列秩序，为合理形成住房价格创造良好的市场环境，通过改善供给结构和供需关系，促进房地产市场平稳发展和房价向社会基本可承受的水平回归。（六）加快财政体制改革结合房产税的推进，从根本上解决地方政府对土地收入的依赖，科学制定政绩考核制度，淡化房地产业“保增长”、“支柱产业”等功能和色彩。为有效调控房地产市场创造良好的制度环境。参考文献：1 廖英敏.回顾 2006 展望 2007 我国房地产市场总体形势分析 J 中国房地信息，2006，（12）.2 国务院发展研究中心“我国住房保障制度、调控政策及市场体系研究”课题组.谢伏瞻，廖英敏.2004 年以来房地产业宏观调控政策的总体评价 J 中国发展观察，2007，（1）.3 国务院发展研究中心课题组.李剑阁，任兴洲，王微，林家彬，廖英敏，李建伟.中国住房市场发展的基本判断与住房政策走向前瞻 J 改革，2007，（12）.4 廖英敏.当前各级政府出台的房地产政策及对房地产市场的影响 J 中国房地信息，2008，（12）.（编辑：韦京）