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1、 李战军：李战军：20142014 年中国房地产市场形势分析年中国房地产市场形势分析 易居研究院发展研究所所长 李战军 进入新年，中国舆论场上的拐点、崩盘、泡沫、降价论沉渣泛起，卷土进入新年，中国舆论场上的拐点、崩盘、泡沫、降价论沉渣泛起，卷土重来，再度发酵，甚至一度冲击资本市场。历史实践将再度证明，这又是中重来，再度发酵，甚至一度冲击资本市场。历史实践将再度证明，这又是中国房地产市场颠簸前行中的一次浪花，颠覆不了中国房地产业的航行大船。国房地产市场颠簸前行中的一次浪花，颠覆不了中国房地产业的航行大船。正确认识今年的房地产市场形势，还是需要从产业背景谈起。一、20132013 年中国房地产业在
2、投资、建设、交易等主要指标上都再创历史年中国房地产业在投资、建设、交易等主要指标上都再创历史新高，向人们递交了一份出乎意料好的考试答卷。新高，向人们递交了一份出乎意料好的考试答卷。全年房地产开发投资 86013 亿元，同比增长 19.8%，其中住宅投资 58951亿元，同比增长 19.4%。再次说明中国房地产整个行业从来不缺乏生存性的资金；房屋施工面积 665572 万平方米，同比增长 16.1%；商品房销售面积130551 万平方米，同比增长 17.3%；实现商品房销售额 81428 亿元，同比增长 26.3%。二、2014 年中国房地产业正在面临十年来从未有过的最好政策环境，房地产调控重点
3、、思路和方法已经出现重大调整。我们不再以房价为核心指标决定政策调控的时机和评判效果，已将重点放到保障住房的建设和分配上；我们不再实施全国一刀切的统一调控措施，而是让地方政府更多的承担差别化的调控责任；我们不再沿着既压供给也压需求的调控思路前行，而是把重点放在扩大试点上；由于全国和地方人大揽回房产税的立法权责，任何短期内扩大试点范围的说法也成为一种不负责任的唠叨；限购政策的放弃正在选择恰当时期和替换措施。三、各地正在启动城乡统筹的多规合一（土地规划、产业规划、人口规划、详控规划）的综合发展空间规划的制定。专业规划的分离和矛盾，城市、农村规划的分离和矛盾，长期是我国城市发展空间规划的重大缺陷。以全
4、新经济发展环境为基础，以历史经验教训为借鉴，以调整过的经济社会发展模式为指导，全国正在兴起新一轮的综合发展空间规划的研究制定。在这个过程中，势必为我国房地产业的发展带来新的机遇，供地不足问题、农村土地合理利用问题、土地使用性质调整问题、功能区域完善补充问题等，都将得到缓解舒展。四、市场集中度正处在不断提高的过程中，真正的房地产企业主动转型时期已经到来。一批基本不懂房地产业的媒体，长期标榜着的企业转型是一二线城市房屋卖不掉，就鼓吹到三四线城市进行开发。三四线城市房屋供给阶段性的过剩，就鼓励重返一二线城市。住宅开发受到严厉政策的调控，就呼喊城市综合体、文化地产、旅游地产、养老地产的崛起。这种将转移
5、当转型，将方便当方向的举措根本就不是什么企业转型。绿色建筑、涉金（融）涉银（行）、海外投资、战略合作、兼并重组、电子商务等真正意义上的企业发展转型，正在被越来越多的企业所接受。房地产业正在获得越来越多的市场主动。综上所述，发展升级、政策调整、规划再启、企业转型等就是 2014 年中国房地产业的产业背景。在这个背景下，中国房地产业怎么能够走下坡路？我们不能将严肃的风险预警变为成无聊的杞人忧天。2014 年中国房地产业会有下列新的景象：首先是产业指标继续高位运行，最差的结果也不过是增幅下滑，市场价格稳中有升。今年首个季度的房地产市场是人闲、地热、房冷和贷紧。人们休闲享受家庭团聚之外惊喜于余额宝、理
6、财通和打的补贴，开发企业为今后的发展争夺优质地块，传统的销售淡季一如既往的得到传承，银行在储蓄存款被转移和政府企业债务被推高的情况下显得尤其小心谨慎。从二季度开始，商品房交易重拾上升台阶。全年房地产产业主要经济指标在绝对值上不会低于 2013 年，在增幅上不会低于个位数。由于土地出让金制度不会改变，由于货币发行增速大于 GDP、财政收入和城乡劳动者可支配收入的格局不会改变，由于我国农村人口进入城市的城镇化浪潮不会改变，由于我们有信心保持 GDP 不低于 7.5%的较高增速。在这种状况下，我国商品房的市场价格在总体上不可能出现下跌局面。其次是调控政策中市场决定的作用大幅挤压行政意志，政策不放松也
7、不加码的局面被政策调整所替代。政府对房地产的调控指导思想已经在三中全会的“决定”中非常明确的公示于全社会。通俗地讲就是市场决定产业的发展，市场决定商品的价格，政府不再进行不当干预；房地产业调控不属于宏观经济调控范畴；消费者自主消费、自由选择、商品和要素自由流动、平等交换不受限购约束；加快推进住房保障和供应体系建设是我们的重要任务；最大限度减少中央政府对微观事物的管理，市场机制能有效调节的机制一律取消审批。今年房地产调控政策的调整将更为明显，房产税依旧难以扩大试点；限购政策首先会从高档商品房中退出；开发和消费信贷总体和需求相适应并有同步增长；房地产开发和消费信贷依旧保持 1:2 的大致比重；地方
8、政府向中央政府立军令状保证年度房价控制目标的举措将淡出；商品住房的土地供应比重会比往年有所扩大；70/90 的政策将被彻底摒弃，不再被人提起；对于面向富裕阶层的高端商品住房将逐步取消价格限制。再次是企业涉金（融）涉银（行）和海外投资的步伐更为坚定。融资能力已经成为今天的房地产企业间的核心竞争力。中国房地产企业在国内和其它产业相比，在国际和同行相比，对资源的配置能力都是非常强的。多年来外界对房地产业资金链紧张和断裂的判断，一直未被后来的实践所证实，变成为一个酸涩的传言。内外信贷、内外合作开发、IPO、增发、基金、信托、企业债、集资等各种措施及各类产品，都会在过去的基础上出现不同幅度的增长。企业实
9、操会更为成熟、练达。由于海外一些国家法律规章透明，企业操作规范，融资成本很低，限制措施极少，市场预期良好，新的一年将有更多的企业和更大规模的投资涌现海外房地产，企业和个人都是如此。中国企业在世界 500 强中的数量已经不少，但是真正成为世界知名跨国公司的企业却并不多。以“绿地”为代表的中国房地产企业一定会成为声誉卓著的世界 500 强企业中的跨国公司。最后是房地产电子商务正在替代传统的营销模式。电子商务正在从房地产代理销售行业蔓延到开发企业。越来越多的开发企业投资于企业官网，重视企业信息发布和内容更新，重视客户维护和意见反馈，重视企业在网络中的扩张影响力。中国房地产电子商务及其成果已经得到了国际资本市场的认可。我国房地产的营销方式继续向颠覆性的改变迈进，每天 24 小时和环球地域的全时空的信息互动和营运传达正成为现实。全民营销、品类营销、资本营销、品牌营销、自媒体营销、粉丝营销、精准营销、体验营销、点评营销和电商营销等正成为房地产业营销的十大趋势。融资决定发展规模，营销决定开发规模。