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1、目录房地产概述房地产评估常用方法商业银行房地产抵押贷款风险分析房地产概述房地产概述房地产基本概念、特征及类型房地产基本概念、特征及类型 房地产价格影响因素房地产价格影响因素房地产评估原则房地产评估原则房地产评估程序房地产评估程序房地产评估方法的选择房地产评估方法的选择房地产评估报告格式房地产评估报告格式房地产权属证书房地产权属证书房地产的概念房地产的概念房地产的整体概念 是指土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体土地 是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间建筑物 是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设
2、备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类其他地上定着物 是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物（如地下管线、庭院、花园、围墙、树木、花草等）房地产的概念房地产的概念实物 是指房地产中看得见、摸得着的部分，包括有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面权益 是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益区位 是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、
3、火车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等（距离：可分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离）房地产存在形态 土地、建筑物、房地房地产的特征房地产的特征不可移动（就地开发、利用或消费，地区性市场）独一无二（市场不能完全竞争、难以采取样品交易方式）寿命长久（使用时间）供给有限（独占性、房地产供给不能集中一处）价值量大（单位价值高、总体价值大）流动性差（房地产的变现速度）用途多样（房地产利用方式的优选）相互影响（邻近房地产的用途和开发利用）易受限制（管制权、征税权、征收权、充公权）保值增值（投
4、资改良、通货膨胀、需求增加、外部条件改善）房地产的类型房地产的类型按用途划分 居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊用途、综合房地产等按房地产开发程度划分 生地、毛地、熟地、在建工程、现房（含土地）等按是否产生收益划分 收益性、非收益性按经营使用方式划分 销售的、出租的、营业的、自用的 房地产价格影响因素房地产价格影响因素自身因素（位置，地质条件，地形地势，土地面积和形状，日照、风向、降水量、天然周期性灾害，建筑物本身）环境因素（大气、声觉、水文、视觉、卫生）人口因素（人口数量、人口素质、家庭人口规模）经济因素（经济发展、利率、物价、居民收入）社会因素（政治安定状况、社会治
5、安状况、房地产投机、城市化）行政因素（房地产制度，房地产价格政策，行政隶属变更，特殊政策，城市发展战略、城市规划、土地利用规划，税收政策，交通管制）国际因素（世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况）心理因素(交易心态、个人偏好、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究风水或吉祥号码）其他因素房地产评估的原则房地产评估的原则合法原则 合法产权、合法使用、合法处分最高最佳使用原则 法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化估价时点原则估价时点原则 房地产价格具有很强的时间性，每一个价格都对应着一个时间替代原则 要求评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格公平原则 要求评估结
6、果对各方当事人均为公平合理的价格 房地产评估的程序房地产评估的程序获取评估业务受理评估委托及明确评估基本事项拟定评估工作方案搜集评估所需资料实地查勘评估对象选定评估方法测算确定评估结果审核评估报告出具评估报告评估资料归档 房地产评估方法的选择房地产评估方法的选择与评估目的相适应房地产转让(市场比较法、收益法、成本法和假设开发法）房地产租赁（市场比较法、收益法和成本法）房地产抵押（公开市场价值，应说明未来市场变化风险和短期强制处分等对抵押价值的影响）房地产保险（成本法、市场比较法）企业各种经济活动中涉及的房地产评估（权属是否转移、用途是否改变）职工住宅的评估应考虑国家的房改政策与评估对象相适应（
7、地理位置、用途等）受可搜集数据和信息资料的制约评估方法选择要统筹考虑房地产估价报告格式房地产估价报告格式执行标准 中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范估价报告的组成封面目录致委托人函（致函对象、正文、落款、日期等）估价师声明（标准格式）估价的假设和限制条件估价结果报告（委托方、估价方、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告应用的有效期等）估价技术报告（个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定等）附件（图纸照片、产权证明复印件、估价人员
8、和公司的资格证明等）房地产权属证书房地产权属证书房屋权属证书 房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权利证书土地权属证书 国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地权利他项证书房地产权证书 房地产权证、房地产共有权证和房地产他项权证房地产评估常用方法房地产评估常用方法市场法成本法收益法假设开发法基准地价系数修正法 市场法市场法基本原理：概念、理论依据、适用对象和条件操作步骤交易实例的搜集和可比实例的选取价格调整评估结果计算需注意的问题案例基本原理基本原理概念：是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价
9、格或价值的方法理论依据 房地产价格形成的替代原理适用对象和条件适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、写字楼、市场、标准工业厂房等适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在较多类似房地产的交易操作步骤操作步骤搜集交易实例选取可比交易实例建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易日期调整进行房地产状况调整求取比准价格交易实例的搜集和可比实例的选取交易实例的收集途径查阅政府有关部门的房地产交易资料向房地产交易当事人、四邻、关联人员了解成交信息与房地产者出售者洽谈，获取其房地产的要价资料查阅报刊、网络上关于房地产租售的信息参加房地产交易展示会，索取资料，掌握
10、信息同行之间相互提供信息资料交易实例的内容交易双方情况及交易目的交易实例房地产状况成交日期成交价格付款方式交易方式选取可比实例的要求 用作比较参照的交易实例，简称可比实例。选择可比实例的要求：可比实例与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地区可比实例与估价对象的用途相同可比实例与估价对象的规模相当可比实例与估价对象的档次相当可比实例与估价对象的建筑结构相同可比实例与估价对象的权利性质相同可比实例的成交日期应与估价时点接近可比实例的交易类型应与估价目的吻合可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格建立价格可比基础建立价格可比基础统一付款方式 一次付清、分期付款统一采用单价 通常为单
11、位面积上的价格统一币种和货币单位统一面积内涵 建筑面积、套内建筑面积、使用面积统一面积单位 交易情况修正交易情况修正交易情况修正，即排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。有利害关系人之间的交易急于出售或者购买的交易交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易交易双方或某一方有特别动机或者特别偏好的交易特殊方式的交易交易税费非正常负担的交易相邻房地产的合并交易交易日期调整交易日期调整交易日期修正，即将可比实例在其成交日期时的价格调整为评估基准日时的价格。交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或价格指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或变动指数
12、的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断并给予调整价格指数法、价格变动率法房地产状况调整房地产状况调整区位状况调整权益状况调整实物状况调整 评估结果计算评估结果计算计算公式 P=PBABC P待估房地产的价格 PB可比实例房地产价格 A交易情况修正系数 B交易日期修正系数 C房地产状况修正系数 评估结果计算方法评估结果计算方法简单算术平均法加权算术平均法中位数法众数法 需注意问题需注意问题可比实例选择不符合要求。案例与待估房地产不在同一供需圈、用途不同、交易日期相隔太长、价格相差太大、案例数量不够、交易资料的可靠性差等。案例条件描述不完善，缺项目名称、座落位置、用途、土地级别、交
13、易价格类型（转让权价格、抵押价格）、交易时间描述等比较因素选择不合理。区域因素、个别因素选择不合理，或主次不分或混乱，因素选择与报告中选用基准地价时的因素不一致且相差较大比较因素说明未量化，过于笼统；因素条件说明与评估报告中一般、区域及个别因素描述或其他评估方法相关内容的描述不一致确定因素条件指数时出现因素内容与因素条件说明表不一致，漏项或多项；指数确定不合理（因素间权重不合理、某个因素修正幅度不合理或修正错误）因素条件修正系数表中出现因素内容与因素条件说明表或因素条件指数表不一致，漏项或多项；系数与前表中的指数不对应地价指数、容积率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明显错误。计算公式错误
14、，计算比准地价时错误，确定地价时只以其中一个比准地价为结果可比实例应对每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%成本法成本法基本原理：概念、理论依据、适用对象和条件操作步骤房地产价格构成重新构建价格求取折旧计算评估结果计算需注意的问题案例基本原理基本原理概念是求取估价对象在估价时点的重新构建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法理论依据 生产费用价值理论-商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定。适用对象和条件只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法。特别适用于：既无收益又很少发生交易的房地产，如学校
15、、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产单纯建筑物的估价房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿的估价操作步骤操作步骤搜集有关房地产开发建设的相关资料测算重新构建价格测算折旧求取积算价格 房地产价格构成房地产价格构成土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润 重新构建价格的求取重新构建价格的求取重新构建价格的分类重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用
16、的新建筑物的正常价格重建价格：是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格重新构建价格的测算方法单位比较法：是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关的某种计量单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其做适当的修正、调整来求取建筑物重新构建价格的方法（单价、车位等）分部分项法；是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新构建价格的方法（基础、墙体、楼地面、屋面、给排水、供暖、电气工程等）工料测量法：是先测算建筑物所需各种材料、设备的数量
17、和人工时数，然后逐一乘以估价时点时对应的单价和人工费标准，再将其相加来求取建筑物重新构建价格的方法指数调整法：是运用物价指数、建筑成本（造价）指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点时现行价值来求取建筑物重新构建价格的方法 建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取建筑物折旧的分类物质折旧：是建筑物在实体方面的损耗所造成的损失（自然、使用、意外、延迟维修等）功能折旧：是指建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失，它包括由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失；也包括建筑物功能过度充足所造成的失效成本经济折旧：是指建筑物本身以外的
18、各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等建筑物折旧的求取方法年限法：折旧=（建筑物重新构建价格-建筑物净残值）/建筑物经济寿命（直线法）实际观察法：估价人员在现场直接观察、分析、测算建筑物在物质、功能及经济方面的折旧因素所造成的折旧总额综合法：同时运用年限法和实际观察法，采用加权算术平均法确定建筑物折旧的方法评估结果计算评估结果计算积算价格=重新购建价格-折旧新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资
19、利息+销售费用+销售税费+开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧需注意问题需注意问题具体估价中估价对象的重新购建价格构成的内容，应根据估价对象的实际情况，在上述列举的价格构成内容的基础上酌予增减同一宗房地产、重新购建价格在采取土地与建筑物分别估算，然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算折旧是建筑物使用中由于物质因素、功能因素或经济因素造成损失。这些因素对建筑物的影响并非完全独立，大多情况下是相互作用，互相关联的，因此可以一并计算。对于单位价值
20、小，结构相对简单的建(构)筑物，采用年限法确定成新率 求取建筑物折旧时应注意：估价上的折旧与会计上的折旧的区别。估价上的折旧注意的是市场的真实减损，实质是“减价修正”，会计上的折旧是原始价值的分摊、补偿或收回应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响。在实际估价中建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入对重要、大型、特殊建筑物现场勘察成新率：将影响房屋成新率程度的主要因素分为三部分九大类别：结构部分(基础、主体、屋面)、装饰部分(门窗、内外装修及其他)、设备部分(水、电、暖)。通过上述建(构)筑物造价中3类影响因素各占的权重(不同结构类型房屋成新率评分修正系数表)，确定不
21、同结构形式建筑各因素的标准分值，根据现场勘察实际情况确定各分类评估分值，根据此分值确定现场勘察成新率 收益法收益法基本原理：概念、理论依据、适用对象和条件操作步骤纯收益的求取折现率的求取收益年期的确定评估结果计算需注意的问题案例基本原理基本原理概念：是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法理论依据 以预期原理为基础，基于市场参与者对房地产所能带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等的预期适用对象和条件适用的对象是有收益或潜在收益的房地产，如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的
22、）、农地等适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化操作步骤操作步骤搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料预测估价对象未来的收益（如纯收益）求取折现率选用适宜的收益法公式计算出收益价格纯收益的求取纯收益的求取纯收益应根据评估对象的具体情况求取（出租型房地产、营业型房地产、自用或尚未使用的房地产、混合型房地产）评估中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或纯收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据；在求取纯收益时，应根据纯收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量的类型折现率的求取
23、折现率的求取确定折现率的三种方法：累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法折现率分为综合折现率、土地折现率、建筑物折现率，它们之间的关系应按下式确定：RoL*Rl十B*RB 式中 Ro综合折现率()，适用于土地与建筑物合一的评估 Rl土地折现率()，适用于土地评估 RB建筑物折现率()，适用于建筑物评估 L-土地价值占房地价值的比例 B-建筑物价值占房地价值的比例收益年期的求取收益年期的求取对于单独土地和单独建筑物的评估，应分别根据土地剩余使用年限和建筑物剩余经济寿命年限确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物剩余经济寿命年限长于或等于土地
24、剩余使用年限时，应根据土地剩余使用年限确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物剩余经济寿命年限短于土地位用权年限时，可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值评估结果计算评估结果计算纯收益每年不变、收益年限为有限年的公式 V=（a/r）1-1/(1+r)n 式中：V房地产收益价格 a房地产年纯收益 r房地产折现率 n未来可获收益年期纯收益在前若干年有变化、收益年限为有限年的公式 t ai a 1 V=+1-i=1 (1+r)i r
25、(1+r)t (1+r)n-t 式中：V房地产价格 ai第i年的房地产纯收益 a第t年以后无变化的房地产纯收益 r房地产折现率 t纯收益有变化的年限 n未来可获收益年期需注意的问题需注意的问题公式选择错误或计算过程漏步骤收益为待估宗地的实际收益不是客观收益，收益确定依据不充分，收益确定错误或不合理费用确定漏项或多项，年折旧费计算公式错误（如年限出错、重置价取值错误等）建筑物折现率、土地折现率的确定不合理地价计算中年限错误假设开发法（剩余法）假设开发法（剩余法）基本原理：概念、理论依据、适用对象和条件操作步骤相关参数的求取评估结果计算需注意的问题案例基本原理基本原理概念是预测估价对象未来开发完成
26、后的价值，减去预测的开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。理论依据 以预期原理为基础。适用对象和条件适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，如待开发的土地（包括毛地、生地和熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装饰装修改造或可改变用途的旧房（包括装饰装修、改建、扩建）、现有新旧房地产中地价的评估等。适用的条件是能正确判断房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模和档次等）、能正确预测未来开发完成后的房地产价值，还要求有一良好的社会经济环境。操作步骤操作步骤调查待开发房地产的基本情况选择最佳的开发利用方式估算开发经营期预测开发完成后的房地产价值测算开发成本、管理费用、投资利息、销售
27、费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费具体计算、求取待开发房地产价值相关参数的求取相关参数的求取待开发房地产价值：销售房地产：可采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，通过预测求取出租或营业房地产：可先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将收益转换为价值。开发经营期 起点是（假设）取得估价对象的日期，即估价时点，重点是预计开发完成后的房地产经营结束的日期，可分为开发期和经营期。开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 根据当地房地产价格构成情况分项计算，但需要预测。投资利息、开发利润在传统方法中考虑开发利润通常以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均
28、利润率投资者购买房地产应负担的税费指营业税、印花税、契税等，一般以建成后不动产总价的一定比例计算折现率与报酬率的性质和求取方法相同，具体应等于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率部分。评估结果计算评估结果计算计算公式基本公式 V=A-B-C 式中：V购置开发场地价格 A总开发价值或开发完成后的房地产价值 B整个开发项目的开发成本 C开发商合理利润具体公式待开发房地产价值开发完成后的房地产价值开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费计算方法采用现金流折线的方法现金流量折现法采用计算利息的方式传统方法 需注意问题需
29、注意问题最佳开发利用方式需根据土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围确定（包括用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等）不动产总价的确定应有合理依据开发建设周期考虑应完整租售费用必须考虑开发商利润的计算应根据土地用途、开发周期、市场环境等综合确定基准地价系数修正法基准地价系数修正法基本原理：概念、理论依据、适用对象和条件操作步骤评估结果计算案例基本原理基本原理概念是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地客
30、观在估价期日价格的方法理论依据 替代原则适用对象和条件 适用于完成基准地价评估城镇中的土地估价，即具备基准地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价操作步骤操作步骤搜集、整理当地的土地定级估价成果资料确定待估宗地所处的土地级别、对应的基准地价、相应的修正系数表和该级别基准地价对应的地价内涵和土地开发程度等调查宗地地价影响因素的指标条件土地开发程度差异修正确定宗地地价评估的修正系数确定待估宗地使用年期修正系数确定期日修正系数确定容积率修正系数确定待估宗地地价评估结果计算评估结果计算基本公式 V=V1b(1Ki)Kj 式中：V土地价格 V1b某一用途土地在某一地级上的基准地价 Ki宗地地价修正系数
31、Kj估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数北京市基准地价简介执行文件：京政发200232号北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知基本内容基准地价是各土地级别内、设定开发程度、平均容积率、同一用途的完整土地使用权的平均价格基准地价的表现形式是楼面熟地价（完整价格）和楼面毛地价（含出让金、市政基础设施配套建设费）土地用途划分为商业（商业服务业、旅游业、金融保险业、餐饮服务业用地）、综合（办公科研、文体教育、医疗卫生用地）、居住（居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种居住类型用地）和工业（工业、仓储、交通运输用地）等四类根据不同用途土地的特点及相应地价水平，将四类用
32、地的基准地价由高至低，由城区至郊区分别划分为若干级别（商业、综合和居住用地十个级别，工业用地九个级别）基准地价基准期日为2002年1月1日各类基准地价级别土地开发程度：商业、综合和居住用地1-6级为“七通一平”，7-10级为“五通一平”；工业用地1-5级为“七通一平”，6-9级为“五通一平”各类基准地价级别土地的平均容积率：商业、综合和居住用地1-6级平均容积率为2，7-10级平均容积率为1；工业用地平均容积率为1注意事项对于需要征收土地出让金的项目：凡在四环路道路中心线以内地区的按毛地价的40%；以外的60%为鼓励集约利用建设用地：商业、综合和居住用地按照楼面毛地价形式核定地价水平，工业用地
33、按照地面毛地价形式核定国有土地使用权租赁年租金水平，按照相应地价还原确定，其中土地还原利率应参考同期银行贷款利率确定对经营性用途的地下建筑物，其基准地价可参照相应用地基准地价水平的三分之一确定河道、水系两侧及轻轨周边地区的地价参照基准地价的高限选取公寓、别墅用地价格参照居住用地基准地价的高限选取便民店、社区服务网点用地价格参照商业用地基准地价的低限选取运用基准地价测算的宗地地价水平在多种评估方法确定的宗地地价水平中所占权重应不低于30%计算公式商业、综合、居住用地：宗地楼面熟地价=适用的楼面熟地价*期日修正系数*年期修正系数*容积率修正系数*因素修正系数 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价*期日
34、修正系数*年期修正系数*因素修正系数（不小于级别平均容积率）宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数*级别平均容积率/宗地容积率（小于级别平均容积率）计算公式工业用地 宗地楼面熟地价=适用的楼面熟地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数（容积率不小于1）宗地楼面熟地价=适用的楼面熟地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数/宗地容积率（容积率小于1）宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数（容积率不小于1）宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数/宗地容积率（容积率小于1）商业银行房
35、地产抵押贷款风险分析商业银行房地产抵押贷款风险分析权属风险市场风险自然贬损风险价值评估风险变现风险权属风险 合法有效合法有效不合法的房地产、权属有争议、产权有纠纷。禁止抵押的房地产范围：（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施等所占用的房地产；（4）根据城市规划政府决定收回的土地使用权；（5）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；禁止抵押的房地产范围：（6）权属不明、权属有争议的，或未依法登记取得权属证书的房地产；（7）司法机关依法裁定、决定查封、扣押、监管或
36、者以其他形式限制权利的房地产；（8）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的房地产；（9）违章建筑及已依法公告列入拆迁范围的房地产；（10）法律规定不得抵押的其他情形。是否存有限制条件非完全产权的房地产 行政划拨用地、协议用地 共有房地产、第三人拥有的房地产 已设定租赁权的房地产 同一房地产设定多个抵押权、房地分别抵押无限制条件产权清晰，可自由转让 限制条件划拨用地，经批准可以抵押市场风险 1.政策风险2.经济风险3.社会风险 城市规划的影响 社会经济环境不规范形成的风险 不按法定用途评估 职能管理部门管理上的漏洞 市场风险市场风险-价值下跌风险价值下跌风险房地产抵押评估指导意见第二十三条规定：
37、房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。自然贬损风险 1、抵押物的损毁、灭失风险 2、抵押物灭失导致抵押权灭失 我国担保法第五十八条规定：“抵押权因抵押 物灭失而灭失。”3、抵押物拆除重建导致抵押物灭失 价值评估风险价值评估风险评估价值类型评估时点评估依据评估方法评估参数对结果的处理（不同评估方法得出的不同评估结果的处理）变现风险变现风险房地产抵押评估指导意见第二十四条规定：房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力变现能力分析。变现能力
38、是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。变现风险变现风险1、抵押物合法，但市场变现能力弱 特定类型的房地产 大宗房地产 分割抵押 2、房地产的功能性贬值导致的变现风险 3、房地产用途的不同导致的变现风险 防范措施：1、关注和分析未来房地产市场的变化趋势。2、按变现难易性程度把房地产抵押物分为三类：易变现、不易变现和介于于易变现和不易变现之间 总之，在选取抵押物时，应尽可能地满足处分渠道畅通、易于变现的要求。抵押物具有一定的变现价值是其担保履行相应债务的需要。所以抵押物必须具有一定的变现能力、一定的变现价值和要求的变现速率，否则就会加大抵押的风险。