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1、普通高等教育“十一五”国家级规划教材最新房地产经营管理丛书第六章 住房公积金制度目 录第一节 住房公积金制度概述第二节 住房公积金的缴存、支取和管理第三节 住房公积金贷款第四节 中国住房公积金制度存在的问题与对策第一节第一节 住房公积金制度概述住房公积金制度概述一、住房公积金制度引入的背景一、住房公积金制度引入的背景住房公积金制度，是在住房资金运行模式由计划经济向市住房公积金制度，是在住房资金运行模式由计划经济向市场经济转换的过程中提出的。场经济转换的过程中提出的。二、住房公积金的性质和特点二、住房公积金的性质和特点（一）住房公积金的性质（一）住房公积金的性质住房公积金的本质属性是工资性。住房
2、公积金的本质属性是工资性。（二）住房公积金的特点（二）住房公积金的特点1.义务性义务性2.互助性互助性3.保障性保障性第一节第一节 住房公积金制度概述住房公积金制度概述三、住房公积金制度的发展状况三、住房公积金制度的发展状况借鉴新加坡经验借鉴新加坡经验1991年由上海市率先建立年由上海市率先建立1994年年11月月23日，财政部、国务院住房制度改革领导小组、中国人民日，财政部、国务院住房制度改革领导小组、中国人民银行联合下发了银行联合下发了建立住房公积金制度的暂行规定建立住房公积金制度的暂行规定，标志着我国住，标志着我国住房公积金制度的建立。房公积金制度的建立。2002年年3月月24日，国务院
3、对日，国务院对住房公积金管理条例住房公积金管理条例进行修改，一直进行修改，一直沿用至今。沿用至今。本条例所称住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商本条例所称住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。第一节第一节 住房公积金制度概述住房公积金制度概述四、实施住房公积金制度的现实意义四、实施住房公积金制度的现实意义（一）有利于刺激职工
4、住房有效需求，促进住房商品化的实（一）有利于刺激职工住房有效需求，促进住房商品化的实现现（二）有利于筹集建房资金，扩大建房规模，从而提高职工（二）有利于筹集建房资金，扩大建房规模，从而提高职工居住质量居住质量（三）有利于推动住房货币化进程，促进住房信贷机制的完（三）有利于推动住房货币化进程，促进住房信贷机制的完善善（四）有利于优化家庭消费结构，抑制通货膨胀（四）有利于优化家庭消费结构，抑制通货膨胀第一节第一节 住房公积金制度概述住房公积金制度概述五、住房公积金制度的实施条件五、住房公积金制度的实施条件（一）要保障各利益主体的合法权益（一）要保障各利益主体的合法权益1.住房公积金的所有人，即职工
5、个人。住房公积金的所有人，即职工个人。2.住房公积金的使用人，亦称借款人。住房公积金的使用人，亦称借款人。3.住房公积金管理机构。住房公积金管理机构。4.国家或政府。国家或政府。5.单位。单位。（二）要把握好实施过程中的关键变量，实现最佳效益组合（二）要把握好实施过程中的关键变量，实现最佳效益组合1.住房公积金的缴存率。住房公积金的缴存率。2.住房公积金的存储时间和资金使用者的借款期限。住房公积金的存储时间和资金使用者的借款期限。第二节第二节 住房公积金的缴存、支取和管理住房公积金的缴存、支取和管理一、住房公积金的缴存与归集一、住房公积金的缴存与归集（一）住房公积金的缴存（一）住房公积金的缴存
6、缴存到所在市住房公积金管理中心缴存到所在市住房公积金管理中心单位和职工缴存比例不应低于单位和职工缴存比例不应低于5，原则上不高于，原则上不高于12因故未缴，应补缴因故未缴，应补缴（二）住房公积金的归集（二）住房公积金的归集1.住房公积金归集的含义（住房公积金归集的含义（P160）第二节第二节 住房公积金的缴存、支取和管理住房公积金的缴存、支取和管理2.住房公积金归集的一般程序住房公积金归集的一般程序第一，单位住房公积金户的开设和职工个人住房公积第一，单位住房公积金户的开设和职工个人住房公积金账户的设立。金账户的设立。第二，住房公积金的汇交。第二，住房公积金的汇交。第三，职工单位公积金的变动后汇
7、交处理。第三，职工单位公积金的变动后汇交处理。第四，工作变动后个人住房公积金账户的处理。第四，工作变动后个人住房公积金账户的处理。第五，职工住房公积金的查询和对账。第五，职工住房公积金的查询和对账。第二节第二节 住房公积金的缴存、支取和管理住房公积金的缴存、支取和管理二、住房公积金的使用与转移二、住房公积金的使用与转移（一）住房公积金的使用（一）住房公积金的使用1.住房公积金使用的含义住房公积金使用的含义是住房公积金所有权人对其个人资产占有、使用、收益和处分权利的体现是住房公积金所有权人对其个人资产占有、使用、收益和处分权利的体现2.住房公积金的使用范围住房公积金的使用范围（1）支付职工购买自
8、住住房的费用）支付职工购买自住住房的费用（2）支付职工个人或通过集资合作方式建造自住住房的费用）支付职工个人或通过集资合作方式建造自住住房的费用（3）支付职工个人为修缮自有自住住房方式的费用）支付职工个人为修缮自有自住住房方式的费用（4）支付职工个人为购买、建造自住住房和修缮自有住房借用的贷款及相关的）支付职工个人为购买、建造自住住房和修缮自有住房借用的贷款及相关的保险费、公证费等费用保险费、公证费等费用（5）按规定用住房公积金支付的房租）按规定用住房公积金支付的房租二、住房公积金的使用与转移二、住房公积金的使用与转移（二）住房公积金的转移（二）住房公积金的转移第二节第二节 住房公积金的缴存、
9、支取和管理住房公积金的缴存、支取和管理三、住房公积金的支取与复缴三、住房公积金的支取与复缴（一）住房公积金的支取（一）住房公积金的支取1.住房公积金支取的概念住房公积金支取的概念提取个人缴存的住房公积金本息提取个人缴存的住房公积金本息三种情况（三种情况（P163）2.住房公积金的支取条件（住房公积金的支取条件（P163-164）3.住房公积金的支取程序住房公积金的支取程序（二）住房公积金的复缴（二）住房公积金的复缴原公积金所购（建）住房出售后，或需另购、建住房原公积金所购（建）住房出售后，或需另购、建住房住房公积金的支取程序住房公积金的支取程序第二节第二节 住房公积金的缴存、支取和管理住房公积
10、金的缴存、支取和管理四、住房公积金的管理四、住房公积金的管理（一）管理原则（一）管理原则房改领导小组或房委会决策，住房资金管理中心负责运营，银行接受房改领导小组或房委会决策，住房资金管理中心负责运营，银行接受委托设立专户，财政实施监督委托设立专户，财政实施监督（二）管理机构的设置和职责（二）管理机构的设置和职责1.住房制度改革领导小组及其职责住房制度改革领导小组及其职责决策机构决策机构2.住房资金管理中心及其职责住房资金管理中心及其职责具体负责住房公积金的管理工作具体负责住房公积金的管理工作3.住房资金管理中心内部机构的设置及制度建设住房资金管理中心内部机构的设置及制度建设第二节第二节 住房公
11、积金的缴存、支取和管理住房公积金的缴存、支取和管理（三）住房资金管理机构与相关机构的关系（三）住房资金管理机构与相关机构的关系1.住房资金管理机构与住房制度改革办公室的关系住房资金管理机构与住房制度改革办公室的关系2.住房资金管理机构和受委托银行的关系住房资金管理机构和受委托银行的关系3.住房资金管理机构和财政部门的关系住房资金管理机构和财政部门的关系（四）健全住房公积金管理的社会监督机制（四）健全住房公积金管理的社会监督机制住房资金管理中心接受社会监督的形式，主要有以下三个住房资金管理中心接受社会监督的形式，主要有以下三个方面：方面：1.公告。公告。2.审计。审计。3.查询。查询。第三节第三
12、节 住房公积金贷款住房公积金贷款一、住房公积金贷款概述一、住房公积金贷款概述住房公积金贷款是指政府部门所属的住房资金管理中心运住房公积金贷款是指政府部门所属的住房资金管理中心运用公积金，委托银行向购买自住住房（包括建造、大修）用公积金，委托银行向购买自住住房（包括建造、大修）的住房公积金交存人和离退休职工发放的优惠贷款。的住房公积金交存人和离退休职工发放的优惠贷款。住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别在于：住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别在于：1.性质不同。性质不同。2.发放方式不同。发放方式不同。3.贷款对象有所不同。贷款对象有所不同。4.贷款条件有所不同。贷款条件有所不同。第三节第
13、三节 住房公积金贷款住房公积金贷款二、住房公积金贷款程序二、住房公积金贷款程序（一）借款申请（一）借款申请向所在地的住房公积金管理中心提出借款申请向所在地的住房公积金管理中心提出借款申请（二）借款审批（二）借款审批住房公积金管理中心在受理借款申请之日起住房公积金管理中心在受理借款申请之日起15日内，按照受理时间的日内，按照受理时间的先后顺序，作出准予贷款或不予贷款的决定（需满足的条件，参考先后顺序，作出准予贷款或不予贷款的决定（需满足的条件，参考P170）（三）借款手续办理（三）借款手续办理借款人可以选择任何一家公积金贷款受托银行办理贷款手续借款人可以选择任何一家公积金贷款受托银行办理贷款手续
14、（四）借款使用及偿还（四）借款使用及偿还现金支付，提取本人住房公积金账户存储余额，提取其配偶、同户成现金支付，提取本人住房公积金账户存储余额，提取其配偶、同户成员和非同户直系血亲的住房公积金账户余额，但要征得同意员和非同户直系血亲的住房公积金账户余额，但要征得同意第三节第三节 住房公积金贷款住房公积金贷款三、住房公积金贷款方式三、住房公积金贷款方式（一）贷款期限（一）贷款期限不超过不超过30年，并不长于借款人法定离退休或者退休时间后年，并不长于借款人法定离退休或者退休时间后的的5年。年。（二）贷款金额（二）贷款金额不得高于按照借款人住房公积金账户存储余额的倍数确定不得高于按照借款人住房公积金账
15、户存储余额的倍数确定的贷款限额；不得高于按照房屋总价款的比例确定的贷款的贷款限额；不得高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额；不得高于按照还款能力确定的贷款限额，其计算公限额；不得高于按照还款能力确定的贷款限额，其计算公式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数规定规定比例比例12个月个月贷款期限；不得高于最高贷款额度。贷款期限；不得高于最高贷款额度。三、住房公积金贷款方式三、住房公积金贷款方式（三）贷款利率（三）贷款利率五年以下（含五年）五年以下（含五年）4.45%，五年以上，五年以上4.90%（四）还款方式（四）还款方式一年以内，到期一次还本付
16、息；一年以内，到期一次还本付息；一年以上，按月偿还一年以上，按月偿还四、个人住房担保组合贷款四、个人住房担保组合贷款如果职工购房申请住房公积金贷款额度不能满足需要，同时又不到所购房价80%，可以再申请个人住房商业性贷款，两项贷款总额不超过房价的80%，这叫组合贷款。组合贷款只有缴存公积金的职工才可以申请。五、住房公积金贷款的担保五、住房公积金贷款的担保与商业银行其他贷款的担保方式没有本质的区别，目的是要达到商业与商业银行其他贷款的担保方式没有本质的区别，目的是要达到商业银行认可的贷款担保银行认可的贷款担保分为四种：（一）抵押加担保，（二）抵押加购房综合保险，（三）分为四种：（一）抵押加担保，（
17、二）抵押加购房综合保险，（三）质押，（四）由房地产担保公司担保质押，（四）由房地产担保公司担保第三节第三节 住房公积金贷款住房公积金贷款第四节第四节 中国住房公积金制度存在的问题与对策中国住房公积金制度存在的问题与对策一、推行住房公积金制度所取得的主要成就一、推行住房公积金制度所取得的主要成就（一）住房公积金归集数额逐年增加（一）住房公积金归集数额逐年增加（二）住房公积金的使用方向得到了有效调整（二）住房公积金的使用方向得到了有效调整（三）住房公积金管理工作逐步规范（三）住房公积金管理工作逐步规范（四）初步建立了住房公积金监督体系（四）初步建立了住房公积金监督体系第四节第四节 中国住房公积金制
18、度存在的问题与对策中国住房公积金制度存在的问题与对策二、住房公积金制度存在的主要问题二、住房公积金制度存在的主要问题（一）归集工作有待进一步加强（一）归集工作有待进一步加强（二）使用不规范，且使用率较低（二）使用不规范，且使用率较低1.部分地区住房公积金个人贷款使用率不高。部分地区住房公积金个人贷款使用率不高。2.挪用、闲置、挤占住房公积金现象严重。挪用、闲置、挤占住房公积金现象严重。3.国债的购买方式存在风险。国债的购买方式存在风险。4.个人住房贷款比例较低。个人住房贷款比例较低。二、住房公积金制度存在的主要问题二、住房公积金制度存在的主要问题（三）利率机制单一，业务品种尚未多元化（三）利率
19、机制单一，业务品种尚未多元化当年的住房公积金存款利率按同期银行活期存款利率进行；当年的住房公积金存款利率按同期银行活期存款利率进行；上年结转的住房公积金存款利率按三个月整存整取存款利上年结转的住房公积金存款利率按三个月整存整取存款利率。率。贷款利率按三个月整存争取存款利率的基础上加点执行。贷款利率按三个月整存争取存款利率的基础上加点执行。1.损害存款人利益损害存款人利益2.与整个金融资本市场脱节与整个金融资本市场脱节3.低贷款利率导致挪用、腐败低贷款利率导致挪用、腐败第四节第四节 中国住房公积金制度存在的问题与对策中国住房公积金制度存在的问题与对策（四）管理工作亟待加强，管理体制尚未真正理顺（
20、四）管理工作亟待加强，管理体制尚未真正理顺1.没有充分发挥住房委员会的作用。没有充分发挥住房委员会的作用。2.住房公积金管理中心管理体制不顺。住房公积金管理中心管理体制不顺。3.住房公积金监督工作落后。住房公积金监督工作落后。（五）对加入（五）对加入WTO后的影响重视不够后的影响重视不够1.大城市归集形势近期忧大于喜。大城市归集形势近期忧大于喜。2.管理制度面临服务质量和效率方面的挑战。管理制度面临服务质量和效率方面的挑战。3.政策和理论会受到观念上的冲击。政策和理论会受到观念上的冲击。第四节第四节 中国住房公积金制度存在的问题与对策中国住房公积金制度存在的问题与对策三、完善住房公积金制度的对策三、完善住房公积金制度的对策（一）扩大覆盖面，合理确定缴存率（一）扩大覆盖面，合理确定缴存率（二）规范使用投向，提高资金使用效率（二）规范使用投向，提高资金使用效率（三）改善利率机制，开发多样化业务品种（三）改善利率机制，开发多样化业务品种（四）加强管理工作，健全管理体制（四）加强管理工作，健全管理体制（五）重视加入（五）重视加入WTO带来的影响带来的影响东北财经大学出版社