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1、20222022 年年-2023-2023 年土地登记代理人之土地登记代理实年土地登记代理人之土地登记代理实务全真模拟考试试卷务全真模拟考试试卷 B B 卷含答案卷含答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、进行注销异议登记时,对异议登记申请人的起诉不予受理或请求不予支持的材料应为()出具。A.人民政府B.人民法院C.土地资源管理部门D.土地权利人【答案】B2、以出让方式获得土地使用权的土地进行房地产开发,满()年未动工开发的可以收回土地使用权。A.1B.2C.3D.4【答案】B3、关于土地使用权转移,下列说法错误的是()。A.地上建筑物所有权人将其地上建筑物出售后,土地使用权随之一同转
2、让B.地上建筑物转让时,并不涉及土地权利的转移C.赠与,是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人将其地上建筑物、构筑物及其附属设施无偿转让给受赠者的行为D.交换,是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人之间相互交换地上建筑物、构筑物及其附属设施的行为【答案】B4、房地产抵押权设立的必备要件为()。A.抵押双方身份证明B.抵押权登记证书C.土地使用权权属证明D.订立抵押合同【答案】D5、关于地址变更登记,下列说法不正确的是()。A.地址变更登记在宗地土地登记簿上进行B.地址所在街道名称改变时应向土地管理部门提出地址变更申请C.由于一个土地权利人只能有一个地址,因此当其地址发生变化时,地址变更
3、登记申请人权利范围内的全部土地均应进行地址变更D.由于我国的土地权利证书上未设“土地权利人地址”栏目,不须记载土地权利人地址内容,因此,地址变更登记一般不须对土地权利证书进行更改【答案】B6、土地登记机构一般设在()。A.各级政府B.集体土地管理部门C.人民代表大会D.国土资源行政主管部门【答案】D7、现行最全面、最集中规定土地登记程序的文件是()。A.土地登记办法B.确定土地所有权和使用权的若干规定C.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例D.土地权属争议调查处理办法【答案】A8、下列关于土地登记的说法中,错误的是()。A.土地权利人可以随意改变土地用途B.同一个登记区内的土地登
4、记资料,只能由一个土地登记机构建档保存C.土地登记工作中要逐步改变部分地区存在的按土地权利归属,由不同级别的国土资源管理部门分级登记的现象D.各地在具体的土地登记实践中,应当坚持属地管辖的原则,涉及土地资产处置时,可将土地资产处置权与土地登记权分离,土地资产处置权按照资产隶属关系确定【答案】A9、物权变动必须遵循()原则。A.公示B.登记C.交付D.通告【答案】A10、根据国务院有关规定,承包、租赁、拍卖“四荒”土地使用权,最长不超过()年。A.40B.50C.60D.70【答案】B11、土地总登记中,对登记公告结果有异议的,可以向()申请复查。A.县人民政府B.县国土资源局C.国土资源部门的
5、上级单位D.土地登记代理机构【答案】B12、限制民事行为能力人和无民事行为能力的法定代理人是()。A.政府指定的代理机构B.由其监护人担任C.县级土地主管部门D.当事人自己【答案】B13、土地等不动产物权变动的公示方式为()。A.交付B.登记C.协议D.协商【答案】B14、土地登记资料公开查询的程序是()。A.查询、鉴证和查询收费B.查询土地登记资料的申请、对土地登记资料查询申请的审查、查询C.查询土地登记资料的申请、查询、对土地登记资料查询申请的审查、鉴证D.查询土地登记资料的申请、对土地登记资料查询申请的审查、查询、鉴证和查询收费【答案】D15、根据中华人民共和国土地管理法第十一条规定,单
6、位和个人依法使用的国有土地,由()登记造册,核发证书,确认使用权。A.县级人民政府B.县级以上人民政府C.县级土地行政主管部门D.县级以上土地行政主管部门【答案】B16、因供役地权利人依法解除地役权合同导致地役权消灭的,注销登记申请人为()。A.地役权人B.供役地权利人C.土地使用权人D.地役权人和供役地权利人【答案】B17、承租国有建设用地使用权期满,承租人可以申请续期,但出现下列()情况时,受让权不予以批准。A.承租人欲继续享有该土地的受让权B.原土地使用权人把土地租赁给其他权利主体C.承租人未按合同约定开发建设D.根据社会公共利益的需要收回该幅土地【答案】D18、土地登记代理机构的执业人
7、员的条件,应当由()进行审查。A.地方政府B.税务管理部门C.工商管理部门D.土地行政主管部门【答案】D19、在履行合同过程中,因土地登记代理人的故意或过失,给当事人造成经济损失的,应由()承担赔偿责任A.土地登记代理人B.土地登记代理人所在代理机构C.土地登记代理行业协会D.土地行政主管部门【答案】B20、下列各项中,不属于更名登记申请人应当提交的权属证明文件的是()。A.土地登记机关颁发的土地证书B.地上建筑物、附着物权属证明C.姓名或名称变更证明文件D.人民政府的批地文件【答案】D21、变更土地登记的基础是()。A.注销登记B.设定土地登记C.土地总登记D.初始土地登记【答案】C22、国
8、土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的,应当()进行更正登记。A.报经人民政府批准后B.依法直接C.通知土地权利人D.通知土地权利人,并由土地权利人提出申请【答案】A23、国有土地使用证应由()核发给划拨国有建设用地使用权人。A.省级土地主管部门B.城镇规划部门C.县级土地主管部门D.土地登记机构【答案】D24、按照法律有关规定,国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起()日内,办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的,经国土资源行政主管部门负责人批准后,可以延长 10 日。A.10B.15C.20D.30【答案】C25、下列关于土地用途变更批准文件的说法,错误的是()。
9、A.土地用途变更批准文件是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的一般文件B.土地用途变更批准文件是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的重点C.土地用途变更批准文件是土地登记机关进行土地用途变更登记的依据D.土地用途变更批准文件是土地权利人向土地登记机关申请土地作用变更的要件【答案】A26、关于土地所有权、土地使用权和土地他项权利的变更登记,下列说法错误的是()。A.三种权利的变更登记有日常性B.三种权利的变更登记有个别性C.没有进行总登记或初始登记,也可以进行变更登记D.变更登记主要指权利主体的改变、客体的部分改变及部分内容的改变【答案】C27、抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产
10、的,其转让所得价款()。A.由抵押人自行处理B.向抵押权人提前清偿债务C.由抵押人和抵押权人进行平分D.若由于抵押权人的原因无法接受该价款,则可由抵押人自行支配【答案】B28、确定和区分土地权利归属的惟一标识是()。A.土地权属B.宗地号C.土地坐落D.土地权利人的名称【答案】D29、下列关于集体“四荒”土地的说法不正确的是()。A.包括荒山、荒沟、荒丘、荒滩B.使用权最长不得超过 30 年C.使用权可以继承、转让、抵押或参股联营D.同等条件下,本集体组织成员有对其的优先承包权【答案】B30、房屋登记,应由当事人双方申请登记的是:()A.合法建造房屋B.继承房屋C.房屋所有权人姓名变更D.共有
11、房产份额变化【答案】D31、下列关于农民集体内部成员之间宅基地变更的说法错误的是()。A.由于买卖房屋而转移宅基地使用权的,应向所在的村民小组申请,经村民大会讨论通过,村民委员会审核同意,报乡镇人民政府批准B.农村村民出卖、出租住房后,不得再申请宅基地C.农村村民出租、出卖住房后,一般可以再申请宅基地D.出卖或出租建房用地的,限期将土地退回集体,没收全部所得款项,并处以罚款【答案】C32、下列关于农民集体内部成员之间宅基地变更的说法错误的是()。A.由于买卖房屋而转移宅基地使用权的,应向所在的村民小组申请,经村民大会讨论通过,村民委员会审核同意,报乡镇人民政府批准B.农村村民出卖、出租住房后,
12、不得再申请宅基地C.农村村民出租、出卖住房后,一般可以再申请宅基地D.出卖或出租建房用地的,限期将土地退回集体,没收全部所得款项,并处以罚款【答案】C33、承租国有建设用地使用权期满,承租人可以申请续期,但出现下列()情况时,受让权不予以批准。A.承租人欲继续享有该土地的受让权B.原土地使用权人把土地租赁给其他权利主体C.承租人未按合同约定开发建设D.根据社会公共利益的需要收回该幅土地【答案】D34、在土地登记查询中,查询机关对属于不予受理查询范围的,应在()个工作日内告知查询人。A.3B.5C.10D.15【答案】A35、()是指土地权利变动当事人双方只要意思表示一致,订立了契约,就发生土地
13、权利变动的法律后果,以契约为生效要件。A.权利意思主义制度B.采用形式主义立法C.权利变更意思主义D.采用意思主义立法【答案】D36、世界多数国家的地籍资料的发展大体都经历了()的阶段。A.法律地籍税收地籍多用途地籍B.产权地籍税收地籍现代地籍C.法律地籍产权地籍现代地籍D.税收地籍产权地籍多用途地籍【答案】D37、下列关于土地登记的说法中,错误的是()。A.土地权利人可以随意改变土地用途B.同一个登记区内的土地登记资料,只能由一个土地登记机构建档保存C.土地登记工作中要逐步改变部分地区存在的按土地权利归属,由不同级别的国土资源管理部门分级登记的现象D.各地在具体的土地登记实践中,应当坚持属地
14、管辖的原则,涉及土地资产处置时,可将土地资产处置权与土地登记权分离,土地资产处置权按照资产隶属关系确定【答案】A38、关于土地登记分类,下列说法正确的是()。A.土地登记仅包括初始登记B.土地登记仅包括变更登记C.土地登记包括初始登记和变更登记D.权利的设定登记属于初始登记【答案】C39、土地他项权利注销登记,其注册登记在宗地原土地登记卡上进行,在“登记的其他内容及变更登记事项”栏土地他项权利登记条款上加盖()印章。A.终止B.变更C.取消D.注销【答案】D40、出让国有建设用地使用权转让中,转让房地产时应具备的条件不包括()。A.按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证
15、书B.转让时已经建成的,应持有房屋所有权证书C.属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的 30%以上D.属于成片开发土地的,形成工业用地或其他建设用地条件【答案】C41、根据国务院有关规定,承包、租赁、拍卖“四荒”土地使用权,最长不超过()年。A.40B.50C.60D.70【答案】B42、土地登记代理人禁止同时在()土地登记代理机构内执业。A.1 个B.2 个及 2 个以上C.3 个及 3 个以上D.4 个及 4 个以上【答案】B43、土地登记资料按照要求保管在()。A.档案库B.人民政府机关C.所在地的土地登记机关D.省级国土资源行政主管部门【答案】C44、世界多数国家的地籍资料的发展大体都
16、经历了()的阶段。A.法律地籍税收地籍多用途地籍B.产权地籍税收地籍现代地籍C.法律地籍产权地籍现代地籍D.税收地籍产权地籍多用途地籍【答案】D45、与土地登记的一般程序相比,下列各项不属于初始土地登记程序特殊性的是()。A.增加了准备工作B.增加了公告C.增加了通告D.增加了登记申请【答案】D46、土地总登记申请与其他的土地登记申请最大的不同是()。A.申请方法的不同B.申请人的不同C.土地登记通告的发布D.申请接受单位的不同【答案】C47、国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的,应当()进行更正登记。A.报经人民政府批准后B.依法直接C.通知土地权利人D.通知土地权利人,并
17、由土地权利人提出申请【答案】A48、下列关于集体“四荒”土地的说法不正确的是()。A.包括荒山、荒沟、荒丘、荒滩B.使用权最长不得超过 30 年C.使用权可以继承、转让、抵押或参股联营D.同等条件下,本集体组织成员有对其的优先承包权【答案】B49、不可以划拨方式取得国有土地使用权的是()。A.国家重点扶持的交通用地B.某集团商贸中心建设用地C.军事用地D.城市基础设施用地【答案】B50、土地登记的基本单元是()。A.宗地B.地块C.权属地D.租赁土地【答案】A多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、土地登记的特点有()。A.统一性B.强制性C.多样性D.连续性E.公开性【答案】AD2、下列
18、各项中,属于预告登记消灭的原因的有()。A.土地权利依法终止B.预告登记保全的债权消灭C.预告登记过程中有第三人对预告登记的土地权利提出异议D.预告登记保全的请求权得到实际履行E.权利人明确作出放弃预告登记的意思【答案】ABD3、划拨国有土地使用权设定登记的法律特征不包括()。A.划拨国有土地使用权是依国家行政行为而获得的权利B.划拨国有土地使用权的取得没有范围限制C.划拨国有土地使用权一般都有明确的期限D.城镇范围内的划拨土地使用权人不用缴纳土地使用税E.划拨国有土地使用权的处置受法律限制【答案】BCD4、在收集资料时,土地登记代理机构及其代理人应当注意()。A.资料是否易处理B.有关材料的
19、真实性、合法性C.材料是否完整、齐全D.材料的取得程序要合法E.土地登记代理人应事先准备好需要收集资料的的清单【答案】BCD5、承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经有关部门同意或根据租赁合同约定,可将承租的国有建设用地使用权()。A.出让B.转租C.转让D.处置E.抵押【答案】BC6、某市安全机关查询某宗地的原始登记资料,须向土地登记机关提交的材料有()。A.土地权利凭证B.该市安全机关出具的查询证明C.土地权利人的身份证明D.执行查询任务的工作人员工作证件E.土地权利人的授权委托书【答案】BD7、土地登记代理机构接受地籍测量委托的,收费标准可以(),由委托双方商议后确定。A.根据国
20、家制定的统一的土地登记代理收费标准B.参照国家测绘局制定的测绘工程产品价格标准C.根据宗地测量的难度、以及地籍控制点资料的情况D.按机构经验的大小来决定E.由委托人和土地登记代理机构协商确定【答案】BC8、土地登记代理机构的设立应具备的条件包括()。A.有足够数量的专业人员B.有自己的名称和组织机构C.有固定的服务场所D.有充足的资金E.符合法律、行政法规规定【答案】ABCD9、产生土地使用条件的来源包括()。A.开发商的要求B.周转建筑的实际情况C.城镇规划的限定D.批准用地文件所规定E.土地使用权有偿使用合同的规定【答案】CD10、地役权的合同一般包括()。A.供役地和需役地的位置B.当事
21、人的姓名或者名称和住所C.政府批文D.利用期限E.利用目的和方法【答案】ABD11、土地总登记中,土地登记领导小组的任务包括()。A.审核土地总登记实施方案B.调处重大土地权属纠纷和问题C.负责制定本地区内涉及土地总登记工作计划D.进行土地总登记申请的受理和处理工作,进行地籍调查和地籍测量E.领导下设的办事机构,负责土地总登记日常工作【答案】ABC12、当一宗地有多个土地使用权人时,下列土地登记表格填写方式正确的有()。A.由各共有土地使用权人分别填写申请书B.按宗地分别填写申请书C.按各共有使用权人的土地情况分别填写审批表D.应当由当事人双方共同填写一份申请书E.审批表以宗地为单位填写【答案
22、】AC13、下列关于单位使用土地的土地登记申请人的表述中,正确的有()。A.凡是以企业法人名义取得土地使用权的,由企业法人及其法人代表申请土地登记B.机关法人以法人名义取得土地使用权的,由法人及其法人代表申请土地登记C.社团法人有法人资格但不是以本法人名义取得土地使用权的,由现在法人及其法人代表申请土地登记D.联营单位以单位法人及法人代表申请土地登记E.私营单位属合作性质且土地使用权不作为合作条件的,自行确定土地登记申请人【答案】ABD14、要做好初始土地登记的技术准备,就要加强对基层登记工作人员的培训工作,具体的培训内容有()。A.资料汇总卡片法B.土地登记的基本政策C.技术方法D.有关表格
23、含义E.卡证的用法【答案】BCD15、按照土地权利的不同,土地权属来源可分为()。A.土地他物权来源B.集体土地所有权来源C.集体土地使用权来源D.国有土地使用权来源E.国有土地所有权来源【答案】BCD16、关于土地登记代理人的权利和义务,下列表述正确的有()。A.土地登记代理人有保护自己的劳动成果和知识产权的权利B.土地登记代理人有获取劳务报酬的权利C.土地登记代理人有保障委托人权益的义务D.土地登记代理人有要求委托人提供与土地登记代理有关的资料的权利E.土地登记代理人有按照委托人指示处理一切代理事务的义务【答案】ABCD17、下列各项中,属于土地异议登记的法律特征的有()。A.异议登记的前
24、提是土地进行了更正登记B.异议登记必须得到土地权利人的同意C.异议登记不当造成权利人损害的,异议登记申请人应当赔偿D.异议登记失效后,原申请人就同一事项再次申请异议登记的,国土资源行政主管部门不予受理E.异议登记期间,未经异议登记权利人同意,不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权登记【答案】CD18、目前,我国土地登记主要登记的权属类型有()。A.国有土地使用权B.国有土地所有权C.集体土地所有权D.集体土地使用权E.土地使用权抵押权、地役权【答案】ACD19、土地登记代理机构的设立应具备的条件包括()。A.有足够数量的专业人员B.有自己的名称和组织机构C.有固定的服务场所D.有充足的资
25、金E.符合法律、行政法规规定【答案】ABCD20、下列()情况发生时,视为土地登记代理机构年度审查不合格。A.未按时办理资质有关登记事项变更登记的B.专业持证人员数量不足的C.公司注册资本不足 1000 万元的D.有严重违法经营行为的E.逾期未办理年审的【答案】ABD大题(共大题(共 1010 题)题)一、王某、李某于 2004 年与某企业私下签订协议,购得该企业一幢 6 层厂房后(厂房土地性质为国有划拨土地),将厂房擅自改造成 20 多套成套住宅对外出售,并申请办理土地变更登记。问题:1.王某、李某应办理何种登记?2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核?【答案】1.该宗土地的使用
26、者由原来的某企业变为了王某、李某,用途由原来的工业用地变为居住用地,他们应当申请土地使用权变更登记和土地用途变更登记。2.国土部门先进行土地使用权变更登记的审核,权属审核的内容为:(1)对申请人的审核。申请人应与相关证明文件的土地权利人名称一致。(2)对转让地块投资情况的审核。出让、国家租赁国有土地使用人对地块的投资必须达到合同的约定。(3)对使用期限的审核。土地使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。(4)对税费的审核。申请人应按国家规定缴纳有关税费,如土地增值税等。(5)对土地用途的审核。土地用途一般不得改变,若改变土地用途应经有关部门的批准。(6)对房产变更的审核。房产转移应已办理房产登
27、记手续,申请人领有房屋所有权证。王某和李某与企业的地块转让属于非法,因为原土地属划拨用地,若想进行转让必须先缴纳土地出让金,而王某和李某又擅自更改了土地的利用类型,因此,国土部门应当对其提出的土地变更登记申请不予受理,同时查处其违法用地情况。二、某省 W 国有机械厂因发展的需要,欲临时取得一宗 5000m2 的集体土地使用权,按照土地登记规则的要求,王某系机械厂的法人代表。问题:1.作为申请人,王某应向土地登记机关提交哪些必要材料?2.依据申请人类型的不同,申请人所提供的身份证明文件有何区别?3.若土地申请人委托他人代理申请,需提供哪些文件?【答案】1.作为申请人,王某应向土地登记机关提交如下
28、文件资料:(1)土地使用权变更登记申请书;(2)W 国有机械厂法人证明、土地登记法定代表人身份证明和王某个人身份证明;(3)原国有土地使用证;(4)机械厂的房屋所有权证。2.申请人身份证明一项因申请人类型的不同而不同,具体如下:(1)申请人是法人的,提交单位法人证明,但有的法人(如机关法人)不需提交,此外还有土地登记法定代表人身份证明书、法定代表人的个人身份证或户籍簿;(2)申请人是自然人的,提交个人身份证或户籍证明,个体工商户也视为自然人对待;(3)不具备法人条件的其他组织提交的身份证明文件参照法人。3.土地登记申请人(包括自然人、法人和其他组织)凡是委托他人代理申请的,均须同时提交土地登记
29、委托书和委托代理人的个人身份证。代理人为法定代理人的,不需签署土地登记委托书,但须提交村委会或居委会开具的监护人证明。三、B 县第一机械厂,1995 年 5 月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权,面积为 18000m2,用途为工业,使用年限为 50 年,未办理土地登记。1998 年 8 月该厂进行技术改造,又在原宗地附近购置了 8000m2 工业用地,使用年限 50 年。现为抵押贷款之需要,该厂急需办理土地登记。问题:1.B 县第一机械厂应当如何申请土地登记?2.如何确定土地使用期限?3.出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什么?【答案】1.应当按以下规则申请土地登记:(1)B 县
30、第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。(2)申请时限的规定是:按出让合同约定,受让方一次支付全部土地使用权出让金的,应该在支付出让金 30 日内提出申请;成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的,应该在每期付款后 30 日内申请国有土地使用权设定登记。本题中,B 县第一机械厂未按规定及时申请土地登记,应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。(3)应该提交的材料包括:土地使用权登记申请表;B 县第一机械厂法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明;B 县人民政府关于第一机械厂建设用地批准书;国有土地使用权出让合同;出让金支付
31、凭证;委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期,而不能从现在土地登记之日起按 50 年计算。即土地使用权年限从土地使用者与国家土地主管部门签订土地使用权出让合同书之日起计算。3.出让土地使用权设定登记权属审核要点是:(1)对申请人的审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一致;(2)对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同的出让方,依法是市、县人民政府土地管理部门;二是出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权;(3)对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合最高出让年限;(4)对土地面积的审
32、核。要注意地籍调查结果是否与出让合同中的面积一致;(5)对出让金支付情况的审核等。四、X 市 A 公司原是国有企业,使用的土地是由国家无偿划拨的,2004 年企业进行股份制改造,改制时国家以土地使用权作价出资(入股)。近几年由于经营管理不善,企业正准备宣告破产。问题:1.如何理解国有土地使用权作价出资?2.可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有哪些?3.A 公司改制时,国有土地使用权作价出资(入股)前是如何进行地价评估的?4.国有土地使用权出资(入股)有什么法律特征?【答案】1.国有土地使用权作价出资(入股)是国家为了支持国有企业改革和发展,进一步推行土地有偿使用制度,明晰土地产
33、权关系,盘活和显化土地资产,对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权作价,作为出资投入改组后的新设企业,该土地使用权由新设企业持有,可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权,按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。2.国有企业改革时,经土地行政主管部门批准,可根据行业、企业类型和改革的需要,采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有:(1)自然垄断的行业、提供重要公
34、共产品和服务的行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业,根据企业改革和发展需要,主要采取授权经营和国家出资入股的方式,向集团公司或企业注入土地资产。(2)对于一般竞争性行业,应坚持以出让、租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时,可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股,逐步通过股权转让变现。(3)对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业,原划拨土地可以继续以划拨方式使用,也可以作价出资(入股)方式向企业注入土地资产。3.根据中华人民共和国公司法第二十七条、企业国有资产法第四十二条规定,公司设立时,股东以土地使用权作价出资的必须进行评估作价,核实财产
35、,并折合为股份。不得高估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时,不得将财产低价折股或者有其他损害出资人权益的行为。采用国有土地使用权作价出资(入股)方式进行资产处置的,在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后,企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估,并依据土地状况和评价结果,拟订土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后,应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。4.国有土地使用权出资(入股)的法律特征包括:(1)国有土地使用权出资(入股)必须依法审批;(2)国有土地使用权出资(入股)方式受范围限制;(3)国有土地使用权出资(入股)
36、前必须进行地价评估,作价结果要备案;(4)作价出资(入股)取得的土地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵押;(5)土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。五、2006 年,M 企业在工业区内已依法登记拥有一宗工业用地的出让国有土地使用权,面积为 13300m2,地籍号为 52030,使用年限为 50 年,登记时间为 2006 年 3 月 5 日。为抵押贷款,2009 年企业经批准将其中北边一厂区土地使用权设定了抵押权。现因抵押权的实现,被法院判处拍卖,最后由 Y 企业拍卖取得位于该厂北边的 7000 平方米的土地使用权。问题:如何办理该宗地的变更登记手续?【答案】办理该宗地的变
37、更登记手续的步骤为:(1)M 企业和设定抵押权的银行应向原土地登记机关提出注销土地他项权利(抵押权)登记申请,土地登记机关按土地登记程序办理注销登记手续。(2)Y 企业和 M 企业应分别申请土地使用权变更登记。申请时限为 Y 企业与 M 企业办理房产变更登记后 15 日内。应当提交的证明文件主要有:土地使用权变更登记申请表;Y 企业和 M 企业的法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明;转让全同;原土地使用证;变更后的房屋所有权证;税费交纳证明;委托代理的应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。(3)土地使用权变更登记的基本程序为:申请变更地籍调查权属审核注册登记核发土地证
38、书。具体如下:对 Y 企业和 M 企业提交的土地使用权变更登记申请资料进行审查,符合规定要求的,予以受理;进行地籍调查。因本宗地系分割转让,涉及界址的变更,必须进行变更地籍调查,包括权属调查和变更测量,宗地号变更为301 和 302;进行权属审核,重点应对土地使用期限、土地面积等进行审核,分别填写土地使用权变更登记审批表;注册登记,分别新建土地登记卡,在新土地登记卡上进行登记;核发证书,收回并注销原土地证书,分别填制新的国有土地使用证。六、D 县 2009 年开展了大规模的土地证书年检工作,在年检过程中发现有三宗地是错登或漏登的。问题:1.土地管理部门应该进行何种类型的土地登记?2.更正登记的
39、程序是什么?3.更正登记的申请人一般是谁?【答案】1.按照土地登记规则,土地登记后,发现错登或漏登的,土地管理部门应当办理更正登记;利害关系人也可以申请更正登记。2.更正登记应按土地登记的法定程序进行。即按申请地籍调查权属审核注册登记换发或更改土地权利证书进行。如土地管理部门直接办理更正登记,应增加告知程序,即在土地管理部门审核后,把审核结果告之当事人,如有异议的,要求在一定时期内提出;否则视为认可,直接办理更正登记,注销原土地权利证书。3.更正登记一般由土地权利人(土地所有权人、土地使用权人、土地使用权抵押权人或地役权人),或与申请更正登记宗地相关的利害关系人(土地使用权抵押人、供役地权利人
40、或其他利害关系人)向国土资源行政主管部门提出更正登记申请。七、2006 年,M 企业在工业区内已依法登记拥有一宗工业用地的出让国有土地使用权,面积为 13300m2,地籍号为 52030,使用年限为 50 年,登记时间为 2006 年 3 月 5 日。为抵押贷款,2009 年企业经批准将其中北边一厂区土地使用权设定了抵押权。现因抵押权的实现,被法院判处拍卖,最后由 Y 企业拍卖取得位于该厂北边的 7000 平方米的土地使用权。问题:如何办理该宗地的变更登记手续?【答案】办理该宗地的变更登记手续的步骤为:(1)M 企业和设定抵押权的银行应向原土地登记机关提出注销土地他项权利(抵押权)登记申请,土
41、地登记机关按土地登记程序办理注销登记手续。(2)Y 企业和 M 企业应分别申请土地使用权变更登记。申请时限为 Y 企业与 M 企业办理房产变更登记后 15 日内。应当提交的证明文件主要有:土地使用权变更登记申请表;Y 企业和 M 企业的法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明;转让全同;原土地使用证;变更后的房屋所有权证;税费交纳证明;委托代理的应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。(3)土地使用权变更登记的基本程序为:申请变更地籍调查权属审核注册登记核发土地证书。具体如下:对 Y 企业和 M 企业提交的土地使用权变更登记申请资料进行审查,符合规定要求的,予以受理;进行地
42、籍调查。因本宗地系分割转让,涉及界址的变更,必须进行变更地籍调查,包括权属调查和变更测量,宗地号变更为301 和 302;进行权属审核,重点应对土地使用期限、土地面积等进行审核,分别填写土地使用权变更登记审批表;注册登记,分别新建土地登记卡,在新土地登记卡上进行登记;核发证书,收回并注销原土地证书,分别填制新的国有土地使用证。八、D 县 2009 年开展了大规模的土地证书年检工作,在年检过程中发现有三宗地是错登或漏登的。问题:1.土地管理部门应该进行何种类型的土地登记?2.更正登记的程序是什么?3.更正登记的申请人一般是谁?【答案】1.按照土地登记规则,土地登记后,发现错登或漏登的,土地管理部
43、门应当办理更正登记;利害关系人也可以申请更正登记。2.更正登记应按土地登记的法定程序进行。即按申请地籍调查权属审核注册登记换发或更改土地权利证书进行。如土地管理部门直接办理更正登记,应增加告知程序,即在土地管理部门审核后,把审核结果告之当事人,如有异议的,要求在一定时期内提出;否则视为认可,直接办理更正登记,注销原土地权利证书。3.更正登记一般由土地权利人(土地所有权人、土地使用权人、土地使用权抵押权人或地役权人),或与申请更正登记宗地相关的利害关系人(土地使用权抵押人、供役地权利人或其他利害关系人)向国土资源行政主管部门提出更正登记申请。九、某省 W 国有机械厂因发展的需要,欲临时取得一宗
44、5000m2 的集体土地使用权,按照土地登记规则的要求,王某系机械厂的法人代表。问题:1.作为申请人,王某应向土地登记机关提交哪些必要材料?2.依据申请人类型的不同,申请人所提供的身份证明文件有何区别?3.若土地申请人委托他人代理申请,需提供哪些文件?【答案】1.作为申请人,王某应向土地登记机关提交如下文件资料:(1)土地使用权变更登记申请书;(2)W 国有机械厂法人证明、土地登记法定代表人身份证明和王某个人身份证明;(3)原国有土地使用证;(4)机械厂的房屋所有权证。2.申请人身份证明一项因申请人类型的不同而不同,具体如下:(1)申请人是法人的,提交单位法人证明,但有的法人(如机关法人)不需
45、提交,此外还有土地登记法定代表人身份证明书、法定代表人的个人身份证或户籍簿;(2)申请人是自然人的,提交个人身份证或户籍证明,个体工商户也视为自然人对待;(3)不具备法人条件的其他组织提交的身份证明文件参照法人。3.土地登记申请人(包括自然人、法人和其他组织)凡是委托他人代理申请的,均须同时提交土地登记委托书和委托代理人的个人身份证。代理人为法定代理人的,不需签署土地登记委托书,但须提交村委会或居委会开具的监护人证明。一十、某宗地系国有土地,土地使用权人为某公司,通讯地址为:X 市幸福路 A号。依据 2004 年 6 月 20 日该市工商行政管理局颁发的经过变更地址登记后的企业法人营业执照,该
46、公司的地址变更为 X 市财源路 N 号,该企业向有关部门提出该宗地地址变更登记。问题:1.宗地地址变更登记的三个要件是什么?2.宗地地址变更登记的申请人是谁?3.办理宗地地址变更登记的申请人应当向有关部门提交的土地权属证明文件有哪些?【答案】1.宗地地址变更的三个要件是:(1)须属自然人的经常居住地;(2)须属固定场所;(3)须经法律确认。2.宗地地址变更登记的申请人是地址变更后的土地权利人。3.应当提交的土地权属证明文件有:(1)由土地登记机关颁发的土地证书地址变更登记申请人为土地所有权人的提交土地所有权证书;申请人为土地使用权人的提交土地使用权证书;申请人为土地使用权抵押权、地役权权利人的
47、提交土地他项权利证明书。(2)地上建筑物、附着物权属证明凡是地上存有建筑物或附着物的,变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明,如房管部门颁发的房产证等。(3)地址变更证明文件申请人为自然人的,提交由户籍部门开具的地址变更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的有效证件;申请人为法人或其他组织的,其中,企业法人、部分事业单位法人须提交由工商行政管理部门或主管部门开具的地址变更证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效证件,如申请地址变更登记的公司,其地址变更证明文件为工商行政管理部门颁发的经过更址登记后的企业法人营业执照。而机关法人和其他的事业单位则只须提交该机关、单位的更址声明或更址通知书即可。