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1、万科集团房地产开发本钱核算指导书1.目的：加强本钱治理，标准集团房地产开发企业本钱核算，正确计算开发产品本钱，便于本钱材料的比拟和分析。2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股运营的房地产开发企业。3.职责：总部财务治理部负责本标准的推行、解释、修正并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团本钱治理的要求，正确组织本钱核算工作，建立本钱核算责任制，完善本钱核算根底工作，改良本钱核算方法，合理确定本钱计算对象，正确归集和分配开发本钱及费用，及时、精确、完好地提供本钱核算材料，并及时发觉本钱治理中存在的征询题，不断寻求降低本钱的途径，同时对在本标准施行过程中发生的征询题及时
2、向总部财务治理部反应。4. 方法和过程操纵4.1 本钱核算的根本程序本钱核算的一般步骤依次如下：4.1.1 依照本钱核算对象确实定原则和工程特点，确定本钱核算对象。4.1.2 设置有关本钱核算会计科目，核算和归集开发本钱及费用。4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊本钱费用在各本钱核算对象之间的分配方法、标准。4.1.4 将归集的开发本钱费用按确定的方法、标准在各本钱核算对象之间进展分配。4.1.5 编制工程开发本钱计算表，计算各本钱核算对象的开发总本钱。4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发本钱，分别结转完工开发产品本钱。4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门
3、划分提供)，依照有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的本钱，正确结转完工开发产品的销售本钱。4.1.8 编制本钱报表，依照本钱核算和治理要求，总括反映各本钱核算对象的本钱情况。4.2 本钱核算对象确实定4.2.1 本钱核算对象确实定原则4.2.1.1 满足本钱计算的需要；4.2.1.2 便于本钱费用的归集；4.2.1.3 利于本钱的及时结算；4.2.1.4 习惯本钱监控的要求。4.2.2 本钱核算对象确实定方法各公司可依照本钱核算对象确实定原则，并结合工程实际情况，确定详细本钱核算对象。4.2.2.1 成片分期（区）开发的工程，能够以各期(区)为本钱核算对象。4.2.2.2 同一工程有裙
4、楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分本钱核算对象的根底上，还应按功能划分本钱核算对象。4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同构造的，还应按构造划分本钱核算对象。 4.2.2.4 依照核算和治理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设备，不管其支出是否摊入房屋等开发产品本钱，均应单独作为本钱核算对象。关于只为一个房屋等开发工程效劳的、应摊入房屋等开发工程本钱且造价较低的配套设备，能够不单独作为本钱核算对象，发生的开发费用直截了当计入房屋等开发工程的本钱。4.3 本钱费用工程及核算内容4.3.1 本钱费用工程开发产品本钱核算应视开发产品的详细情况，按制造本钱法设置本钱
5、工程。本钱工程一般包括以下八项：4.3.1.1 土地获得价款4.3.1.2 开发前期预备费4.3.1.3 主体建筑工程费4.3.1.4 主体安装工程费4.3.1.5 社区管网工程费4.3.1.6 园林环境工程费4.3.1.7 配套设备费 4.3.1.8 开发间接费4.3.2 各本钱工程的核算内容4.3.2.1 土地获得价款指为获得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用处和超面积补交的地价。B、合作款项：补偿合作方地价、合作工程建房转入分给合作方的房屋本
6、钱和相应税金等。C、红线外市政设备费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。4.3.2.2 开发前期预备费：指在获得土地开发权之后、工程开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：A、勘察设计费(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。(2) 规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制造
7、费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修正设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制造费等。(3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费B、报批报建增容费(1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、买卖中心手续费、人防报建费、消防配套设备费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划治理费、新材料基金(或墙改专项基金)、老师住宅基金(或中小学老师住宅补贴费)、拆迁治理费、招投标治理费等。 工程整体性报批报建费：工程报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。(2) 增容费：包括水、电、煤气增容费C、“三通
8、一平”费：(1) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。(2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及撤除费用。(3) 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设备的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。(4) 场地平坦：根底开挖前的场地平坦、场地清运、旧房撤除等费用。D、临时设备费(1) 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。(2) 临时办公室：租金、建造及装饰费用。(3) 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。(4) 临时围板：包括设计、建造、装饰费用。4.3.2.3 主体建筑工程费指工程开发过程中发生的
9、主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：A、根底造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，根底处理费、桩基征询及检测费、降水。B、构造及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅根底）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层构造列入裙楼、有转换层构造并入塔楼）。C、门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。D、公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。E、户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。4.3.2.4 主体
10、安装工程费A、室内水暖气电管线设备费；(1) 室内给排水系统费（自来水排水直饮水热水）；(2) 室内采暖系统费（地板热电热膜分户燃气炉管道系统暖气片）；(3) 室内燃气系统费；(4) 室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋B、室内设备及其安装费(1) 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；(2) 电梯及其安装费；(3) 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；(4) 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；(5) 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。C、弱电系统费(1)
11、 居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；(2) 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；(3) 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；(4) 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；(5) 系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；(6) 宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。4.3.2.5 社区管网工程费A、室外给排水系统费(1) 室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；(2) 雨污水系统费用B、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用C、室外燃气系统费：主要包括管道系
12、统、调压站D、室外电气及高低压设备费(1) 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；(2) 室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；(3) 室外弱电管道埋设：包括用于电视、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用E、室外智能化系统费(1) 停车治理系统费用：包括露天停车场治理系统、地下室或架空层停车场治理系统的费用；(2) 小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；(3) 周界红外防越系统费用：红外对扫等；(4) 小区门禁系统费用；(5) 电子巡更系统费用；(6) 电子公告屏费用4.3.2.6 园林环境工程费指工
13、程所发生的园林环境造价，主要包括：A、绿化建立费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；C、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；D、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；E、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；F、室外背景音乐；G、室外零星设备：儿童游乐设备、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。4.3.2.7 配套设备费指房屋开发过程中，依照有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设备支出。主要包括以下几类：A、在开发小区内发生的不会产生运营收
14、入的不可运营性公共配套设备支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；B、在开发小区内发生的依照法规或运营惯例，其运营收入归于运营者或业委会的可运营性公共配套设备的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设备的支出；C、开发小区内城市规划中规定的大配套设备工程不能有偿转让和获得运营收益权时，发生的没有投资来源的费用；D、关于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设备，应依照当地政府法规、开发商的销售承诺等详细情况确定是否摊入本本钱工程。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，获得了该配套设备的产权，则应作为运营性工程独立核算。该本钱工程下按
15、各项配套设备设立明细科目进展核算，如：A、游泳池：土建、设备、设备；B、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所构造；C、幼儿园：建造本钱及配套资产购置；D、学校：建造本钱及配套资产购置；E、球场；F、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；G、车站建造费：土建、设备、各项设备。4.3.2.8 开发间接费开发间接费核算与工程开发直截了当相关、但不能明确属于特定开发环节的本钱费用性支出；以及工程营销设备建造费。A、工程治理费(1) 工程监理费：支付给聘请的工程或工程监理单位的费用；(2) 预结算编审费：支付给造价征询公司的预结算的编制、审核费用；(3) 行政治理费：直截了当从事工程开发的部门的人
16、员的工资、奖金、补贴等人工费以及直截了当从事工程开发的部门的行政费(4) 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖(5) 工程质量监视费：建立主管部门的质监费；(6) 平安监视费：建立主管部门的安监费；(7) 工程保险费。B、营销设备建造费(1) 广告设备及发布费：车站广告、路牌广告；(2) 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)四周等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；(3) 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；(4) 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计
17、、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；(5) 其他。C、资本化借款费用包括直截了当用于工程开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。D、物业治理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业治理公司代管的物业治理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业治理费用。4.3.2.9 期间费用包括治理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造本钱范畴，其科目设置、归集内容、核算程序等详见万科集团费用核算标准。三类期间费用与“开发间接费”均有联络和区别，详细界定与核算方
18、法详见万科集团费用核算标准。4.4 会计科目与帐簿设置4.4.1 “开发本钱”科目该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产本钱核算科目明细表”。本钱治理软件运用成熟的单位，能够将明细科目仅设置到二级，即八项本钱工程，三级、四级明细数据在本钱治理软件中保存。本钱工程数据必须定期（月、季度）与本钱治理软件中的相应数据进展核对，并保持一致。在各级明细科目下，应按各本钱核算对象设立核算工程，本钱核算对象可分层次设立。为了归集临时不能确定特定本钱核算对象的本钱，以及需要先归集后分配的本钱，在每个工程的本钱核算对象中，加设一条“待分摊本钱”进展归集。本钱核算对象的详细设置参
19、见以下图：工程 在建一期 住宅 商铺 在建二期 写字楼 拟开发土地 待分摊本钱工程开工前，所有本钱均在本钱核算对象“拟开发土地”中核算；工程开工后，将已开工部分逐期自“拟开发土地”中转入“在建期”。详细核算要求详见万科集团存货核算标准。4.4.2 “开发间接费”科目该科目归集和分配与工程开发直截了当相关、但不能明确属于特定开发环节的本钱费用性支出；以及工程营销设备建造费。这类费用先归集，再按一定标准分配计入各本钱核算对象。各级明细科目的设置详见“房地产本钱核算科目明细表”。4.4.3 “预提费用”科目核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未支付的本钱、
20、费用。4.4.3.1 费用预提的时间：至少每季度末预提一次；4.4.3.2 费用预提的范围：对完工开发产品应进展本钱预提，未完工产品按实际支付金额核算本钱；4.4.3.2 费用预提的金额：以本钱治理软件中的动态本钱总额减帐面已列入本钱总额的差额计提。4.4.3.3 核算方法：预提时，借记“开发本钱本钱预提及结转”，贷记本科目；次月月初，再将上述分录用红字冲回。4.4.4 “待摊费用”科目按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。4.4.5 “完工开发产品”科目核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际本钱。详细核算要求详见万科集团存货核算标准。房
21、地产本钱核算科目明细表一级科目二级科目三级科目四级科目核算工程备注开发本钱土地获得价款按前述明细各本钱核算对象 本钱核算对象 可分层次设立。开发前期预备费按前述明细按前述明细各本钱核算对象主体建筑工程费按前述明细按前述明细各本钱核算对象主体安装工程费按前述明细按前述明细各本钱核算对象社区管网工程费按前述明细按前述明细各本钱核算对象园林环境工程费按前述明细各本钱核算对象配套设备费按前述明细各本钱核算对象开发间接费按前述明细按前述明细各本钱核算对象自一级科目开发间接费转入本钱预提及结转各本钱核算对象开发间接费工程名称工程治理费按前述明细定期转入开发本钱营销费用按前述明细资本化利息物业治理完善费其他
22、完工开发产品工程名称详细苑或栋或期以及配套资产名称住宅、商铺、写字楼、车库及车位、其他4.5 本钱费用的归集与分配4.5.1 土地获得价款一般能分清本钱核算对象的，可直截了当将土地本钱计入特定的本钱核算对象中；假如分不清本钱核算对象，可先在“土地获得价款”之“待分摊本钱”的核算工程进展归集，然后再在有关本钱核算对象间分配；也能够不进展归集而直截了当通过设定分摊方法分配计入有关本钱核算对象。有关分配方法如下： 4.5.1.1 按占地面积计征地价、进展补偿、缴纳市政配套费时的分配方法方法一：先按小区的占地面积将土地本钱分配到各小区；再将分配到各小区内的土地本钱，按小区内房屋等本钱核算对象和道路、广
23、场等公用场所的占地面积进展直截了当分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地本钱，按房屋等本钱核算对象的占地面积进展间接分配，计入房屋等本钱核算对象的的开发本钱；房屋等本钱核算对象的直截了当分配数加间接分配数，即为该房屋等本钱核算对象应负担的土地本钱。方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等本钱核算对象的占地面积上，房屋等本钱核算对象本身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地本钱来分配。4.5.1.2 按建筑面积计征（或补偿）时的分配方法：按本钱核算对象的建筑面积来分摊。4.5.2 开发前期预备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配
24、套设备费能够分清本钱核算对象的，可直截了当计入本钱核算对象的相应本钱工程；应由两个或两个以上的本钱核算对象负担的费用，可通过各本钱工程下的“待分摊本钱”之核算工程进展归集，再按下表所示分摊标准分配计入各本钱核算对象：本钱工程分摊标准开发前期预备费按可售面积分摊主体建筑工程费（1） 扣除直截了当费用后，按建筑面积分摊；（2） 依照经历系数和建筑面积，确定标准分摊；主体安装工程费（1） 扣除直截了当费用后，按建筑面积分摊；（2） 依照造价经历系数和建筑面积相乘，确定标准分摊；社区管网工程费按可售面积分摊；假设能区分可按占地面积分摊园林环境工程费公享性强，按可售面积分摊；公享性不强并可区分，按占地面
25、积分摊配套设备费按可售面积分摊4.5.3 开发间接费4.5.3.1 应先通过“开发间接费”科目分工程归集开发间接费的实际发生数，在每月（季）末，依照事实上际发生数按一定标准分配计入各开发工程的各本钱核算对象。详细分配及核算方法参见万科集团费用核算标准4.5.3.2 车位及车库、其他配套设备及留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。4.6 本钱核算工具本钱治理软件是本钱核算的主要工具，金蝶财务软件是本钱核算的辅助工具，其数据可由本钱治理软件引入。4.6 本钱报表本钱报表是本钱信息治理的中心，通过本钱报表可动态理解工程本钱总体情况、与目的本钱的偏向情况、本钱治理中存在的征询题等信息。各公司都应完好
26、、详细、动态的编制本钱报表。本钱报表品种、编报时间及要求详见结算报表格式及集团本钱审算中心的有关规定。4.7 附 则本标准未涉及或未尽的本钱核算事项，按国家或集团有关本钱治理的规定执行。关联文件： 财务治理部：万科集团会计治理及核算标准（VKCW03-03） 万科集团费用核算标准（VKCW03-04）万科集团存货核算标准（VKCW03-06）附：“开发本钱”科目编号一览表科 目 名 称编 号开发本钱4301土地获得价款4301.401政府地价及市政配套费4301.401.01合作款项4301.401.02红线外市政配套费4301.401.03拆迁补偿费4301.401.04开发前期预备费430
27、1.402勘察设计费4301.402.01 勘察丈量费4301.402.01.01 规划设计费4301.402.01.02 建筑研究用房4301.402.01.03报批报建费4301.402.02 政府报批报建费4301.402.02.01 增容费4301.402.02.02三通一平费4301.402.03 临时道路4301.402.03.01 临时用电4301.402.03.02 临时用水4301.402.03.03 场地平坦费4301.402.03.04临时设备费4301.402.04 临时围墙4301.402.04.01 临时办公室4301.402.04.02 临时场地占用费4301.4
28、02.04.03 临时围板4301.402.04.04主体建筑工程费4301.403根底工程4301.403.01 土方4301.403.01.01 护壁（坡）4301.403.01.02 桩基4301.403.01.03 桩基检测4301.403.01.04 降水4301.403.01.05构造及粗装修工程4301.403.02混凝土框架4301.403.02.01砌体4301.403.02.02找平及抹灰4301.403.02.03防水4301.403.02.04门窗工程4301.403.03 单元门4301.403.03.01 入户门4301.403.03.02 防火门4301.403.
29、03.03 户内门4301.403.03.04 窗、阳台门4301.403.03.05公共部位精装修 4301.403.04 大堂精装修4301.403.04.01 楼梯间精装修4301.403.04.02 屋面精装修4301.403.04.03 外立面精装修4301.403.04.04 电梯厅精装修4301.403.04.05 单元入口精装修4301.403.04.06 外墙外保温4301.403.04.07 栏杆4301.403.04.08室内装修4301.403.05 厨房精装修4301.403.05.01 卫生间精装修4301.403.05.02 厅房精装修4301.403.05.03
30、 阳台、露台、地面精装修4301.403.05.04主体安装工程费4301.404室内水暖气电管线设备费4301.404.01 室内供排水系统费4301.404.01.01 室内采暖系统费4301.404.01.02 室内燃气系统费4301.404.01.03 室内电气系统费4301.404.01.04室内设备及其安装费4301.404.02 通风空调系统及安装费4301.404.02.01 电梯及其安装费4301.404.02.02 发电机及其安装费4301.404.02.03 人防设备及其安装费4301.404.02.04 消防系统及其安装费4301.404.02.05弱电系统费4301.
31、404.03 居家防盗系统费用4301.404.03.01 宽带网络费用4301.404.03.02 有线电视费用4301.404.03.03 三表远传费用4301.404.03.04 对讲系统费用4301.404.03.05 系统费用4301.404.03.06社区管网工程费4301.405室外给排水系统费4301.405.01 室外给水系统4301.405.01.01 雨污水系统4301.405.01.02室外采暖系统费4301.405.02 管道系统4301.405.02.01 热交换站4301.405.02.02 锅炉房4301.405.02.03室外燃气系统4301.405.03 管
32、道系统4301.405.03.01 调压站4301.405.03.02室外电气及高低压设备费4301.405.04高低压配电设备及安装4301.405.04.01室外强电管道及电缆敷设4301.405.04.02室外弱电管道埋设4301.405.04.03室外智能化系统费4301.405.05停车治理系统4301.405.05.01小区闭路监控系统4301.405.05.02周界红外防越4301.405.05.03小区门禁系统4301.405.05.04电子巡更系统4301.405.05.05电子公告屏4301.405.05.06园林环境工程费4301.406绿化建立费4301.406.01建
33、筑小品4301.406.02道路及广场建立费4301.406.03围墙建造费4301.406.04室外照明4301.406.05室外背景音乐4301.406.06室外零星设备4301.406.07配套设备费4301.407游泳池4301.407.01会所4301.407.02幼儿园4301.407.03学校4301.407.04球场4301.407.05设备用房4301.407.06 - -开发间接费4301.408工程治理费4301.408.01 工程监理费4301.408.01.01 预结算编审费4301.408.01.02 行政治理费4301.408.01.03 施工合同外奖金4301.408.01.04 工程质量监视费4301.408.01.05平安监视费4301.408.01.06工程保险费4301.408.01.07 - -资本化借款费用4301.408.02营销设备建造费4301.408.03 广告设备及发布费4301.408.03.01 销售环境改造费4301.408.03.02 售楼处装修装饰费4301.408.03.03 样板间费用4301.408.03.04 其他4301.408.03.05 - -物业治理完善费4301.408.04本钱预提及结转4301.41