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1、第五章第五章 不动产评估不动产评估不动产评估不动产评估不动产评估不动产评估不动产评估不动产评估第一节 不动产评估概述一、不动产评估的概念及特征不动产指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。不动产评估不动产评估实物实物区位区位权益权益不动产评估不动产评估不动产土地非房建筑物与土地未分离的农作物、林木等建筑物n不动产的范畴不动产评估不动产评估位置固定性供求区域性长期使用性大量投资性不动产特征保值增值性投资风险性难以变现性政策限制性n不动产的特征不动产评估不动产评估二、土地与土地权利（一）土地的概念 土地一般是指陆地及其空间的全部环境因素，即由土壤、气候、地质、地貌、生物
2、和水文地质等因素构成的自然综合体。l自然供给l经济供给不动产评估不动产评估（二）分类按经济用途分类：按地理位置分类：按土地所有：按土地开发程度：工业、商业、住宅、交通、公用事业城市中心、一般市区、市区边缘、近郊区、远郊区、边远区等国家所有、集体所有生地、熟地、毛地不动产评估不动产评估（三）土地的特征自然特征经济特征1、位置的固定性2、质量的差异性3、不可再生性4、效用永续性1、供给的稀缺性2、可垄断性3、利用多方向性4、效益绩差性5、政策敏感性6、保值增值性不动产评估不动产评估（四）土地权利土地权利土地所有权土地使用权其他权利城市土地农村和城郊土地国家所有集体所有租赁权、抵押权、地役权等不动产
3、评估不动产评估土地使用权出让土地使用权转让土地使用权出租土地使用权抵押土地使用权n不动产的运用方式不动产评估不动产评估n土地使用权出让年限不动产评估不动产评估n土地使用权出让方式招标不动产评估不动产评估n土地使用权出让方式拍卖不动产评估不动产评估n土地使用权出让方式挂牌不动产评估不动产评估（五）地租与地价n土地价格的特性主要有：1、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定3、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关 5、地价具有个别性 6、地价具有可比性n土地价格的特征在很大程度上决定了不动产价格特征不动产评估不动产评估三、不动产评估的原则三、不动产评估的原则供需原则替代原则贡献原则最有
4、效使用原则合法原则评估不动产价值时，不能仅仅考虑不动产现时的用途和利用方式，而是结合预期原则考虑何种情况下不动产才能达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估不动产的价值。合法原则是指不动产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。在分析不动产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该不动产的最有效使用。不动产评估不动产评估四、不动产评估的程序四、不动产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项（二）制定评估作业计划和技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（四）测算被评估不动产价格（五）综合分析确定评估结果（
5、六）撰写评估报告不动产评估不动产评估五、不动产价格及其影响因素五、不动产价格及其影响因素（一）不动产价格的种类p根据权益的不同可分为：所有权价格、使用权价格、其他权利价格；p根据价格形成方式可分为：市场交易价格和评估价格；p按不动产的实物形态可划分为：土地价格、建筑物价格和不动产价格；p按房不动产价格表示单位可划分为：总价格、单位价格、楼面地价等。容积率=建筑总面积/土地总面积楼面地价=土地总价格/建筑总面积=（土地单价土地总面积）/建筑总面积=土地单价/容积率不动产评估不动产评估土地总面积建筑总面积容积率增加容积率=建筑总面积/土地总面积土地总价=土地单价土地总面积总价格=单位价格建筑总面积
6、楼面地价=土地总价/建筑总面积 =土地单价土地总面积/建筑总面积 =土地单价/容积率不动产评估不动产评估（二）不动产价格的影响因素u一般因素 1.经济因素：经济发展因素、财政金融因素、产业结构因素。2.社会因素：人口因素、家庭规模因素、不动产投机因素、教育科研水平和治安因素、社会福利因素。3.行政因素：土地使用制度与住房制度、地价政策；城市规划、土地利用规划、城市发展战略；税收制度、投资倾斜、优惠政策；行政隶属关系变更；交通管制。4.心理因素。不动产评估不动产评估u区域因素区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。1.商服繁华因素2.道路通达因素3
7、.交通便捷因素4.城市设施状况因素（1）基础设施（2）生活设施（3）文化娱乐设施5.环境状况因素不动产评估不动产评估u个别因素1.土地的个别因素。（1）区位因素。（2）面积因素、宽度因素、深度因素。（3）形状因素。（4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。（5）容积率因素。（6）用途因素。（7）土地使用年期因素。2.建筑物的个别因素（1）面积、结构、材料等（2）设计、设备等是否良好（3）施工质量（4）法律限制（5）建筑物是否与周围环境协调。不动产评估不动产评估第二节 不动产评估的市场法一、基本思路 市场法评估的基本思路：在求取一宗被估不动产价值时，依据替代原理，将被估不动产与类似不动产的近
8、期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、不动产状况等因素修正，得出被估不动产在评估基准日的价值。不动产评估不动产评估二、适用范围u只要有适合的类似不动产交易实例(参照物)即可应用。u不适用市场法的情况：1.没有发生不动产交易或不动产交易发生较少地区的不动产2.某些类型很少见的不动产或交易实例很少的不动产，如古建筑3.很难成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙等。4.风景名胜区土地。5.图书馆、体育馆、学校用地等。不动产评估不动产评估三、市场法的计算公式待估不动产价格=可比交易实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数不动产状况修正系数不动产评估不动产评估三、操作步骤三、操作步骤（一）收集交
9、易资料（二）确定可比交易案例（三）因素修正1.交易情况修正（1）需要修正的情形有特殊利害关系的经济主体间的交易；交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型；买方或卖方不了解市场行情，往往使不动产交易价格偏高或偏低；其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方；特殊的交易方式。如拍卖、招标等。不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况。内容：不动产位置、用途、性质、结构、装修、使用状况、环境、交通、权利。注意：客观、真实、近期可比性：用途、区位、评估目的与价值、类型、结构、交易情况等。不动产评估不动产评估（2）修正系数的计算公式交易情况修正后的正常价格=可比实例价格（正常情
10、况指数/可比实例情况指数）=P100/100（1X%）不动产评估不动产评估例1：为评估某宗地甲的地产价格，选取了乙、丙两个参照地块交易实例。已知乙地块的交易双方具有某种关联关系，其土地使用权交易价格为6800元/平方米，丙地块系拍卖转让的土地使用权，拍卖价格为9000元/平方米，经分析乙地块比正常情况低了10%，而丙地块比正常情况高出16%，试修正乙、丙两地块的价格。解：乙地块交易情况修正后的地价=6800100/（100-10）=6800111.0%=7554.8（元/平方米）丙地块交易情况修正后的地价=9000100/(100+16)=900086.2%=7758(元/平方米）不动产评估不
11、动产评估2.交易日期修正不动产价格的变动率一般用不动产价格指数来表示。利用价格指数进行期日修正的公式如下：不动产评估不动产评估例2现选取一可比不动产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2006年7月。假设2006年1月至2007年7月，该类不动产价格每月比上月上涨1%，2007年7月至2008年1月，该类不动产价格每月比上月下降0.2%，则对该可比实例进行交易日期修正后2008年1月的不动产价格为：解：P=6000（1+1%）12（1-0.2%）6=60001.1270.988=6681（元/平方米）不动产评估不动产评估3.容积率修正容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的
12、情况具体分析。经容积率修正后可比实例价格=可比实例价格（待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数）注意：容积率因素修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比。容积率修正可采用下式计算：不动产评估不动产评估例3某城市某用途土地容积率修正系数见下。容积率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系数0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1如果确定比较案例宗地地价每平方米为 800元，容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下：解：经容积率修正后可比实例价格=800容积率因素修正系数=8001.6/1.9=673.7（
13、元/平方米）容积率修正系数表不动产评估不动产评估4.土地使用年期修正土地使用年期修正系数按下式计算：式中：K-将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数；r-资本化率；m-被估对象的使用年期；n-可比实例的使用年期。不动产评估不动产评估5.不动产状况因素修正注意：是将待估不动产的状况指数视作100不动产状况修正可以分为：区域状况修正、权益状况修正、实物状况修正以及其他的个别因素修正，都应该采用这里给出的公式处理。不动产评估不动产评估例 4有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的于2007年进行交易的6宗地，具体情况如下：宗地成交价交易时间交易情况容积率土地状况A6804月+1
14、%1.3+1%B6104月01.1-1%C7003月+5%1.4-2%D6805月01.0-1%E7506月-1%1.6+2%F7007月01.31%G7月月01.10表中成交价的单位为：元/平方米。不动产评估不动产评估该城市2007年的地价指数表为：时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月指数100103107110108107112109111108109113另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 11.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%
15、。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地 2007年的价值。不动产评估不动产评估1.求容积率修正系数解答容容积积率率1.01.11.21.31.41.51.6修正系数修正系数100 105110115120125128不动产评估不动产评估2.因素修正计算不动产评估不动产评估3.评估结果 案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：（620+627+623+638+633）5=628（
16、元/平方米）不动产评估不动产评估 【例5】待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为3,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。交易实例比较因素ABC评估对象坐落 略略略略所处地区 繁华区 繁华区 繁华区 繁华区 用途 商业 商业 商业 商业 土地类型 熟地 熟地 熟地 熟地 价格（元/M2 ）1,550 1,200 1,400 交易时间 2002-10 2002-12 2003-5 2003-12 面积（M2）1,800 2,000 2,200 3,000 地质 普通 普通 普通 普通 基础设
17、施 完备 完备 完备 完备 交通状况 很好 较好 较好 很好 剩余使用年限35303530容积率 54.54.55不动产评估不动产评估解：1、进行交易情况修正评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。2、进行交易日期修正根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：交易实例A交易日期修正系数114/1001.14交易实例B交易日期修正系数112/1001.12交易实例C交易日期修正系数107/1001.07不动产评估不动产评估3、进行区域因素修正交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用
18、打分法，以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则：交易实例B区域因素修正系数100/861.163交易实例C区域因素修正系数100/931.075不动产评估不动产评估4、进行个别因素修正（1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。（2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）：不动产评估不动产评估（3）土地的价格与容积率的关系是：容积率在45
19、之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则：交易实例B及C的容积率修正系数110/1001.1个别因素修正系数计算如下：交易实例A的个别因素修正系数1.030.96591.00.995 交易实例B的个别因素修正系数1.031.01.11.133 交易实例C的个别因素修正系数1.030.96591.11.0945.计算调整价格 A1,5501.01.141.00.9951,758 B1,2001.01.121.1631.1331,771 C1,4001.01.071.0751.0941,7626 待估宗地评估价值（单价）（1,7581,7711,762）/31,764 待估宗地评估价值（总价）1,
20、7643,0005,292,000元不动产评估不动产评估第三节 不动产评估的收益法一、基本思路（一）收益为无限年期的不动产价值计算公式为：不动产价格=纯净益/资本化率这种理论的抽象，包含着三个假设前提：（1）纯收益每年不变；（2）资本化率固定；（3）收益为无限年期。不动产评估不动产评估（二）收益为有限年期的不动产价值计算公式为：成立条件为：（1）纯收益每年不变；（2）资本化率固定且大于零；（3）收益年期有限为n。（三）以上思路的具体运用收益法评估不动产价值，首先通过总收益减总费用求得纯收益；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估不动产的价值。不动产评估不动产评估二、适用范围二、适用范
21、围收益法适用于有收益的不动产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等；不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性不动产价值评估。不动产评估不动产评估三、纯收益的确定（一）纯收益1.定义 纯收益是指归属于不动产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。2.在确定纯收益时，必须注意不动产的实际纯收益和客观纯收益的区别。实际纯收益 指在现状下被估不动产实际取得的纯收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估不动产评估不动产评估客观纯收益 含义 不动产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。这个收益称为客观纯收益。3.客观纯收益的计算公式纯收益
22、=客观总收益-客观总费用只有客观纯收益才能作为评估的依据。不动产评估不动产评估（二）客观总收益 1.含义 总收益是指以收益为目的的不动产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。即被估不动产在一年内所得到的所有收益。2.确定客观总收益时候要注意以下问题 求总收益时，以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。在计算以客观收益为基础的总收益时，不动产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该不动产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观
23、的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况不动产评估不动产评估（三）客观总费用 1.定义 总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。2.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。不动产评估不动产评估四、资本化率四、资本化率 又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键因素。（一）资本化率的实质 1.资本化率在一定程度上反应了投资收益率；2.资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系；3.投资风险越大，资本化率越高，在纯收益不变的情况下，不动产价值越低。不动产评估不动产评估（二）资本化率的种类1.综合资本化率 定义 将土地和附着于其上的建筑物
24、看作一个整体评估所采用的资本化率。适用对象及纯收益的范围内涵 评估的是不动产整体的价值，采用的纯收益也是房地合一的纯收益。2.建筑物资本化率 适用对象 建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值。纯收益的范围内涵 采用的纯收益是建筑物自身所产生的纯收益，把不动产整体收益中的土地纯收益排除在外。不动产评估不动产评估3.土地资本化率 适用对象 土地资本化率用于求取土地自身的价值。纯收益的范围内涵 采用的纯收益是土地自身的纯收益，把不动产整体收益中的建筑物纯收益排除在外。4.综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系 房地合一的纯收益=土地纯收益+建筑物纯收益 房地合一的纯收益=房地合一的价值（L
25、+B）房地合一的年收益率（即综合资本化率r）土地纯收益=土地价值（L）土地的年收益率（r1）建筑物纯收益=建筑物价值（B）建筑物的年收益率（r2）不动产评估不动产评估式中：r-综合资本化率；r1-土地资本化率；r2-建筑物资本化率；L-土地价值；B-建筑物价值不动产评估不动产评估（三）求取资本化率的方法 1.纯收益与售价比率法收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的不动产纯收益和价格等资料；计算各个交易实例的纯收益与售价比率（实质上就是投资收益率），视作资本化率；对所有实例的资本化率进行简单算术平均或者加权算术平均值，视作是被评估不动产的资本化率。2.安全利率加风险调整值法资本化率=安全
26、利率（银行中长期利率）+风险调整值3.各种投资收益率排序插入法不动产评估不动产评估五、计算公式五、计算公式（一）评估房地合一的不动产价值不动产价值=不动产纯收益/综合资本化率不动产纯收益=不动产总收益-不动产总费用（二）单独评估土地的价值 1.由土地收益评估土地价值-适用于空地出租土地价值=土地纯收益/土地资本化率土地纯收益=土地总收益-土地总费用 2.由不动产收益评估土地价值（1）方法一（建筑物价值扣除法）土地价值=不动产价值-建筑物现值 不动产评估不动产评估建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额已使用年数 当耐用年限小于土地使用权剩余年限则取短，则年贬值额=（建筑物重置成本-残值）/耐用年限
27、当耐用年限大于土地使用权剩余年限则取短，则年贬值额=建筑物重置成本/土地使用权尚余年限注意：这里计算年贬值额的时候要在建筑物的耐用年限和土地使用权剩余年限中取短。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，当土地使用权年限小于房屋耐用年限时，根据城市不动产管理法第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限（土地使用权尚余年限）内全部收回。所以年贬值额的计算应该使用土地可使用期限（土地使用权尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不计算残值。不动产评估不动产评估补充：物权法规定，对于住宅用地到期后自动续期，此处所说的“自动续期”是有前提的，
28、那就是“住宅建设用地使用权”，也就是说你所购买的房子的土地使用性质是居住用地，只有这样的住宅用地使用权届满后，可以自动续期。而其它非住宅性质用地上的房产，不论是商业，还是住宅，其届满后的自动续期，则将要依照法律规定办理。不动产评估不动产评估（2）方法二（建筑物收益扣除法）土地价值=（不动产纯收益-建筑物纯收益）/土地资本化率 建筑物纯收益=建筑物现值建筑物资本化率（二）单独评估土地的价值（三）单独评估建筑物的价值 1.建筑物价值=不动产价值-土地价值 2.建筑物价值=（不动产纯收益-土地纯收益）/建筑物资本化率不动产评估不动产评估六、应用举例六、应用举例例1有一宗土地，出让年期为50年，资本化
29、率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价值。解不动产评估不动产评估解纯收益按等差级数递增，收益年期无限的价值计算公式为：例2有一宗不动产，2006年的纯收益为50万元，资本化率为5%，若：（1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下2006年初的不动产价值。纯收益按等比级数递增，收益年期无限的价值计算公式为：不动产评估不动产评估例3某不动产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，
30、并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该
31、宗地2008年3月的土地使用权价值。不动产评估不动产评估解：1.选定评估方法 该宗不动产有经济收益，适宜采用收益法。2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=5012900（1-10%）=486000（元）3.计算总费用。（1）年管理费=4860003.5%=17010（元）（2）年维修费=25009001.5%=33750（元）（3）年税金=20900=18000（元）（4）年保险费=25009000.2%=4500（元）年总费用=17010+33750+18000+4500=73260（元）4.计算不动产纯收益。年不动产纯收益=年总收益-年总费用=486000-7326
32、0=412740（元）不动产评估不动产评估5.计算房屋纯收益。（1）计算年贬值额 年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限。因此，不动产使用者可使用的年限为50-2=48年，并且不计算残值。本例中，不动产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500900）/48=46875（元）（2）计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价-年贬值额已使用年数（2008-2004）=2500900-468754=2062500（元）（3）计算房屋纯收益（假设房屋收益年期为无限年期）。房屋纯收益=房屋现值房屋资本化率=206
33、25008%=165000（元）不动产评估不动产评估6.计算土地纯收益。土地年纯收益=年不动产纯收益-房屋年纯收益=412740-165000=247740（元）7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。单价=3358836.15/500=6717.67（元）8.评估结果 本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。不动产评估不动产评估第四节不动产评估的成本法第四节不动产评估的成本法一、基本思路一、基本思路建立在重置成本的理论基础之上，成本法是以假设重新复制被估不动产所需要的成本为依据而评
34、估不动产价值的一种方法，即以重置一宗与被估不动产可以产生同等效用的不动产，所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应纳税金来确定被估不动产价值。不动产评估不动产评估二、适用范围二、适用范围 1.一般适用于无收益（不能使用收益法），不动产市场发育不成熟，成交实例不多（不能使用市场法），无法利用收益法、市场法等方法进行评估的情况。2.成本法在土地评估中应用范围受到一定限制：由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值。不动产评估不动产评估三、土地评估的成本法操作步骤三、土地评估的成本法操作步骤（一）计算待开发土地取得费用1.
35、土地取得费为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。根据取得方式不同，其土地取得费的构成和费用标准也不一样。不动产评估不动产评估3.购买和征用城市旧有土地的费用 购买和征用城市旧有土地，需向原土地所有者支付拆迁费用等，标准由各地规定。2.征用集体土地的费用 安置补助费：土地补偿费：附着物和青苗补偿费：征用城市郊区的菜地，按照国家规定缴纳新菜地开发建设基金。不动产评估不动产评估（二）计算土地开发费土地开发费主要包括：1.基础设施配套费 各地方规定不一，有的为“三通一平”，即通路、通水、通电，平整土地；有的为“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热，土地平整，应视具体情况确定
36、。2.公共事业建设配套费 根据当地规定标准确定。3.小区开发配套费 应按小区内各种设施及网点配套情况，或按当地规定确定。不动产评估不动产评估（三）计算投资利息 投资利息是土地建设中占用资金的时间价值；主要包括：(1)土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。(2)土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里应该包含整个销售期的。u计算利息时要注意的问题：(1)不管自有资金还是借入资金，都要计算利息。(2)关于计息期。计息的时间，要准确的把握垫付的资金所占用的时间。分清期初一次性投入、均匀投入、分
37、段均匀投入。期初一次性投入：全期计息。均匀投入：计息期为开发期的一半。分段均匀投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余占用期间。利息的计算采用复利，而不是单利。不动产评估不动产评估（四）计算投资利润和税费 1.投资利润是投资开发商投资的回报。2.投资利润计算：通常以土地取得费和土地开发费为基数，也可以是开发后土地的地价并通过合理的利润率计算，计算时，要注意所用的利润率的内涵。3.税费取得土地和开发过程中所必须支付的税赋和费用。（五）计算土地增值收益 1.土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。2.土地增值收益计算方法以前四
38、项之和为基数，乘以土地增值收益率（通常为10%25%）。不动产评估不动产评估四、新建房地产评估的成本法操作步骤四、新建房地产评估的成本法操作步骤新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润（一）土地取得费用1.土地的取得途径有：征收、拆迁改造和购买等；2.按照土地的取得途径不同，分别测算土地的取得费用；3.土地取得费包含土地取得的手续费及税金。（二）开发成本：勘察设计和前期工程费、基础设施费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发过程中的税费及其他间接费用。（三）开发利润（四）管理费用（五）投资利息：以土地取得费用和开发成本之和作为计算利息的基数。（六）
39、销售税费不动产评估不动产评估五、旧建筑物评估的成本法操作步骤五、旧建筑物评估的成本法操作步骤建筑物价值重置成本年贬值额建筑物价值重置成本年贬值额 已使用年限已使用年限 1.重置成本应该是更新重置成本，应当包含利息、利润和税费。2.贬值额引起贬值产生的因素物理化学因素社会经济因素贬值额的计算方法直线折旧法成新折扣法不动产评估不动产评估应用举例 某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m 2，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地
40、出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。分析：该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。分析：该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。（1）计算土地取得费。）计算土地取得费。土地取得费土地取得费=10万元万元/亩亩=150元元/平方米。（平方米。（1亩亩=667平方米）平方米）（2）计算土地开发费。）计算土地开发费。土地开发费土地开发费=2亿元亿元/平方公里平方公里=200元元/平方米。（平方米。（1平方公里平方公里=106平方米）平方米）不动产评估不动产评估（3）计算投资利息）计算投资利息土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则：土地取得费的计息
41、期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则：土地取得费利息土地取得费利息 =150（1+6%）21=18.54（元（元/平方米）平方米）土地开发费利息土地开发费利息 =20035%（1+6%）1.5120065%（1+6%）0.51 =6.393.84=10.23（元（元/平方米）平方米）（4）计算开发利润。）计算开发利润。开发利润开发利润=（1）+（2）10%=35（元（元/平方米）平方米）（5）计算土地出让增值收益）计算土地出让增值收益土地出让增值收益土地出让增值收益=（1）+（2）+（3）+（4）15%=62.07（元（元/平方米）平方米）不动产评估不动产评估（6）计算土地价值。）计算土地价
42、值。土地单价土地单价=（1）+（2）+（3）+（4）（）（5）=150+200+18.54+10.23+35+62.07=475.84（元（元/平方米）平方米）土地总价土地总价=475.8415000=7137600（元）（元）该宗地单价为该宗地单价为 475.84元元/平方米，总价为平方米，总价为7137600。不动产评估不动产评估第五节 不动产评估的其他方法n假设开发法在房地产评估中的应用 一、基本思路 假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。二、适用范围 1.待开发土地的估价。2.将生地开发成熟地的土地估价。
43、3.待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还包含拆迁费用。不动产评估不动产评估三、计算公式式中：P 表示土地价值；A 表示开发完成后的房地产价值（可以以售价或者租金等形式表示）；B 表示整个开发项目的开发成本；C 表示投资利息；D 表示开发商合理利润；E 表示正常税费。现实估价中常用的具体计算公式为：地价预期楼价建筑费专业费用销售费用利息税费利润不动产评估不动产评估四、操作步骤（一）调查房地产的基本情况（二）确定被估房地产的最佳开发利用方式（三）预测房地产售价（四）估算各项成本费用（五）确定开发商的合理利润（六）估算待估对象价值教材例题【5-9】不动产评估不动产评估n基准地价修正法在房地产
44、评估中的应用 一、基准地价方法概述1.定义 按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价是已知的，政府公布的，定期修正，几年修正一次。2.基本思路 利用城镇基准地价和基准地价修正系数表，按照替代原则，将被估宗地的区域和个别条件与其所处地区的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评估基准日价格的方法。不动产评估不动产评估二、基准地价修正系数法的适用范围 1.适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价；2.可在短时间内大批量进行宗地地价评估；3.一般不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法
45、。三、基准地价修正系数法计算公式 被估宗地地价 =待估宗地所处地段的基准地价年期修正系数日期修正系数容积率修正系数其它因素修正系数不动产评估不动产评估n路线价法 一、路线价法的含义和理论依据（一）路线价法的含义路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理。在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的宗地地价的一种估价方法。（二）路线价法的理论依据 1.市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度而递减。2.路线价法实质上是市场法的一种，理论基础也是替代原理。路线价是标准宗地的单位地价，可看做可比实例，对路线价进行
46、的各种修正可视为因素修正。不动产评估不动产评估二、路线价法的适用范围适宜同时对大量土地进行评估，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。不动产评估不动产评估三、路线价估价法的程序（一）路线价区段划分 1.地价相等、地段相连的地段一般划分为同一个路线价区段；2.路线价区段一般为带状地段；3.街道两侧接近性基本相等的地段长度成为路线段长度。路线价区段一般以路线价显著增减的地点为界；4.对同一路线价地段求取该段内标准宗地的平均地价，附设于该路线段上。不动产评估不动产评估（二）标准宗地的确定 1.标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形
47、状标准的宗地。标准深度是指标准宗地的临街深度。临街深度是指宗地离开街道的垂直距离。2.路线价是标准宗地的单位价格，必须先确定标准宗地的面积。（三）路线价的评估 方法一：市场法等基本评估方法,各国通用；方法二：评分。（四）深度百分率表的制作 深度百分率是地价随着临街深度长短变化的比率。（五）计算宗地价值 依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路线价法计算公式，计算得到宗地价值。不动产评估不动产评估五、路线价法则介绍五、路线价法则介绍u四三二一法则 四三二一法则将标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分为四等份，即由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺的价值占20%，第四个25英尺的价值为10%，如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线的9%，第二个25英尺为8%，第三个25英尺为7%，第四个25英尺为6%。不动产评估不动产评估本章小结n掌握不动产及不动产评估的概念n掌握不动产价格影响因素n掌握市场法、收益法、成本法、在不动产评估中的应用n熟悉剩余法、基准地价法、路线价法的原理