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1、密云项目投资分析报告密云项目投资分析报告北京首创集团运营部o北京市别墅市场概述北京市别墅市场概述o区域别墅市场概述区域别墅市场概述o项目地块分析项目地块分析o产品定位初步探讨产品定位初步探讨o财务分析财务分析北京市别墅市场概述市场供应别墅土地供应受限独栋产品供应受限未来独栋别墅产品稀缺市场需求政策导向人民收入提高人民生活品质提高别墅生活成为最终理想北京市别墅区域分布北京市各区域别墅价格比较o可见，朝阳区别墅价格最高，均价达15000元以上，平谷地区的均价最低，只有4200元，而本案所在密云区域均价为6740元，仅高于平谷区与房山区，低于其他区域的价格。决定别墅销售价格的因素产品品质产品品质地域
2、距离地域距离自然环境自然环境开发商品牌开发商品牌销售价格销售价格别墅市场客户分析 o绝大多数客户为二次置业或二次以上置业，对产品品质要求很高。别墅市场客户分析o改善生活条件、提高生活品质是购置别墅的主要目的。别墅市场客户分析o80009000元/接受度较高。别墅市场客户分析o独栋别墅成为主要需求。未来别墅市场发展展望 o市场供应市场供应o2005年北京市别墅供应量较大，保持300万平方米以上有效供应，而由于土地政策的影响及政府对别墅及高档公寓的一些限制，别墅用地已叫停，预计今后别墅项目不会大规模放量推出。o产品及价格产品及价格o以往的别墅产品中联拼式供应的主流，但随着经济的发展，购买力的增强，
3、房地产的水平不断提高，今后独栋别墅将是发展方向，也直接导致别墅市场价格的不断攀升。o建筑风格建筑风格o随着行业的发展，建筑风格不再是完全照搬欧美风格，而是把这些建筑形态做的更加符合中国人的生活理念与习惯，并且更多的关注智能化及人性化设施，只要整体协调的建筑风格便是好的建筑风格。o户型设计户型设计o目前北京的别墅消费者大部分都不缺房子住，他们买别墅的主要目的是为了提高生活质量，尝试新的生活方式，因此他们需要的不仅是一座独门独户的住宅，而且更需要一个适应新生活方式，具有新空间概念、空间体验的高级住宅。基于以上原因，现在北京别墅项目的设计在功能上更加具体、细化，对生活方式的研究与探索更加深入。o北京
4、市别墅市场概述北京市别墅市场概述o区域别墅市场概述区域别墅市场概述o项目地块分析项目地块分析o产品定位初步探讨产品定位初步探讨o财务分析财务分析本区域别墅市场优劣势分析优势分析自然资源得天独厚京承高速开通未来发展趋势良好劣势分析未得到市场充分认可地域位置较远销售压力较大离机场相对较近别墅生活氛围不足土地供应量宗地名称宗地名称宗地位置宗地位置土地面积土地面积（平方米）（平方米）建设用地面积建设用地面积（平方米）（平方米）规划建筑面规划建筑面积积 （平方米）（平方米）规划用途规划用途成交日期成交日期成交价（万成交价（万元）元）受让单位受让单位开发程度开发程度北京市密云县密北京市密云县密云镇南菜园村
5、云镇南菜园村(原体育场原体育场)住宅住宅用地用地密云镇南菜园村32502.7717005.7722100住宅2005-12-52005-12-52300北京青和行置业有限公司三通一平北京市密云县密北京市密云县密云镇果园西路东云镇果园西路东侧住宅用地侧住宅用地密云镇果园西路东侧20559.21520559.21537000住宅兼容商业服务业2005-12-72005-12-72120.85北京利宝房地产开发有限公司六通一平北京市密云县双北京市密云县双龙水泥集团住宅、龙水泥集团住宅、商业服务业用地商业服务业用地密云县溪翁庄镇密溪公路东侧334854.571334854.571201000住宅兼容商
6、业服务业2005-12-52005-12-517676北京新博城房地产开发有限公司六通一平密云县水源九厂密云县水源九厂路北住宅项目用路北住宅项目用地地密云县水源九厂路北169404141319170000居住、商业2006-4-172006-4-1711205.1北京首都机场房地产有限公司六通一平土地供应量分析n以后该区域集中放量较大，有可能出现与本项目直接竞争的项目，但密云别墅市场将更加成熟，被市场所认可。竞争产品分析基本资料 项目 编号项目基础资料项目名称项目位置发展商销售电话1紫霞谷密云县穆家峪镇东2公里北京优龙国际生态旅游度村投资有限公司61056686/96 610565882茉莉山
7、庄密云县密云镇西大桥南口1000米北京太扬置业房地产开发有限责任公司69088889/9898/99993水墨庭院密云滨河大桥西侧北京华申置业有限公司69080111/8884白河涧密云县云县城密溪路新北桥往北800米北京中加伟业房地产开发有限公司69089666/8、84476812/35赏星悦木密云十里堡镇北京正圆世嘉房地产开发有限公司890986886纯境密云工业开发区内白河岸边北京东方华孵房地产开发有限公司无7碧水花园密云区溪翁镇密云水库主坝南500米处北京佳博房地产开发有限公司69012308/22688亚澜湾密云县京承高速公路出口500米北京绿岛置业房地产开发有限公司6908688
8、8/999 9鸿福天地密云区新北路北侧飞勇恒基置业6908988810梧桐苑密云县环新北路1号北京兰华房地产开发有限公司无11翠堤花墅密云县县城向北2公里白河西岸北京苏泰房地产开发有限公司69088111、69088222 12巨龙庄园密云区京承高速沙峪沟出口北京巨龙投资有限公司82872421/2周边项目位置比较2564113981017121、碧水花园、碧水花园 2、翠堤花墅、翠堤花墅 3、白河涧、白河涧 4、水墨庭院、水墨庭院5、鸿福天地、鸿福天地 6、赏星悦木、赏星悦木 7、纯境、纯境 8、亚澜湾、亚澜湾9、茉莉山庄、茉莉山庄 10、梧桐苑、梧桐苑 11、紫霞谷、紫霞谷 12、巨龙庄园
9、、巨龙庄园开发商品牌 o由以上列表可以看出，本区域项目开发商品牌知名度不高，无法对项目品质起到很高的提升作用。对比：首创巨大的品牌知名度可以为项目品质做好保障。规划建筑参数 项目 编号规划建筑参数项目名称总占地面积（平方米）总建筑面积 （平方米）容积率绿化率建筑风格建筑形式总数（套）1紫霞谷300000207450.0990.00%美式风格独栋别墅372茉莉山庄190000428000.2365.00%欧式风格独栋、双拼433水墨庭院80800520000.5743.00%独栋、叠拼2624白河涧1948001380000.5542.80%欧式风格 中式风格独栋,联排6605赏星悦木14000
10、0400000.3570.00%欧式独栋、双拼1506纯境89522370000.449.20%独栋、联排售罄7碧水花园800001000001.360.00%独栋、双拼528亚澜湾5400001000000.1590.00%德式风格独栋、联排1609鸿福天地7.5055589030.78250.00%欧式联排25810梧桐苑20000400001.3联排、叠拼9411翠堤花墅62800390000.5848.00%欧式风格独栋、双拼、联排16812巨龙庄园800000600000.07595.00%欧式 中式独栋、联排、双拼300供应量 o区域市场新近推出的项目不多，而且目前大多项目已处于销
11、售的中后期，项目后期的供应量主要集中于后期供应，且未来供应量不大。容积率o目前本区域容积率在0.4甚至更高的水平。对比：就本项目现有容积率0.38来看，具有一定的优势。绿化率 o区域市场的项目绿化率主要集中在5070%之间，个别高端产品已经突破90%。对比：本项目39.5%的绿化率处于劣势地位。建筑形式 o独栋占有绝对优势。编号编号项目项目独栋独栋双拼双拼 联排联排叠拼叠拼1紫霞谷12茉莉山庄113水墨庭院114白河涧115赏星悦木116纯境117碧水花园118亚澜湾119鸿福天地110梧桐苑1111翠堤花墅11112巨龙庄园11110572小结1283.33%41.67%58.33%16.6
12、7%户型分析（独栋产品）o由图可以看出，本区域独栋产品户型区间主要集中在250350之间，基本属于经济型别墅。但是大面积别墅上限已经被打开，说明本区域具备开发豪宅的条件。主要取决于开发商的经营思路。销售情况项目 编号销售情况项目名称开盘时间入住时间整体均价 （元/）目前销售率1紫霞谷2004-5-62004-12-31800049%2茉莉山庄2003-9-62005-12-17500一期：70%3水墨庭院 一期：2004-10 二期：2005-9一期：2005-3 二期：2006-11独栋：4580 双拼：338085%4白河涧四期：2006-52007-5-1独栋：6000 联排：45001
13、00%5赏星悦木2004-12-12006-10-1600050%6纯境2004-22004-3-316800售完7碧水花园2005-1-152006-12-3155008亚澜湾2003-7-262004-5-1独栋：10800 联排：70009鸿福天地2005-5-12005-12-31478035%10梧桐苑2005-4-12005-10-1360085%11翠堤花墅2005-9-102006-9-1独栋：8000 双拼：6000 联排：450032%12巨龙庄园2005-9-12006-9-303600会员制开盘入住时间 o由以上表中可以看出，本区域别墅项目开盘时间均在2005年9月之前
14、，2006年未有新项目入世。入住时间主要在2006年。o由于本项目开盘期预计将在2007年中，届时本区域内项目已经进入销售末期，对本项目的直接竞争将不是很大。但是，仍不能盲目乐观，因为综合别墅产品的销售特点得出，销售周期长以及现房销售是两个至关重要的因素。所以，可能会对本项目形成潜在威胁。销售价格 o由表中所示，本区域独栋单价主要集中在60007500之间，但是亚澜湾已经冲破万元大关，说明本区域具备开发此类高端产品的条件。市场需求分析 o购买目的为旅游、度假、休闲、养老等居住。o购房客户以北京市区客群为主。o属于第二居所，居住频次不高。o经济型别墅更受欢迎，高端别墅需求不旺。o260-320平
15、方米的户型成为主力需求面积。o结论：密云别墅市场的购买者主要来自于北京市区，购买物业多为二次或结论：密云别墅市场的购买者主要来自于北京市区，购买物业多为二次或更多次置业，购买目的主要为旅游度假用，因此对于经济型别墅需求较为更多次置业，购买目的主要为旅游度假用，因此对于经济型别墅需求较为旺盛，对高端别墅需求不高，更多追求性价比。旺盛，对高端别墅需求不高，更多追求性价比。典型个案分析o最高端项目亚澜湾亚澜湾亚澜湾项目分析总结o亚澜湾目前销售单价过万，户型面积300800，属于豪宅型别墅，可见，密云区域具备开发豪宅的底蕴。o从规划上看，该项目容积率仅为015，密度极低，绿化率达90，项目紧临两河的基
16、础上，中间设有87万人工湖，名为观澜湖。o总结：具备开发豪宅基础，关键在于开发商的经营思路和经济实力。典型个案分析o销售情况良好项目白河涧o白河东岸，白河风景区内。属典型经济型别墅。白河涧项目总占地 1949万平方米，分南北两期开发。白河涧o该项目的整体规划并不能给人以太深的印象，整个别墅部分以联排为主，集中于中间部分，面临规划路一侧为少许独栋别墅。白河涧o项目以暖色调为主，外立面材质为蘑菇石与面砖结合，颜色以黄白的浅色为主，建筑风格并无明显特色，欧式与中式均有体现，户型迎合市场主流，主力户型为170220之间，与其整体定位相符。白河涧项目分析总结o项目于 2003年 10月入市，开盘价联排部
17、分仅 3500元平方米，独栋部分仅 4500元平方米，至今联排部分均价4000元/平方米；独栋部分均价为5500元/平方米，价格上涨己达 500元-1000元左右。虽然该项目整体比较平庸，规划与产品均无突出之处，但不高的销售价格与高的性价比给项目带来比较理想的销售速度，成为区域市场内销售状况较好的项目之一。o总结：由于自身条件所限，本区域项目性价比成为吸引客户的重要因素。同时，低端项目会吸引更多当地客户。销售速率也会加大。典型项目分析o直接竞争项目翠堤花墅占地面积占地面积62800平方米总建筑面积总建筑面积39000平方米装修状况装修状况毛坯容积率容积率0.58栋数栋数168套总价总价60万-
18、270万开盘时间开盘时间2005年9月户型区间户型区间160-350主力户型面积主力户型面积160（占60%-70%）翠堤花墅o外立面采用原生态风格的石材，拱形门窗精巧雅致，仿造西班牙贵族建筑，渡假精神。翠堤花墅o据调查，该项目畅销产品为独栋产品。o该项目畅销户型是300以上户型。o该项目目前销售均价为7800元/平方米o该项目自去年开盘至今半年，售出20套左右。本项目区域竞争项目分析总结o综上所述：区域市场的供应仍以经济型别墅供应为主，其中50左右供应的价格集中在 5000元以下。o相应规划密度较大，50以上的供应量容积率大于05。o产品品质普遍不高，户型设计以经济型的200300供应为主要
19、。o低价格及高性价比最受市场欢迎，销售速度最快。o北京市别墅市场概述北京市别墅市场概述o区域别墅市场概述区域别墅市场概述o项目地块分析项目地块分析o产品定位初步探讨产品定位初步探讨o财务分析财务分析地理位置o本项目位于密云北部溪翁庄镇，溪翁庄镇占地99852.5亩，在密云县城与密云水库之间。本项目距县城及水库均在10分钟车程以内。本案地块条件 o地形：地形较为平坦，有4个地块组成。o地貌：地块地貌主要由平地组成。经济技术指标名称名称统计统计土地年限居住70年总占地面积34.2434万平米总建筑面积147730平米容积率0.38建筑密度16.06%机动车位468个绿地率39.50%o由现有经济指
20、标看出，本项目现有规划品质不是很高，绿化率偏低。其他各项指标分析o交通条件交通条件o本案紧邻密溪公路，距离京承高速密云出口约14公里，经由密溪公路直达高速，交通方便。o周边配套周边配套o项目由于距县城有一段距离，周边配套基本没有。o周边环境周边环境o项目周边自然景观优越，有白河、云佛山度假村、密云水库等。o总结：距离城区较远，未来京承高速开通后车程将缩短一半；o 配套设施欠缺，后期开发商投资加大；o 周边大环境良好，但不是本项目独有的优势；项目SWOT分析 o优势（优势（STRENGTHS）1）项目位置周边紧邻密云多个自然风景区，对于旅游地产需求的客群有较大吸引。2）项目距密云县城较近，市政配
21、套完善；现建的有网球场、公园、会所等，6500平米动静分开的配套。3）地貌较为平坦，地块后期易于规划、开发。o劣势（劣势（WEAKNESS）1）项目距离市区距离较远，车行需要90分钟。2）由于本项目主要客群来自北京市区，而市区客户对于密云居住板块的整体印象较为模糊，为本项目形象塑造带来一定的困难。3）建设用地规划许可证已签发，整体规划以形成，后期更改较难。4）项目本身市政配套不完善。o机会（机会（OPPORTUNITY）1）人们收入的提高、生活方式的转变、居住理念的变迁则使得别墅产品的市场前景看好。2）北京市城市发展及房地产开发进入郊区化阶段，本案所处密云区域正是近年逐渐发展并趋于完善的居住组
22、团之一。3）密云借助其得天独厚的旅游资源吸引了大批该类型客群的关注。4）在北京房地产政策的出台，以后的北京别墅市场将取消独栋别墅的开发，本项目作为北京较大的独栋别墅群，将有众多的买家关注。5）京承快速路的修通，将大大缩短本项目到市区的时间。o威胁（威胁（THREAT）1）项目周边及其沿路项目的拦截效应和后期陆续推出的项目会形成一定竞争，对本项目后期销售产生不利影响。2）竟争性区域，如翠堤花墅和白河涧后期推出的独栋别墅，对本案所处区域也形成明显竞争态势。o北京市别墅市场概述北京市别墅市场概述o区域别墅市场概述区域别墅市场概述o项目地块分析项目地块分析o产品初步定位探讨产品初步定位探讨o财务分析财
23、务分析项目产品定位初步探讨 产品定位：产品定位：C-1、D-1：独栋/双拼C-2、D-2：独栋/双拼面积定位：面积定位：独栋面积：240320双拼面积：180260价格定位：价格定位：独栋产品：7000元/双拼产品：5500元/C1C2D2C1o北京市别墅市场概述北京市别墅市场概述o区域别墅市场概述区域别墅市场概述o项目地块分析项目地块分析o产品定位初步探讨产品定位初步探讨o财务分析财务分析财务测算及经济评价（万平方米）（万平方米）容积率容积率0.38总建面（含地下总建面（含地下）14.77独栋/双拼10.55地上面积地上面积10.55地下面积地下面积3.57经济参数注：注：本次经济测算将双拼
24、部分全部按照独栋产品销售进行。销售收入估算销售价格（元）销售价格（元）项目名称项目名称全程均价全程均价独栋/双拼7000销售面积销售面积(万平方米万平方米)项目名称项目名称建筑面积建筑面积独栋/双拼147730开发成本估算土地总成本土地总成本25000.00 25000.00 前期工程费前期工程费 503.32 503.32 规划设计费335.55 项目可行性研究费67.11 地质勘察测绘费100.66 建安工程费建安工程费33554.80 33554.80 独栋/双拼（地上）24265.00 独栋/双拼（地下）9289.80 基础设施费基础设施费1174.42 1174.42 开发期间税费开
25、发期间税费1536.84 1536.84 不可预见费不可预见费 1853.08 1853.08 管理费用管理费用636.22 636.22 销售费用销售费用3515.97 3515.97 财务费用财务费用2610.00 2610.00 总计总计70384.66 70384.66 建安费用：独栋/双拼（地上）：2300元/独栋/双拼（地下）：2600元/注：建安费用中含园林景观费用（约300元/）各时期销售比例及销售收入总计2006.72007.62007.72008.62008.72009.6独栋/双拼85%0%30%55%总计2006.72007.62007.72008.62008.7200
26、9.6独栋/双拼87899.35 0.00 31023.30 56876.05 出售型物业损益表出售型物业损益表出售型物业损益表出售型物业损益表 序号序号 项目项目年份年份 共计共计 2006.72007.62007.72008.62008.72009.61.00 1.00 销售收入销售收入 收入小计（万元）收入小计（万元）87899.35 0.00 31023.30 56876.05 2.00 2.00 开发费用开发费用 土地费用(地价款)（万元）25000.00 7500.00 12500.00 5000.00 前期工程费（万元）503.32 503.32 0.00 0.00 房屋开发费（
27、万元）33554.80 8388.70 20132.88 5033.22 小计（万元）小计（万元）59058.12 16392.02 32632.88 10033.22 3.00 3.00 基础设施费基础设施费1174.42 1174.42 0.00 0.00 4.00 4.00 营销及市场推广（万元）营销及市场推广（万元）3515.97 0.00 1622.00 1893.97 5.00 5.00 项目行政管理费（万元）项目行政管理费（万元）636.22 212.07 212.07 212.07 6.00 6.00 开发期间税费开发期间税费 1536.84 512.28 512.28 512
28、.28 4.00 4.00 不可预见费（万元）不可预见费（万元）1853.08 617.69 617.69 617.69 5.00 5.00 财务费用（万元）财务费用（万元）2610.00 0.00 0.00 2610.00 6.00 6.00 经营税金（万元）经营税金（万元）营业税及附加、土地增值税 5845.31 0.00 2063.05 3782.26 7.00 7.00 税前利润税前利润(18908.49)(6636.68)37214.55 8.00 8.00 累计税前利润（万元）累计税前利润（万元）(18908.49)(25545.17)11669.38 9.00 9.00 所得税（
29、所得税（33%）3850.90 10.00 10.00 税后利润税后利润7818.48 11.00 11.00 累计税后利润（万元）累计税后利润（万元）7818.48 12.00 12.00 资金利润率资金利润率25.93%13.00 13.00 资金净利润率资金净利润率17.37%现金流量表现金流量表现金流量表 序号序号 项目项目 年份年份 共计（万元）共计（万元）2006.72007.62007.72008.62008.72009.61.00 1.00 现金流入现金流入销售收入87899.35 0.00 31023.30 56876.05 小计 87899.35 0.00 31023.30
30、 56876.05 2.00 2.00 现金流出现金流出 开发成本80384.66 18908.49 35596.93 15879.24 所得税0.00 0.00 0.00 3850.90 小计 80384.66 18908.49 35596.93 19730.14 3.00 3.00 净现金流量净现金流量 (18908.49)(4573.63)37145.91 4.00 4.00 累计净现金流量累计净现金流量 (18908.49)(23482.12)13663.79 5.00 5.00 折现净现金流量折现净现金流量(17189.54)(3779.86)27908.27 6.00 6.00 累
31、计折现净现金流量累计折现净现金流量(17189.54)(20969.40)6938.88 7.00 7.00 财务内部收益率财务内部收益率(IRR):(IRR):28.59%28.59%8.00 8.00 财务净现值财务净现值(NPV 10%):(NPV 10%):6938.88 万元人民币9.00 9.00 投资回收期投资回收期(PBP):(PBP):2.75 年年财务分析数据汇总自有资金自有资金20000 万元万元银行贷款银行贷款10000 万元万元总成本总成本70384.66 万元万元销售总收入销售总收入87899.35 万元万元净利润净利润7818.48 万元万元资金净利润率资金净利润率25.93%财务内部收益率财务内部收益率17.37%投资回收期投资回收期2.75 年年财务分析总结o结论：结论：1、由以上数据计算可以看出，此方案可以实现利润。o注明：注明：1、虽然可以实现利润，但利润率较低。2、此方案回款速率较慢，造成其前期资金压力较大，投入资金量也较高。3、此方案整体销售期较长，资金利润率较低。4、此方案可以打造整体产品形象，充分发挥开发商品牌优势。谢谢观赏！谢谢观赏！