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1、20122012 年蒙自在售楼盘调查分析报告年蒙自在售楼盘调查分析报告知己知彼，才能更好的在市场上立足。此次对蒙自在售楼盘调查的重点在于其销售状况、营销手法、优惠方式、价格以及反映出的房市状况，市场需求度等，以及对竞争楼盘的了解，客观的反映当地房地产市场现状，为今后项目的营销做参考。第一部分第一部分 蒙自市宏观环境蒙自市宏观环境一、蒙自市概况一、蒙自市概况蒙自历史悠久，文化厚重，物华天宝，人杰地灵。蒙自是云南省红河州州府驻地，地处珠江与红河分水岭两侧，北回归线横贯市境，国土面积 2228 平方公里，辖 7 镇 4 乡、86 个村（居）委会、15 个城市社区居委会、691 个自然村、992 个村
2、民小组，共有汉、彝、苗、壮、回等 19 种民族，总人口 40 万人，其中，常住人口 33.03 万人，暂住人口 6.05 万人；少数民族人口 19.31 万人、农业人口 26.45 万人，分别占常住人口的 58.5、80。辖区内有省级蒙自经济开发区和省级红河工业园区。近年来，蒙自先后荣获“全国文明市城”、“国家卫生市城”、“全国双拥模范市”、“全国平安建设先进市”、“全国体育先进市”、“中国西部市域经济百强市”、“中国西部最具特色城市”、“省级园林市城”等荣誉称号。蒙自区位优势突出，是我国西南内陆通向东南半岛地区的咽喉，处于辐射国内西南地区和东南亚国家两大“扇面”的交汇点和昆（明）河（内）国际
3、经济走廊的中心节点，北距省会昆明 289 公里，南距国家一类口岸河口 168 公里，东连文山壮族苗族自治州，滇越铁路和在建的泛亚铁路东线（昆明新加坡）纵贯市境，在建的昆（明）河（口）（国道 326 线）和广（西）临（沧）（国道 323 线）两大高速公路在蒙自纵横交汇，并计划在蒙自新建红河机场，计划开发距蒙自 58 公里可直抵越南海防港的红河水运，是云南乃至西南地区面向东南亚和太平洋最便捷的国际大通道枢纽。二、蒙自市宏观经济调查二、蒙自市宏观经济调查1 1、蒙自市、蒙自市 20102010 年年 1-121-12 月工业经济运行情况月工业经济运行情况2011 年 1 至 12 月，蒙自辖区内工业
4、企业完成工业总产值 256550.9 万元（2010年为 1516635.3 万元），同比增长 19.44%，按轻、重结构来分：轻工业完成工业总产值 5998.7 万元（2010 年为 52701.1 万元），重工业完成工业总产值 250552.2 万元（2010 年为 1463934.2 万元）按经济类型分：国有企业完成工业总产值 207428.6万元（2011 年为 1085867.4 万元），同比增长 27.83%，股份制企业完成工业总产值41350.8 万元（2010 年为 359492.8 万元）。规模以上(2000 万元以上)工业企业实现工业增加值 52261.8 万元，比去年同期
5、增长 17.1%。按经济类型及结构分：国有企业 38857.2 万元，比去年同期增长 26.1%，占规模以上工业企业的 74.35%，股份制企业 13404.6 万元，比去年同期下降 3.5%，占规模以上工业企业的 25.65%。按轻、重结构分：轻工业 571.4 万元，比去年同期下降 68.5%，占规模以上工业企业的 1.1%，重工业 51690.4 万元，比去年同期增长 22.2%，占规模以上工业企业的 98.9%。工业总产值今年比去年同期增长，原因主要是：产品价格提高，新增企业投产。工业增加值比去年同期增长，原因主要是：工业增加值随工业总产值增长；行业结构发生变化，红钢由炼钢行业转为黑色
6、金属冶炼及压延加工业，所使用的行业增加值率由 14.14%提高到 15.5%，增加值相应增长。2 2、2012012 2 年年第一季度第一季度蒙自经济形势分析报告蒙自经济形势分析报告一季度，全市 GDP 预计完成 148113 万元，同比增长 3.1%，其中：第一产业增加值 14600万元，增长 6%；第二产业增加值 75708 万元，下降 4.1%；第三产业增加值 57805 万元，增长 14.5%。三次产业增加值结构比重调整为 9.9：51.1：39。一、农牧业生产情况(一)农业生产情况全年小春生产及冬季农业开发计划面积 35.7 万亩，实际完成 35.8 万亩，完成计划的100.2%，比
7、去年 35.4 万亩增加 0.4 万亩，增 1%。小春粮豆计划面积 21.6 万亩，实际完成 21.8 万亩，完成计划的 100.9%。比上年 21.6万亩增加 0.2 万亩，增 0.9%。预计实现粮食产量 2.31 万吨，完成计划产量 2.3 万吨的 100%，比上年产量 2.27 万吨增 0.04 万吨，增 1.7%。（二）畜牧业生产情况全市一季度牛出栏数 0.38 万头，同比增长 17.87%；生猪出栏数 19.28 万头，同比降低0.19%；羊出栏数 0.66 万只，增长 18.89%；家禽出栏数 68.25 万只，同比增长 20.53%；禽蛋产量 0.17 万吨，同比增长 5.68%
8、；肉类总产量 1.81 吨，同比增长 1.37%；牛羊奶产量 0.013 万吨，同比降低 26.35%。大牲畜存栏数 6.24 万头，同比增长 6.75%。其中牛存栏数 5.39 万头，同比增长 6.71%；生猪存栏数 36.53 万头，同比增长 3.61 万头，增长 10.98%；羊存栏数 2.95 万只，同比增长 15.31%；家禽存栏数 117.13 万只，同比增加 25.81 万只，增长 28.27%。二、工业生产情况工业增速回落明显，生产形势不容乐观。一季度实现工业总产值 36.89 亿元，同比下降 5.77%，占全年任务的 17.2%，致使 GDP 回落 4.1 个百分点。其运行特
9、点：（一）规模以上工业总产值为 34.71 亿元，同比下降 8.23%，增幅较 2011 年 1-3 月份回落5.89 个百分点。其中：大中型企业完成产值 32.03 亿元，同比下降 11.89%；从经济成份来看，各种经济成份均有所下降，国有经济实现产值 30.16 亿元，下降 3.24%，股份制经济完成产值 4.48 亿元，下降 31.57%，私营经济（其他经济类型）实现产值 0.07 亿元，下降21.16。（二）重工业增速下滑。一季度，全市规模以上重工业完成产值 34 亿元，比去年同期下降8.68，比去年同期回落 7.5 个百分点。（三）轻工业增速平稳。一季度，全市规模以上轻工业完成产值
10、0.71 亿元，比去年同期增长 25.9。产销总体平稳，部分行业生产规模缩减，少数企业面临停产。一季度工业产品销售率101.7，比上年一季度提高了 3.39 个百分点。（四）全市规模以上工业实现增加值 6.77 亿元，同比下降 6.4。其中：轻工业 1849.6万元，同比增长 31.1%，重工业 65894.7 万元，同比下降 7.1%。预计二季度伴随着主要行业、大中型企业生产经营状况的改善，增加值增长速度将会有所提升。三、固定资产投资完成情况一季度我市辖区内 500 万元以上项目固定资产投资完成 10.98 亿元，比去年同期增长19.5%，完成全年投资计划的 16.32%。其中：城镇固定资产
11、投资完成 10.21 万元，同比增长 19；农村非农户投资完成 0.78 亿元，同比增长 26.4；非电工业投资完成 0.76 亿元，同比下降 16；房地产开发投资完成 6.91 亿元，同比增长 21.1，房地产开发投资占全部投资总额的 62.9。四、社会消费品零售总额完成情况一季度我市社会商品零售总额完成 6.13 亿元，增长 12.4%，增幅比去年同期回落 7.3个百分点。完成全年计划的 12.49%。（一）从销售地区看，城镇和乡村市都有不同程度的增长，城镇社会消费品零售额 5.34亿元，同比增长 11.4；乡村社会消费品零售额 0.79 亿元，同比增长 19.8。（二）从行业上看，批发零
12、售业稳步增长，餐饮业市场继续保持活跃势头。一季度，批发零售业实现零售额 5.04 亿元，同比增长 12.1，住宿、餐饮业实现零售额 1.09 亿元，同比增长 13.6。（三）从经济成份看，各种经济类型均保持增长。公有经济完成零售额 2.85 亿元，同比增长 10.3，其中，国有经济完成零售额 2.64 亿元，同比增长 9.1；非公经济完成零售额 3.28 亿元，同比增长 14.2。五、农民期内人均现金收入不断提高一季度，我市农民期内现金收入人均达 2129 元，比上年同期的 1838 元增加 291 元，增长 15.8%。（一）农民家庭经营收入增加。一季度家庭经营人均现金收入 1728 元，比
13、上年同期增长 22.6%。占期内现金收入的 81.2%。（二）工资性收入人均 247 元，占期内现金收入的 11.6%。六、财政金融一季度，全市财政总收入完成 39423 万元，为预算数的 20.9%，比上年同期增长 1.5%，增收 585 万元。公共财政预算收入完成 22619 万元，为预算数的 22.1%，比上年同期增长 6%，增收 1274万元。公共财政预算支出完成 32845 万元，为预算数的 25.3%，比上年同期增长 33.7%，增支8274 万元。一季度，全市地方各项税费收入 25161 万元，同比增收 2481 万元，增长 10.94。13 月，全市金融机构存款余额 24.92
14、 万元，比年初增长 6.92，其中储蓄存款 78.07亿元，比年初增长 6.43；贷款余额 15.63 亿元，比年初增长 2.13。七、当前经济运行面临的主要困难农业方面：1、自然灾害对经济的影响较大，不容忽视。从去年冬天到今年春季，由于降水量显著偏少,连续无有效降水时间长,旱情持续，对国民经济，尤其是对农业产生了较大的影响。今年自然灾害对经济产生的影响不容忽视。2、农业生产资料价格大幅上涨，影响了农业生产投入。农资价格的普遍性上涨，导致农产品生产成本提高。工业方面：1、受宏观经济影响。2、产品利润薄。由于多数产品原材料价格上涨，致使企业生产压力增大。其次油价的上涨，运输成本增加削薄了产品的利
15、润。3、资金周转困难。一些企业由于前期投入扩大再生产，今年遭遇产品价格下滑，盈利困难，在宏观偏紧的调控政策下，生产资金周转出现困难。投资方面：1、支撑固定资产投资的项目开工数量少。一季度全社会固定资产完成109838 万元，新开工及续建项目共计 84 个。从区域看城镇投资完成 102088 万元，占总投资的 92.94%，反映出我市投资仍以城镇为主体。由于投资项目统计起点提高到 500 万元以上，零星投资项目无法纳入统计，加之重大项目较少，对固定资产投资的支撑作用还没有显现，固定资产投资完成难度加大。2、项目资金“瓶颈”问题突出 影响项目进度。已开工项目不能按计划实施，进度缓慢，必将影响固定资
16、产投资按计划完成。商业方面：由于受前两年扩大内需、汽车购置税优惠政策因素影响，我市汽车消费提前集中释放，随着购车优惠政策的退市，中低端汽车消费明显疲软，汽车销售增幅回落，对全市零售额的支撑作用明显下降，进而影响了我市社会消费品零售额增幅。八、对上半年国民经济的总体判断我市国民经济将稳定增长，增速同比有所放缓。2.1 当前经济运行的基本态势初步核算，1-9 月全市实现生产总值 49.79 亿元，按可比价格计算，同比增长 19.2，增幅比上年同期高 8.1 个百分点，增速比全州 12.7%高 6.5 个百分点，发展趋势良好。其中，第一产业增加值 7.55 亿元，增长 2.5%；第二产业增加值 26
17、.34 亿元，增长 32.4%；第三产业增加值 15.90 亿元，增长 11.7%。经济运行的主要特点：（一）农业生产形势较好，秋粮预计增产、全年粮食产量有望再获丰收。前三季度，猪牛羊禽肉产量 4.85 万吨，同比增长 9.5%，其中猪肉产量 4.39 万吨，增长 7.6%。、（二）工业经济快速增长,增幅逐季回落。蒙自辖区内工业企业完成工业总产值 108.67 亿元，同比增长 47.8%。规模以上工业企业，实现工业增加值 22.85 亿元，比去年同期增长 37.1%。按经济类型及结构分：国有企业 13.98 亿元，增长 54.0%，占规模以上工业企业的 61.17%，股份制企业 8.87 亿元
18、，增长 16%，占规模以上工业企业的38.83%；按轻、重结构分：轻工业 0.68 亿元，比去年同期下降 19%，重工业 22.17亿元，增长 40%，占规模以上工业企业的 97.0%；规模以上工业增加值增幅逐季回落。2010 年 1-3 月工业增加值增长 84.5%，1-6 月增长 57.9%，1-9 月增长 37.1%。（三）固定资产投资增长较快，投资结构有所改善1-9 月，蒙自市固定资产投资累计完成 40.97 亿元，同比增长 15.65%，其中：城镇投资完成 20.35 亿元，同比下降 13.99%；农村非农户投资完成 8.08 亿元，增长 63.12%；房地产开发投资完成 12.54
19、 亿元，增长 84.09%。房地产开发投资、销售较快增长。1-9 月，房地产开发企业共完成投资 12.54 亿元，同比增长 84.09%；商品房销售面积 49.03 万平方米，增长 40.77%。出现投资、销售较快增长态势，成为拉动我市固定资产投资的一大亮点。（四）消费市场增势平稳，消费热点商品快速增长1-9 月，全市实现社会消费品零售总额 13.39 亿元，同比增长 23.0%，增速比全州高 2.4 个百分点，比上半年高 4.2 个百分点。其中，城镇实现社会消费品零售总额10.72 亿元，增长 22.7%；乡村实现社会消费品零售总额 2.67 亿元，增长 24.3%。批发、零售业仍是支撑全市
20、消费品市场的主要力量。1-9 月，全市批发零售业零售额 9.18 亿元，增长 23.4%；住宿餐饮业零售额 4.22 亿元，增长 22.0%。（五）财政收入增长快速1-9 月，全市实现财政总收入 9.51 亿元，比去年同期增长 53.1%。在财政总收入中，地方财政一般预算收入完成 5.37 亿元，同比增长 47.5%。地方财政一般预算支出完成 7.35 亿元，同比增长 26.9%。（六）金融信贷运行良好9 月末，全市金融机构各项存款余额为 178.85 亿元，比年初增长 34.5%，其中：储蓄存款余额为 56.79 亿元，比年初增长 22.3%；金融机构贷款余额 117.81 亿元，比年初增长
21、 31.1%。（七）城乡居民收入稳步增加1-9 月，全市从业人员劳动报酬同比增长 26.1%；全市农民人均现金收入为 5006元，同比增长 10.0%。三、蒙自市市政规划调查三、蒙自市市政规划调查1 1、城市规划情况、城市规划情况1.1 总体规划的主要内容蒙自是红河州的政治、经济、文化中心，云南省通往东盟国际大通道上的重要枢纽，滇南中心城市的核心区,以发展生物医药工业与物流服务为主。2010 年蒙自城区居住人口为 20 万人，城区建设用地 28.0 平方公里，人平 140.0 平方米。预计 2020年，蒙自城区居住人口为 45 万人，城区建设用地 53.9 平方公里，人平 119.8 平方米。
22、依据蒙自建成区现状空间形态及滇南中心城市规划设想，规划蒙自城区形成“双城、二轴、四区”规划结构。“双城”指蒙自城区相对独立的文澜片和雨过铺片。文澜片：滇南中心城市核心区的主体部分，红河州、蒙自市的行政中心，商业服务中心、金融信息中心、文化教育中心，主要的生活居住区。规划文澜片居住人口规模为 40 万人。雨过铺片：是滇南中心城市产业园区的组成部分，滇南中心城市的综合交通枢纽。规划该片居住人口5 万人。“二轴”指以红河大道为主的城市发展轴，以工业大道为主的城市生态景观与发展轴。“四区”指文澜片的城市中心区、综合发展区、教育科研综合区和雨过铺片的对外综合区。城市中心区由商业中心、州行政中心、金融信息
23、中心、文化体育中心等构成，以红河大道为轴展开布置。综合发展区由蒙自市行政办公、配套设施及其南侧的生物医药加工区构成。教育科研园区位于文澜片东侧，将为滇南中心城市和蒙自市的发展提供高层次人力与技术支撑。雨过铺对外综合区由出口加工区、物流中心及客运中心、配套商业金融服务设施等构成。蒙自城市总体规划年限近中期：20042010 年；远期：20112020 年。2 2、城市建设情况、城市建设情况2.1 精心打造城市绿色名片，创建省级园林市城的目标如期实现。通过采取见缝插绿、破墙透绿、拆房增绿、规划建绿等一系列行之有效的措施，抓好“三圈”绿化，形成点、线、面相衔接的绿化系统（城区“绿化核心精品区”、城郊
24、结合部“经济、生态效益并重果林区”、城市面山绿化“生态防护区”），使我市的园林绿化建设实现了跨越式发展，城市生态和景观质量得到了极大地改善。我市城区绿化总面积 525.6 万平方米，绿地率达 30.81%，绿化覆盖率达 35.3%，人均公共绿地 20.8。2008 年 8月，省政府正式命名我市为“省级园林市城”。2.2 城市路网框架已经基本形成，为今后一个时期城市建设和发展提供了载体、搭好了平台。2003 年以来，完成了天马路、银河路、环湖路、凤凰路、文翠路、明珠路等道路的改造，新建了天马路西延、北京路、文汇路、凤凰路南延、银河路南延、锦华路、行政中心路网等 79 条道路，城市道路总里程 28
25、9.8 公里，人均拥有道路面积28.51 平方米，初步解决了一些影响交通和城市形象的瓶颈路、断头路，城市道路状况得到改观。特别是对天马路和银河路两条中轴线进行了改造、延伸，使我市的城市品质得以大幅提升。2.3 基础设施建设日趋完善，城市保障供应结构得到优化。2006 年以来，我市完成市政公用设施投资 30 多亿元，相继完成了供水工程、污水处理厂、垃圾处理场、220KV 变电站等一批重点建设工程。大力实施学校校区新建及校舍改造工程，医疗卫生设施不断完善。新建自来水厂和污水处理厂各 1 座，日供水能力提高到 8.5 万吨，城市污水管网进一步完善，新城区实施完成了排污管网 92.9 公里，老城区实施
26、完成了管网 10.5 公里。2.4 城镇住宅建设保持了良好的发展势头，居民生活质量得到明显改善。目前我市登记注册的房地产开发企业有 79 家，物业管理公司 19 家，中介公司 12 家。2006 年至今，全市房地产开发项目有 58 个，商品房开发面积 242.4 万平方米，房地产开发总投资 40.89 亿元，商品房销售面积 214.32 万平方米。2006 年至 2009 年共建成廉租住房 1215 套，2010 年在建 115 套，建成建筑面积 57539，在建 5295；发放廉租住房租赁补贴 4 次，符合廉租住房租赁补贴发放条件的 523 户 936 人，共计领取补贴金额 157.93 万
27、元。3 3、正在实施和将实施的重点建设项目情况、正在实施和将实施的重点建设项目情况为更好地实施总体规划，完善城市功能，年初，我市确定了一批对实现城市规划、发展的阶段性目标具有重要意义的重大项目，通过以下项目的实施，将有效解决我市目前存在的西北片区交通不畅、老城区停车困难、市民缺乏休闲娱乐场所等问题，创造适宜的人居环境。3.1 红河电大广场建设项目。该项目与南湖广场相连，建设用地约 14800 平方米（约 22 亩），拟改造为集广场、绿地、停车为一体的公共活动空间，项目估算投资约为 5700 万元（其中私人、运贸公司搬迁安置补偿费约 2700 万元；工程建设费约 3000 万元）。3.2 玉皇阁
28、改造项目。该项目范围北至人民东路，南至原市委政府大门，东至市老干局办公楼，西至承恩街，面积 14080.36 平方米，项目估算投资约为 3600 万元（其中拆迁补偿费约 1800 万元，工程建安费约 1800 万元）。3.3 文化宫片区改造项目。该工程拟改造范围东至道署巷、南至人民中路、西至市粮油贸易公司及文化宫围墙、北至联大路。总规划用地面积为 9109，其中建筑占地面积为 4218.66。总建筑面积为 9495.15，包括商业建筑面积 4676.8 和公共建筑面积 4818.35，项目估算投资约 6100 万元（其中拆迁补偿费约 2500 万元，工程建安费约 3600 万元）。3.4 蒙自
29、三中地块广场工程。该项目占地面积 2288.4 平方米。其中，建筑占地 333.02 平方米、广场占地 1038.6 平方米，绿化占地 705.58 平方米、垃圾中转站及其它占地 211.2 平方米。估算总投资约 1000 万元（其中拆迁补偿费约 300 万元，工程建安费约 700 万元）。3.5 老过境公路（北京路银河路）建设工程。该项目西起北京路，东至银河路北端，全长 1306.939 米，宽 48 米，建安工程投资约 3327.129 万元。项目拟征地 108475.937 平方米，约 162.71 亩。3.6 银河路南延道路改扩建工程。该道路长 1440 米，其中，宽 65 米断面 1
30、220 米，宽 30 米断面 220 米。工程总投资约 1.28 亿元，其中建筑安装及设备工程费用 6546.7 万元；工程建设其他费用 5053.61 万元（包括征地 3982 万元，拆迁 325.38 万元等）；工程预备费 926.18 万元；建设期银行利息 287.95 万元。3.7 文萃路南延道路改扩建工程。该道路长 2419.74 米，宽 30 米。工程总投资约 1.3 亿元，其中建筑安装及设备工程费用 6383.44 万元；工程建设其他费用 5370.51 万元（包括征地 4070 万元，拆迁 464.11 万元等）；工程预备费 940.32 万元；建设期银行利息 296.24 万
31、元。3.8 北京路北延（天马路北过境路）改扩建工程。该道路长 1449 米，宽 48 米。工程总投资约 1.21 亿元，其中建筑安装及设备工程费用 5805.45 万元；工程建设其他费用 5094.91 万元（包括征地 3146 万元，拆迁1169.09 万元等）；工程预备费 872.03 万元；建设期银行利息 292.76 万元。3.9 北京路南延（红河大道南部半山片区）改扩建工程。该道路长 3245 米，宽 48 米。工程总投资约 3.02 亿元，其中建筑安装及设备工程费用 15330.45 万元；工程建设其他费用 11970.04 万元（包括征地 7040 万元，拆迁 3305.57 万
32、元等）；工程预备费 2184.04 万元；建设期银行利息 720.61 万元。3.10 天马路西延改扩建工程。该道路长 9150 米，宽 65 米。工程总投资约 6.64 亿元，其中建筑安装及设备工程费用 38642.3 万元；工程建设其他费用 21664.84 万元（包括征地 16783.14 万元，拆迁 1425.1 万元等）；工程预备费 3617.35 万元；建设期银行利息 2471.97 万元。3.11 长桥海环湖西路改扩建工程。该道路长 6826 米，宽 40 米。工程总投资约 3.97 亿元，其中建筑安装及设备工程费用 20338.46 万元；工程建设其他费用 15458.68 万
33、元（包括征地 12628 万元，拆迁 907.06 万元等）；工程预备费 2863.77 万元；建设期银行利息 1043.66 万元。3.12 大屯海环湖东路改扩建工程。该道路长 7382 米，宽 40 米。工程总投资约 5.43 亿元，其中建筑安装及设备工程费用 31530.88 万元；工程建设其他费用 16685.44 万元（包括征地 13552 万元，拆迁 93.1 万元等）；工程预备费 3857.31 万元；建设期银行利息 2215.01 万元。3.13 大屯海环湖北路改扩建工程。该道路长 4109 米，宽 30 米。工程总投资约 2.8 亿元，其中建筑安装及设备工程费用 15386.
34、84 万元；工程建设其他费用 9081.57 万元（包括征地 7084 万元，拆迁 375.25 万元等）；工程预备费 1957.47 万元；建设期银行利息 1569.7 万元。今后蒙自城镇化的发展目标和定位，将围绕“两城”（文澜综合城、雨过铺工业城），“两海”（长桥海景观区，大屯海景观区），“两向”（向西拓展，向南延伸），“两轴”（红河大道景观轴，工业大道景观轴）组团式发展的建设思路，逐年推进城市建设，把蒙自核心片区建设成为城市结构布局合理，产业支撑有力，基础设施配套完善、城市功能齐全、环境优美、社会文明的国家级园林城市，成为云南最具特色和魅力的休闲旅游度假胜地、最适宜人居的地方和投资创业的
35、热土。四、蒙自房地产市场政策分析四、蒙自房地产市场政策分析1 1、房地产新政对蒙自住宅的影响、房地产新政对蒙自住宅的影响因国家为抑制房价的快速增长，在最近一年内出台了一系列的房地产政策，到目前为止，各银行对商品房贷款也根据国家政策也做出一些相应的调整。近日针对蒙自的银行走访咨询，情况如下：A、中国银行：首次房贷首付为 30%，年前利率在基准利率的基础上打 8.5 折，现在取消这一政策，按基准利率来执行。年前二次房贷首付为 50%，现在二次房贷首付为 60%，利率在基准利率的基础上上浮 10%。红河州以外的户口，若办理房贷，必须提供一年以上的纳税证明或者社保相关证明。据银行工作人员说，现在中国银
36、行放款额度紧张，我们项目在中国银行办理的贷款全部审批完，但因没有放款额度而放不了款。商铺、车库方面没有什么变化，还是按老的政策执行。限购令未到。B、中国建设银行：首次房贷首付为 30%，年前利率在基准利率的基础上打 8.5 折，现在取消这一政策，按基准利率来执行。年前二次房贷首付为 50%，现在二次房贷首付为 60%，利率在基准利率的基础上上浮 10%。红河州以外的户口，若办理房贷，必须提供一年以上的纳税证明或者社保相关证明。限购令未到，据建行的工作人员所说，现在建行还是在缓慢的放款，但从下周开始会暂停放款。商铺、车库方面没有什么变化，还是按老的政策执行。限购令未到。C、中国工商银行：首次房贷
37、首付为 30%，年前利率在基准利率的基础上打 8.5 折，现在取消这一政策，按基准利率来执行。年前二次房贷首付为 50%，现在二次房贷首付为 60%，利率在基准利率的基础上上浮 10%。据工作人员说，这个利率可能还会有上浮的可能性。红河州以外的户口，若办理房贷，必须提供一年以上的纳税证明或者社保相关证明。工行有限购的政策，对于已经有两套住房的客户，若购买第三套住房不予以贷款。对于军人，若在工行办理房屋贷款，则无论其是否为第一次房贷，均以第二次房贷的政策来执行。工行现已暂停放款。D、富滇银行：首次房贷首付 30%，尚未接到相关通知，所以利率仍然可以在基准利率上打 8.5 折。二次房贷首付 60%
38、，利率上浮 10%。针对外地户口的客户，在云南省内户口的客户可以办理贷款，云南省以外户口的客户就不可以办理贷款，出示相关证明也不行。有限购的政策，对于已经有两套住房的客户，若购买第三套住房不予以贷款。E、交通银行：首次房贷首付 30%，年前利率在基准利率的基础上打 8.5 折，现在取消这一政策，按基准利率来执行。二次房贷首付 60%，利率上浮 10%。针对外地户口的客户，在云南省内户口的客户可以办理贷款，云南省以外户口的客户就不可以办理贷款，出示相关证明也不行。有限购的政策，对于已经有两套住房的客户，若购买第三套住房不予以贷款。F、公积金中心：首次房贷首付 30%，二次房贷首付 60%，但公积
39、金中心对于二套房贷的认定标准与商业银行的不同，商业银行的二套房贷是以前有过房贷纪录，但公积金是只要在银行无房贷或在公积金无房贷就可以按首次房贷来办理。公积金的存款利率提高的同时，房贷利率也已经提高了，5 年以下年息由 3.87%提高到 4.0%，5 年以上年息提高到 4.55%。公积金贷款年限最长 20 年，贷款金额最高 60 万。从以上各个银行的贷款政策可以看出，每个银行的政策大同小异，大的方向是不变的，一次房贷 30%的首付，利率不打折，按基准利率来执行，而且基准利率比 2010 年有提高，以前的 5 年以上的年息是 5.96%，现在的年息是 6.6%，二次房贷首付均提高到 60%，利率都
40、上浮 10%，在此基础上还会有上浮的可能性，而且一些银行已经执行限购的政策，有两套住房的客户，购买第三套住房时不予以贷款，但现在客户住房信息不完善，此政策可能会执行得不彻底，因现在各大银行都在缩紧贷款额度，像中国银行，工商银行，建设银行均表示暂停放款，对此交通银行的工作人员也发表自己的看法，在蒙自有一些新的楼盘本来可以在今年 3、4 月份可以开盘，但由于新政的影响比较大，而且新政的不稳定性，导致开发商延期开盘，在最近一两个月不会有新开盘的楼盘，而且由于各大银行的贷款额度减少，针对外地户口的客户在本地买房的限制比较多，尽量贷款给本地户口的客户，也向相关的工作人员咨询，外地户口提供相关证明的方法，
41、个体户出示当地一年以上的税票及相关营业执照，若是免税客户，可以出示免税证明，需去地税开具证明，而且需要出示未达征税起点通知书的复印件，上面有编号及相关信息，若是外地户口在本地工作的客户，需出示一年以上的社保相关证明，例如养老保险的小本子的复印件，上面会有交保险的时间及相关信息。这是目前的一些银行房贷政策，虽然形势比较严竣，但个人认为有一些政策在目前的状况下可能会执行得不彻底，例如限购，而且蒙自房价与个旧等周边市市相比，房价一般没有个旧的高，跟其他市市相比，房价亦差不多，居住环境较好，所以有一定的市场。2 2、房产新政对蒙自车库、房产新政对蒙自车库/商铺的影响商铺的影响车库：不单独贷款，同住宅捆
42、绑贷款。首付 50%，利率为基准利率的 1.1 倍。商铺：首付 50%，利率为基准利率的 1.1 倍。不分外地户口也不分是否为二次贷款。第二部分第二部分蒙自市各片区房地产市场情况蒙自市各片区房地产市场情况一、一、北京路新城片区北京路新城片区1 1、金色年华、金色年华(图片另配图片另配)项目基项目基本信息本信息项目名称项目名称金色年华金色年华项目位置项目位置红河州蒙自市红河大道与凤凰路交叉口红河州蒙自市红河大道与凤凰路交叉口市区售楼处地市区售楼处地址址蒙自护国路御龙苑蒙自护国路御龙苑 5-1(5-1(交通银行旁交通银行旁)售楼处电话售楼处电话0873-3738588/37385990873-37
43、38588/3738599相关单相关单位位投资商投资商开发商开发商红河华风房地产开发有限公司红河华风房地产开发有限公司建筑设计单位建筑设计单位建筑施工单位建筑施工单位监理单位监理单位景观设计单位景观设计单位景观施工单位景观施工单位广告代理广告代理昆明七彩视线昆明七彩视线行销企划行销企划物业管理物业管理经济技经济技术指标术指标总占地面积总占地面积约约 6060 亩亩总户数总户数739739 多套多套总建筑面积总建筑面积约约 1010 万平米万平米建筑层数建筑层数7 7 层层建筑密度建筑密度主力户型主力户型93.7793.77 138.76138.76 绿化率绿化率40%40%入市时间入市时间20
44、112011 年年 5 5 月月容积率容积率2.52.5工程进度工程进度收尾，绿化收尾，绿化车位配比（数车位配比（数量）量）300300 多个多个销售率销售率95%95%规划用途规划用途商住商住楼层及楼层及其功能其功能 共有共有 1818 栋，建筑层数为栋，建筑层数为 7 7 层，是一梯两户的户型，朝向多数是南北朝向层，是一梯两户的户型，朝向多数是南北朝向的，临街两面的一层为商铺，两层以上为住宅。的，临街两面的一层为商铺，两层以上为住宅。户型面积区间在：户型面积区间在：56-22156-221 平米，共有十种户型平米，共有十种户型户型配户型配比所占比所占比率比率期期期期期期户型、面积户型、面积
45、所占比所占比率率户型、面积户型、面积所占比率所占比率户型、面积户型、面积所占比所占比率率4 4 室室 2 2 厅厅 1 1 厨厨2 2 卫卫 2 2 阳台阳台138.76138.76 4 4 室室 2 2 厅厅 1 1厨厨 2 2 卫卫 2 2 阳阳台台133.133.1 13 3 室室 2 2 厅厅 1 1 厨厨2 2 卫卫 2 2 阳台阳台115.6115.6 3 3 室室 2 2 厅厅 1 1 厨厨2 2 卫卫 2 2 阳台阳台120.9120.9 5 5 室室 3 3 厅厅 1 1厨厨 4 4 卫卫 1 1 大大露台露台217.94217.94 4 4 室室 2 2 厅厅 1 1 厨厨
46、3 3 卫卫 3 3 阳台阳台 1 1露台露台 187.8187.81 1(跃层跃层)(跃层跃层)3 3 室室 2 2 厅厅 1 1 厨厨1 1 卫卫 2 2 阳台阳台7979 3 3 室室 2 2 厅厅 1 1厨厨 2 2 卫卫 2 2 阳阳台台93.793.77 72 2 室室 2 2 厅厅 1 1 厨厨1 1 卫卫 2 2 阳台阳台66.2166.21 3 3 室室 2 2 厅厅 1 1厨厨 1 1 卫卫 1 1 阳阳台台97.497.41 1价格信价格信息息住宅销售均住宅销售均价价开盘开盘 32003200 元元/（最低最低 28002800 元元），目前目前 36003600 元元/
47、左右左右，只只剩顶层。剩顶层。配套配套内部内部周边周边摄像头监控系统摄像头监控系统明珠路建行明珠路建行蒙自一中蒙自一中彩色可视对讲系统彩色可视对讲系统汽车交易市场汽车交易市场州委党校州委党校门禁系统门禁系统客运站客运站农贸市场农贸市场人民医院人民医院广告推广分析广告推广分析主要是围墙、路牌广告，灯栏广告，在蒙自重要位置放置广告画主要是围墙、路牌广告，灯栏广告，在蒙自重要位置放置广告画面面(在月牙塘人流量较大的地方放置视频广告在月牙塘人流量较大的地方放置视频广告)，指示牌。，指示牌。广告推广主题广告推广主题个开蒙半小时生活圈个开蒙半小时生活圈,从此开始从此开始,从金色年华开始从金色年华开始!推广
48、方式：户外广告：推广方式：户外广告：售楼处：售楼处：围墙、指示牌：围墙、指示牌：报纸广告：报纸广告：电视广告电视广告：印刷品印刷品：其他其他户户型单张型单张配套设配套设备及智备及智能化能化安防安防有有网络网络有有电梯电梯无无空调空调无无其他其他优势分优势分析析 长远升值替力较大长远升值替力较大,户型设计分配明确户型设计分配明确.广告推广比较成功，而且是一梯两户的多层，南北通透，通风采光均好广告推广比较成功，而且是一梯两户的多层，南北通透，通风采光均好，户型设计多而不杂，设计面积辐射多个层面的客户群，几乎每户都有双户型设计多而不杂，设计面积辐射多个层面的客户群，几乎每户都有双阳台，孩子入学方便阳
49、台，孩子入学方便劣势分劣势分析析 目前离市中心较远目前离市中心较远,周边配套不齐全周边配套不齐全,项目处于斜坡上项目处于斜坡上,生活不方便生活不方便.购物购物困难，人流稀少。主体面积偏大困难，人流稀少。主体面积偏大,不能充分满足客群需求不能充分满足客群需求.客群分客群分析析自主经营居多自主经营居多,其次是政府事业单位工作人员其次是政府事业单位工作人员市 场 调市 场 调查查分析分析该楼盘属于多层建筑该楼盘属于多层建筑,有高达有高达 30003000 景观设计景观设计.广告推广比较成功广告推广比较成功，此楼盘为多层的一梯两户的楼梯房此楼盘为多层的一梯两户的楼梯房，深受客户的喜深受客户的喜欢，只是
50、位置较偏。欢，只是位置较偏。目前商铺已经抵押给银行目前商铺已经抵押给银行，何时卖还不确定何时卖还不确定。多数客户买房主要考虑入多数客户买房主要考虑入学方便学方便，当时销售好部分原因为周边入学方便的楼盘较少当时销售好部分原因为周边入学方便的楼盘较少。目前销售仅余目前销售仅余 3 30 0套左右顶层，销售人员主推客户转让房，套左右顶层，销售人员主推客户转让房，进场时进场时，销售部没有客户销售部没有客户，销售人员比较懒散销售人员比较懒散，对待客户态度较冷对待客户态度较冷，业业务技能一般，没有统一说辞，缺乏说服力度。务技能一般，没有统一说辞，缺乏说服力度。2 2、鼎基铭园、鼎基铭园(图片另配图片另配)