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1、塘栖镇吴家坝安置房项目前期物业采购项目招标文件（电子招投标）第1页共91页2.7系指实质性要求条款，系产品采购项目中单一产品或核心产品，“ ”系指适用本项目的要求，“口”系指不适用本项目的要求。3.采购项目需要落实的政府采购政策3. 1本项目原则上采购本国生产的货物、工程和服务，不允许采购进口产品。除非 采购人采购进口产品，已经在采购活动开始前向财政部门提出申请并获得财政部门审核 同意，且在采购需求中明确规定可以采购进口产品（但如果因信息不对称等原因，仍有 满足需求的国内产品要求参与采购竞争的，采购人、采购机构不会对其加以限制，仍将 按照公平竞争原则实施采购）；优先采购向我国企业转让技术、与我
2、国企业签订消化吸 收再创新方案的供应商的进口产品。3.2支持绿色发展3. 2.1采购人拟采购的产品属于品目清单范围的，采购人及其委托的采购代理机构 将依据国家确定的认证机构出具的、处于有效期之内的节能产品、环境标志产品认证证 书，对获得证书的产品实施政府优先采购或强制采购。投标人须按招标文件要求提供相 关产品认证证书。采购人拟采购的产品属于政府强制采购的节能产品品目清单范围 的，投标人未按招标文件要求提供国家确定的认证机构出具的、处于有效期之内的节能 产品认证证书的，投标无效。3. 2.2修缮、装修类项目采购建材的，采购人应将绿色建筑和绿色建材性能、指标 等作为实质性条件纳入招标文件和合同。为
3、助力打好污染防治攻坚战，推广使用绿色包装，政府采购货物、工程和服 务项目中涉及商品包装和快递包装的，供应商提供产品及相关快递服务的具体包装要求 要参考商品包装政府采购需求标准（试行）、快递包装政府采购需求标准（试行）。3. 3支持中小企业发展中小企业，是指在中华人民共和国境内依法设立，依据国务院批准的中小企 业划分标准确定的中型企业、小型企业和微型企业，但与大企业的负责人为同一人，或 者与大企业存在直接控股、管理关系的除外。符合中小企业划分标准的个体工商户，在政府采购活动中视同中小企业。3. 3. 2在政府采购活动中，投标人提供的货物、工程或者服务符合下列情形的，享 受中小企业扶持政策：3.3
4、.2. 1在货物采购项目中，货物由中小企业制造，即货物由中小企业生产且使用 该中小企业商号或者注册商标；3. 3. 2. 2在工程采购项目中，工程由中小企业承建，即工程施工单位为中小企业;3. 3. 2. 3在服务采购项目中，服务由中小企业承接，即提供服务的人员为中小企业依照中华人民共和国劳动合同法订立劳动合同的从业人员。在货物采购项目中，投标人提供的货物既有中小企业制造货物，也有大型企业制造 货物的，不享受中小企业扶持政策。以联合体形式参加政府采购活动，联合体各方均为中小企业的，联合体视同中小企 业。其中，联合体各方均为小微企业的，联合体视同小微企业。对于未预留份额专门面向中小企业的政府采购
5、货物或服务项目，以及预留份 额政府采购货物或服务项目中的非预留部分标项，对小型和微型企业的投标报价给予 20%的扣除，用扣除后的价格参与评审。接受大中型企业与小微企业组成联合体或者允 许大中型企业向一家或者多家小微企业分包的政府采购货物或服务项目，对于联合协议 或者分包意向协议约定小微企业的合同份额占到合同总金额30%以上的，对联合体或者 大中型企业的报价给予6%的扣除，用扣除后的价格参加评审。组成联合体或者接受分包 的小微企业与联合体内其他企业、分包企业之间存在直接控股、管理关系的，不享受价 格扣除优惠政策。3. 3.4符合关于促进残疾人就业政府采购政策的通知（财库（2017141号） 规定
6、的条件并提供残疾人福利性单位声明函（附件1）的残疾人福利性单位视同小 型、微型企业；3. 3. 5符合关于政府采购支持监狱企业发展有关问题的通知（财库201468号） 规定的监狱企业并提供由省级以上监狱管理局、戒毒管理局（含新疆生产建设兵团）出 具的属于监狱企业证明文件的，视同为小型、微型企业。可享受中小企业扶持政策的投标人应按照招标文件格式要求提供中小企业 声明函，投标人提供的中小企业声明函与实际情况不符的，不享受中小企业扶持 政策。声明内容不实的，属于提供虚假材料谋取中标、成交的，依法承担法律责任。3. 3.7中小企业享受扶持政策获得政府采购合同的，小微企业不得将合同分包给大 中型企业，中
7、型企业不得将合同分包给大型企业。3. 4支持创新发展1 .4.1采购人优先采购被认定为首台套产品和“制造精品”的自主创新产品。3 . 4. 2对省级以上主管部门认定的首台套产品，自纳入省推广应用指导目录起三年 内参加政府采购活动，视同已具备相应销售业绩，业绩分为满分。4 .5中小企业信用融资：为支持和促进中小企业发展，进一步发挥政府采购政策功能, 杭州市财政局与省银保监局、市金融办、市经信局共同出台了杭州市政府采购支持中 小企业信用融资管理办法，供应商若有融资意向，详见政府采购支持中小企业信用 融资相关事项通知，或登录杭州市政府采购网“中小企业信用融资”模块，查看信用 融资政策文件及各相关银行
8、服务方案。5 .询问、质疑、投诉4. 1供应商询问供应商对政府采购活动事项有疑问的，可以提出询问，采购人或者采购代理机构应 当在3个工作日内对供应商依法提出的询问作出答复，但答复的内容不得涉及商业秘密。 供应商提出的询问超出采购人对采购代理机构委托授权范围的，采购代理机构应当告知 供应商向采购人提出。4. 2供应商质疑1. 2. 1提出质疑的供应商应当是参与所质疑项目采购活动的供应商。潜在供应商已 依法获取其可质疑的招标文件的，可以对该文件提出质疑。2. 2.2供应商认为招标文件、采购过程和中标结果使自己的权益受到损害的，可以 在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，以书面形式向采购人
9、或者采购机 构提出质疑，否则，采购人或者采购机构不予受理：4. 2. 2. 1对招标文件提出质疑的，质疑期限为供应商获得招标文件之日或者招标文 件公告期限届满之日起计算。5. 2. 2. 2对采购过程提出质疑的，质疑期限为各采购程序环节结束之日起计算。对 同一采购程序环节的质疑，供应商须一次性提出。6. 2. 2. 3对采购结果提出质疑的，质疑期限自采购结果公告期限届满之日起计算。7. 2.3供应商提出质疑应当提交质疑函和必要的证明材料。质疑函应当包括下列内 容：4.2.3. 1供应商的姓名或者名称、地址、邮编、联系人及联系电话；质疑项目的名称、编号；4. 2. 3. 3具体、明确的质疑事项和
10、与质疑事项相关的请求；4. 2. 3. 4事实依据；4. 2. 3. 5必要的法律依据;4. 2. 3.6提出质疑的日期。供应商提交的质疑函需一式三份。供应商为自然人的，应当由本人签字；供应商为 法人或者其他组织的，应当由法定代表人、主要负责人，或者其授权代表签字或者盖章, 并加盖公章。质疑函范本及制作说明详见附件2。4. 2. 4采购人或者采购机构应当在收到供应商的书面质疑后七个工作日内作出答 复，并以书面形式通知质疑供应商和其他与质疑处理结果有利害关系的政府采购当事 人，但答复的内容不得涉及商业秘密。根据杭州市财政局关于进一步加强政府采购信 息公开优化营商环境的通知（杭财采监（202117
11、号），采购人或者采购机构在质疑 回复后5个工作日内，在浙江政府采购网的“其他公告”栏目公开质疑答复，答复内容 应当完整。质疑函作为附件上传。4. 2. 5询问或者质疑事项可能影响采购结果的，采购人应当暂停签订合同，已经签 订合同的，应当中止履行合同。4. 3供应商投诉4.3. 1质疑供应商对采购人、采购机构的答复不满意或者采购人、采购机构未在规 定的时间内作出答复的，可以在答复期满后十五个工作日内向同级政府采购监督管理部 门提出投诉。4. 3. 2供应商投诉的事项不得超出已质疑事项的范围，基于质疑答复内容提出的投 诉事项除外。4. 3. 3供应商投诉应当有明确的请求和必要的证明材料。以联合体形
12、式参加政府采购活动的，其投诉应当由组成联合体的所有供应商 共同提出。投诉书范本及制作说明详见附件3o二、招标文件的构成、澄清、修改5.招标文件的构成5. 1招标文件包括下列文件及附件：5. 1. 1招标公告；5. 1. 2投标人须知；采购需求；5. 1. 4评标办法；5. 1.5拟签订的合同文本；5. 1.6应提交的有关格式范例。5. 2与本项目有关的澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。6 .招标文件的澄清、修改6.1 已获取招标文件的潜在投标人，若有问题需要澄清，应于投标截止时间前，以 书面形式向采购机构提出。6.2 采购机构对招标文件进行澄清或修改的，将同时通过电子交易平台通知已获取
13、招标文件的潜在投标人。依法应当公告的，将按规定公告，同时视情况延长投标截止时 间和开标时间。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。三、投标7 .招标文件的获取详见招标公告中获取招标文件的时间期限、地点、方式及招标文件售价。8 .开标前答疑会或现场考察采购人组织潜在投标人现场考察或者召开开标前答疑会的，潜在投标人按第二部分 投标人须知前附表的规定参加现场考察或者开标前答疑会。9 .投标保证金本项目不需缴纳投标保证金。10 .投标文件的语言投标文件及投标人与采购有关的来往通知、函件和文件均应使用中文。11 .投标文件的组成11. 1资格文件：11. 1. 1符合参加政府采购活动应当具备的一般条
14、件的承诺函；n. 1.2落实政府采购政策需满足的资格要求（如有）；本项目的特定资格要求（如有）。11.2商务技术文件：11. 2. 1投标函；授权委托书或法定代表人（单位负责人、自然人本人）身份证明；11.2. 3联合协议（如有）；分包意向协议（如有）；H. 2. 5符合性审查资料；11. 2. 6评标标准相应的商务技术资料；n. 2.7投标标的清单；n. 2.8商务技术偏离表；政府采购供应商廉洁自律承诺书；11.2. 10投标人认为需要的其他文件资料（如有）。1L 3报价文件：n. 3.1开标一览表（报价表）；11. 3. 2中小企业声明函；11. 3. 3投标人针对报价需要说明的其他文件和
15、说明（如有）。 投标文件含有采购人不能接受的附加条件的，投标无效；投标人提供虚假材料投标的，投标无效。12 .投标文件的编制1. .1投标文件分为资格文件、商务技术文件、报价文件三部分。各投标人在编制投 标文件时请按照招标文件第六部分规定的格式进行，混乱的编排导致投标文件被误读或 评标委员会查找不到有效文件是投标人的风险。12. 2投标人进行电子投标应安装客户端软件一“政采云电子交易客户端”，并按照 招标文件和电子交易平台的要求编制并加密投标文件。投标人未按规定加密的投标文 件，电子交易平台将拒收并提示。13. 3使用“政采云电子交易客户端”需要提前申领CA数字证书，申领流程请自行 前往“浙江
16、政府采购网-下载专区-电子交易客户端-CA驱动和申领流程”进行查阅。13 .投标文件的签署、盖章1. .1投标文件按照招标文件第六部分格式要求进行签署、盖章。投标人的投标文 件未按照招标文件要求签署、盖章的，其投标无效。13. 2为确保网上操作合法、有效和安全，投标人应当在投标截止时间前完成在“政 府采购云平台”的身份认证，确保在电子投标过程中能够对相关数据电文进行加密和使 用电子签名。14. 3招标文件对投标文件签署、盖章的要求适用于电子签名。14 .投标文件的提交、补充、修改、撤回14. 1供应商应当在投标截止时间前完成投标文件的传输递交，并可以补充、修改 或者撤回投标文件。补充或者修改投
17、标文件的，应当先行撤回原文件，补充、修改后重 新传输递交。投标截止时间前未完成传输的，视为撤回投标文件。投标截止时间后递交 的投标文件，电子交易平台将拒收。15. 2电子交易平台收到投标文件，将妥善保存并即时向供应商发出确认回执通知。 在投标截止时间前，除供应商补充、修改或者撤回投标文件外，任何单位和个人不得解 密或提取投标文件。16. 3采购人、采购机构可以视情况延长投标文件提交的截止时间。在上述情况下, 采购机构与投标人以前在投标截止期方面的全部权利、责任和义务，将适用于延长至新 的投标截止期。15 .备份投标文件15.1投标人在电子交易平台传输递交投标文件后，还可以在投标截止时间前半小时
18、 内递交备份投标文件1份至杭州市公共资源交易中心临平分中心，但采购人、采购机构 不强制或变相强制投标人提交备份投标文件。15. 2备份投标文件须在“政采云投标客户端”制作生成，并储存在DVD光盘中。备 份投标文件应当密封包装并在包装上加盖公章并注明投标项目名称，投标人名称（联合 体投标的，包装物封面需注明联合体投标，并注明联合体成员各方的名称和联合协议中 约定的牵头人的名称）。不符合上述制作、存储、密封规定的备份投标文件将被视为无 效或者被拒绝接收。15. 3直接提交备份投标文件的，投标人应于投标截止时间前在招标公告中载明的开 标地点将备份投标文件提交给采购机构，采购机构将拒绝接受逾期送达的备
19、份投标文 件。15.4投标人仅提交备份投标文件，没有在电子交易平台传输递交投标文件的，投 标无效。16 .投标文件的无效处理有招标文件第四部分4. 2规定的情形之一的，投标无效：17 .投标有效期1 7.1投标有效期为从提交投标文件的截止之日起90天。投标人的投标文件中承 诺的投标有效期少于招标文件中载明的投标有效期的，投标无效。17 . 2投标文件合格投递后，自投标截止日期起，在投标有效期内有效。17. 3在原定投标有效期满之前，如果出现特殊情况，采购机构可以以书面形式通知 投标人延长投标有效期。投标人同意延长的，不得要求或被允许修改其投标文件，投标 人拒绝延长的，其投标无效。、开标、资格审
20、查与信用信息查询18.开标18. 1采购机构按照招标文件规定的时间通过电子交易平台组织开标，所有投标人均应当准时在线参加。投标人不足3家的，不得开标。18. 2开标时，电子交易平台按开标时间自动提取所有投标文件。采购机构依托电子 交易平台发起开始解密指令，投标人按照平台提示和招标文件的规定在半小时内完成在 线解密。18. 3投标文件未按时解密，投标人提供了备份投标文件的，以备份投标文件作为依 据，否则视为投标文件撤回。投标文件已按时解密的，备份投标文件自动失效。19、资格审查19. 1开标后，采购人或采购机构将依法对投标人的资格进行审查。19. 2采购人或采购机构依据法律法规和招标文件的规定，
21、对投标人的基本资格条 件、特定资格条件进行审查。19. 3投标人未按照招标文件要求提供与基本资格条件、特定资格条件相应的有效资 格证明材料的，视为投标人不具备招标文件中规定的资格要求，其投标无效。19. 4对未通过资格审查的投标人，采购人或采购机构告知其未通过的原因。19. 5合格投标人不足3家的，不再评标。20、信用信息查询20. 1信用信息查询渠道及截止时间：采购机构将通过“信用中国”网站 (sdf. Ikjcreditchina. gov. cn)、中国政府采购网(sdf. Ikjccgp. gov. cn)渠道查询投标 人投标截止时间当天的信用记录。21. 2信用信息查询记录和证据留存
22、的具体方式：现场查询的投标人的信用记录、 查询结果经确认后将与采购文件一起存档。22. 3信用信息的使用规则：经查询列入失信被执行人名单、重大税收违法案件当 事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单的投标人将被拒绝参与政府采购活动。23. 4联合体信用信息查询：两个以上的自然人、法人或者其他组织组成一个联合体, 以一个供应商的身份共同参加政府采购活动的，应当对所有联合体成员进行信用记录查 询，联合体成员存在不良信用记录的，视同联合体存在不良信用记录。五、评标21 .评标委员会将根据招标文件和有关规定，履行评标工作职责，并按照评标方法及评 分标准，全面衡量各投标人对招标文件的响应情况。对实质上
23、响应招标文件的投标人， 按照评审因素的量化指标排出推荐中标的投标人的先后顺序，并按顺序提出授标建议。 详见招标文件第四部分评标办法。六、定标22 .确定中标供应商政府采购项目实行全流程电子化，评审报告送交、采购结果确定和结果公告均在线 完成。为进一步提升采购结果确定效率，采购代理机构应当依法及时将评审报告在线送 交采购人。采购单位应当自收到评审报告之日起2个工作日内在线确定中标或者成交供 应商。中标、成交通知书和中标、成交结果公告应当在规定时间内同时发出。23 .中标通知与中标结果公告1. .1自中标人确定之日起2个工作日内，采购机构通过电子交易平台向中标人发出 中标通知书，同时编制发布采购结
24、果公告。采购机构也可以以纸质形式进行中标通知。23. 2中标结果公告内容包括采购人及其委托的采购机构的名称、地址、联系方式, 项目名称和项目编号，中标人名称、地址和中标金额，主要中标标的的名称、规格型号、 数量、单价、服务要求，开标记录、资格审查情况、评审专家抽取规则、符合性审查情 况、未中标情况说明、中标公告期限以及评审专家名单、评分汇总及明细。24. 3公告期限为1个工作日。七、合同授予.合同主要条款详见第五部分拟签订的合同文本。24 .合同的签订24.1 采购人与中标人应当通过电子交易平台在中标通知书发出之日起十天内，按 照招标文件确定的事项签订政府采购合同，并在合同签订之日起2个工作日
25、内依法发布 合同公告。24.2 中标人按规定的日期、时间、地点，由法定代表人或其授权代表与采购人代表 签订合同。如中标人为联合体的，由联合体成员各方法定代表人或其授权代表与采购人 代表签订合同。24.3 3如签订合同并生效后，供应商无故拒绝或延期，除按照合同条款处理外，列入 不良行为记录一次，并给予通报。24.4 中标供应商拒绝与采购人签订合同的，采购人可以按照评审报告推荐的中标或 者成交候选人名单排序，确定下一候选人为中标供应商，也可以重新开展政府采购活动。24.5 5合同签订依据为相关法律法规文件、招标文件、乙方投标文件等，合同条款有与前者冲突的，以前者为准。25 .履约保证金拟签订的合同
26、文本要求中标供应商提交履约保证金的，供应商应当以支票、汇票、 本票或者金融机构、担保机构出具的保函等非现金形式提交。杭州市政府采购网公布的 供应商履约评价为满分的供应商，采购单位应当免收履约保证金。确需收履约保证金的, 履约保证金的数额不得超过政府采购合同金额的1%O鼓励和支持供应商以银行、保险公 司出具的保函形式提供履约保证金。采购人不得拒收履约保函。供应商可登录政采云平台-【金融服务】一【我的项目】一【已备案合同】以保函 形式提供：1、供应商在合同列表选择需要投保的合同，点击保函推荐。2、在弹框里 查看推荐的保函产品，供应商自行选择保函产品，点击立即申请。3、在弹框里填写 保函申请信息。具
27、体步骤：选择产品一填写供应商信息一选择中标项目一确认信息一等 待保险/保函受理一确认保单一支付保费一成功出单。政采云金融专线。八、电子交易活动的中止.电子交易活动的中止。采购过程中出现以下情形，导致电子交易平台无法正常运行, 或者无法保证电子交易的公平、公正和安全时，采购机构可中止电子交易活动：25.1 电子交易平台发生故障而无法登录访问的；25.2 电子交易平台应用或数据库出现错误，不能进行正常操作的；25.3 电子交易平台发现严重安全漏洞，有潜在泄密危险的；27. 4病毒发作导致不能进行正常操作的；27. 5其他无法保证电子交易的公平、公正和安全的情况。28 .出现以上情形，不影响采购公平
28、、公正性的，采购组织机构可以待上述情形消除后 继续组织电子交易活动，也可以决定某些环节以纸质形式进行；影响或可能影响采购公 平、公正性的，应当重新采购。九、验收29 .验收29. 1采购人组织对供应商履约的验收。大型或者复杂的政府采购项目，应当邀请国 家认可的质量检测机构参加验收工作。验收方成员应当在验收书上签字，并承担相应的 法律责任。如果发现与合同中要求不符，供应商须承担由此发生的一切损失和费用，并第一部分招标公告第二部分投标人须知第三部分采购需求第四部分评标办法第五部分拟签订的合同文本第六部分应提交的有关格式范例 接受相应的处理。29. 2采购人可以邀请参加本项目的其他投标人或者第三方机
29、构参与验收。参与验收 的投标人或者第三方机构的意见作为验收书的参考资料一并存档。29. 3严格按照采购合同开展履约验收。采购人成立验收小组，按照采购合同的约定 对供应商履约情况进行验收。验收时，按照采购合同的约定对每一项技术、服务、安全 标准的履约情况进行确认。验收结束后，应当出具验收书，列明各项标准的验收情况及 项目总体评价，由验收双方共同签署。验收结果与采购合同约定的资金支付及履约保证 金返还条件挂钩。履约验收的各项资料应当存档备查。29. 4验收合格的项目，采购人将根据采购合同的约定及时向供应商支付采购资金、 退还履约保证金。验收不合格的项目，采购人将依法及时处理。采购合同的履行、违约
30、责任和解决争议的方式等适用中华人民共和国民法典。供应商在履约过程中有政府 采购法律法规规定的违法违规情形的，采购人应当及时报告本级财政部门。十、货款支付30.1应当在政府采购合同中约定预付款，预付款比例原则上不低于合同金额的40%； 项目分年安排预算的，每年预付款比例不低于项目年度计划支付资金额的40%。采购项 目实施以人工投入为主的，可适当降低预付款比例，但不低于20%。可以根据项目特点、 供应商信用等实际情况提高预付款比例，最高预付比例可以达到70%o30. 2供应商可登录政采云前台大厅选择金融服务-【保函保险服务】出具预付款 保函，具体步骤：选择产品一填写供应商信息一选择中标项目一确认信
31、息一等待保险/ 保函受理一确认保单一支付保费一成功出单。政采云金融专线。30. 3供应商可以登录：sdf. lkj/czj. hangzhou. gov. cn/zfc虱杭州市政府采购网）, 在线发起付款申请和提交发票，并可以在线查询支付信息。具体操作指南可以查询该网 站文件杭州市财政局关于进一步加强政府采购信息公开优化营商环境的通知（杭财 采监（2021） 17 号）o30. 4采购人应严格履行合同，及时组织验收，验收合格后及时将合同款支付完毕。 对于满足合同约定支付条件的，采购人自收到发票后及时将资金支付到合同约定的乙方 账户。第三部分采购需求一、项目概述：本项目为“交钥匙”项目，采购内容
32、包括共用设备管理与维修养护（含供电 系统、给排水系统、绿化服务、电梯维护、消防设备维护、空调维护等）、安全 保卫、公共区域环境卫生管理、培训、质保期内的售后服务等。投标报价包括日 常水电维修费用、设备维护费、安全保卫费、卫生管理费、绿化养护费、人员工 资、售后服务费、培训费、有关部门的验收费、政策性文件规定及合同包含的所 有风险、责任等各项全部费用。本项目坐落于杭州市临平区塘栖镇，东至塘栖镇鸭径桥港，北至运溪路，南 至塘栖二小，用地面积约73.44亩，总建筑面积：138706.44 nf,其中地上面积: 90944 m2,地下面积：47762.44武，住宅建筑面积：84964. 27 m工总户
33、数695 套。总车位数941个，其中地下停车位871个、地上停车位70个，出入口 2个。二、具体服务内容、要求等:品名具体服务内容、要求等物业服务人数 （人）服务标准吴家坝区块安置 房项目前期物业 采购项目综合管理服务、公共区域清洁卫生 服务、公共区域秩序维护服务、公 共区域绿化日常养护服务、家宴中 心清洁卫生服务、居家养老服务中 心清洁卫生服务、共用部位、共用 设施设备日常运行、维护服务、各 类应急预案等总人数不得 少于36人。所有工 作人员工作时间均 实行8小时制，每 周工作时间不超过 40小时，乙方在上 述工作时间外安排 员工超时工作和国 定节假日要求工作 人员加班的，应按 国家有关劳动
34、法规 支付加班补助费。详见本章 附件1附件1、服务标准(一)综合管理服务标准序号内容服务标准1管理处/服 务中心设置小区内设置管理处/服务中心办公机构，办公设施设备较完备，应 用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。2管理服务 人员要求(1)管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职 业资格证书或岗位证书，女性年龄不超过50周岁，男性年龄不超 过55周岁，人数不少于8人(含项目经理1人、副经理1人、安 保主管1人、保洁主管1人、工程主管1人、综合主管1人、客 服兼财务2人)。(2)管理服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范，服务主动、 热情。3服务时间周一至周日在管理处
35、/服务中心进行业务接待，并提供服务,每天 接待时间不少于8小时。4日常管理与 服务(1)服务规范应符合杭州市物业管理行业规范要求。物业服务企 业实施IS09001质量管理体系，对服务过程进行控制。(2)公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按双方约 定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。遇紧急意外事件接 电话后应尽快达到现场。(3)对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。(4)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务 关系明确。(5)按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约(临时管理规约) 要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核 业主(使用人)的装修方案，告知
36、装修人有关装饰装修的禁止行 为和注意事项。根据装修进度情况每周2次巡查装修施工现场， 发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公 共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。(6)按有关规定和合同约定公布物业服务资金的收支情况或物业 经营性收支情况。(7)按有关规定规范使用物业专项维修资金。(8)有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等 制度健全。(9)制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。(10)每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上， 对合理的意见与建议进行整改。(11)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。(12)
37、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻， 并报告业主委员会、社区、街道及相关主管部门。(13)小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元(门)、 户有明显标志。(14)承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认 真查验，签订物业管理交接验收协议，验收手续齐全。(15)按相关规定办理家宴中心的申办手续、场地卫生工作以及 设施设备的检查维护。(16)制订临时性任务应急处理方案，如项目内举办重大活动、 参观、迎接政府部门考核等；(17)制订各类突发事件应急预案及突发事件处置流程，应急预 案包括(发生台风、暴雨、雪灾、防雷等灾害性天气)时的应急 预案及相应的措施；对物业管理区
38、域内安全防范措施、消防、抗 台、抗震等紧急预案；对物业管理区域内疫情期间的防控紧急预 案；对物业管理区域内的防盗、防火的安全防范巡查、电气照明 装置等设备日常管理维护方案和应急检修措施等。(二)公共区域清洁卫生服务标准项目序号内容服务标准人员 要求1保洁人员要求(1)身体健康品行端正，女性年龄不超过60周岁， 男性年龄不超过66周岁，人数不少于9人。(2)服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范，服 务主动、热情。2服务时间每天服务时间不少于8小时。楼内公共区域3地面每日清扫一遍，每半月拖洗一次。4扶手、开关盒、表扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每箱盖、单元门、信 报箱日擦抹一次，2M
39、以上单元门、开关盒、表箱盖每周 清洁一次。5栏杆非电梯公寓隔天擦抹一次，电梯公寓每月擦抹三次。6天花板、公共灯具每季除尘一次。7进户门每半月擦抹一次。8楼道玻璃每季清洁一次。9天台、屋顶每月清洁一次。10电梯轿厢每日擦拭、清扫一次。11地下车库每周清扫一次。楼外公 共区域12垃圾收集高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配 置收集点，收集点每日清理一次，收集点周围地面 无散落垃圾，无污迹，无明显异味。13道路地面、绿地、 明沟道路地面、绿地每日清扫一次，无明显暴露垃圾， 无卫生死角；明沟每周清扫一次。14宣传栏、小品等每月清洁一次,高杆路灯2M以上部分每两个月清洁 一次15垃圾箱（房）垃圾
40、房每天冲洗一次，垃圾桶内胆夏天每天冲洗一 次，冬天隔天冲洗一次。16消毒灭害每季对窖井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8 月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。家宴中心17地面、过道、扶手、 开关盒、表箱盖、 栏杆、天花板、灯 具、玻璃（室内）、 厨房厨具、卫生 间、留样间、排水 沟等每次活动清洁一次，地面、过道、厨房厨具无油渍、 污迹。无明显异味。（三）公共区域秩序维护服务标准序号内容服务标准1保安人员要求（1）设专职人员，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。女性年龄不超过50周岁，男性年龄不超过60周岁，人数 不少于15人。(2)能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消 防
41、、物防、技防器械和设备。(3)上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。(4)每位在岗人员配对讲装置和其他必备的安全护卫器械。2门岗(1)小区主入口 24小时值班看守，高峰时间站岗值勤，并有 交接班记录和外来车辆的登记记录。(2)封闭管理小区对外来人员实行登记管理，阻止未经许可的 外来人员进入小区。(3)对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、 有序、道路畅通；对大型物件搬出小区实行登记。3巡逻岗(1)按指定的时间和路线进行巡查，对重点区域、重点部位每 两小时至少巡查一次。(2)在遇到异常情况、突发事件时，及时报告业主委员会和有 关部门，并协助采取相应措施。4技防设施和救
42、 助(监控岗)(1)小区具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等技防设施设备 的，应24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。(2)监控中心收到报警信号后，秩序维护员应按规定及时赶到 现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。(3)对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，并在监 控中心控制室内悬挂;每年应组织不少于4次的应急预案演习。5车辆管理(1)地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停 放在规定的范围内。(2)及时处理车辆停放不规范的现象。(3)车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示 牌和地标，备有必需的消防器材，无易燃、易爆及危险物品存 放。(四
43、)公共区域绿化日常养护服务标准项目内容要素服务标准绿化 养护 人员 要求基本条件(1)要求男性，身体健康品行端正，年龄不超过66周 岁，人数不少于2人。(2)服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范，服务主 动、热情。服务时间每天服务时间不少于8小时。公共 绿化草坪修剪每年普修四遍以上，草面基本平整。清杂草每年普除杂草五遍以上，杂草面积不大于7%。灌、排水及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。施肥每年普施有机肥一遍。病虫害防治发现病虫害及时灭杀。树木修剪乔、灌木修男每年一次以上，无一级枯枝；落、球超过 齐平线10cm应修剪，每年不少于四遍，做到表面圆整， 基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年
44、不少于二 次。中耕除草、松土每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。施肥按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施 基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。病虫害防治有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于10%o扶正加固有倒伏倾向，及时扶正、加固。其它乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、 地被生长正常，缺枝、空档不明显。花坛 花境布置一年中在节假日有三次以上花卉布置。灌、排水保持有效供水，无积水。补种根据检查要求，缺枝倒伏不超过十处。修剪、施肥保持花卉生长良好。病虫害防治及时做好病虫害防治。施肥每年普施基肥一遍。病虫害防治有针对性及时灭治，每年喷药不少于二次，控制大面积 病虫害发生。扶
45、正加固发生倒伏及时扶正、加固。（五）共用部位、共用设施设备日常运行、维护服务标准项目内容运行、保养、维修服务要求1日常维护人 员要求（1）要求男性，专业操作人员按照国家有关规定取得上岗岗位证 书，年龄不超过60周岁，人数不少于2人。（2）服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。2服务时间周一至周日在管理处/服务中心进行业务接待，并提供服务,每天 接待时间不少于8小时。3门窗每月一次巡视楼内共用部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开 闭正常。4楼内墙面、顶 面、地面墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，面砖、地砖平整，无大面积起 壳、缺损现象。发现损坏，属小修范围的，在维保期内及时上报 相关
46、单位进行维修，过了维保期自行及时组织修复；属于大、中 修范围或者需要更新改造的，在维保期内及时上报相关单位进行 维修，过了维保期及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修 资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据 业主大会的决定，组织实施。5路灯、楼道灯每半年清洁1次，完好率不低于90%。6雨、污水管道共用雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井每季度检查一次， 并视检查情况及时清掏。7化粪池每两个月检查一次，每半年清掏一次，发现异常及时清掏。8围墙每半年巡查一次，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属 于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造 计划和物业专项维修资
47、金使用计划，向业主大会或业主委员会提 出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。9道路、场地等每月对道路路面、侧石、井盖、小区减速带等巡查一次，发现损 坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要 更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金 使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主 大会的决定，组织实施。10安全标志等对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全 疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整， 设施正常运行。11房屋结构每年对房屋结构检查一次，涉及使用安全的部位每季检查一次， 并有记录，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、 中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和 物业专项