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1、客户信用风险防范讲稿客户信用风险防范讲稿主要内容主要内容客户信用等级评定客户信用等级评定小企业贷款风险识别与控制小企业贷款风险识别与控制个人类贷款风险识别与控制个人类贷款风险识别与控制第一部分第一部分 客户信用等级评定客户信用等级评定客户信用等级评定客户信用等级评定客户信用评级 客户信用评级是对客户因偿债能力变化而可能导致的违约客户信用评级是对客户因偿债能力变化而可能导致的违约风险进行分析、评价和预测，及确定信用等级的过程。风险进行分析、评价和预测，及确定信用等级的过程。依据 商业银行授信工作尽职指引商业银行授信工作尽职指引 商业银行银行账户信用风险暴露分类指引商业银行银行账户信用风险暴露分类
2、指引 商业银行信用风险内部评级体系监管指引商业银行信用风险内部评级体系监管指引信用评级作用信用评级作用客户信用评级商业银行管理与控制客户信用风险的基础工客户信用评级商业银行管理与控制客户信用风险的基础工作。作。客户营销与准入客户营销与准入 信贷政策制定信贷政策制定 授信审批授信审批 信贷授权信贷授权 产品定价产品定价 信贷资产风险分类信贷资产风险分类 损失准备计提、经济资本分配及绩效考核等损失准备计提、经济资本分配及绩效考核等信用等级的概念信用等级的概念客户信用等级客户信用等级是反映客户因偿债能力变化而导致是反映客户因偿债能力变化而导致违约风险的重要标志，划分客户信用等级的核心违约风险的重要标
3、志，划分客户信用等级的核心指标可以是客户违约概率（简称指标可以是客户违约概率（简称PDPD），也可以是），也可以是客户风险分值。客户风险分值。PDPD是指客户未来一年内发生违约的可能性。客户是指客户未来一年内发生违约的可能性。客户风险分值是反映客户未来一年内违约风险的大小，风险分值是反映客户未来一年内违约风险的大小，分值越大，风险越大，反之越小。分值越大，风险越大，反之越小。违约的概念违约的概念 若出现以下任何一种情况，客户应被视为违约：若出现以下任何一种情况，客户应被视为违约：（一）贷款本金逾期（一）贷款本金逾期9090天以上或贷款欠息天以上或贷款欠息9090天以上；天以上；（二）除非采取变
4、现抵质押品等追索措施，客户可能无法全额偿还银行（二）除非采取变现抵质押品等追索措施，客户可能无法全额偿还银行债务。出现以下任何一种情况，客户都将被认定为债务。出现以下任何一种情况，客户都将被认定为“可能无法全额偿还可能无法全额偿还银行的债务银行的债务”：1.1.对债务人任何一笔贷款停止计息或应计利息纳入表外核算；对债务人任何一笔贷款停止计息或应计利息纳入表外核算；2.2.核销了贷款；或由于债务人财务状况恶化，同意进行消极重组，被迫核销了贷款；或由于债务人财务状况恶化，同意进行消极重组，被迫进行本金、利息、手续费减免，非正常借新还旧，展期等；进行本金、利息、手续费减免，非正常借新还旧，展期等；3
5、.3.债务人申请破产，或者已经破产，或者处于类似保护状态，由此将不债务人申请破产，或者已经破产，或者处于类似保护状态，由此将不履行偿付商业银行债务；履行偿付商业银行债务；4.4.银行将债务人列为破产企业或类似状态；银行将债务人列为破产企业或类似状态；5.5.债务人的任何一笔贷款分类为不良的即是违约；债务人的任何一笔贷款分类为不良的即是违约；6.6.银行认定的其他可能导致债务人不能全额偿还债务的情况。银行认定的其他可能导致债务人不能全额偿还债务的情况。信用等级符号及特征描述信用等级符号及特征描述客户信用等级通过字母符号给予区分，分为客户信用等级通过字母符号给予区分，分为AAAAAA、AAAA、A
6、 A、BBBBBB、BBBB、B B、CCCCCC、CCCC、C C、D D十个基本十个基本等级，风险逐级递增。等级，风险逐级递增。建行建行AAAA、A A、BBBBBB细分信用等级，加减号细分信用等级，加减号建设银行建设银行1616级级国际专业评级机构一般分国际专业评级机构一般分2020级（标普、穆迪、惠级（标普、穆迪、惠誉）誉）客户信用评级流程客户信用评级流程尽职调查初始评级系统评级等级建议等级审定客户信用评级流程客户信用评级流程尽职调查尽职调查尽职调查尽职调查 尽职调查是指客户经理收集、整理客户基础资料，对其经尽职调查是指客户经理收集、整理客户基础资料，对其经营管理和财务状况进行分析判断
7、，并将客户的基本信息和营管理和财务状况进行分析判断，并将客户的基本信息和财务报表等相关信息录入评级系统。财务报表等相关信息录入评级系统。初始评级初始评级初始评级初始评级 发起评级流程，并提交风险经理。评级发起仅限于客户无发起评级流程，并提交风险经理。评级发起仅限于客户无信用等级或信用等级已失效、客户信用等级有效期即将届信用等级或信用等级已失效、客户信用等级有效期即将届满、客户处于信用等级有效期内重检评级等情况。风险经满、客户处于信用等级有效期内重检评级等情况。风险经理和客户经理分别独立对客户进行定性指标的评价，由系理和客户经理分别独立对客户进行定性指标的评价，由系统计算得出初始评级（统计算得出
8、初始评级（R1R1）。）。客户信用评级流程客户信用评级流程系统评级系统评级系统评级系统评级 对客户是否存在影响生产经营和偿债能力的重大事项进行对客户是否存在影响生产经营和偿债能力的重大事项进行判断，对初始评级判断，对初始评级R1R1进行调整，分别得到系统评级进行调整，分别得到系统评级（R2R2）。）。等级建议等级建议等级建议等级建议 在综合分析考虑风险经理、客户经理评级意见的基础上，在综合分析考虑风险经理、客户经理评级意见的基础上，提出信用等级建议及理由，并按规定提交申报。提出信用等级建议及理由，并按规定提交申报。等级审定等级审定等级审定等级审定 对系统评级进行确认、调整或推翻，确定客户最终评
9、级对系统评级进行确认、调整或推翻，确定客户最终评级（R3R3）。）。客户信用评级流程客户信用评级流程信用等级的确认与调整信用等级的确认与调整信用等级的确认与调整信用等级的确认与调整评级确认评级确认 评价审定人员认为系统评级符合客户实际情况，客户最终评价审定人员认为系统评级符合客户实际情况，客户最终评级等于系统评级。评级等于系统评级。评级推翻（推翻上调和推翻下调）评级推翻（推翻上调和推翻下调）如评价审定人员认为，系统评级不能正确反映客户信用状如评价审定人员认为，系统评级不能正确反映客户信用状况，则可推翻系统评级。在推翻系统评级时必须坚持审慎况，则可推翻系统评级。在推翻系统评级时必须坚持审慎原则，
10、应掌握充足的客观依据，进行深入调查分析，并确原则，应掌握充足的客观依据，进行深入调查分析，并确信推翻评级后确定的最终等级没有低估客户的信用风险。信推翻评级后确定的最终等级没有低估客户的信用风险。信用等级的重检信用等级的重检客户出现以下情况时进行信用等级重检（审慎性原则）。客户出现以下情况时进行信用等级重检（审慎性原则）。一、客户经营和财务情况发生重大变化；一、客户经营和财务情况发生重大变化；二、风险管理或信贷审批部门发出重检通知；二、风险管理或信贷审批部门发出重检通知；三、其他须进行评级重检的情况。包括：三、其他须进行评级重检的情况。包括：在没有得到客户上年度财务报表或使用上年度未经审在没有得
11、到客户上年度财务报表或使用上年度未经审计财务报表的评级（年初未取得新年报评级），在获计财务报表的评级（年初未取得新年报评级），在获得客户上年度经审计财务数据之后进行重检；得客户上年度经审计财务数据之后进行重检；当客户行业属性发生变化；当客户行业属性发生变化；当客户违约状态发生变化。当客户违约状态发生变化。信用等级的重检信用等级的重检客户经营和财务情况发生重大变化的情形：客户经营和财务情况发生重大变化的情形：投资超过客户投资前投资超过客户投资前3 3年的税后利润之和的重大建设项目；年的税后利润之和的重大建设项目；兼并、收购、分立、破产、股份制改革、资产重组等重大体制兼并、收购、分立、破产、股份制
12、改革、资产重组等重大体制改革；改革；诉讼标的达到净资产诉讼标的达到净资产30%30%（含）以上的重大法律诉讼；（含）以上的重大法律诉讼；对外担保额达到净资产对外担保额达到净资产30%30%（含）以上的重大对外担保；（含）以上的重大对外担保；高级管理人员出现重大违法违规事件；高级管理人员出现重大违法违规事件；重大事故和大额赔偿等重大事项；重大事故和大额赔偿等重大事项；主要股东或主要关联企业发生重大不利事件对客户造成重大负主要股东或主要关联企业发生重大不利事件对客户造成重大负面影响。面影响。先评级，后授信，再支用先评级，后授信，再支用信用评级审批认定信用评级审批认定确定客户信用等级及有效期，认定确
13、定客户信用等级及有效期，认定客户正确行业归属，确定客户风险限额客户正确行业归属，确定客户风险限额风险限额风险限额反映客户信用风险承担能力，衡量是否能够反映客户信用风险承担能力，衡量是否能够覆盖客户授信额度的基础依据（商业机密）覆盖客户授信额度的基础依据（商业机密）评级系统指标（核心数据，商业机密）评级系统指标（核心数据，商业机密）小企业客户信用评级简介小企业客户风险特征小企业客户风险特征小企业客户数量大，但授信金额相对较小，违约率相对较高小企业客户数量大，但授信金额相对较小，违约率相对较高小企业往往采取租赁房屋和设备的方式进行生产经营，缺乏有小企业往往采取租赁房屋和设备的方式进行生产经营，缺乏
14、有价值的抵押品申请贷款价值的抵押品申请贷款小企业主要经营者（小企业主）对企业有较强控制权，小企业小企业主要经营者（小企业主）对企业有较强控制权，小企业银行贷款的偿还很大程度上依赖于其实际控制人的个人诚信和银行贷款的偿还很大程度上依赖于其实际控制人的个人诚信和信用状况信用状况小企业的财务制度往往不够完善，其财务报表的可信度较低，小企业的财务制度往往不够完善，其财务报表的可信度较低，无法通过财务报表提供的信息评估和判断借款人的资产、规模、无法通过财务报表提供的信息评估和判断借款人的资产、规模、盈利性、成长性以及偿债能力等盈利性、成长性以及偿债能力等小企业灵活性高，行业特征不是很明显，易在不同行业间
15、进行小企业灵活性高，行业特征不是很明显，易在不同行业间进行转换转换小企业信用评级指标体系小企业信用评级指标体系小企业信用评级从小企业信用评级从财务风险、账户行为、定性评财务风险、账户行为、定性评财务风险、账户行为、定性评财务风险、账户行为、定性评价价价价和和特例调整事项特例调整事项特例调整事项特例调整事项 等方面进行评价等方面进行评价小企业信用评级依据客户规模及所属行业的风险小企业信用评级依据客户规模及所属行业的风险特征，通过统计分析方法，从违约的显著性、业特征，通过统计分析方法，从违约的显著性、业务可操作性和数据的可靠性角度等进行筛选，确务可操作性和数据的可靠性角度等进行筛选，确定评级指标及
16、其权重定评级指标及其权重小企业信用评级流程小企业信用评级流程根据财务风险、账户行为和定性评价结果，系统根据财务风险、账户行为和定性评价结果，系统计算出客户最终评级分值和违约概率（计算出客户最终评级分值和违约概率（PDPD），并），并对应主标尺得到初始评级（对应主标尺得到初始评级（R1R1）录入特例调整事项，并以此为依据对初始评级录入特例调整事项，并以此为依据对初始评级（R1R1）进行调整，确定系统评级（）进行调整，确定系统评级（R2R2）客户经理和评价授信人员提出客户等级建议及理客户经理和评价授信人员提出客户等级建议及理由，报有权审批人审定，确定最终评级（由，报有权审批人审定，确定最终评级（R
17、3R3）小企业评级风险限额小企业评级风险限额小企业客户风险限额等于其有效净资产和销售收小企业客户风险限额等于其有效净资产和销售收入按照不同权重乘以相应的限额乘数入按照不同权重乘以相应的限额乘数小企业客户风险限额设定方法是以定量分析为主、小企业客户风险限额设定方法是以定量分析为主、以行业分类为前提以行业分类为前提以客户有效净资产和销售收入为基数计算，考虑以客户有效净资产和销售收入为基数计算，考虑客户违约风险和偿债能力客户违约风险和偿债能力计算出的风险限额不做任何行业、地区或主观的计算出的风险限额不做任何行业、地区或主观的定性调整定性调整模型结构模型结构定量因素定量因素定性因素定性因素特例特例调整
18、整财务比率比率帐户行行为经营者素者素质经营环境境企企业经营状况状况重大事重大事项经营情况情况信用信用记录定量因素定量因素模型结构模型结构财务比率分析财务比率分析账户行为分析账户行为分析 存款账户行为、销售归行行为、贷款账户行为以及与建行的关系。存款账户行为、销售归行行为、贷款账户行为以及与建行的关系。分析方法类似于财务指标分析方法类似于财务指标定性分析定性分析特例调整特例调整 对借款人评级有重大影响的因素或突发事件，影响的重要程度需对借款人评级有重大影响的因素或突发事件，影响的重要程度需要通过级别调整来体现要通过级别调整来体现 评分人员需要根据自己的经验和掌握的信息进行判断，对评级进评分人员需
19、要根据自己的经验和掌握的信息进行判断，对评级进行适当的调整行适当的调整 调整多为向下调整，或者有级别上限的要求调整多为向下调整，或者有级别上限的要求第二部分 小企业客户识别及风险控制（一）小企业客户识别信息（一）小企业客户识别信息 1 1、股东情况、股东情况 2 2、关联企业、关联企业3 3、管理状况、管理状况4 4、发展战略、发展战略5 5、生产技术、生产技术6 6、原料供应、原料供应7 7、销售情况、销售情况8 8、财务情况、财务情况9 9、或有负债、或有负债1、股东情况股东背景、阅历股东背景、阅历主要股东之间的关系主要股东之间的关系企业的实际控制人企业的实际控制人股东诚信记录股东诚信记录
20、主要股东性格特征主要股东性格特征股东投资来源股东投资来源2、关联企业什么是关联企业？什么是关联企业？银监会在银监会在商业银行集团客户授信业务风险管理指引商业银行集团客户授信业务风险管理指引中中将以下四种类型的企业归纳为集团客户，由于这些客户具有资将以下四种类型的企业归纳为集团客户，由于这些客户具有资金上的关联关系，将其统称为关联企业更容易体现相互之间的金上的关联关系，将其统称为关联企业更容易体现相互之间的关系特征。关系特征。（一）（一）在股权上或者经营决策上直接或间接控制其他企事业法在股权上或者经营决策上直接或间接控制其他企事业法人或被其他企事业法人控制的；人或被其他企事业法人控制的；（二）（
21、二）共同被第三方企事业法人所控制的；共同被第三方企事业法人所控制的；（三）（三）主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员（包括三代以内直系亲属关系和二代以内旁系亲属关系）成员（包括三代以内直系亲属关系和二代以内旁系亲属关系）共同直接控制或间接控制的；共同直接控制或间接控制的；（四）（四）存在其他关联关系，可能不按公允价格原则转移资产和存在其他关联关系，可能不按公允价格原则转移资产和利润。利润。2、关联企业关联企业识别内容 关联企业之间的业务往来与交易价格的确定关联企业之间的业务往来与交易价格的确定关联企业之间结算方式关联企业之间结算方
22、式关联企业群的财务控制关联企业群的财务控制关联企业之间相互投资关联企业之间相互投资3、管理状况1 1、管理理念与企业文化、管理理念与企业文化2 2、公司治理结构、公司治理结构3 3、管理方式、管理方式 直线式、职能式、直线职能式、矩阵式直线式、职能式、直线职能式、矩阵式4 4、公司决策体制、公司决策体制5 5、产供销等信息收集与反馈渠道、产供销等信息收集与反馈渠道4、发展战略1 1、客户有没有发展战略、客户有没有发展战略2 2、发展战略的主要内容、发展战略的主要内容3 3、实现企业发展战略的可行性分析、实现企业发展战略的可行性分析5、生产技术1 1、技术来源、技术来源2 2、研发能力、研发能力
23、3 3、从事生产的技术工人、从事生产的技术工人4 4、生产的环保要求、生产的环保要求6、原料供应1 1、原料供应商、原料供应商2 2、原料产地远近、原料产地远近3 3、原料的稀缺程度、原料的稀缺程度7、销售情况1 1、客户在产业链中的位置、客户在产业链中的位置2 2、生产负荷与产销率、生产负荷与产销率3 3、销售方式与商业信用、销售方式与商业信用4 4、销售网络与销售控制、销售网络与销售控制5 5、产品市场占有率、产品市场占有率6 6、销售增长分析、销售增长分析影响销售额增长的主要因素：销售数量、售价影响销售额增长的主要因素：销售数量、售价 销售数量对销售额增长的影响：销售数量对销售额增长的影
24、响：（本年销量上年销量）（本年销量上年销量）某类产品上年平均单价某类产品上年平均单价 售价对销售额增长的影响：售价对销售额增长的影响：（本年平均单价上年平均单价）（本年平均单价上年平均单价）某类产品上年销量某类产品上年销量8、财务情况1 1、从财务报表了解客户财务状况，重点关注异常、从财务报表了解客户财务状况，重点关注异常变动的财务指标变动的财务指标2 2、从纳税、生产等其他方面侧面了解客户财务情、从纳税、生产等其他方面侧面了解客户财务情况况9、或有负债1 1、对外担保、对外担保 对关联企业担保对关联企业担保 对其它企业担保对其它企业担保2 2、未决诉讼、未决诉讼（二）不同类型客户识别关注的重
25、点（二）不同类型客户识别关注的重点小型制造业客户小型制造业客户 发展战略、对市场反映的敏感性、环保情况、所处产业链发展战略、对市场反映的敏感性、环保情况、所处产业链位置、关联交易、对外投资位置、关联交易、对外投资小型贸易类客户小型贸易类客户 上下游客户关系、资金结算方式上下游客户关系、资金结算方式小型房地产客户小型房地产客户 资质、业绩、当地市场容量与消费习惯、资金安排资质、业绩、当地市场容量与消费习惯、资金安排小型建筑业客户小型建筑业客户 资质、业主、工程款支付方式资质、业主、工程款支付方式共性共性管理者、真实的财务状况管理者、真实的财务状况（三）贷款各环节风险损失（三）贷款各环节风险损失1
26、、贷前控制重点、贷前控制重点客户识别、信用等级客户识别、信用等级贷款金额、期限及用途的合理性贷款金额、期限及用途的合理性贷款发放与客户业务方式相结合贷款发放与客户业务方式相结合贷款主体与用款主体一致贷款主体与用款主体一致提倡抵押担保，尽量避免互保和连环担保提倡抵押担保，尽量避免互保和连环担保股东个人担保股东个人担保2、贷后控制的重点、贷后控制的重点尽职尽职对外投资对外投资股东分红股东分红重大事件重大事件财务的异常变动财务的异常变动转变从一而终的观念转变从一而终的观念及时行动及时行动第三部分 个人类贷款风险识别与控制个人类贷款的发展个人类贷款的发展 1 1、社会经济发展趋势决定了发展个人类贷款业
27、、社会经济发展趋势决定了发展个人类贷款业务恰逢其时。投资拉动务恰逢其时。投资拉动消费拉动消费拉动 2 2、建设一流的零售银行是商业银行发展的战略、建设一流的零售银行是商业银行发展的战略愿景之一愿景之一 3 3、商业银行个人类贷款余额不断增长，业务贡、商业银行个人类贷款余额不断增长，业务贡献度逐年提升献度逐年提升个人类贷款的主要特点个人类贷款的主要特点1、金额相对较小2、不良贷款应符合大数定律3、风险控制贯穿业务全过程4、风险防控与业务流程和管理水平相适应商业银行个人类贷款品种个人住房贷款、个人商用房贷款、个人消费额度贷款、个人助业贷款、个人汽车消费贷款一一 个人住房贷款主要风险点及控制措施个人
28、住房贷款主要风险点及控制措施1 1、楼盘风险（、楼盘风险（“五证五证”情况、楼盘形象进度）情况、楼盘形象进度）2 2、购房行为的真实性、购房行为的真实性3 3、借款申请人信用状况与社会信誉、借款申请人信用状况与社会信誉4 4、借款申请人收入的稳定性和持续性（职业、行、借款申请人收入的稳定性和持续性（职业、行业）业）5 5、贷款比例与年限（普通房与高档住房、别墅的、贷款比例与年限（普通房与高档住房、别墅的贷款比例应有区别；负债与家庭收入比例应区分贷款比例应有区别；负债与家庭收入比例应区分高收入人群和普通百姓进行确定）高收入人群和普通百姓进行确定）案例1借款申请人王某，借款申请人王某，4040岁，
29、男、已婚，岁，男、已婚，A A市人，任河北某矿市人，任河北某矿业集团有限公司董事长。共同申请人为其配偶，业集团有限公司董事长。共同申请人为其配偶，3434岁，任上岁，任上述公司副董事长。述公司副董事长。申请人购买位于申请人购买位于B B市市JCJC住宅小区高档住宅，建筑面积住宅小区高档住宅，建筑面积598.95598.95平方米，总价格平方米，总价格64087656408765元，首付款元，首付款24087652408765元，自筹元，自筹资金比例资金比例37.5%37.5%，向建行，向建行B B市某支行申请贷款市某支行申请贷款400400万元，期限万元，期限1010年。贷款拟采用等额本息还款
30、方式，月均还款额年。贷款拟采用等额本息还款方式，月均还款额46114.2246114.22元。贷款采用申请人贷款所购的住宅抵押，由项目开发商提元。贷款采用申请人贷款所购的住宅抵押，由项目开发商提供阶段性担保。供阶段性担保。借款人主要还款来源来自河北某矿业集团有限公司经营借款人主要还款来源来自河北某矿业集团有限公司经营收入，该公司注册资本收入，该公司注册资本36003600万元，其中王某占总资本的万元，其中王某占总资本的36.75%36.75%，其配偶占，其配偶占27.05%27.05%，其他两个自然人分别占，其他两个自然人分别占0.26%0.26%、35.94%35.94%。该公司主要从事石灰
31、石、石灰石粉、建材、精矿粉、。该公司主要从事石灰石、石灰石粉、建材、精矿粉、生铁、化工产品的批发。生铁、化工产品的批发。案例1（续）20082008年年1010月增加经营项目焦炭、煤炭的批发、零月增加经营项目焦炭、煤炭的批发、零售；白云岩露天开采、铁矿开采。售；白云岩露天开采、铁矿开采。截至截至20092009年年7 7月末，该公司总资产月末，该公司总资产90109010万元，总万元，总负债负债29192919万元，资产负债率万元，资产负债率32.4%32.4%，实现销售收入，实现销售收入12811281万元，净利润万元，净利润345345万元。万元。申报材料测算借款人家庭月收入为申报材料测算
32、借款人家庭月收入为100100万元，月万元，月生活支出生活支出3030万元，月还款额占其净收入的万元，月还款额占其净收入的4.6%4.6%。申。申请人王某的个人信用报告中显示在他行个人住房贷请人王某的个人信用报告中显示在他行个人住房贷款余额款余额41.141.1万元，逾期万元，逾期76447644元。元。楼盘五证齐全，形象进度为主体封顶。楼盘五证齐全，形象进度为主体封顶。案例1审批分析与结论1 1、申请人所购住房属于高档别墅类住宅，不在我行信贷政、申请人所购住房属于高档别墅类住宅，不在我行信贷政策优先支持的范围内；策优先支持的范围内；2 2、申请人家庭收入来源其所经营的公司利润，该公司是异、申
33、请人家庭收入来源其所经营的公司利润，该公司是异地民营企业，属于国家整顿的采矿行业，长期稳定经营具有地民营企业，属于国家整顿的采矿行业，长期稳定经营具有不确定性；另外，经办行对该公司的整个经营状况不掌握，不确定性；另外，经办行对该公司的整个经营状况不掌握，从而还款来源无法准确判断。从而还款来源无法准确判断。3 3、申请人王某的个人信用报告显示、申请人王某的个人信用报告显示20082008年刚贷过个人住房年刚贷过个人住房贷款，并出现贷款逾期（违约）记录。贷款，并出现贷款逾期（违约）记录。4 4、对申请人异地管理难度较大，、对申请人异地管理难度较大，结论：不同意结论：不同意结论：不同意结论：不同意二
34、二 个人商用房贷款主要风险点及控制措施个人商用房贷款主要风险点及控制措施1 1、楼盘的合法性与形象进度、楼盘的合法性与形象进度2 2、借款申请人信用状况和社会信誉、借款申请人信用状况和社会信誉3 3、申请人资产状况、申请人资产状况4 4、商用房具体用途及对抵押的影响、商用房具体用途及对抵押的影响5 5、贷款比例控制、贷款比例控制6 6、还款的主要来源和还款控制措施、还款的主要来源和还款控制措施案例2借款申请人陈某，男，借款申请人陈某，男，19631963年年1 1月出生，大专学历，月出生，大专学历，19871987年辞去公年辞去公职下海经商，于职下海经商，于20002000年取得了内蒙古某餐饮
35、连锁有限公司在河北省的总年取得了内蒙古某餐饮连锁有限公司在河北省的总代理权。目前在河北省拥有五家直营连锁店和代理权。目前在河北省拥有五家直营连锁店和3030余家特许加盟连锁店，余家特许加盟连锁店，拥有员工近千人。其配偶为共同借款人，夫妻无不良信用记录。该夫妇拥有员工近千人。其配偶为共同借款人，夫妻无不良信用记录。该夫妇育有一个育有一个7 7岁男孩。岁男孩。申请人所购买的申请人所购买的*商业广场西配楼一层商业广场西配楼一层1203-12551203-1255号商业用房和二层号商业用房和二层1396-14481396-1448号商业用房，该房产位于城市某路的黄金地段，已竣工验收，号商业用房，该房产
36、位于城市某路的黄金地段，已竣工验收，建筑面积约建筑面积约3510.403510.40平方米，单价平方米，单价84178417元元/平方米，总金额平方米，总金额29552955万元，框万元，框架结构，一层架结构，一层1755.2 1755.2 平方米，层高平方米，层高7.57.5米，二层米，二层1755.2 1755.2 平方米，层高平方米，层高5.35.3米，门前有米，门前有30003000平方米停车场。申请人已经首付平方米停车场。申请人已经首付14801480万元，首付比例万元，首付比例50.08%50.08%，向我行申请个人商用房贷款，向我行申请个人商用房贷款14751475万元，贷款占比
37、万元，贷款占比49.92%49.92%，期限，期限1010年，基准利率，按月等额还本付息，月均还款额年，基准利率，按月等额还本付息，月均还款额1717万元。申请人购买万元。申请人购买该商用房，一是想对外出租，某公司欲整体出租，双方正在积极洽谈中；该商用房，一是想对外出租，某公司欲整体出租，双方正在积极洽谈中；二是欲引进北京二是欲引进北京*知名餐饮品牌，估计年利润知名餐饮品牌，估计年利润300300万元。万元。个人资产状况：申请人在个人资产状况：申请人在*小区拥有两套住房，建筑面积小区拥有两套住房，建筑面积276276平方米，平方米，市场价值愈市场价值愈210210万元，无抵押；拥有依维柯轻型客
38、车、万元，无抵押；拥有依维柯轻型客车、案例2（续）德国进口奥迪德国进口奥迪A8A8轿车国产奥迪轿车国产奥迪A4 1.8TA4 1.8T轿车国产捷达轿车各一部；另据申轿车国产捷达轿车各一部；另据申请人与配偶在中国银行帐户交易情况显示，交易频繁，申请人存款余额请人与配偶在中国银行帐户交易情况显示，交易频繁，申请人存款余额均约均约5050万元，配偶存款余额均约万元，配偶存款余额均约1010万元。借款申请人拥有万元。借款申请人拥有A A火锅直营店和火锅直营店和B B火锅直营店的所有权，其经营收益归借款人所有。火锅直营店的所有权，其经营收益归借款人所有。还款来源：借款人自有的在石家庄市的两个酒店收益可用
39、于归还贷还款来源：借款人自有的在石家庄市的两个酒店收益可用于归还贷款。审计报表显示，款。审计报表显示，20092009年年1212月月3131日，仅申请人自有的日，仅申请人自有的A A店和店和B B店两家直店两家直营店资产总额为营店资产总额为31003100万元，其中流动资产万元，其中流动资产30003000万元，净资产万元，净资产26802680万元。万元。20092009年年1818月份上述两家酒店实现主营业务收入月份上述两家酒店实现主营业务收入847847万元，净利润万元，净利润341341万万元，企业无借款，财务状况良好。据两店的银行流水反映，每天的营业元，企业无借款，财务状况良好。据
40、两店的银行流水反映，每天的营业利润平均约为利润平均约为1.51.5万元，月平均利润万元，月平均利润4545万元；申请人是其他万元；申请人是其他4 4家连锁酒店家连锁酒店总经理，月收入约总经理，月收入约1111万元；其配偶为万元；其配偶为C C酒店餐饮总监，月收入酒店餐饮总监，月收入4 4万元；贷万元；贷款所购商业用房的租金收入或自营收入，月租金约为款所购商业用房的租金收入或自营收入，月租金约为15.815.8万元。万元。合计家合计家庭月收入庭月收入75.875.8万元，家庭无其他负债，月还款额占家庭月收入的万元，家庭无其他负债，月还款额占家庭月收入的22.7%22.7%。案例2审批结论与分析1
41、 1、楼盘合法，、楼盘合法，“五证五证”齐全，房屋已经竣工验收。齐全，房屋已经竣工验收。2 2、申请人资信良好，家庭相对富有，还款来源渠道较多，月、申请人资信良好，家庭相对富有，还款来源渠道较多，月供与家庭月收入之比低于供与家庭月收入之比低于25%25%，说明还款保障程度较高。，说明还款保障程度较高。3 3、首付款比例超过、首付款比例超过50%50%，符合要求。，符合要求。4 4、房价适中，房屋所在地理位置优越。、房价适中，房屋所在地理位置优越。5 5、为控制还款情况，要求借款人经营的、为控制还款情况，要求借款人经营的D D酒店、酒店、E E酒店以及所酒店以及所购商用房用于自己经营的酒店要在我
42、行开立结算帐户，全购商用房用于自己经营的酒店要在我行开立结算帐户，全部流水在我行经办结算，由我行对其经营收入进行监督控部流水在我行经办结算，由我行对其经营收入进行监督控制，并明确我行有权从其任何账户中扣还贷款；制，并明确我行有权从其任何账户中扣还贷款；6 6、要求借款人若出租所购商用房需经我行许可，并签订三方、要求借款人若出租所购商用房需经我行许可，并签订三方协议，明确抵押权优先于出租权，租金收入专户存入我行，协议，明确抵押权优先于出租权，租金收入专户存入我行，用于偿还我行贷款；用于偿还我行贷款；7 7、要求落实现房抵押。、要求落实现房抵押。结论：有条件同意结论：有条件同意结论：有条件同意结论
43、：有条件同意案例3借款申请人赵某，女，借款申请人赵某，女，3636岁，本科文化程度，现为岁，本科文化程度，现为A A市（县级）艺术幼儿园园长，借款人配偶为该园副园长，市（县级）艺术幼儿园园长，借款人配偶为该园副园长，同时为共同借款申请人。夫妇双方无不良信用记录。向我同时为共同借款申请人。夫妇双方无不良信用记录。向我行申请商业用房贷款行申请商业用房贷款174174万元，期限万元，期限1010年，基准利率，采用年，基准利率，采用等额本息还款法。用于购买等额本息还款法。用于购买LHLH小区第小区第7 7幢商业楼，用于开办幢商业楼，用于开办幼儿园。该商用房面积幼儿园。该商用房面积16201620平方米
44、，单价平方米，单价1790.121790.12元元/平方平方米米,总价总价290290万元，首付款万元，首付款116116万元，占总房款的万元，占总房款的40%40%。该楼盘为我行合作楼盘，楼房已经竣工验收。本笔贷该楼盘为我行合作楼盘，楼房已经竣工验收。本笔贷款采用抵押商用房抵押加阶段性担保方式，拟由合作开发款采用抵押商用房抵押加阶段性担保方式，拟由合作开发商提供阶段性连带责任保证。商提供阶段性连带责任保证。赵某于赵某于19981998年年9 9月创办艺术幼儿园，月创办艺术幼儿园，20012001年年9 9月出资注月出资注册艺术幼儿园并进行初等全日制幼儿教育，自任园长。册艺术幼儿园并进行初等全
45、日制幼儿教育，自任园长。案例3（续）该幼儿园是以艺术、双语为发展特色的民办园所，总该幼儿园是以艺术、双语为发展特色的民办园所，总园地址在该市东关区，其建筑面积园地址在该市东关区，其建筑面积25002500平方米，占地面积平方米，占地面积39003900平方米。目前教职员工已有平方米。目前教职员工已有4848名，幼儿名，幼儿650650名，教学班名，教学班有有1313个。个。20012001年年8 8月到月到20062006年年2 2月共建了三个分园，其中第月共建了三个分园，其中第一分园有教职员工一分园有教职员工2424人，有教学班人，有教学班4 4个，幼儿个，幼儿170170名；第二名；第二分
46、园有教职员工分园有教职员工2323人，教学班人，教学班8 8个，幼儿个，幼儿277277人；第三分园人；第三分园有教职员工有教职员工2222人，人，4 4个教学班，幼儿个教学班，幼儿131131人。据测算，全园人。据测算，全园月收入平均共计约月收入平均共计约205740205740元，月支出平均约元，月支出平均约9427394273元，净收元，净收入为入为111467111467元。元。本笔贷款月均还款本笔贷款月均还款20676.520676.5元，艺术幼儿园月净收入元，艺术幼儿园月净收入111467111467元，月还款额占其净收入的元，月还款额占其净收入的18.5%18.5%。案例3审批结
47、论与分析个人商用房贷款是以贷款所购房产抵押为基本条件的。赵个人商用房贷款是以贷款所购房产抵押为基本条件的。赵某所购房产明确用于开办幼儿园，依据担保法规定，某所购房产明确用于开办幼儿园，依据担保法规定，“学学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押”，建设部，建设部城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法也规定，也规定，“用于用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得设定抵押教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得设定抵押”。虽
48、然贷款所购商用房为赵某个人名下财产，但以用于开办虽然贷款所购商用房为赵某个人名下财产，但以用于开办幼儿园的教育设施抵押存在较大的法律风险。幼儿园的教育设施抵押存在较大的法律风险。结论：不同意结论：不同意三三 个人消费额度贷款的风险点及控制措施个人消费额度贷款的风险点及控制措施1 1、该信贷品种面向的主要人群（信用额度与抵押担保额、该信贷品种面向的主要人群（信用额度与抵押担保额度应适当区分）度应适当区分）2 2、防止信用额度中的价个贷现象发生、防止信用额度中的价个贷现象发生3 3、借款申请人的信用状况和社会信誉、借款申请人的信用状况和社会信誉4 4、借款申请人资产状况、借款申请人资产状况5 5、
49、额度的主要用途（未明确具体用途的额度数量应进行、额度的主要用途（未明确具体用途的额度数量应进行限制）限制）6 6、抵押物价值、使用年限、目前用途；担保单位担保能、抵押物价值、使用年限、目前用途；担保单位担保能力力7 7、还款来源和还款控制措施、还款来源和还款控制措施案例4借款申请人耿某，男，借款申请人耿某，男，5151岁，高中毕业，岁，高中毕业，C C县保温材料有限县保温材料有限公司销售副经理，公司销售副经理，XHXH宾馆法定代表人；配偶赵某宾馆法定代表人；配偶赵某,51,51岁。共同岁。共同借款人秦某，女，借款人秦某，女，3939岁，岁，C C县保温材料有限公司经理，学历高县保温材料有限公司
50、经理，学历高中；配偶高某，中；配偶高某，4242岁，岁，C C县人民法院审判员。申请个人消费额县人民法院审判员。申请个人消费额度贷款度贷款150150万元，用于宾馆装修，期限万元，用于宾馆装修，期限1010年，利率上浮年，利率上浮10%10%。秦。秦某的配偶高某与耿某为远房表兄弟关系。某的配偶高某与耿某为远房表兄弟关系。20042004年秦某与其妹分别出资年秦某与其妹分别出资4040万元、万元、1010万元成立万元成立C C县保温材县保温材料有限公司，并任负责人。料有限公司，并任负责人。20092009年年1-101-10月缴纳及退收增值税月缴纳及退收增值税772538.35772538.35