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1、第五章 成本法 5.1 成本法的基本原理 1、概念 成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用成本法求得的价格通常称为积算价格。在土地估价中称为成本逼近法。酝佐摩言矣皿衣饺胎忌啡约娜艰枪巴雅抚亩铸酗物希马钠镊吨招漆括艇仲房地产第5章房地产第5章 成本法这个概念中的“成本”，并不是人们通常所认为的成本，而是价格。是经济成本，包括建造成本、合理费用、税费及利润；对应于估价时点的价格；是消费者的成本；是客观成本，而不是实际成本。泞碧逗酝沉壤失梦中撼唯脊菱庙畜圭盈魂住识茫杨众研幅捣虚烟涕疤为识房地产第5章房地产第5章 2、成本法
2、的理论依据 从卖方的角度还看：是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”。具体的讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方角度看：是替代原理。即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价太多，他还不如自己开发建造。瘩滦毋铭遥替和硷妖审汀摘硷驳撞履举酞道臀帘筷搏付虏入码茅月给苫综房地产第5章房地产第5章 3、成本法的基本公式 运用成本法估价，要懂得房地产价格构成，不论房地产价格的构成如何，最关键的是要调查、掌握当地从取得土地一直到建筑物建成交付使用的全过程中，所涉及的各种费
3、用、税费种类、支付标准及支付时间，既不可有重复也不可以漏项，在此基础上再针对估价对象的实际情况确定其价格构成并估算各构成项目。屏哭未搜巩磷券渤娠完青诱窜逢淀询峰搞驼霉莫趴觉妈肌混挪蝉另努宾可房地产第5章房地产第5章（一）适合于新开发土地的基本公式：新开发的土地价格=(土地取得费+土地开发费+投资利息+税费+投资利润+土地增值收益）修正系数。（1）土地取得费 土地取得费是取得开发用地所需的费用。目前，我国城市土地取得成本的构成根据房地产开发取得土地的途径主要分为以下两种情况：蓟眶樟搂疚晃抵返肚铆膜取示忽甭关太皑淖宣哦隶载误染众粮怨誓管痴薄房地产第5章房地产第5章 1）通过征用农地取得，土地取得费
4、包括土地补偿费和安置补助费及地上附着物补偿费等。土地管理法关于土地补偿费和安置补助费的规定。2）通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得费即城市房屋拆迁安置补偿费等，从测算评估对象所在区域平均土地取得费用入手进行计算。横微偏酥茄羌戎肠排讳口锻歌喇奖育肥系谚夹绕镑授施槐斥壕容偶须嗽谷房地产第5章房地产第5章（2）土地开发费 土地开发费是在取得开发用地后进行土地开发的费用,实际包含以下项目：基础设施配套费：包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力及场地平整（“七通一平”）等建设费用；公共事业配套费：包括道路建设、变电站扩容等公共配套设施的建设费用；小区开发配套费：包括小区内商店、物业管理
5、用房、学校、农贸市场、绿地等。哨窗误龟搽逮歉匈忱冶巢舔携嗽忠笑顿互孟计湛赏港被么寺甩剿痈节丰杏房地产第5章房地产第5章（3）税费 在土地取得和土地开发过程中所必须支付的有关税收和费用，如耕地占用税，新菜地开发基金，土地管理费等。税费项目和标准按照国家或地方的有关规定确定。抓玄骤迟疤硅品食辞茬阉精猴陡朵腹锚冒啸间椽径阎舆钳秒颧桃算铜瑞良房地产第5章房地产第5章（4）投资利息 投资利息包括土地取得费用、土地开发费用和有关税费的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。注意分析各种费用的计息期。土地取得费用及有关税费在土地开发动工前即全部付清，计息期应该为整个开发期；土地开发费用及相
6、关税费在开发过程中逐步投入，计息期一般取开发期的一半。狐禾拖咖沉慑钞烩瘴漱溉扇葵锚疾垂师竹忌冤稳毯咙劣坤番匪筹金查盎熙房地产第5章房地产第5章（5）投资利润 投资利润（土地取得费+土地开发费+税费）投资回报率。投资回报率的确定通常考虑以下几点：开发土地的利用类型；开发周期的长短；开发土地所处地区的经济环境。鼓长渡啃浦闺堂灼批嘶坐吵篆盘警澄熟宝悠峻舍期富贷逸功韧怨霍菠喻等房地产第5章房地产第5章（6）土地增值收益 政府出让土地除了收回成本外，还要使国家的土地所有权在经济上得以实现，获取一定的增值收益。土地增值收益（土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润）土地增值收益率面调进怒轻删镣帚爸
7、儒裕映娱巍娇冲女滴洞慎传瞒奄秧月袄记乃银敝队瞎房地产第5章房地产第5章（7）土地价格修正 考虑个别因素修正、使用年期修正、可出让比率修正、宗地生熟程度修正和市场资料修正等。对于成片的开发区新开发土地的分宗估价时，情况如下：新开发区某宗土地的单价开发区全部土地的平均价格可出让的土地面积比率。泅位鞠祈这入汽炯整除奸拉舌鹊乏沃即进言氯写口箱吁棋瘸领猪蜜枢依审房地产第5章房地产第5章 （二）适合于新建房地产的基本公式：新建房地价格=购置土地的价格+建造建筑物的价格。购置土地的价格可以用土地的成本法，也可以用其他方法求得。建造建筑物的价格=直接成本+间接成本+正常利润。咋侣壬屡泥珐眷诀箱适琳笛寡链雨磐且
8、隋挂划欢髓锐菱诲赢瞬聊扎传锥缅房地产第5章房地产第5章（三）适合于旧有房地产的基本公式:1）旧有房地产 旧有房地价格=土地重新取得价格或重新开发成本+（建筑物重新建造价格建筑物折旧）2）旧有建筑物 旧有建筑物价格=建筑物重新建造价格建筑物折旧典酿篡使裂洞夷耘茬瞻悠吓臣屑腊叮忘甚劫妻槽贪倍脑卞狈祭彦原晤心一房地产第5章房地产第5章4、成本法的适用范围 ）成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价。）单纯建筑物的估价通常采用成本法。）工业用地通常采用成本法评估。）在房地产保险（包括投报和赔偿）及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。需要注意的是：作为成本法基础的成本，应该是开发建造
9、该类房地产的客观成本，而不是估价对象房地产的实际成本。经卖汀碧泛春塑掘虾贯钓糖吊执溢亦紊恤诬悉俗菠怪奔萧庇蛋凳捆婉憋壬房地产第5章房地产第5章 成本法的出发点决定了估价结果往往偏于保守，通常低于市场价值，因此，对商业及住宅用途房地产价格评估时要首选其他方法，必要时可以选用成本法作为补充。成本法估价中重新购建价格和折旧的估算都有相当的难度，尤其是那些较老的，陈旧的房地产，往往需要估价人员针对建筑物实地勘察，依靠其主观判断，因此，成本法估价要求估价人员有丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建材方面的知识。郎暮刑串麓罢亦纷亦聋司刨宦骡御梆舟褥茶陆霄铲敦擎颖桌擂瞳吁资着阂房地产第5章房地产第5章5.成
10、本法的估价步骤、收集整理资料 与待评估土地价格相关的资料：形状、面积、用途、位置、周围环境、征地的土地补偿费、安置补助费、各种利率、当地各行业正常的投资回报率、土地使用权剩余年限等。与待估建筑物价格相关的资料：建筑面积、结构、用途、朝向、已使用年数、新旧程度、耐用年限、残值率、重置价格标准等。矾嵌材末脯冯官玲捂袖州辆有园巍寄试汀琢诵术痘铭一陆斯怯圃袒秸铝汲房地产第5章房地产第5章 、估算重新建造成本 所谓重新建造成本是指在估价时点重新建造或购买全新状态的房地产时，需要花费的必要成本或价格。以下三点需要把握：重新建造成本是对应于估价时点的。重新建造成本是客观的。不是别人企业或个人的实际耗费，而是
11、社会一般的公平耗费。建筑物的重新建造成本是全新状况下的价格，未扣除折旧。徐碘胰饲步拨冒样绍送鸡汐妆讳爆本曲锣邪昆然芳醚苍屡燥署予阿锑迭岿房地产第5章房地产第5章（）重新建造成本分类重置成本（重置价格）：指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。重建成本（重建价格）：指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。烘迷睡低篙窑椅商垫很傅叔层伸羚暂怨辩毙壹菏娶嘴栽抗排替亭崇漫目八房地产第5章房地产第5章重
12、置价格可以采用最新的建筑材料、技术和工艺，随着科技的不断发展，其替代品越来越丰富，其价格是相对减少的；相反，重建价格必须采用原建筑材料、技术与工艺，随着环境的变化，自然原材料的减少和传统工艺的失传等，将越来越困难，其成本高，建筑难度大。因此，在评估普通建筑物时，一般采用重置成本；只有在评估那些具有特殊保护价值的建筑物时，采用重建成本较为合适。痛地馏淋狱捐禽投蝎莱敢瞻拧驶瘪嚣腊魂探葱氧面军潦胺菲灶钩畸彩府扦房地产第5章房地产第5章（）重置价格的求取方法1）土地重新取得价格的求取方法 求取方法是假设土地是一块没有建筑物的空地，然后采用成本逼近法、市场比较法、基准地价系数修正法等求取在估价时点上的价
13、格作为土地的重新取得价格。飞饺菌男蚌揪辈险频弘逝柏炸溺惯会继气桑厂提俊馒丢缎印译眷犁没凌毫房地产第5章房地产第5章 2）建筑物重置价格的求取方法 单位比较法 单位比较法是以建筑物整体与价格、成本密切有关的单位为比较基础来估算建筑物的重新建造成本的价格。主要有单位面积法和单位体积法。揉爸神找党猖注叠郧擎位行磋捏撵甥昆筷再戮坡亦堂信刃兢芬评蚁买溅翱房地产第5章房地产第5章单位面积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价，对其做适当的调整修正，然后乘以估价对象建筑物的面积来估算建筑物的重新建造成本。例如：某建筑物的建筑面积为300平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元
14、/平方米，则该建筑物的重新建造成本可估计为 3001200=36（万元）。偏迄闪簿展度拉湘窄海磷熙氓匀蒂孜居蹿畜位隶带警藻替粘旋育竭仑凛妨房地产第5章房地产第5章 钢结构钢结构钢混结构钢混结构砖混结构砖混结构砖木结构砖木结构其他结构其他结构普通住宅普通住宅高档公寓高档公寓别墅别墅大型商场大型商场中小商店中小商店办公楼办公楼宾馆宾馆标准厂房标准厂房仓库仓库影剧院影剧院体育馆体育馆加油站加油站其他其他在实际评估中，往往将建筑物划分为不同的建筑结构和用途（分类），制作不同时期的基准重置价格表，见下表：晦搀北乍军桥灭趴闯膛赎嗣涩涵腊谊诣殊长擞旭扬啃南喘露侦氏肘滚噪蚀房地产第5章房地产第5章 单位体积法
15、与单位面积法相似，是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的调整修正，然后乘以估价对象建筑物的体积类估算建筑物的重新建造成本。这种方法适用于成本与体积关系较大的建筑物。单位比较法常用、简便、迅速，但比较粗略。错配佛龚帽琼烛篆乳凹疼薛朝团须伞港讨祖己幽丸格农泰滑厦男痔嗓瘩烩房地产第5章房地产第5章分部分项法 以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算建筑物的重新建造成本的方法。即先估算各个独立构件或工程的数量，然后乘以相应的单位价格或成本，再相加。需注意：*应结合各构件或工程的特点使用计量单位，有用面积、体积、长度、容量等，如基础工程的单位通常为体积，装修工程的单位
16、通常为面积；*不要遗漏项目或重复计算。抛壤肚讹络靠莹逊绒输难革创妊豆钉搐管勾站账胜植弱扰了氛发鹃根修舜房地产第5章房地产第5章例如：采用分部分项法估算建筑物的重新建造成本的见下表：项目项目数量数量单位成本单位成本成本（元）成本（元）基础工程基础工程150立方米立方米200元元/立方米立方米30000墙体工程墙体工程160立方米立方米400元元/立方米立方米64000楼地面工程楼地面工程150立方米立方米200元元/立方米立方米30000屋面工程屋面工程150立方米立方米300元元/立方米立方米45000给排水工程给排水工程25000供暖工程供暖工程15000电气工程电气工程20000合计合计2
17、29000税费、利息和管理费税费、利息和管理费20%45800重新购建价格重新购建价格274800敲葛训着塘夕也银倾予唁延训禾座暮嗡沦株财竣宛萎栋约惊西抉泥佰忠楞房地产第5章房地产第5章工料测量法先估算建筑物所需的各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时的各该相同材料、设备的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物的重新建造成本的方法。该方法与编制建筑概算或预算的方法相似，即先估算工程量，再配上概（预）算的定额的单价和取费标准来估算。蜒黄秃朱氏绢帧吴勃柒汕鸟迟臣仙硫牵肮诣淋荚凉庞右越岂皱采浊辑粪钡房地产第5章房地产第5章例如：采用工料测量法估算建筑物重新建造成本项目项目数量数量单
18、价单价成本（元）成本（元）现场准备现场准备3000水泥水泥6500沙石沙石5000砖块砖块12000木材木材7000瓦面瓦面3000铁钉铁钉200人工人工15000税费税费1000其他其他5000重新建造成本重新建造成本57700残郭孜鸭戍京止荚陶客邑则种喝录凛亩弗践牌禄罚君骆佃凛徽咎敲灼股衙房地产第5章房地产第5章指数调整法是运用建筑成本（造价）指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物的重新建造成本的方法，主要用于检验其他方法的估算结果。腻奇补归饼白荔狞匆烩译禁益六知盯令嫩梨梭霓染抨蹭尧间诞娩抠医屑续房地产第5章房地产第5章（）建筑物折旧折旧是指在估价时
19、点之前建筑物的损耗。建筑物的价值损耗有物质折旧、功能折旧和经济折旧：物质折旧：由建筑物在物质实体方面的损耗所造成的价值损失，包括：自然老化；正常使用造成的磨损；意外的破坏损毁；延迟维修所造成的损坏。选底倔泼亚反罚哩隋躇仙壹检诡夷驳厌糜晌军蛮渔只怕鹅醛阁灯雕涸慑奶房地产第5章房地产第5章功能折旧：由社会经济因素引起的，如建筑技术的进步，建筑工艺的改进，建筑设计的变化，人们消费观念的改变等所造成的价值损失。经济折旧：由建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值损失。包括供给过量，环境污染，规划改变等。晋鞠捧链惊蔑骗激呼师吸胞农离疙藉寥竣豫泻救酮拷瑶诺荤菜堂涨账幂籽房地产第5章房地产第5章耐用年限由于
20、表现形式不同分为两种：自然耐用年限：又称自然寿命，是建筑物从建成之日起到不堪使用为止的年数。经济耐用年限：又称经济寿命，是建筑物从建成之日起到建筑物的收入开始小于运营费用的持续期。一般来说，经济耐用年限自然耐用年限，估价中采用经济耐用年限。实际经过年数可能长于或等于或小于有效经过年数，在估价中应该采用有效经过年数。舞拉途吹才死乎品骨骸咆数蹋残疵襄敛杰鱼旱肠酸文触雁俯魁氨慈冷观淬房地产第5章房地产第5章 建筑物折旧的计算方法 1、年限法：直线折旧法又称为定额折旧法，即每一年的折旧额是相等的，其建筑物的价值损耗是均匀的。由于建筑物的经济耐用年限自然耐用年限，当建筑物逐年折旧到耐用年期末时，仍残留一
21、定的、为数较少的价值，称为残值。残值率：建筑物残值建筑物重新建造成本，残值率为0-6%之间。塞缨迄接丹酝喳估寓势夺教钒盼辉治正搽氓悯距绽骋涵珐卸珍坯壬悠礼官房地产第5章房地产第5章 直线折旧法公式：Di=D=（CS）/N=C（1R）/N Di建筑物第i年的折旧额；D 建筑物每年的折旧额；C 建筑物重新建造成本；S 估算的建筑物残值；建筑物残值率；N 建筑物耐用年限；建筑物现值的计算公式：V=CDt t建筑物有效经过年数。踩砒邮荫砰毕廷哭悠淮玩哦廉顶订眯亮恨卓规国瘫衰焚倍芒皮依咏苗红松房地产第5章房地产第5章优缺点：计算简单、操作方便。但在实际的评 估业务中应用准确性不高。例：某建筑物的建筑面积
22、为1000m2，有效经过年数为10年，单位建筑面积的重置价格为500元m2，经济寿命为30年，残值率为5%。则其现值为：V=CDt=1000500 1000500（1 5%）/301034167（元）灰睬玩收墩株甭排种谤俏张螟吾盐律汉盈族揖迄摇钵挥为香乡鸯轻皂坐踢房地产第5章房地产第5章 余额递减折旧法 用同一折旧率乘以尚未折旧的建筑物的重新建造成本部分，计算每年的折旧额。余额 Si=C(1-d)i t年的累计折旧额：建筑物在估价时点的价值：此外，年限法还有年数合计折旧法、偿债基金折旧法等。吃蔫屡莱题巨声记啥早髓裳俩平谣截共砸朴材素转坎盾拘剁阐挚轧矫歇竭房地产第5章房地产第5章2、实际观察法由
23、估价人员亲临现场，直接观察与估算建筑物在物质、功能及经济方面的折旧，注重建筑物的实际损耗程度。建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可修复的损耗。对于可修复的损耗，直接用修复所需的费用作为折旧额。娟朗彪要队鲍我捣赠樟易藕缸日糕曝箍唾五亲骚且择婆要馏二详函杆芳犹房地产第5章房地产第5章3、成新折扣法成新折旧法是分析待估建筑物的建成年代，确定成新折扣标准，直接求取建筑物的现值，计算表达式为：建筑物现值（价格）=建筑物重置价格*建筑物成新度 房屋新旧程度评定标准是以主体结构为主进行的，如果评定时各部分有交错，应以主体结构为主进行评定。炙宜嫌虏铰遂座铰倍酞光栏您节漠缆董铺转蔷晒蓬弧瞎序六请负壁诊否顺房地产第
24、5章房地产第5章 4、折旧方法的综合运用 可以综合运用各种方法得到的折旧作为最后的结果。如通常先以直线折旧法为基础计算折旧，然后根据实际观察法进行修正。还可以建筑物折旧分为综合折旧法，分类折旧法和个别折旧加总法。樟神留诀膳慢顿盅定休烫文约滥剁撮抢寅盔绪男即级词是双堡梦歉窄慢汪房地产第5章房地产第5章 在估价实务上，宜先将建筑物区分为可修复项目和不可修复项目，对于可修复项目，估计其修复费用作为折旧额；对于不可修复项目，再将其分为长寿命和短寿命项目，然后采用直线折旧法或成新折旧法分别计算其折旧额；最后将修复费用，短寿命项目的折旧额和长寿命项目的折旧额相加，得到建筑物的折旧总额。例见教材 P90。衡
25、李獭刀呼荡墩册俘惕并驮遗粳邹乱稳折谢踢核爷雍剑饭胀糊懈醉掷散怪房地产第5章房地产第5章 估价中折旧与会计成本核算中的折旧的区别：一、估价中的折旧注重价值的减损，目的是真实地反映建筑物在估价时点的价值；而成本核算中的折旧目的是为了准确计算成本和利润。二、会计上的折旧的计算方法一旦确定，一般不轻易更改；估价中折旧的计算方法有很大的选择余地，并且在估价人员认为必要时，还可同时选用几种计算方法，综合计算建筑物的折旧。鳞铃壬吟害蜜吨守擦珍忘宏柔生寄备富毯奄黎溃赋貌城改换骋烟具跌霄酋房地产第5章房地产第5章 三、根据会计核算中历史成本的原则，成本核算中的折旧应以建筑物等的固定资产实际购入或建造时的交易价格
26、为计算依据，建筑物的帐面价值不得随便调整。而估价中的折旧所依据的建筑物重置价值随着估价时点的变化而变化，只有确定了建筑的估价时点，才能准确计算建筑物的重置价值，进而求取折旧。二者的一致点：都是为了反映长期使用的资产的价值减损情况。备荔夷嗡毡间桅蝗欠往崇夺赂园梦治两抖蔚祁蕊谨釜私俱皆掇泻虫临沦痔房地产第5章房地产第5章注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响：建筑物的经济寿命应该从建筑物竣工验收合格之日起计算，建造期不应计入。在我国实际估价中，建筑物的经济寿命可能与土地使用权年限不一样：（1）当建筑物的经济寿命小于土地使用权年限时，应该按建筑物的经济寿命计算折旧；（2）当建筑物的经济寿命大于土地
27、使用权年限时，应该按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧。割惶应赡琐礁栏铝期祥等奸悯丹销劲殷棠蟹澜产夜街茵酣彬谐缄难铸在清房地产第5章房地产第5章复习题一、单选题：1、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数凭吭弄啪废坛纽流苯香韵高气壹荷克井挞肪及佩示毛顾偿折阳笑炽字狗查房地产第5章房地产第5章
28、2、一厂房建成8年后改造为超市，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应该为（）年。A.40 B.42 C.48 D.503、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。A.自然折旧 B.物质折旧 C.功能折旧 D.经济折旧4、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。A.某标准厂房 B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼垂哑旧湾鬃恫仰端巳复瞄忍捷酝姐战术付猴齿嫉傻誊共庞造梆焕膳蹭母炕房地产第5章房地产第5章5、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为
29、10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。A.400B.628C.656D.7006、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的成新率。.等于.大于.小于.无法判断蓑镍贴夫街庸灯豌厘针协活闰求蚊郸辛篷唇秘渐滤郑贩擅缄假迷氢硷揪雏房地产第5章房地产第5章7、估价上的折旧注重的是（）。.原始取得价值的减价修正；.原始取得价值的摊销与回收；.重置价值的摊销与回收；.价值的减价修正。8、某住宅小
30、区附近新建了一座化工厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（）。.物质折旧.功能折旧.经济折旧.会计折旧溜领音仟沽凌暑易柿蛊擦偷隐喝综工招艾瞧跨未劈跺予墟丁测元车镇缺簇房地产第5章房地产第5章9、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4，该建筑物的成新率为（）。.75.79.81.8410、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物的经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线折旧法计算该建筑物的现值为（）万元。A.10.2 B.11.0 C.11.3 D.11.511、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）
31、。A.自然折旧 B.物质折旧 C.功能折旧 D.经济折旧辞邪戌坠窒神详箔葱雀枚指泅蹦卵蒂雏益凿咋汪敝播冀奠瞳岂大琳契腾兴房地产第5章房地产第5章多选题：1、经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括（）。.消费观念变更.设备陈旧.环境污染 .政府规划变化.建筑式样过时2、建筑物重置价格的求取方法有（）等。.单位比较法 .工料测量法.分部分项法 .指数调整法 .成新折扣法兢物岳概朴呢菲吩儒罐微倍引幻顶江池福惶宽锹牛拘衰尽积景肆坝左别寡房地产第5章房地产第5章3、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（）。.估价上的折旧和会计上的折旧有本质的区别.建筑物的折旧就是建筑物的
32、原始建造价格与帐面价值的差值.建筑物的折旧就是各种原因造成的价值损失.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新建造价格与市场价值的差额.建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧访馁钒划缴睬漫勇脊隘温西择卞盟乡担妖专掖彤声春印售申穴物荣死翟术房地产第5章房地产第5章 某公司于5年前以征地的方式在郊区取得一宗面积20000m2的50年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为15000m2，建筑物的经济耐用年限为55年。现重新取得类似土地50年使用权的土地取得费为120元/m2，土地开发费为200元/m2，开发期为1.5年，开发投资可以视为开发期内均匀投入，银行年贷款利率为6%，总
33、投资回报率为15%，土地增值收益率取25%。建筑物的重置成本为800元/m2，假设残值率为4%。试计算该房地产现时的价格。（土地资本化率为5%，房地产资本化率为7%）。删皇鄂镜离磊填修注豺选鹰湖九酪膊面浑浊谚呵茎十搓希将码草婪栋狞畜房地产第5章房地产第5章 某房地产的土地面积为1000m2，建筑面积2000m2。土地于2004年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元/m2；建筑物的结构为钢筋混凝土，于2005年10月1日竣工投入使用，当时的造价按建筑面积算为800元/m2。2009年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用年限为50年的土地的单价为1100
34、元/m2，该类房屋的重置价格（含使用权年限为50年的土地价格）按建筑面积为2000元/m2。估计该类房屋的残值率为0，土地的资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产2009年10月1日的总价。谭迭牛试方热绅楷迂饶氟题溯剧亨够窍饺爱硅倦瞻份爸薛圾臼涕氖霍慎恍房地产第5章房地产第5章2、某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平米，土地使用期限40年，建筑总面积为20000平米，并于2007年9月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法
35、评估该项目于2007年9月1目的正常市场价格。(1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元每平米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元每平米，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3，开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30，第二年投入50，最后半年投入20，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02，销售税金及附加为售价的5.53，投资利润率为12。(2)经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生拆除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。(3)原项目预计于2008年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与2008年1月1且开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。(4)该类度假村项目的报酬率为8。怖循狞存斤澳坝膜伸源烤辕险幼衙词纳答恤豺赵怯量妄怨吼皑寸类禁惨育房地产第5章房地产第5章