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1、特区经济Special Zone Economy 2012年10月专稿摘要：本文对近年来中国房地产市场金融风险进行细分，从宏观经济波动和政策调控的风险、房地产信贷风险、流动性风险、房地产行业市场风险等角度对中国房地产金融风险进行了分析，做出了基本判断。结合市场上关于房地产金融风险的不同争论，旨在分析具体情况，旨在为中国房地产金融发展模式的选择和金融防范体系的构建提供理论依据。关键词：房地产；政策调控风险；信贷风险；流动性风险；市场风险Abstract:The thesis subdivided the financial risksin Chinas real estate market in
2、 recent tears,analyz-ing the financial risks of Chinas real estate from theperspective of the risk of macroeconomic fluctuationsand policy control,real estate credit risk,liquidityrisk,the real estate industrys market risk and makingthe basic judgment.With the combination of the differ-ent debate ab
3、out the real estates financial risk in themarket,the thesis aims to analyze the specific circum-stances and provide a theoretical basis for the choiceof development model of Chinas real estate and theconstruction of the financial prevention system.Keywords：Real Estate;Policy Control Risk;CreditRisk;
4、Liquidity Risk;Market Risk一、宏观经济波动和政策调控风险1通货膨胀风险通货膨胀风险对于房地产金融风险的传导机制表现在：第一是财富效应，即货币余额的变化对总消费开支的影响。具体而言，随着居民资产价值的变动，居民的消费需求也会发生变化。随着通货膨胀率的提高，房地产所有者的资产价值会趋于下降，进而抑制居民消费。从全社会意义上来看，房地产开发商和商品房所有者等主体会基于自有资产价值的下降，进一步推高房价，导致全社会的购房支出加大，居民的负担更重，挤压了其他支出。所以，通货膨胀风险会通过财富效应进一步扩大房地产风险。第二是托宾q效应。此效应最早用于研究股票价格和投资支出相关联的
5、理论。在房地产市场，托宾q效应也是通货膨胀影响房地产价格进而对实体经济产生循环性影响的重要渠道。通货膨胀率的增加会导致房价对应的托宾q值增加，进而导致房地产投资的增加，直接导致房价的上涨。同时，作为产业关联性较强的行业，房地产投资的增加会拉动相关投资的增加，进而导致未来产出的增加和其他行业价格的上涨反过来推动房价上涨的效应。第三是信贷渠道影响。通货膨胀率的提高会通过银行、企业和居民家庭财务状况发生变化，实际持有资产价值降低，进而导致银行信贷条件发生变化，信贷条件进一步放松，对于房地产市场产生积极正向的推动作用，从而导致房价的上涨。总的来看，宏观经济中通货膨胀率的上涨会通过这三个渠道导致房价的波
6、动，进而产生房地产风险。所以，针对2011年以来更加复杂的经济状况，中国将稳定价格总水平放在了突出位置，实施积极的财政政策、发挥了财政政策在稳定增长、改善结构、调节分配和促进和谐等方面的作用，同时配合稳健的货币政策，适时微调，GDP增速达到9.2%，通货膨胀率被控制在4%的水平。在税收方面，通过加快建立和完善县级基本财力保障机制，逐步完善个人所得税制度，加快推进资源税改革等，通货膨胀率的降低提供政策保障。因此，通过控制通货膨胀率可以在一定程度上将房地产金融风险控制在合理水平。2资产价格上涨过快的风险资产价格上升过快也成为宏观经济风险的重要内容。除了房地产自身价格上涨的因素外，2009年以来全球
7、大宗商品市场走势也强劲上扬，特别是油价和金价最为显著。国际油价到2009年10月份突破80美元大关，金价则最高突破每盎司1200美元。2011年，随着中东局势的动荡、伊朗问题等政治危机迟迟得不到解决，国际油价继续走高。金价的避险功能进一步凸显，在2011年9月达到1920美元的历史最高纪录。其他资产价格的上涨进一步推高房价。同时通胀预期压力凸显，宽松的货币政策进一步提高了货币供给的增速，美元的持续疲软导致输入性通胀压力加大，资产价格的上涨带动成本推升，资产泡沫效应初步现象。基于此，房地产价格在资产价格和通胀预期的双重作用下更显得风险重重。虽然国家一直控制通货膨胀率的持续上扬，但国际资产价格所带
8、来的输入性通胀成为当前中国面临的首当其冲的问题。资产价格上涨带给房地产的风险在短期内很难得到有效解决。3政策进入和退出导致的不确定性风险2011年，在“积极稳健、审慎灵活”政策取向的指引下，着重处理经济平稳较快发展、调整经济结构和治理通胀的关系，采取积极的财政政策和文件的货币政策，保持经济平稳发展。针对宏观经济持续向好的状况，2011年1月26日新“国八条”的出台开始了中央对房地产市场的第四轮宏观调控。要求加快落实地方政中国房地产金融风险分析付东1雷学军2（1中国地质大学，湖北武汉430074；2华中科技大学，湖北武汉430074）202012年10月Special Zone Economy特
9、区经济府的责任，加大保障性安居工程建设力度，调整完善税收政策，强化差别化住房信贷政策，严格控制房地产供应管理、合理引导住房需求、落实住房保障和稳定房价的约谈问责机制、坚持和强化舆论引导等八项政策措施。随后，部分城市开始征收房产税，加上利率的不断提高和限购政策以及土地供应更快向保障性住房的倾斜，房地产调控继续从紧。从抑制需求、增加供给和强化监管等几个方面予以推进。这是对前面“国十一条”、“国十条”、“国五条”等调控政策导致房价“越调越高”的市场反弹势头的控制。“国八条”的出台、房产税的开征、限购令等代表了2011年房地产宏观调控的更加严厉。而“从紧”的政策基调在短期内会不会发生转变，对于刚刚出现
10、“降温”势头的房地产市场尤为重要。如果房地产调控政策突然退出市场，势必造成房地产价格的“报复性反弹”。二、房地产信贷与流动性风险1银行信贷风险对于商业银行的压力测试虽然可以反映其抗击风险的能力，但难以评估房地产信贷风险，对于房地产价格下跌容忍度的提高也将误导市场预期。目前，中国商业银行面临的风险中，最为严重的就是房地产信贷风险。2009年，中国房地产信贷额度随着房地产价格的上升而大量增加。据统计，2009年新增用于房地产信贷的贷款超过2万亿，占全国贷款总额的20%左右，其中投放到个人消费性住房贷款的占70%。2009年银监会的年报显示，中国房地产贷款余额为7.33万亿元人民币，同比增长38.1
11、%。这意味着，随着房地产市场逐渐成熟，一些不审慎的投机行为和还款能力较弱的投资者也会进入市场，如果房价下跌，银行的信贷风险将会加剧。2010年，通过房地产多项调控政策大的连续出台，特别是严格控制银行房地产信贷发放额度，房价出现了松动。但房地产信贷属于中长期贷款，不可能在短期内受惠，加上房地产市场的周期性波动，不确定性因素较多，商业银行的信贷风险仍然很大。具体来看，中国房地产信贷的主要风险包括：超额利润导致的房地产信贷非理性增长。随着大量资金涌入土地交易的一级市场和二级市场，不规范的土地效应，进一步扭曲了土地和住房的加之市场化决定过程。银行信贷资金处于趋利的本质，也向土地市场和房地产市场累计，由
12、于缺乏有效手段监管和总体科学规划，房地产信贷在一段时间内出现了非理性增长；房地产供给的结构性矛盾引发房地产开发商资金链紧张。由于已开发完成的商品房长期空置积压，房地产开发资金大量沉淀，导致房地产信贷进一步扩张；房地产价格泡沫，导致房地产信贷抵押品价值降低，银行房地产抵押品的处置变得更加困难，抵押品对于减少银行房地产信贷风险的作用将进一步削弱；房地产融资渠道过于单一，商业银行与信用担保、评级机构和中介机构的合作缺乏有效监管，导致房地产信贷的系统风险得不到有效分散，风险过度集中。所以，中国商业银行的信贷风险仍然存在。2银行流动性风险流动性风险是金融机构因所从事的房地产金融业务而导致偿付能力出现问题
13、所造成的损失。房地产的流动性风险主要分为流动性不足和流动性过剩。流动性不足即金融机构的房地产金融业务因资产结构不合理或经营状况的改变而形成的缺乏现金和变现资产，以致于不能清偿到期债务、满足客户要求提取存款要求的风险。房地产金融中以房地产作为抵押物，当借款人不能到期偿还贷款，银行要处分抵押物从中求的偿还，如果卖不掉房地产而使银行缺乏先进来自负也会造成流动性风险。流动性过剩则是现金和变现资产过剩所导致的损失风险，流动性过剩会使金融机构以低于市场的利率运用资金，从而给金融机构造成损失。3资本充足率与不良贷款情况国际上通用的衡量银行健康状况的两个指标分别为资本充足率和不良贷款率。其中，资本充足率是银行
14、资本总额与加权平均风险资产的比值，反映商业银行存款人和债权人的资产遭到损失之前，银行能够以自由资本承担损失的额程度。商业银行法明确规定商业银行资本充足率不得低于8%，但由于中国资本充足率的计算方法相对于巴塞尔协议中的规定放宽了标准，不利于反映银行的真实风险情况，即中国商业银行的资本充足率目前较低。银监会统计显示，截止2008年末，资本充足率达标的银行从2003年末的8家增加到2008年末的204家，达标银行资产占比增加到99.9%，抵押风险的防御能力大大提升。2009年底，银行业金融机构资产总额达78.8万亿元，比年初增长了26.2%，商业银行整体加权平均资本充足率为11.4%。2010年四季
15、度末，商业银行整体加权平均资本充足率达到12.2%，比三季度末提升0.6%。商业银行的加权平均核心资本充足率达到10.1%。截止2010年末，281家商业银行的资本充足率水平均超过8%。但到2011年第一季度，商业银行平均资本充足率降至11.8%，核心资本充足率降至9.8%。2011年四季度末，商业银行平均资本充足率提高到12.2%，核心资本充足率也提高至10.1%。总体来看，中国商业银行的资本充足率仍然偏低，对于保证银行资本安全，保护存款人和其他债权人的权益难以发挥最大效用。不良贷款率也是影响风险资产的重要内容。不良资产严重侵蚀银行资本，直接形成资本消耗，对于防范房地产金融风险具有重要作用。
16、截止2008年底，中国商业银行不良贷款余额达5681.8亿元，比2008年初减少7002.4亿元，不良贷款率为2.45%，下降了3.71个百分点。2010年四季度末，不良贷款余额4336亿元，其中次级类贷款1619亿元，可疑类贷款2052亿元。不良贷款率1.1%。贷款损失准备9438亿元，拨备覆盖了达217.7%。2011年三季度末，不良贷款余额减少到4078亿元，不良贷款率进一步下降，为0.9%，贷款损失准备得以提高，达到11038亿元。分机构来看，2011年第四季度大型商业银行的不良贷款率为0.9%，股份制银行达到1.1%，农村商业银行比率最高，为1.6%。大型商业银行的不良贷款余额仍然较
17、大，为4078亿元。因此，中国商业银行的不21特区经济Special Zone Economy 2012年10月良贷款率趋于下降，对于有效抑制金融风险不可忽视。鉴于资本充足率偏低和不良贷款下降的趋势，商业银行房地产信贷和流动性风险将得到有效控制。因商业银行而导致房地产金融风险的可能性将有所降低，特别是短期内风险将处于控制范围之内。三、房地产市场风险房地产泡沫是房价在一个连续过程中的持续上涨，这种上涨会使人们产生价格进一步上涨的预期，提高投资性和投机性需求并推动价格进一步上升，使得房地产价格远高于实体价格的情形。就房地产业泡沫而言，一般分为以下几种类型：地产价格泡沫。由于其稀缺性和市场需求无限性
18、的拉动，土地市场投机炒作会出现虚涨，虚涨的部分形成经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本20世纪80年代地产价格的暴涨就是鲜明例证。日本六大城市的地价指数，10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭；房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部分的价格上升属于虚长，容易引发经济泡沫。国际经验数据显示，商品房空置率10%以内时的经济泡沫属于正常水平。如果超越过多，容易引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，引发金融风险；房价虚长泡沫。高地价必然引发高房价，房价泡沫是地价泡沫的结
19、果，两者密切相关。当价格收入比在:1:6的水平时属于轻微泡沫，达到1:10以上则是重度泡沫。房价增长率与人均收入增长率的比值大于1属于轻微泡沫。出租价格指数与CPI的比值小于1，则并没有达到泡沫严重的程度；房地产投资泡沫。当房地产投资增长率大于消费增长率，开发贷款增长率也会高于总贷款增长率，形成供略大于求的市场局面。当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，还贷便会出现困难，容易引起金融危机，导致泡沫破灭。另外，投资者的乐观心理预期也会对房价的上涨产生影响。2010年房地产大规模实施调控以来，国内房地产市场运行出现了一些变化，开发投资增长有所回落，房地产投机需求在一定程度上得到遏制，房地产价格上涨
20、的势头开始转变，保障房建设加快推进。学界和政界对于房价的走势开始有了争论，部分学者认为中国房地产市场“泡沫”将于2012年破灭，而也有学者认为中国房地产市场正在通过结构调整，将“泡沫”基础，实现价格的合理回归。随着房价的下降，成交量、新开工量和开发投资量的下滑，中国房地产泡沫在2012年会“破灭”还是“挤出”，笔者认为房地产泡沫“挤出”，回归理性的可能性更大。原因在于：2011年房地产开发投资仍然处于高位，增速接近28%，2012年可能接近21%（中国社科院的研究）。只要房地产开发投资依然保持增长，房地产价格短期的下滑，并不是供给层面的影响，成交量的萎缩也是需求的暂时调控导致的；随着房价的下降
21、，社会再分配功能将起到积极作用，社会财富将从政府向社会居民转移，政府部门和家庭部门实现平衡，居民购买力增强，消费能力提升，对住房的消费也会继续增加；保障房的建设为房地产泡沫的挤出提供保障。作为“十二五”时期最重要的约束性指标，3600万套保障性住房，将大量注入中国房地产市场，保障供需失衡。保障性住房作为消费性住房的重要内容，以中低收入群体为对象，保证了消费性需求的满足。投资性需求和投机型需求则主要由高收入群体进行，既实现了房地产资本投资逐利的本性，保证房地产市场的健康有序发展，更能够扩大国内有效需求，提高消费潜力，为实体经济市场提供动力。四、政策建议鉴于房地产金融风险的潜在威胁，需要分别建设房
22、地产市场风险防范体系，商业银行风险防范体系，政府控制和管理体系以及房地产金融风险预警与控制体系。具体而言，通过对一级市场和二级市场中的开发商市场行为约束，促进三级市场中房地产社会保障功能的发挥，加快中介服务市场中的监管、法规、物业等体系的建设加快完善房地产市场风险防范体系。其中，中介服务市场中的监管、法规、物业等体系建设中，应从政府补息政策、房地产资金运营体系、监督管理和法律法规体系、物业资产管理系统等四个方面进行完善。商业银行的风险防范体系，应该通过提高金融机构资本充足率保证商业银行安全和高利润的运行，通过化解不良资产，从根本上解决国有银行和企业的所有者缺位问题。通过不断发展金融机构系统和担
23、保系统，构建多层次、不同主题的担保和保险机构的发展。完善个人征信系统，应继续做好社会信用体系建设的联席会议工作，积极推进社会信用体系建设。政府控制和调控体系的建设，首先应明确政府在房地产市场的监管职能、调节职能、均衡供应职能和社会保障职能等，完善主要手段，并尝试两种或两种以上控管工具的使用，加快建立建立行业协会管理制度、柔性调控管理制度和引导手段制度。建立房地产金融风险预警与控制体系，则应加快预警和监督体系的完善，加大检查力度，严厉查处违章、违规操作和假按揭贷款的行为。开发避险工具则应从设立专业化的房地产金融机构、创新金融品种。建立健全风险控制体制，应从房地产贷款市场准入、个人购房贷款的还款、控制抵押担保的合法有效性等方面着力，同时加快法制建设的进程，进一步健全体系的规范性和可操作性。作者简介：付东，男，1966年生，河南人，现为中国地质大学（武汉）经济管理学院资源产业经济专业博士研究生，研究方向：产业经济学。22