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1、 万科财务分析报告万科财务分析报告 小组成员：沈渊小组成员：沈渊 宋蓓蕾宋蓓蕾 严优琴严优琴 吴蓓吴蓓 朱建平朱建平 柴研柴研一、一、万科基本情况简介万科基本情况简介 二、行业环境行业环境 三、财务分析三、财务分析（一）盈利能力分析（二）营运能力分析（三）偿债能力分析四、万科资本结构分析四、万科资本结构分析 目录目录 万科基本情况简介：万科基本情况简介：19841984年年5 5月月 万科企业股份有限公司成立19881988年年 介入房地产领域 19881988年年1212月月 公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元 19911991年年1 1月月 万科A股在深圳证券交
2、易所挂牌交易19921992年年 正式确定大众住宅开发为核心业务 20052005年年 中国房地产百强企业综合实力TOP10评选第一 二、二、行业环境行业环境1.1.受受央行加息央行加息的影响，房地产股市当前比较低迷的影响，房地产股市当前比较低迷2.2.受受20042004年中国年中国房地产宏观调控房地产宏观调控的影响，房地产的影响，房地产资金来源已发生重大变化，非贷款类资金来源增资金来源已发生重大变化，非贷款类资金来源增长迅速。长迅速。3.3.从消费层面看，近半年来央行连续两次加息以从消费层面看，近半年来央行连续两次加息以及及首付款比例首付款比例的提高，会抑制一部分市场需求，的提高，会抑制一
3、部分市场需求，从而影响定金及预收款的增长。从而影响定金及预收款的增长。4.4.房地产企业在遭到供给和需求房地产企业在遭到供给和需求两方面两方面政策紧收政策紧收的情况下，需要拓展的情况下，需要拓展更多的资金渠道以保证企业的良性发展更多的资金渠道以保证企业的良性发展 三、财务分析三、财务分析（一）盈利能力分析（一）盈利能力分析 万科公司的盈利能力总体而言在整个房地产行业中属于较高水平，盈利状况良好，净利润可观，业绩较佳 1.1.公司2003，2004年的利润总额 为830,366,745.19830,366,745.19元和1,260,329,245.831,260,329,245.83元，元，利
4、润呈稳定增长趋势分析：利润总额的形成主要来自于主营业务利润 万科利润的数量和质量都不错，盈利能力强2.2.销售净利率从03到04年每季递增，从03年末 的8.5%逐步递增到04年末的11.45%。净利润增长率从03年末的41.8%到增长到04年末的61.9%。分析：万科的盈利水平在不断提高,在扩大销售的同时降低了期间费用,尤其是其中的管理费用,比去年同期下降了不少,改善了经营管理水平。3.3.03年行业的净资产收益率普遍低于7%的情况下,万科03年和04年的净资产收益率分别为11.53%和14.16%分析：万科在同行业净资产收益率较低的情况下仍能保持增长,除了说明万科对权益资本的运营效益较好外
5、,也与股东权益增长幅度小于净利润增长幅度有密切关系。4.4.在净资产收益率增长的情况下，资产净利率从03年末的5.78%下降到04年末的0.06%。分析：主要原因是04年的负债总额比03年末增加了34亿多，从03年末的58亿增加到了04年末的93亿多，说明万科对债务资本的运营情况有问题。5 5每股收益03年，04年保持在0.39(元),而同时期行业中多数企业每股收益没有达到0.2(元),万科的效益仍算不错。分析：在04年净利润增长的条件下每股收益变化不大的原因是04年万科可转换债券大量转股所致。（二）营运能力分析二）营运能力分析 总的来说，万科的营运能力较强，保持在行业的领先水平，而且其未来的
6、发展也较有前景。1.1.应收帐款周转率03年04年各季基本呈上升趋势，在房地产上市公司中有明显优势。分析：房地产销售的特殊性，通常是按揭付款方式完成购买，所以应收帐款占的比重大，时间跨度长都是合理的，万科04年末的23.79的应收帐款周转率在同行业中有相当的优势。2 2 存货周转率2003、2004年末分别为0.568、0.55，而行业同期水平分别为0.45、0.48。在2003年万科年报中，它的存货中，土地储备为42.5亿元，在建楼盘24.6亿元，完工待售楼盘18.7亿元，合计85.8亿元，占存货总额97.8%。分析：2004年万科存货占资产总额的70%，近两年来.存货年增幅在30%左右。土
7、地资源储备代表着房地产企业的发展后劲，从现有土地储备和新投资项目力度上看，万科未来几年仍将处于高速扩张阶段，扩张速度与土地资源储备的增速大约持平。（三）偿债能力分析（三）偿债能力分析 1.流动比率方面，万科在近几年来保持在2左右。分析：在同行业中属于正常水平。2.速动比率一直明显偏低2003、2004年末为：0.32、0.73 分析：从表面的数据显示公司运用可变现资产偿付到期债务的能力较差。但是由于万科房地产行业的特殊情况，存货占流动资产比率十分的高，万科土地储备较高。我们认为与同行业相比，属于正常范围内。3.3.长期偿债能力方面，万科2003.2004年末的负债权益比数据是123.38%、1
8、48.82%。分析分析：2004年万科负债的增幅大于权益资本的增幅：大量的负债大量的负债来源于：（1 1）2004.9.29发行可转换债券199000万元（2 2）预收帐款04年末比03年末增加了15亿多（3 3）以信托、基金、租赁等方式形成的大量长期借款等等。权益资本的主要增长权益资本的主要增长只有04年部分可转换债券的转股形成。高负债权益比高负债权益比在一定程度上削弱了长期偿债能力。4.4.购买商品、提供劳务所收到的现金在04年末大幅增加，从而使现金净流量实现正值，偿债能力有所改善。四、万科资本结构分析政策背景介绍：2003年6月，为防范房地产开发企业可能带来的金融风险，央行发步关于进一步
9、加强房地产信贷业务管理的通知(即“121号文件”)，其最具冲击力的内容，就是规定不论多层还是高层建筑，都统一到只有主体结构已封顶才能对外发售，购买者才可以向银行申请住房按揭贷款。根据央行的相关课题组估算，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。1998年至2002年间，在银行贷款中，房地产开发投资资金的比例一直处在35%至45%的高区间内。而2003，2004年来央行连续两次加息以及首付款比例的提高，从开发资金和个人住房贷款两个方面，收紧了房地产商的资金链条。1资金供给方面分析：万科公司近两年来债务和权益资本总额的增长率在40%以上，甚至超过了土地资源储备增长的速度。
10、从总体的资产负债水平看，万科与全国房地产企业平均高达74%的资产负债率相比，还是处于财务安全边界内。2.短期融资方面分析：万科短期融资一度所占比例过高。从2002年中到2004年第一季度，万科的流动负债增幅惊人。2004年第一季，仅短期借款和应付账款两项就达49亿元之多，短期债务占总债务和总资产的比例分别为92%和54%。债务长、短期结构严重失衡，万科一度处于财务周转危机的边缘。3.融资渠道方面分析：资产负债比03年、04年在不断增加，债务资本增幅较大。由于银行两次加息和“121文件”的出台，原本是房地产行业主要融资渠道的应收账款和预收账款两种经营性举债融资渠道还有银行借款急剧缩减，万科开始拓展其他融资渠道，主要有基金、信托和股权融资三种渠道。但是前后融资所得数目还是难以弥补新建项目所需的筹资需要量，万科的资金缺口将会更大，短时间内仍难摆脱投融困境。bye！