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1、LOGO“Add your company slogan”2011楼市楼市PEST分析分析 苏安商业中心苏安商业中心SWOT分析分析 何宏焘何宏焘新国四条及细化1对购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%。2对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。3加快研究制定合理引导个人住房消费，调节个人房产收益的有关税收政策。4对捂盘惜售、限制土地的房企，限购土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，不得发放新开发项目贷款。结合以上种种，我们发现当前调控政策主要针对于住宅类开发企业，商业地产特别是持有型的商业地产收到
2、的影响会较小，公司的现金流也比较宽裕。个人观点：虽然典型城市成交持续低位，一线城市房价明显松动。调控最大的可能性仍在于，一大部分的资金量流向二三线城市。从国家宏观调控对于住宅投资需求的遏制，我们可以预见有很大的一部分资金将流入商铺市场。相关信息：上海2012年前将再推进100万平米的商业设施建设万科进军北京CBD开启商业地产征程万达集团目前开业的万达广场为27个，计划在2012年将增至80个保利地产3年内增持商用物业至300万平方米但是我们需要看到的是政策可能所带来的一部分负面效应：前面所说到的，因为一线城市遭到相当大的调控，致使一部分资金量流入二三线城市，举个例子，一千个亿，可能在一线城市可
3、能起不到作用，但一千多个亿可以进入十多个二线甚至是三四线，完全可以当地的房地产市场搞乱。所以，该政策只是暂时性的遏制。而不是可以作为长久的一条政策，综上所述，短期内住宅受到强力的打压，很难有所建树，但对于市场仍有一定影响力。商业地产此时应把握时机有所建树。经济增速回稳向好，经济增速回稳向好，CPI仍处高位仍处高位 GDP、固定资产投资、消费、工业增加值等主要经济指标均出现不同程度的增幅回升，反映出我国宏观经济增速高位回稳态势基本确立。虽然12月CPI小幅回落，但依然处于高位运行态势。在物价持续高位，信贷投放节奏依然过快，市场流动性充裕，通胀预期不减反增的态势下，迫使央行年内第二次加息以及新年第
4、一次提高存款准备金率。切实贯彻中央经济会议提出的稳健货币政策，加速回归稳健。未来央行还将继续频繁使用紧缩性组合拳来调控，稳定物价上涨和管理通胀仍是当前和今后一段时期的核心首要任务。节选自克而瑞公司报告中部现状与预期信心倒挂，东部现状满意度较低中部现状与预期信心倒挂，东部现状满意度较低 根据克而瑞的调研报告指出，自2010年第四季度起，消费者信心指数持续走低。对于区域现状的满意度，中部满意度高于东部地区。原因在于东部是全国住宅均价较高的区域，过高的价格令购房者承受压力较大；而中西部区域相比而言均价要低许多，而从收入水平来看，虽然东部区域的收入较高，但其与中西部区域之间的差距，远不及市场价格上的差
5、异来得大，而市场价格的差异直接导致了三地购房者对市场现状满意度的不同。从预期指数角度来看，中部区域虽然现状满意度较高，但其预期信心出现倒挂，购房者对于未来房地产市场的信心存有疑虑。而东部和西部区域均能保持预期指数高于现状满意度指数，其中东部区域的预期-现状差值最大，也表现出购房者对后期的良好信心预期。西部区域作为国家重点建设区域，受到的关注较多，同时当地房价也较东部和中部趋于更为合理，使得西部区域的购房者对未来预期有着良好的信心。商业地产的春天还是泡沫伊始商业地产的春天还是泡沫伊始二三线城市的住二三线城市的住宅市场宅市场但是二三线城市存在一个发展时间和期望值的差异。投资方向投资方向一线城市的商
6、业一线城市的商业地产市场地产市场泡沫何时出现？风险随之而来苏安商业中心苏安商业中心苏安商业中心苏安商业中心分析分析分析分析需要警惕的商业地产泡沫需要警惕的商业地产泡沫商业地产“供过于求”不是新鲜事。早在2009年全球金融危机肇始，国内的商业地产供求关系便已现尴尬。2009年初，几乎所有地产机构的数据都认为北京、上海、广州等一线城市的商业地产超过了需求量。那时，北京甲级写字楼和商铺的空置率已经出现明显增加。随着经济的复苏，一线城市的商业地产空置率在2010年才得到好转。以北京为例，未来23年内各类商业地产项目将出现集中爆发供应。“目前大量项目上马可能是商业地产泡沫的前期。这直接导致未来两三年内商
7、业地产的集中供应。这有可能给北京市场带来危险。直接辐射到的小区直接辐射到的小区塘坊苑塘坊苑约360户梧桐花园梧桐花园192户苏安新村苏安新村1704/2=852户（截取靠近东环路的老苏安部分）SWOT分析分析威胁威胁机会机会优势优势劣势劣势SWOT分析分析现房销售现房销售投入小，低总价投入小，低总价原经营户回流（对收益影响不明显）原经营户回流（对收益影响不明显）市内稀缺商业地块市内稀缺商业地块优势优势优势优势不远处开盘在即的万宝生活广场不远处开盘在即的万宝生活广场前期失败的负面影响前期失败的负面影响开发商知名度不高开发商知名度不高劣势劣势劣势劣势商业地产作为政策调控的最大受益者商业地产作为政策调控的最大受益者小型的社区商业综合体小型的社区商业综合体大区位而言，位置相对较好大区位而言，位置相对较好机会机会机会机会区位优势不明显区位优势不明显较之其他商铺价格无显著优势较之其他商铺价格无显著优势经营户更多偏向小型化运作经营户更多偏向小型化运作威胁威胁威胁威胁针对苏安商业中心的一次性返还21%的回报。可能会需要规避的问题：假定每年商铺每平米市值增长1000元为基准，物价CPI不变动的情况下，包租每年的收益至少比自主运作少赚取了5000元。相比对于有固定回报加分红的项目会缺乏更大的竞争力。（案例对比：环球奥食卡城）LOGO“Add your company slogan”