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1、胡 商 箱 包 礼 品 城可 行 性 研 究 报 告银川胡商投资开发二0一一年十月目 录第一章 总论一、工程概况二、建立目的三、编制原则四、编制依照五、工程投资估算及资金筹措六、工程收入七、工程研究结论第二章 工程建立的背景与开展情况一、工程的提出二、工程建立的必要性第三章 工程建立的可行性一、政策优势二、开发实力强大三、工程定位具有竞争力四、选址合理五、工程的区位、交通条件特别好六、良好的经济效益第四章 市场分析与预测及工程开发策略一、 我国箱包礼品市场的现状特点u 我国箱包礼品市场处在大开展阶段u 我国箱包礼品市场需求宏大二、银川市箱包礼品市场开展分析及预测u 开展优势一：银川独特的地域特
2、点u 开展优势二、良好的社会经济开展现状第五章 工程的市场定位、竞争对手及市场策略一、市场定位二、竞争策略三、市场策略四、工程市场开发战略第六章 工程选址与建立条件一、工程选址二、工程用地三、商贸城的业务方式与运作治理方式第七章 工程建立方案与规划规划一、规划规划二、建立内容三、商城配套公共根底设备四、公司根底设备建立与维护第八章 环境妨碍及保护措施一、主要污染源及污染物二、箱包礼品城环境保护措施三、商贸城招商策略四、商贸城宣传推行策略第九章 交通环境与交通运输 一、市场的交通现状分析二、市场车流预测第十章 工程施行单位及运营一、工程施行单位二、公司治理机构三、箱包物流城招商策略四、箱包礼品城
3、宣传推行策略第十一章 投资规模、资金来源及经济效益初步分析一、商贸城投资规模与资金来源二、经济效益初步分析第十二章 投资风险分析一、政策风险二、施行风险第十三章 工程招标内容及方式一、招标内容二、招标方式第十四章 工程评价结论与建议一、结论二、建议第一章 总论一、工程概况1、工程名称：胡商国际箱包礼品城2、建立性质：新建3、建立单位：银川胡商投资4、建立地点：兴庆区规划八号路以东、规划北塔东路以北，四至界限：东至畅顺通物流园，南至规划北塔东路林带，西至规划八号路，北至规划六号路。5、建立期限：2012年2015年6、建立规模：商城占地面积约100亩。7、建立内容：新建约10万左右的综合性商贸城
4、(1)商业中心主要运营箱包产品（男女背包/购物袋/挎包/钱包/腰包/多种拉杆箱）、礼品（商务礼品、促销礼品、珍藏礼品、工艺礼品、纪念币、会议礼品、金银币、时髦礼品）。同时集经贸、洽谈、展览、仓储、休闲娱乐、餐饮、商务办公、商务物流为一体的大型国际商贸城。(2)市场配套设备场内新建假设干条路网（内含照明、绿化、给排水、通讯、天然气、供暖、消防等）、桁车、地中衡等。规划大门4个。(3)辅助消费设备办公楼，员工、运营户住宿等;以上建立内容均由拥有甲级设计资质的国内设计规划公司与国外设计规划单位共同设计规划，各项指标均符合国家和国际的相关规定。二、建立目的通过科学规划，使该买卖市场成为全国乃至国际集商
5、贸为一体的现代化买卖市场。美国胡商国际箱包礼品城的诞生，将完全改变银川市箱包礼品市场的格局，主要表达在：1、对银川市箱包礼品市场商业空间进展全面整合：完全改变原有市场运营分散、品种较少、规模偏小的现状。2、对箱包礼品类产品行业进展统一规划：成为西北地区规模最大、档次最高、配套和效劳功能最齐全的箱包礼品集群大市场、集散地和买卖中心，结合周边商业工程，构成强大的品牌效应，续写丽景街商业圈的辉煌历史。3、对运营理念进展全面提升：通过严格统一治理，细致的业态划分，精细的客户效劳，打造诚信市场，完全改变现有箱包礼品市场内部治理混乱、效劳匮乏的历史，为西北地区经济社会建立发挥重要支撑作用。三、编制原则1、
6、依照的数据真实、合理，研究提出的建立工程具备可操作性。2、工程符合宁夏回族自治区和银川市物流业开展战略方向，符合国家产业开展和相关法律法规，工程能够实现明显的社会效益和经济效益。四、编制依照1、国家发改委、商务部等九部委局:关于促进我国现代物流开展的意见，发改运转20041617号。2、宁夏回族自治区政府下发宁夏现代物流业开展规划，2009年9月。3、宁夏回族自治区开展与改革委员会：宁夏回族自治区国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要。4、宁夏回族自治区定额站发布的2010年第二季度指导价。五、工程投资估算及资金筹措1、投资估算本工程总投资约4亿元人民币;2、资金来源工程资金来源如下：（1）建
7、立单位自有资金6000万元人民币（2）建立单位自筹约18200万元人民币（3）申请银行贷款约15800万元人民币六、工程收入本工程收入主要为收取铺面配套设备的销售及店面商场、展厅及仓储租赁费。七、工程研究结论本工程符合国家、宁夏回族自治区和银川市产业政策的导向，符合宁夏回族自治区和银川市经济与流通业开展战略方向，有利于提高银川市及宁夏回族自治区的流通业的效劳水平，优化资源配置，提升城市整体经济水平等。市场所处的地理位置优越，与新华街、解放街、文化街、湖滨街、北京路、上海路、贺兰山等主要道路贯穿，并与银川青岛高速公路和环城高速公路相接。由青银高速公路可直达银川飞机场。北京路，上海路和贺兰山路可直
8、达建立中的银川新火车站，铁路运输便利。市场的经贸物流量较大，便于物流、仓储业务。市场定位精确，拟定的建立规模科学合理，具有可行性。通过对各项经济效益指标的初步测算，工程不仅有较好的经济效益同时也具有特别好的社会效益。因而，该工程施行是可行的。第二章 工程建立背景与开展概况一、工程的提出改革开放30年来，中国箱包产业得到了快速开展，消费及出口均居世界首位，中国已成为世界公认的箱包消费大国。随着经济的开展，包包除了能够装东西功能以外，也成为是人们平时穿着打扮的装饰，尤其关于女人，包包的装饰作用已经早已不言而喻，庞大的消费群体和消费量大大促进了中国箱包行业的开展。中国的礼文化源远流长，老百姓走门串户
9、，逢年过节，亲友生日都会礼尚往来。随着世博会、亚运会、奥运会等严重国际性活动的举办，纪念性礼品销售量猛增。但是有着庞大礼品市场的中国，却极少有规模的礼品专业市场，各种礼品散落在超级市场、糖烟酒市场、农贸市场、旅游市场、文化用品店、珠宝店、服装店等，常常是附带销售，没有成行成市，没有集中运营。什么都能够成为礼品，但合适的礼品、个性的礼品、满意如意的礼品特别难寻找，不明白到哪里去买。符合消费者情感需求的礼品更是少之又少。 本工程的主办方胡商投资有限责任公司敏锐地观察到了这一时机。该公司通过长期的调研，决定习惯市场的需要，建立一个集箱包礼品销售、物流、仓储、休闲、娱乐等多种功能于一体的大型现代箱包礼
10、品市场。二、工程建立的必要性1、工程有鲜明的特色，习惯了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力。当前，箱包礼品的销售已经进入良好的开展阶段，最关键的依然人民生活水平的提高，才能刺激箱包礼品消费的迅速增长。中国是世界上最有潜力的箱包礼品消费市场。银川做为陕甘蒙地区临近市县的中心城市，又是新兴消费市场。随着消费的增长，散落在超市商城等卖场里的箱包礼品单一，不能习惯现有需求已越制造显。不管是从箱包礼品的制造来说，依然从流通来说，银川都需要有规模宏大的、具有强大销售商竞争力、具有多种功能、提供高质量效劳、长间隔辐射才能的现代专业的箱包礼品市场。本工程拟跟随市场的开展潮流，投合广大箱包制造厂商和
11、消费者的需求，在箱包礼品这个行业主题上，走“大规模、多功能、人性化、和现代化水平”的道路，将箱包礼品（品牌箱包、礼品、零配件及用品）销售、物流、仓储、休闲、娱乐等多种功能集于一体，强调箱包产品、业态、买卖手段的多样化，在城市商业旺地建立一个标准高、环境美、现代化的箱包销售中心。如此的箱包市场开展创意比拟超前，特色鲜明，定位独到，符合箱包消费商、销售商、消费者的需求，填补了银川市这类市场的空缺，与其它市场构成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。2、工程的建立对推进银川市开展现代商贸流通业、现代物流业，建立现代化中心城市有重要作用现代商贸流通业是当前经济开展的一大热点。银川市政府将丽景北街沿线开展成
12、为银川市商贸物流带。对商贸物流带给予了诸多的政策关心。更好地发挥银川现代化中心城市的对外辐射功能。本工程建立的主导思想是不走以往市场开展过程中存在的功能单一、运营粗放的老路，而是着力于打造一个具有特别强辐射才能、能代表大银川形象的国际性的箱包礼品流通市场。工程建立的这一指导思想与银川开展商贸流通业的思路和要求相吻合，它能够在加快银川现代商贸流通业的开展进程中，对迅速提升银川市场的总体水平方面做出突出奉献。物流业是近年来在我国开展特别快的一个产业，其第三利润泉的地位已逐步为人们所认识和注重。依照市交委、计委等部门的规划，银川将加快现代物流业的开展，建立具有广域辐射才能的物流中心。由于本工程不仅仅
13、是一个商贸流通场所，更是一个箱包礼品的物流仓储中心。因而，本工程特别强调物流功能，包括箱包礼品的仓储和配送等功能，从而利用工程所积累的规模优势与市场网络优势，有效地为国内外各大箱包礼品厂商提供效劳。而且随着银川箱包礼品消费市场的开展，和银川在陕甘蒙中心城市地位的进一步加强，银川箱包礼品集散、买卖中心的功能将会得到进一步的强化。因而工程的建立习惯了现代物流业的开展要求。3、是银川市扩市提位，完善省会城市效劳功能的需要“十一五”期间，银川市以连锁运营为主体的现代商品流通方式已逐步兴起。银川市大型购物广场、购物中心、连锁超市、便利店、专卖店和专业店等新型零售业开展迅速，银川市的社会商品零售额占全区的
14、50%以上。“十一五”期间，银川市扩市提位，区域性中心城市的地位和效劳功能更加突出，依托物流商城、物流市场区仓储基地的建立，完善配套的商贸流通市场，构成强大的现代商贸消费流通市场体系支撑，加快银川市商贸类产品市场的开展，同时提高其效劳功能。4、工程的建立将有利于银川及兴庆区国民经济和社会的开展由于本工程规模大、定位高，因而工程的迅速开展将对银川及兴庆区区地点经济的开展带来积极的妨碍。一方面，庞大箱包礼品需求市场的开展将会推进箱包礼品的销售，从而增加税收，增加就业，为地点经济的开展作出奉献；另一方面，箱包礼品市场的开展也将会带动相关行业的开展，如仓储业、运输业、娱乐业、餐饮业等，构成明显的侧向关
15、联带动作用。5、工程的建立提升银川箱包礼品市场的形象目前，银川的箱包礼品市场大多集中在各大商城以及部分商场和超市，规模都比拟小，根本上与部分日用品等划分在一个区域，市场的开展并不是特别标准、有序，致使消费者在本地购置不到满意的箱包礼品，有品牌实力的厂家也不愿进驻到银川市。银川市的箱包礼品市场连本土的消费需求都没法处理，更谈不上辐射周边的区县。这种情况对整个银川市箱包礼品销售都带来不利妨碍，甚至妨碍了银川市箱包礼品市场的整体形象。本工程建立规模大，内容突出，配套齐全，标准高，能起到引领银川市箱包礼品市场的作用。由于，一方面将以其示范作用，使银川市箱包礼品市场的开展进一步走向正轨，填补市场空白；另
16、一方面，其也将众多的品牌专卖店聚集到本市场中，逐步改变和提升银川箱包礼品市场低档次的场面，构成银川箱包礼品市场的“航空母舰”，以加强银川箱包礼品市场与外地箱包礼品销售商竞争抗衡才能。6、工程的建立将进一步扩大银川市箱包礼品市场的辐射范围目前，银川市箱包礼品市场主要是满足银川市及周边地区的消费需求，辐射范围并不大。其缘故一是箱包礼品市场的规模有限，对外销售有心无力，二是箱包礼品缺乏必要的现代物流设备。箱包礼品市场属于运营日常消费品的商业网点，辐射半径也应特别大，除零售以外，向周边市县批发也是市场销售的主要途径，本工程所在地是银川通往内蒙与银北地区的必经之地。本工程拟将专业市场的开展与物流中心的开
17、展结合起来，集聚国内外众多的箱包礼品品牌，具有特别大的规模，并拥有现代物流设备，将有利于扩大箱包礼品市场的辐射范围，加强银川箱包礼品市场的妨碍力。第三章 工程建立的可行性一、政策优势国家发改委等九部委关于促进我国现代物流业开展意见的通知（发改运转20041617号）。宁夏回族自治区人民政府办公厅关于促进我区现代物流业开展的意见（宁府厅发200918号）。银川市人民政府2009年出台的现代物流业开展规划。据此打造西部地区的商贸物流“航母”，志在必得。二、开发实力强大本工程的主办企业美国胡商集团有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩作根底。公司领导经历丰富，各方面人才搭配合理，治理制度、架构健全，
18、运转有序。三、工程定位具有竞争力本工程起点高、定位准、运营开展方式符合国际潮流，有着特别好的开展前途。本工程采纳先进的运营开展方式。“把不同品牌箱包礼品销售市场集中到一个地点，建立大型的综合性的箱包礼品城。这是当前国际社会最流行的箱包礼品市场开展方式，而这一方式，在银川市各箱包礼品销售市场中都特别难做到，因而本工程有特别强的示范作用和竞争力。四、选址合理工程的选址、性质、功能符合工程所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地村、镇区有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。五、工程的区位、交通条件特别好。宁夏回族自治区首府银川市，东与吴忠市盐池县接壤；西依贺兰山与内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善
19、左旗为邻；南与吴忠市利通区、青铜峡市相连；北接石嘴山市平罗县，与内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克前旗相邻（以明长城为界）。其地域范围在北纬37293853，东经1054910653之间。2007年城市建成区面积为107平方公里。下辖兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县、灵武市。2007年，各县（市）区共辖23个街道办事处、21个镇、6个乡和204个居委会、272个村民委员会。人口约148万(2007年)，大部分为汉族，回族约为40万人。银川自古有塞上明珠的说法，城西有著名的国家级风景区西夏王陵。城区内多穆斯林风格建筑，以鼓楼为中心，城南有大型的清真寺和承天寺塔等著名古迹。 银川是新亚欧大陆桥沿线
20、的重要商贸城市，位于“呼-包-银-兰-青经济带”的中心肠段，也是宁蒙陕甘周边约500公里范围内的区域性中心城市，区域人口约1000万，区位优势明显。银川交通便捷，现已构成了公路、铁路、航空为主的立体交通网。4条国道、4条省道从境内穿越。银川至青岛、丹东至拉萨高速公路在银川会聚贯穿，机场高速、环城高速公路建成使用。包兰铁路纵贯银川南北，成为银川经济开展的大动脉。正在建立的银太铁路，将使银川与东部沿海的联络更加便捷。银川河东机场目前已开通了40多条航线，银川空港口岸投入使用，拉近了银川与全国乃至世界各地的间隔。工程邻近银川北门汽车站、银川北高速路口、金三角商圈、紧靠银川市丽景北街，因而区位、交通条
21、件都特别好，习惯市场的建立、开展。六、工程有着良好的经济效益。第四章 市场分析与预测及工程开发策略一、我国箱包礼品市场的现状特点1、我国箱包礼品市场处在大开展阶段我国箱包礼品市场的大开展不仅表现为箱包礼品产量的大规模增长，产品构造的迅速变化，新品种和数量的日新月异，箱包礼品产业在国民经济开展中的地位不断提高，而且也表现为个人消费的迅猛膨胀，箱包礼品消费市场的全面兴起，箱包礼品消费观念的深入变化以及汽车消费政策的日益变革和进步。从消费角度看，我国是箱包皮具消费和出口大国，箱包尽管开展历史较短，但其增速较快，目前已成为全球最大的箱包消费基地，在国内消费市场上将来潜力也十分宏大。据统计，2009年中
22、国箱包行业产值近700亿元，其中国内市场容量接近200亿元。出口仍是箱包行业获得生存空间的主要手段，我国供给量超过全球箱包供给的四分之一，其中绝大部分出口欧美国家。但是品牌严峻缺失，我国箱包企业多以低廉的价格抢占国际市场。从消费角度看，箱包礼品属于易耗品，并不像房子、车子等产品经久耐用，箱包礼品的消费空间特别大。从社会文化角度看,箱包的文化不算久，但是礼品文化早已是中国的文化之一，具有极强的生命力和浸透力。2、我国箱包礼品市场需求宏大1）、我国拥有宏大的箱包需求市场在我国，箱包的主力消费群体为女性，而女性关于箱包的的功能已经不仅仅停留在收纳的根底上，箱包还具有一定的装饰作用。在时髦产业兴旺的欧
23、洲一线城市，衣店、鞋店、包店的比例大约为2：1：1，二线城市一般也到达了4：2：1。在中国，尽管达不到如此高的比例，但是箱包在人们生活中的地位越来越重要。在我国，近年来箱包消费才能已经和服装消费才能并驾齐驱。一套衣服搭配一个包关于不少女性消费者来说已经不是空谈。庞大的服装消费市场带动日益庞大的箱包消费市场。2）、我国拥有宏大的礼品需求市场l 生日礼品市场，有多少人过生日，就有多大市场 据最新人口调查数据显示，到2011年初，中国内地人口已达13.7亿人，人口数目在特别长一段时期内还会呈稳步增长势态。据新生儿出生统计，中国每年几乎都有2000万的新生儿出生，这意味着每年过生日的人数都在不断增加。
24、在中国，几乎2/3 的人每年都要给本人来一次生日庆祝。13亿人口大国，平均每天就有356万多人过生日，每天几乎有230多万个生日庆典。平均每次生日10个人送礼，每天仅生日礼物就超过2300万份；每人每次平均购置100元礼品，每天送的生日礼就有23亿元之巨。 l 节庆礼品市场，有多少节日，就有多大市场 传统节日：作为历史悠久的文明古国，丰富的民族传统节日是中国文化不可缺少的一个重要组成部分，粗略算来，中国主要的传统节日就有春节、元宵、清明、端午、七夕、中秋、重阳、冬至、腊八等数十种。在传统节日，人们要么走访亲朋，要么合家团聚，要么参与相应的活动，不管怎么样都少不了以送礼表达本人的心意。 西方节日
25、：开放的中国，人们在感受强势的西方经济的同时，被西方文化所引诱，一些西方节日作为西方文明的符号而倍受欢迎，西方情人节、父亲节、母亲节、愚人节、感恩节、圣诞节等在中国由时髦慢慢演化为习惯。在这些节日，许多人费尽心机，用礼仪和活动传情达意。 法定节日：中国政府还有许多法定的庆典节日，例如：元旦、三八国际妇女节、五一国际劳动节、五四青年节、六一儿童节、七一共产党生日、八一建军节、老师节、十一国庆节等，这些节日都有重要的纪念意义，每年都会开展丰富多彩的纪念活动，需要发放相应的纪念礼品。 中国人习惯逢节必过、遇节送礼，这使节庆礼品市场具备无限商机，引诱难挡。 l 商务礼品市场，有多少机遇，就有多大市场
26、竞争加剧，合作的重要性必定加剧。市场化的中国，人际交往、公共关系作为纽带，在开展人脉、扩展社会资源、市场资源方面起到不可替代的作用，对商务合作伙伴、目的客户、顾客、资源操纵者进展感情投入不可防止，这就创始出一个全新而宏大的市场商务礼品市场。商务送礼不仅是一种良好的交流与沟通方式，同时一份恰到好处的礼品还能为企业获取更多的商业时机。据有关部门预测，目前我国商务礼品市场有超过600亿元的市场空间，并仍在以接近20%的速度增长。商务礼品市场的礼品构成情况较之个人礼品市场显然更加复杂，特别多分析人士已经开场把近年来礼品市场的异常火爆归结为商务礼品的异军突起。二、银川市箱包礼品市场市场开展分析及预测1、
27、开展优势一：银川市独特的地域特点银川是我国西北的重要城市，打造两宜城市，国民经济不断保持20%的增长，消费潜力宏大。10万平方公里的区域内，银川市是唯一的大中城市。银川作为陕甘宁蒙毗邻地区中心城市，榆林、定边、左旗等地市的消费者早已构成来银川消费的习惯。银川独特的地域特点，陕甘宁蒙箱包礼品盛宴2、开展优势二、良好的社会经济开展现状2009年银川市实现消费总值578.15亿元人民币，按可比价格计算，比上年增长13.0，快于2000年以来十年平均增速0.4个百分点。分产业看，第一产业完成增加值32.33亿元人民币，增长6.9；第二产业完成增加值285.79亿元人民币，增长15.1；第三产业完成增加
28、值260.03亿元人民币，增长11.5。按常住人口计算，全市人均消费总值34453元人民币/人。三类产业比例为5.6:49.4:45.0，对经济增长的奉献率分别为2.8、56.5、40.7。全年居民消费价格总水平下降0.3，其中食品价格上涨1.5，烟酒及用品类价格上涨1.0，家庭设备用品及维修效劳类价格上涨0.7，医疗保健及个人用品类价格上涨0.2。其他消费品和效劳类价格均比上年下降。工业品出厂价格下降2.9，原材料、燃料、动力购进价格下降5.4，房屋销售价格上涨6.1。年末单位从业人员29.66万人，同比增长2.3，全市城镇单位在岗职工27.83万人，城镇登记失业率为3.7。第五章 工程的市
29、场定位、竞争对手及市场策略一、市场定位：立足宁夏，辐射陕甘蒙胡商国际箱包礼品城工程是在充分研究我国和银川市箱包礼品市场开展的根底上，响应银川市打造西部物流航母的重要举措。工程立足银川市具有的宏大潜力的箱包礼品销售市场，同时将整个宁夏地区作为重要的市场区域。远期更是将包括宁夏周边市县，以及周边陕甘蒙地区作为市场辐射范围。市场的兴修，将极大改善银川市目前无永久性箱包礼品的现状，促进银川市箱包礼品市场的晋级换代，提升银川市为陕甘蒙地区箱包礼品市场中心的地位。二、竞争策略：整合国内市场，促进有序竞争，坚持以人为本，造福广大市民，打造支柱产业，为国家制造税收。胡商国际箱包礼品城工程将以建立温馨的购物环境
30、，完善的售后效劳，标准的市场治理，改善目前银川市市场分散，治理混乱的不合理现状，促使构成全行业合理有序的竞争格局。胡商国际箱包礼品城将秉承以人为本的原则，在工程规划设计、市场运营治理各方面为消费者提供上档次、全方位的完满效劳，采纳多品牌聚合营销的方式有效降低箱包价格，提升宁夏箱包消费市场的档次，造福广大市民。胡商国际箱包礼品城将放眼全国，充分释放银川市区域核心肠位，在流通业方面制造更好的运营环境，从流通领域打造银川市区域核心肠位，全面提升银川市箱包礼包市场的档次，树立民营流通企业的一面旗帜。三、市场策略：搞活大市场，促进大流通，发挥大效益银川市箱包礼品市场开展是银川市大商业、大流通、大市场的重
31、要组成部分，是稳固银川市作为陕甘蒙周边区域商贸中心肠位的重要举措，是实现银川市总体开展战略的重要步骤。胡商国际箱包礼品城的成立将会给当地甚至银川市带来宏大的社会和经济效益。首先它能够增加税收，其每年为国家上缴的税收到达8000万；其次它还能够增加就业。规模宏大的箱包礼品城，其销售、商旅、运输、物流、仓储等功能都会产生较大的岗位需求，从其功能和规模综合考虑，估计可包容3000人就业；而与箱包市场相关的行业如物流配送业、仓储业、旅游业、运输业等也会遭到带动，就业岗位也会相应增加。实现环保和经济可持续开展工程建立将进一步促进现代物流业的开展，提高社会交通、车辆利用效率，减少环境污染，实现环保和经济可
32、持续开展。而物流业的开展必将反过来降低工业企业本钱、提高效率、提高资源的利用效率，进一步促进产业晋级和优化。因而，胡商国际箱包礼品城工程将以打造西部名牌箱包礼品城为己任，推进宁夏箱包礼品市场向中高档次开展，力求从市场角度提高和制造银川市乃至邻近陕甘蒙地区的箱包礼品消费需求，推进银川市箱包礼品产业做大做强，获得最正确的社会和经济效益。为此，在详细市场策略上，将走规模化、集约化、专业化、信息化的道路，以品牌为纽带，创立一个打破地区、行业、所有制界限的新型营销体系，建立成为周边省市地区乃至西北地区的箱包礼品集散地之一。四、工程市场开发战略：全面开展，分步推进。在工程安排上，采取全面规划，分期引进的策
33、略。马上胡商国际箱包礼品城建立成为功能多元化，治理现代化的箱包礼品市场。箱包礼品城将交融包括高中低档包包批发零售、高中低档礼品的批发零售、婚庆活动的筹划执行、大型商务活动的筹划执行、礼品衍生出租赁效劳、仓储配送、餐饮旅馆等功能，把箱包礼品城建立成为购物环境优美的商贸中心，成为蒙宁陕甘地区富有特色的箱包礼品文化的辐射中心。在详细功能的开发上，第一阶段以根底设备先行，以培育箱包礼品气氛为导向，重点建立高中低档次的箱包礼品买卖市场，以及相关的箱包礼品物流仓储等。第二阶段主要是衍生出来的活动筹划及租赁效劳。第六章 工程选址与建立条件一、工程选址1、工程的地理位置银川是新亚欧大陆桥沿线的重要商贸城市，位
34、于“呼-包-银-兰-青经济带”的中心肠段，也是宁蒙陕甘周边约500公里范围内的区域性中心城市，区域人口约1000万，区位优势明显。银川交通便捷，现已构成了公路、铁路、航空为主的立体交通网，使银川与东部沿海的联络更加便捷，也拉近了银川与全国乃至世界各地的间隔。丽景街与新华街、解放街、文化街、湖滨街、北京路、上海路、贺兰山等主要道路贯穿，并与银川青岛高速公路和环城高速公路相接。如此，整个兴庆区东部将连成一体，构成方便快捷的现代交通网络。位于丽景街物流带的大型车辆交通运输征询题能够得到处理，商贸物流的周转率将大幅提高。胡商国际箱包礼品城的选址在丽景街和贺兰山路交汇的黄金地段，交通便利、人口集中，环境
35、优越，楼盘集中，是最理想的商贸城选址。2、工程建立地点现状(1)、市政设备情况商城市政设备依托条件好。商城位于兴庆区物流商城北部，外围主要有丽景街、北京路、贺兰山路、环城高速公路等四条主要道路，另外还有新规划的友爱中心路，拓宽的北塔东路。其中北京路、贺兰山路、丽景街为城市主干道，环城高速公路为通往各地的市内高速枢纽。(2)、企业（单位）情况该工程位于兴庆区规划八号路以东、规划北塔东路以北，四至界限：东至畅顺通物流园，南至规划北塔东路林带，西至规划八号路，北至规划六号路，该路段构成了以物流产业和小商品市场为主的市场群，周边超市、专业市场、批发市场、农贸市场等各类商业网点星罗棋布。工程与银川火车站
36、、长途汽车站毗邻，交通兴旺，人气指数占银川地区首位，该商城的创办，更合理的完善了丽景街商业圈，方便了市民，加快了城市开展进程。二、工程用地商贸城总占地面积约260亩。 三、商贸城的业务方式与运作治理方式1、效劳对象区内外物流商、箱包礼品制造商、供给商、采购商、分销商和本地零售商。2、仓储商品箱包产品、礼品。3、效劳半径（范围）以商贸城为中心的银川地区500公里半径为核心效劳区域，以周边地区为重要效劳区域，以全国为辅助效劳区域。4、效劳功能市场效劳功能齐全，以市场仓储与买卖功能为核心，包括：（1）物流与仓储功能：箱包、礼品展示箱包礼品大型仓储、物流区域物流仓储治理供给链治理采购配送。（2）市场买
37、卖功能：箱包礼品产品的展示与买卖。（3）信息效劳功能：电子商务、信息处理、电信邮政、商城网站等。（4）物流CBD（商务效劳）功能：办公场地出租效劳、商务效劳、金融效劳（融资、银行、保险、担保）、工商、税务、公安、海关、商城运营治理、餐饮娱乐住宿、人才招聘与培训等。5、市场运作治理方式市场运作治理方式参照商贸城治理方式，由公司负责总体开发建立、运作和治理，实行“股份规划、统筹开发、营建环境、市场导向、入股企业分项运营、专业效劳”的运营方式。即由公司对市场建立做出统一规划，统筹开发建立，营建市场与仓储开展的良好运营环境，吸引资金与物流企业参与市场建立运营，吸引物流需求商入园使用物流设备与保税区仓储
38、；公司依照市场需求按商城规划要求，建立物流市场仓储工程，开发物流资源，开展运营活动；公司将各种专业效劳机构引入商贸城，为企业提供完善的配套效劳，制造良好的运营环境。第七章 工程建立方案与规划规划一、规划规划工程占地面积约100亩，地址位于兴庆区规划八号路以东、规划北塔东路以北（四至界限：东至畅顺通物流园，南至规划北塔东路林带，西至规划八号路，北至规划六号路），商贸城初步规划4个大门。整个商贸城按照运营业务分为箱包礼品销售区（批发、零售）、仓储区、活动筹划庆典展示区、休闲区、综合办公区等。仓储厂房主要以钢构造厂房为主；综合办公区主要以框架构造的建筑为主。商贸城规划出口共计4个、地中衡12个。二、
39、建立内容工程建成后，将构成面积约3万的销售仓储区。销售区的建筑主要采纳框架构造，仓库主要为钢构造，由下而上依次为500mm厚砂砾石垫层，150mm厚砼面层，综合办公区主要为可随意分割的框架构造。三、商城配套公共根底设备商贸城内的根底设备主要包括道路、交通设备、供排水、通讯、供电照明、供暖、煤气、消防、绿地等。1、道路建立方案箱包礼品城内规划为四条主干道，路面为沥青砼路面。2、箱包礼品城给排水与消防箱包礼品城供水源为市政供水系统，区内给水管网依照规划路网设置。商贸城内污水排水采纳雨污分流制。依照箱包礼品城规划目前银川市自来水公司完全能够满足市场的用水量，不需要再设置蓄水池及其他蓄水设备。消防依照
40、区内环形道路设置消防井，地下消火栓等设备，消防水源与市政给水系统连接。3、箱包礼品城内的绿化箱包礼品城内的绿地按规划要求，工程在施行时一定要按商贸城规划操纵详规建立。4、箱包礼品城内的通讯箱包礼品城通过商务信息共享平台建立具有完善的通讯系统网络，并与中国电信网联网。通讯传输线路可通达每个运营点，数据通讯、各类信息传递及时。5、箱包礼品城内的供电由我公司申请安装4台1500KVA变压器，能够处理用电征询题。6、箱包礼品城内的供暖箱包礼品城内办公、仓储供暖、均由城市统一集中供暖。四、公司根底设备建立与维护公司根底设备的投资具有公益性、社会性、数量大、回收期长等特点，因而，公司根底设备建立与维护需商
41、城物业治理部门协助。第八章 环境妨碍及保护措施一、主要污染源及污染物1、废气本工程主要大气污染源是交通运输工具和装卸机械排出的废气。以燃油为动力的交通工具和装卸机械，将会产生SO2,CO，CO2等污染物质。随着银川市加大对汽车尾气排放的操纵力度，空气污染也会降低到最小程度。2、废水依照本商贸城的性质、规模及工艺设计，污染排放源主要有生活污水、车辆冲洗污水、集装箱冲洗污水。3、噪声噪声污染主要来自两个方面，一是交通运输车辆噪声，另一方面为一些设备运转时产生的噪声。依照主要工艺流程分析，主要噪声源为流淌装卸机械和运输车辆。公司在设备购置方面将加大机械的防噪声措施。4、固体废弃物固体废弃物为垃圾：这
42、些垃圾为拆装废料、包装材料及办公大楼、配套生活区产生的生活垃圾。二、箱包礼品城环境保护措施1、大气环境保护措施大气环境预测结果说明，燃油型装卸机械为本商城的主要污染源，因而本市场在装卸机械选型时，留意选型时选用耗油量低，噪音小的产品。制冷（供热）机房中的排烟高度符合国家和宁夏的相关规定。2、水环境保护措施（1）生活污水商城产生的生活污水由污水暗管系统搜集，其中厨房污水通过隔油池处理后排入污水管，生活污水经污水处理装置处理达标后排入市政管道。（2）车辆冲洗污水商城车辆冲洗产生的含油污水，统一排入油污水处理间，经油水别离器处理，达标后排入市政管网。3、噪声环境操纵措施操纵机械噪声，首先从降低设备本
43、身的污染源着手，因而商城内各种设备均选择低噪音设备。（1）在燃油运输、装卸机械排气管口安装消音装置以降低噪声。（2）水泵、风机、空调机组均设置减振台座，连接收道配置柔性软接头隔振。（3）在送排风口设置消声器。4、固体废弃物箱包礼品城内设固定垃圾箱集中搜集垃圾，由环卫所送至城市垃圾厂处理。第九章 交通环境与交通运输 一、市场的交通现状分析该工程位于兴庆区规划八号路以东、规划北塔东路以北（四至界限：东至畅顺通物流园，南至规划北塔东路林带，西至规划八号路，北至规划六号路）的黄金地段，该路段构成了以物流产业和小商品市场为主的市场群，周边超市、专业市场、批发市场、农贸市场等各类商业网点星罗棋布。该工程所
44、在地交通兴旺，人气指数占银川地区首位，该商贸城的创办，更合理完善了丽景街商业圈，方便了市民，加快了城市开展进程。工程总规划用地面积约100亩，周边城市主干道位于场地四周，交通条件十分便利。二、市场车流预测本工程建立占地约100亩，为最具有现代化规模的市场，工程建成后，将日均新增产生车辆流1260辆左右。第十章 工程施行单位及运营一、工程施行单位1、银川胡商投资2、公司根本情况开发商：银川胡商投资公司工程总负责人：翁利胜（首席执行官 CEO）公司法定代表人：潘友西（总经理）公司性质：有限责任公司公司注册资本：陆仟万元人民币整公司地址：银川市兴庆区文化西街106号国际贸易中心B座7楼公司业务范围：
45、房地产开发投资、旅游投资等相关产业。3、公司运营范围房地产开发；针纺织品、建筑材料、金属材料、五金交电、数码产品、橱柜、卫浴、陶瓷用品、汽车配件、日用百货的销售；投资治理征询；市场营销筹划；展览展示活动及会议的筹划、承办；物流信息效劳（不含许可运营工程）；设计、制造、发布国内各类广告业务。（法律法规规定须经审批的，凭审批批准文件运营）二、公司治理机构公司借鉴国内外物流商城开发治理经历，采取“经济开发区开发方式”的特点，并按照“统一、精简、高效”的原则，设立职能部门。其治理组织构造如图：董事会监事会首席执行官（CEO）总经理副总经理副总经理财务总监经理经理经理经理经理经理物业治理部招商部工程部行
46、政部企划部平安环境保护部财务部公司首席执行官（CEO）翁利胜，负责银川公司的整体运营。公司总经理潘友西，负责银川公司详细工程的施行建造。三、箱包物流城招商策略1、招商内容引进物流企业或相关企业入场运营，为企业提供良好的投资环境，企业运营硬件和软件以及运营的软环境，包括投资政策、税收政策、投资本钱、箱包礼品城物流设备与根底设备、箱包礼品城效劳水平、治安、卫生、消防、金融、工商、物业治理、信息平台。2、招商程序主要包括招商筹划书制定、招商推行施行和客户引进。公司引进人才完成招商筹划书。制定详细的市场调研、明确目的客户类型、确定招商方式及招商政策、确定招商组织方式，开展招商宣传推行活动，与潜在客户洽谈入商城开发与运营条件，办理入箱包礼品城开发与运营手续等，协助客户进展正常运营。3、招商策略招商不是定优惠措施、发招商广告的行为，本质是一系列概念传递和理解的过程，目的客户群愿意过来是由于他们对这个工程和我们一样充满决心，是他们心理的认同，只要有一点的疑心就将阻碍他们出资买卖。招商目的应面向有实力的国内外品牌代理商，走品牌运营道路。 进驻箱包礼品城的品牌运营者，往往在其它市