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1、商业工程的定位与业态组合的规划随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济开展的重要作用.详细表如今商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够到达畅通、高效的目的。因而，像商品买卖形式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。 目前我国正在迸发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。 一个商业工程要在运营上获得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题讨论一下商业工程的定位及业态的组合规划。 一、工程市场定位规划 精确的商业环境调研
2、和科学分析、掌握妨碍购物中心开展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提 现代商业地产开发实际说明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，明晰的推断，宏观的统筹，果断的决策，是精确定位的要件，如此才能精确把握市场脉搏，确定不同类别的运营形式，防止同质性，制造最大差异化，从而引领市场。 （一）整体商业定位细分、确定目的客户群、把握主体效劳对象 1、定位内容：明确主体效劳对象，确定目的客户群。 2、定位原则：以目的消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。 3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析
3、得到不同消费群的构成： A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费才能较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征： 业态需求求综合型、一站式消费场所； 业种需求百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化装品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等； 功能要求购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等； 消费者构造收入稳定、消费认识超前的上层工薪族和生意人。 B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征： 业态需求综合型、一站式消费场所； 业种需求百货、家电、服装、鞋类、箱包、化装品、珠宝首饰； 功能要求购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光
4、等； 消费者构造收入稳定、消费认识较高的中高层收入的消费群。 C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征： 业态需求综合型、一站式消费场所； 业种需求百货、服装、化装品、珠宝首饰、特色土特产； 功能要求购物、娱乐、休闲、美食、观光等； 消费者构造消费认识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。 （二）商业中心功能、规模定位 1、定位内容：明确商业中心功能规划和运营规模 商场的根本功能无疑是提供商品的零售效劳，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物效劳已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进展休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因而，
5、不少商场在主营零售业的根底上，往往有必要引入餐饮、娱乐及其他效劳行业以方便顾客，带旺商场。 2、定位原则：以打造城市商业名片、引领商业主流为目的一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模越大，而遭到一些要素的制约也越大，顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。假如在建筑风格、规模和环境气氛都非常有特色的话，也能够作为如今流行商业业态shoppingmall来开发，考虑引入购物以外的其他商业用处，如餐饮、娱乐、休闲等效劳型消费场所。能够非常好地结合雕塑景观步行道融为一体共同营建城市景观文化的
6、亮点。 3、定位过程：结合商圈目的消费群、商圈人口和商圈竟争情况和商业建筑规划详细确定本商场的功能和规模。 依照“购物中心定位二八黄金定律”求证分析,购物中心商圈辐射人口数与购物中心零售效劳面积的比为4：1。（三）商业中心的运营档次与形象定位 商场的形象定位，实际上是商场运营企业的形象定位，因而，它随着商场的运营运作而持续存在并发挥作用。如何来确定商业中心的运营档次和综合形象，打造商业中心高档品牌和现代商业商圈,构成明显的差异化定位运营为目的。通过对商业中心品牌的定位界定商业文化内涵，建立超前的品牌形象（引领购物时髦、反映地域特色、精选效劳对象、创新组合业态、综合形象鲜明且易推行传播等）。 建
7、立独特而鲜明的商业组团形象不仅是竟争市场的制胜关健，而且是快速提升企业知名度和佳誉度的重要手段，之因而从战略高度上系统设计和推出专业化商业组团形象是完全必要的选择，也是成就卖场无形的品牌资产根本。 二、工程整体业态规划 （一）业态规划的背景： 所谓的业态革命，是针关于传统零售商业的单一化功能非常难习惯社会开展和消费需求的变革。其理论思想是：不断满足社会开展进步给人们带来的物质生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三个生活空间，即第一空间（居住空间），第二空间（工作空间），第三空间（购物休闲场所）。要提高人的生活质量必须从三个生活空间同时去考虑。而生活质量的提高又往往表现为第一、第二生活空
8、间的逗留时间减少，第三生活空间的活动时间增加。因而，必须把提高第三生活空间的质量作为人们生活质量的关键点。现代商业业态的战略规划性恰恰表如今如何精心定位规划第三生活空间。 传统商业的卖场功能大多是以购物为主，这种单一化的功能定位已经越来越不习惯社会开展的需要。从人的需求开展方向来看，有形商品的充分满足，会使需求向无形商品转移，即所谓的“离物”倾向。也确实是说，在人们的消费生活中，休闲、文化娱乐、涵养等方面的支出比重会大大增加。 （二）业态战略规划： 主力业态定位、科学业态配合、合理租户组合的目的是制造购物中心内张弛相间的兴奋点，实现顾客尽可能多的消费诉求。 主力业态定位，马上核心主力店和主力店
9、选择作为购物中心规划前期工作的核心内容，是为购物中心开发、招商和运营制造条件，保障持续运营成功的关键。 核心主力店和主力店是拥有国内外知名品牌、商誉和口啤的连锁或单店的目的性商店，具有极强的消费号召力，开业之地往往人气聚拢、商气鼎盛，产生宏大的广告效应和运营收益，使购物中心更具活力。 （三）业态规划组合定位: 1、在商业规划中，一般选择大型综合（量贩）超市、大型百货店为核心主力店。 在社区型购物中心的商业规划中，量贩超市是购物中心商业规划首选业态。量贩超市是零售业开展的方向之一，其销售的是群众化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少，与工程开发中规划的不同规模的购物中心易于结合，
10、带旺地段人流和商圈升值。 2、选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店 主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划规划一要避开与核心主力店运营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种。一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在四周聚合一批同业种店铺，构成一个部分购物中心的消费主题。品牌服饰应规划在精华区人流淌线入口，品牌快餐店则宜规划于购物中心各区结合部。 规划时应对各业种主力店多预备几家招商对象以供选择，防止招商规划规划时资源缺乏而出现“饥不择食”的盲目性。在多业态组合的购物中心内的主力店，所规
11、划区域可多项选择几家使意图向差异大的业主，利用整体利益引导、自营铺面置换、租金收益提高等综合手段，务必实现整体规划。 3、选择商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、娱乐店、综合效劳功能店（银行、邮政、美容美发、音像、洗衣、彩扩、家政等）作为专门店及一般店。 专门店及一般店业种配比与租户组合规划，以市场调查确认的商圈业种分布统计和消费者需求分析为根底。业种配比和租户组合（指运营商品品种的数量、重叠率、档次组合）除配合核心主力店和主力店的规划外，应预留调整空间。 在规划中依照各楼层业种的档次，目的顾客的层次，合理安排相应档次的餐馆店。针对方便购物顾客放松精神状态的零星娱乐、小吃业种，宜规划在购物业种转换接合处。同时在规划中要预测商铺分级、入伙的租金底线，并设想怎么样使用注资、联营、承包、扣点等招商合作手段。 4、大型和特别的娱乐业种应该放在购物中心顶部高层或纵深区域，以活泼购物中心立体纵深区域，且易于错时营业和区隔治理。免费的公共娱乐设备可穿插分布。