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1、房租管制的后果最低限价和最高限价能够，而且也的确会影响人们的 日常生活。自1943年起，纽约市就实行了一个规定房 租最高价格的房租管制制度，其目的当然是为了使房 租低于其均衡价格水平。主张对房租实行最高限价的 一个重要理由，是使低收入家庭免受由于房屋短缺造 成的租金不断上涨的困扰，以便使穷人住起房子。当 然，这些法令意图都是好的。随着时间的推移，租金控制可能产生一些非常不合意 的影响。最高限价会导致住房短缺，即对公寓的需求 量超过其供给量。据一些观察家的估计，尽管20世纪 70年代纽约人口大约减少了 100万，并且美国对中等 收入阶层和低租金公共住房实施了规模最大的资助计 划，但纽约仍短缺价值
2、大约30亿美元的可供出租的新 住房。据报道，在1986年，有些人不得不花费一年， 甚至更长的时间去寻求租房。我们看看都有哪些人会租到房屋及租到的价格如何。 当时的州参议院少数党领袖居住的可以俯瞰中央公园 的10居室公寓，每月只付100美元。而新来者若在曼 哈顿附近租一套一居室的公寓，每月就需要花1500 美元。一位负责审理房租案件的法官有一套两居室的 公寓，每月只付93美元，而在同一栋楼里，一套小型 公寓（没有分开的居室）每月就要花1200美元。但是 由于租金控制实际上是一种最高限价，考虑到供求规 律，经济学家预计它会带来不少问题。实际经济效果 如何呢？在需求这一边，低于均衡租金的租金的确使
3、更多的家庭愿意租借出租房，对出租房的需求因价格 的降低而上升。但问题出在供给方，价格管制使房东 在出租房市场上出租其房屋的动力降低。由于需求量超过供给量，现有的公寓不得不采用价格 以外的措施来进行分配。如房东采取微妙的歧视方式 来选择房客；房东也可能从那些急于寻找住所的客房 手中接受额外的支付或贿赂；房东可能会减少对房屋 的维修；由于住房短缺，求租人也可能接受较差的服 务，许多事都得靠自己去做；在可能的情况下，房东 会把一套公寓分成几个部分出租，因为从划分后的几 个部分各自的最高限价下得到的租金超过原来整套公 寓的租金。房东就通过这些办法来对付和在一定程度 上逃避最高限价的限制。在短期内，业主
4、可能会卖掉其出租房或将它们改装为 高级公寓。从长期看，低房租使业主修理或装修他们 的出租房无利可图（租金管制正是在许多大城市中公 寓楼被废弃的原因之一），几乎没有修建新的出租住 房。而且，潜在的新的投资者，如保险公司、养老基 金等，会发现在不受租金控制的办公楼、购物中心、 或汽车旅馆上投资回报更高。租金控制扭曲了市场信 号，使资源配置不当；太少的资源被用在出租房上， 太多的资源被配置到其他用途上。当许多人在努力获 得为数不多的公寓时，美国的穷人一般是得不到的。 尽管租金控制常常是为减少房屋短缺所做的立法，但 实际上它却成了造成短缺的一个主要原因。提供廉价 和低成本的住房本来是一个有价值的公共目标。但是 纽约和其他实行租金控制的城市的例子表明，既是目 标是值得的，供求规律也不会消失。思考题租金控制对住房租赁市场的影响是什么？ 哪些人能租到房屋？