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1、2011年“逆境”求“破局”海 南 国 瑞 城 营 销 推 广 计 划 报 告恒心破冰 ,专业治市海南营销中心回顾2010：海南旺销楼盘典型样本 海南恒大名都物业类别 住宅 项目特色 水景地产,旅游地产建筑类别 板楼 高层 装修状况 精装修 户型面积 80-160平米 价格情况 4800元/平米送1500元精装修海南恒大名都项目总占地面积约190亩，总建筑面积约32万，其中商业面积达22000。项目产品包括中高层、高层，其中以高层产品为主。社区配套有高级会所、商业街、医疗保健站等。一期开盘共推售500余套，当天全部售罄，主要以2房、3房为主；恒大名都策略快速复制成熟模式集中3个月轰炸策略活动恢
2、弘示范区展示/精装/配套会所海南报纸/航机杂志/异地报纸/恒大全国客户系统派单/网络炒做手段:“低价位、低成本”成熟营销模式+全国恒大客户资源封杀+网络炒做+名人造访恒大名都+强势立体媒体3个月集中轰炸推广推广以以“低价位低价位”加速现金流加速现金流+整合整合“恒大全国客户资源恒大全国客户资源”为核心的推广为核心的推广采取恒源祥式立体式，不间断，同一广告内容轰炸，3个月快速建立项目形象园林示范区售楼处示范广场开盘现场低价格复制推广形式典型样本 海南清水湾物业类别 住宅、别墅、酒店 项目特色 一线海景地产,投资地产 建筑类别 多层 小高层 高层 装修状况 精装修与毛坯 公寓面积 66-176平米
3、 价格情况 20000元/平米送2000元精装修其海岸线长达12公里，总体规划1.5万亩，总投资逾200亿，在规划上超越以往单一的开发模式，实行统一规划、统一开发、统一管理，高起点打造，未来将建有6家超五星级酒店，3个18洞国际滨海高尔夫球场，两个贵族游艇会、海洋体验展览馆、温泉疗养、国际风情购物街等国际顶级湾区配套。2009年年销售百亿大盘，2010年前十个月销售65亿，10月至11月底，月均销售超过30套，其中11月底下旬销售20余套；清水湾策略现场实景实力震撼多渠道营销及立体推广活动恢弘示范区展示/精装/配套会所航机杂志/分销渠道/一线城市展销中心/定期大中型活动邀约客户体验/全方位广告
4、炒做手段:“多地设展销中心”+多种形式分销渠道如中旅乐居+1.8亿的广告推广费用立体媒体宣传造势，重点锁定：航机杂志+网络+电视+异地报纸+活动组织等推广设立多地设立多地“展销中心展销中心”推进全国营销推进全国营销+各代理各形式分销各代理各形式分销+持续广告炒作持续广告炒作建立高端形象采取脑白金策略，做到妇孺皆知，海南代表性项目，凡是到海南置业必看项目2010年11月23日,雅居乐在北京万达索菲特酒店宣布,正式在全国20个城市巡回销售海南清水湾楼盘。推介会结束，已有11000余名网友通过电话、网络进行购房咨询、报名，并对雅居乐海南清水湾参展组团表示出了强烈的购买意向。现场部分实景2011年为了
5、一个目标“45亿”任务解读海南国瑞分公司2011年度营销目标：销售金额：45亿元销售面积：约40万平米抛开2011年楼市政策因素这意味着：从2011年3月份开始每月平均完成约5亿销售额，约5万平米销售面积；从2011年3月开始对市场有长达9个月的超强控制；需要庞大的营销团队全方位密集工作，销售精英分布各个区域封杀客户；疯狂目标需全方位破局 严峻条件前提下 冷静思考 1、做好营销策略 2、必须解决2011年销售8件大事！在楼市调控的今天及相对理性的市场没 有一招鲜可以解决销售！、海南营销策略 战略柔性 （成交价格要放开成交价格要放开，促销价格、团购价格等特定能大额成交的客户价格要有特殊政策），促
6、销价格、团购价格等特定能大额成交的客户价格要有特殊政策）做好分销做好分销，争取各种渠道的销售成绩，争取各种渠道的销售成绩 产品结构 （海南项目产品（海南项目产品不能割裂销售不能割裂销售，互相组合销售，互相组合销售，下半年增加供应商业产品、写字楼改住宅产品下半年增加供应商业产品、写字楼改住宅产品）1 1、国瑞城、国瑞城S3S3地块商住楼、地块商住楼、S1S1、S2S2底商、底商、S5S6S5S6地块写字楼；地块写字楼；2 2、万宁国瑞商业部分；、万宁国瑞商业部分；市场互补 （刚需与非刚需产品互补刚需与非刚需产品互补，海景房与非海景房互补，限购与非限购互补，住宅与商业互补，海景房与非海景房互补，限
7、购与非限购互补，住宅与商业互补，岛内与岛外市场互补岛内与岛外市场互补）静观其变 （政策带来的市场态势非常复杂，（政策带来的市场态势非常复杂，静观市场政策再行主动出击营销，避免浪费静观市场政策再行主动出击营销，避免浪费）海口国瑞城：见后面详细说明：（1、4-6月份以岛内客群为主，7-9月份兼顾岛外，10-12月双重兼顾 2、下半年增加供应商业、写字楼改住宅项目）；万宁国瑞城：（1、5月份启动蓄客，7-12月重点转向三亚、岛外市场；2、增加部分商业面积供应；3、发挥岛外分销效应；4、做好样板示范区及物业管理前置）；国瑞花园：（1、2-3月增加小户型投放量，满足特定市场岛外客群需求；2、增加大户型附
8、加值STP营销，差异化营销3、样板示范区增加眼见为实高附加值；4、抓大放小，特定目标群推广；5、下半年做好现场决战，现场活动带动）；海口别墅：1、做好渠道营销；2、做好样板示范区；5盘推广原则：捆绑推广，兼顾单一，重点突出，各自特色，客群不同，渠道补充、解决好营销8件大事2011年8件大事解决营销平台问题解决营销渠道问题解决营销支持问题1.主流产品主流价格2.营销人员体系4.三亚展销中心5.分销渠道建立6.岛外营销7.示范区体系8.工程进度3.稳定推广体系第一件事、主流产品主流价格1。1主流市场需求分析：岛内客户需求户型面积区间在136-190平米之间，主力户型为3-4居，其中重点以3居为主；
9、岛外客户需求户型面积区间在60-120平米之间，主力户型为1-2居，其中重点以2居为主；岛内客户岛外客户136-190平米1、户型要求：朝南、南北通透、景观好，满足改善性纯居住需求等；2、地段好，有增值潜力；3、不喜欢靠海，喜欢生活便利；60-120平米1、满足阶段投资渡假需求，面积不宜过大；2、环境资源好，有海或者山；3、有合理的增值潜力；1。2主流价格分析：岛内主流客户的价格承受力，根据2010年冬季海口房地产的问卷调查结果显示，8000元左右的住宅为绝大多数人群所接受，地段特别优越的住宅价格13000元可以接受，从可承受总房款看，56%的购房者来看能承受房款在70-80万，能承受总房款在
10、150万以上只占总量3%；定价是否合理是今年成败的重要之本！第二件事、营销人员体系海南营销中心大英山销售团队25人海甸岛销售团队10人西海岸销售团队6人南渡江销售团队6人万宁销售团队15人三亚销售团队4人岛外销售团队12人40万平米的销售面积，意味着要卖约4000多套房子，客户接待量达到40000多人次以上；2011年海南整体营销团队要达到80人左右，其中包括增加二名策划主管；分销管理部3人第三件事、稳定推广体系传播较为广泛的大众媒体针对性较强的专业媒体针对受众群体促销效果明显打捞边缘受众扩大项目影响力增进客户认同感成为后期涨价的支撑广告造势功能目标准确大众媒体市场炒作同样重要不容忽视引用潘石
11、屹一句话：卖房子就是敲锣打鼓放鞭炮+21公关活动为线上营销，不能停推广传播策略 （集中拳头，不做过多分散）媒介策略4+锁定新浪网、搜房网两个全国媒体资源进行深度合作，如异地巡展、组织看房团、安排大型定向推介；锁定户外、短信、航机杂志岛外京、沪、沈户外6-8块机场灯箱岛内海口、三亚、地市8-10块户外广告短信全时段固定发布；航机杂志锁定京、沪、广、西北等区域，1-3月份发布，9-12月发布；海南报纸仅在重大营销节点发布广告；+XX为渠道推广，根据需求另行安排，如地市巡展，全岛加油站派单整体营销费用预估(2011年3月-2011年12月)整体营销费用预期约占年总销售收入的1.5%，即推广总费用为:
12、45亿1.5%=约6750万海南主要依赖岛外营销市场项目营销费用百分比基本占到总销售额的2-3%，部分知名项目甚至达到5-6%如清水湾、半山半岛，造成岛外客群到海南必看这些知名项目；主要媒体：岛内岛外广告牌、网络、辅助媒体：航机杂志、短信、报纸营销推广：岛外营销、活动营销、渠道建设第四件事、三亚展销中心三亚为海南旅游地产投资置业平台，大部分客户认识海南是从三亚认识，所以三亚为展销点重镇，扼守要道，锁定岛外客户必经之地，且万宁国瑞城基本依赖三亚客户群为主要动线，所以三亚展销中心必设。三亚湾2展销中心片区时代海岸展销中心片区三亚湾1展销中心片区第五件事、分销渠道建立岛外代理中介企业地市楼盘销售精英
13、旅行社华北、西北西南国瑞地产全国项目售楼处地产销冠业主（纳入国瑞会体系赠送物业）合作机构如新浪、搜房、团购机构团购固定返点1-1.5%销售精英提佣比例与公司内部相同国瑞其它项目销售提佣比例与海南销售按佣金比例4:6分配分销渠道合作形式优势备注团购代销机构（新浪、搜房、其它机构等）1、深度洽谈合作，与其媒体洽谈定制媒体推广，开通“网上售楼处+团购专区+定向城市推介”等；2、针对各媒体合作形式可以采取一定提佣方式，尽量减少广告费投入；1、覆盖全国各地，能有效封锁客户群；2、网络媒体为岛外推广最好形式媒体，且网站有其优势；重点推荐岛外代理中介选择“中原”、“世联”两家代理中介代理岛外销售，利用其多网
14、络、多渠道、多客户资源优势促成成交；1、其公司营业网点、销售队伍庞大；重点推荐地市楼盘销售精英1、聘请海南各地市当地知名楼盘销售海阔天空国瑞城重点挖掘岛内刚需市场；2、主要地市设立广告牌；海阔天空国瑞城主要为本土刚需市场客群，有利于挖掘当地市场；主要推荐国瑞地产全国售楼处利用国瑞地产全国项目售楼处进行设立海南5盘展销区，达到共同推荐，共同销售的目标；资源共享，提高销售员效率主要推荐老业主1、多重挖掘老业主，以利引诱，赠送物业费+旅游基金+装修基金等等；2、优质业主专项活动组织，引导认可项目；老业主历来是项目成交重要渠道，这个板块不能丢失；重点推荐旅行社1、洽谈两家，在西北、东北地区覆盖率广的旅
15、行社，设立相关资料展示区，成交购买获提佣；2、推出“免费游海南”项目，只要购房即可报销海南游旅游基金；覆盖广，锁定老人购房团建议推荐分销渠道说明服务乙方：选择中原+世联双轨销售代理服务项目：万宁国瑞城+国瑞花园+西海岸别墅+南渡江别墅服务时间：2011.62012.6中旬（暂定一年时间）服务方式：引导式+聚焦式+覆盖式。服务流程：流程1、主力门店接待服务乙方引导甲方销售中心确认（三方签字）客户交接服务收费结算（以合同签订为准，按月或者按约定）流程2、主力门店接待服务乙方引导 乙方组织客户参观乙方成交客户；流程3、乙方全程岛外营销代理；岛外代理中介人群1：地市楼盘销售人员：适合打阵地战的地产资深
16、销冠，他们有实战经验和现场高效销售的能力；人群2：岛外销售精英：特别是各大地产公司销售部、代理行、中介公司的销售精英；人群3：泛网络销售人员：适合打运动战的有广泛人际关系网的拓展精英 人群4：业主资源关系网 公关活动优质业主邀约 找人行动！其它分销渠道组织第六件事、岛外营销开放式岛外营销平台国内异地三级平台二线城市三线城市一线城市华东区：上海华北区：北京城市综合消费力强：如杭州、温州、南京、沈阳、重庆、苏州等有特殊需求支撑：如太原、唐山、包头、鄂尔多斯、呼和浩特、大庆、黑龙江、长春等建立渠道搜寻目标目标反馈公关活动联系沟通促成购买第一阶段搜寻阶段 第二阶段沟通阶段 第三阶段 此阶段工作要建立各
17、种可行渠道，并在此过程中设计好搜寻目标的手段和促使目标反馈的方法。此阶段是最重要过程，通过多次反复的沟通，强化锁定客户，赢得客户尊重，建立相互信任，产生强烈购买意愿。组织来海南购房团，从而促成当场成交。岛外异地市场营销阶段性工作安排岛外异地市场营销方式拓展多渠道路演、展会专业媒体整合商会合作在当地提高项目知名度和影响力如太原煤博会、定向义乌皮草市场通过媒体关系确定当地财富走向如温州晚报、宁波日报、新民晚报与各地商会建立投资客关系渠道如温州商会、鄂尔多斯民营商会设立固定展销点设立北京、上海固定展销点，安排现场接待组织看房团国瑞地产海南项目岛外市场营销计划时间地点组织形式2011年4月-2012年
18、12月北京、上海设立海南国瑞地产项目集中展销中心，要求地段要好，具有独立门脸房，面积约150平米以上；放置沙盘+资料+三维专题片2011年4月-2012年2月国瑞地产沈阳、石家庄、重庆、郑州、深圳售楼处利用国瑞地产全国客户资源，设立海南国瑞地产项目沙盘+宣传资料+三维专题片等相关资料；2011年4月-2011年6月杭州、宁波、温州、义乌1、杭州片区分三个小分队；每一个小分队为3人；前期各自进入划定区域；2、地点：选择当地的酒店或者当地专业市场；3、形式：拉网展架+销售资料；2011年7月-2011年9月南京地区同上2011年10月-2012年2月包头、大庆、沈阳等东北1、片区分二个小分队；每一
19、个小分队为3人；前期各自进入划定区域；2、地点：选择当地的酒店或者与当地媒体合作；3、形式：拉网展架+销售资料；第七件事、样板示范区体系展示内容展示方法备注样板样板示范示范区：区：全面展示实现产品价值传递指引系统各售楼处通道关键路口必须有指引系统，交通指示牌、道旗或指示牌必须不间断指引；售楼处门口要有绿化景观，绿地规整,水系清洁,道路清扫,门岗保安:180CM,形象气质佳,熟悉接待礼仪,不仅要起到引导车辆,还要为客户开车门,协助服务,雨雪天还要给客户撑伞;内部功能分区，符合销售要求。重点展示样板示范区有一点的未来社区大门、局部景观展示，能体现轻松度假的环境；让客户亲身体验到园林的品质，感受与其
20、他项目的差异。木栈道区域放置休闲桌椅品茗区，让客户深刻感受园林。重点展示样板间样板区整体氛围营造,样板间通道要建设好，体现主题度假风光，有条件可做2-3套，要求物业公司成立专门管理小组,对保安保洁,售楼处服务质量进行全面管理,保证服务水平.重点展示第八件事、工程（略）2011年国瑞城的成功，就等于成功了一半先来了解一下数据，根据过去一年的来电来访进行抽样统计国瑞城来电来访途经的主要认知：说明：国瑞城一期的客户大部分属于地缘性客户，海口区域客户消化空间已经不多；国瑞城一期的客户认知途径主要来源于围挡、网络、短信，所以要加强该媒体的运用，但其它媒体作为渠道认知同样具有一定作用；已成交客户经抽样14
21、0组进行分析来源：说明：国瑞城一期的客户海口本地客户占到将近42%，加上海南其它地区接近64%,岛外客户占 到36%，所以可以认定国瑞城并非完全属于岛内客户资源；江浙沪、北京、深广为岛外客户主要来源地，未来岛外营销应该重点考虑该地区；圈层活动打造海口高端客群生活方式从单一地段价值升级到生活方式多渠道多点锁定客户通过地市户外全岛加油站派发口袋书重视江浙沪市场整合其它4个项目岛外推广【推广重点】圈层营销【推广重点】岛内渠道营销【推广重点】岛外营销2011年国瑞城推广策略地段价值已被过度透支，2011年要抓好三大重点以山西星河湾为例，5个大活动，10余个小型圈层活动完成太原星河湾一年45个亿的销售盛
22、举，活动的目的就是为了蓄客，挖掘潜在客户，客户的关注度等；第二季度4、5、6月第三季度7、8、9月 第四季度10、11、12月3月岛内地市营销为主积极布局岛外市场岛外市场挖掘岛内市场持续渠道岛外市场渠道岛内市场加强线上：线下：1、地市车队巡展2、全岛加油站派发口袋书3、5月1日房展会4、地市广告牌设立、短信5、围挡广告完成6、动车广告牌1、样板示范区绽放2、风水类讲座3、对话科特勒，博鳌论坛海口分会4、6。1儿童类活动1、分销渠道建立2、岛外营销启动3、三亚展销中心设立1、浙江沪新浪城市定向推荐2、中秋节活动3、竞拍促销1、圈层鉴赏，名人造访季2、搜狐全国购房团海南包机行动3、东北、西北城市客
23、户推荐4、海南游购房送红包促销活动1、岛外营销启动2、海口秋季房交会3、航机杂志广告2011年国瑞城时间节点表第二季度4、5、6月第三季度7、8、9月 第四季度10、11、12月3月岛内地市营销为主积极布局岛外市场岛外市场挖掘岛内市场持续渠道岛外市场渠道岛内市场加强线上：线下：1、地市车队巡展2、全岛加油站派发口袋书3、5月1日房展会4、地市广告牌设立、短信5、围挡广告完成6、动车广告牌1、样板示范区绽放2、风水类讲座3、对话科特勒，博鳌论坛海口分会4、6。1儿童类活动1、分销渠道建立2、岛外营销启动3、三亚展销中心设立1、浙江沪新浪城市定向推荐2、中秋节活动3、竞拍促销1、圈层鉴赏，名人造访
24、季2、搜狐全国购房团海南包机行动3、东北、西北城市客户推荐4、海南游购房送红包促销活动1、岛外营销启动2、海口秋季房交会3、航机杂志广告2011年国瑞城时间节点表第一阶段4月5月 6月 报纸海南日报2次海口晚报2次海南日报2次海口晚报2次海南日报1次 网络媒体新浪（国瑞地产在海南）搜房（海南团购全国推介）海南在线、网易新浪（国瑞地产在海南）搜房（海南团购全国推介）海南在线、网易新浪（国瑞地产在海南）搜房（海南团购全国推介）海南在线 数据库直投1、全岛中石化加油站派发口袋书2、全岛覆盖短信1、全岛短信1、全岛短信 活动营销1、对话科特勒，海口博鳌论坛海口分会（海南企业家论坛）1、样板间示范区绽放
25、（优质业主活动+新客户活动）2、风水类讲座（优质业主活动）3、51房展会1、六一儿童类活动（优质业主）2、国瑞地产全国售 楼处海南推广季 杂 志高尔夫杂志和谐之旅高尔夫杂志和谐之旅和谐之旅 户外广告牌1、东线动车海口站灯箱广告牌2、7.5米高工地围档广告牌3、地市广告牌设立1、海南广博电台2、东线动车主要站台灯箱广告牌万宁、文昌、三亚3、海口万绿园等重大节日活动组织现场派单；1、海南广博电台 其它道具1、三维专题片1、海南5个项目小型巡展模型月份项目战术之：双网出击，覆盖全国，万人看房*新浪网全国主要城市定向推介+覆盖当地高端客群*搜房网万人购房团组织邀约+包机行动战术之：对话科特勒，博鳌论坛
26、海口分会邀请对象：1、科特勒、海航集团负责人、海马集团负责人、椰树集团负责人等参与；2、海南海口各企业协会人员与会参加；3、海南中小企业主；活动主题：1、面对新十五规划，海南企业发展方向，产业如何调整；2、海南企业发展的突破口；活动目的：1、借助海南海口本土企业家协会、各地驻海南商会资源挖掘海南中小企业高端客群；2、同时借助该活动推广之际，可以建立良好的口碑效应，辐射到其他领域高端客群；邀请对象可以调整，但一定是中小企业家感兴趣人物；如马云、比尔盖茨等；战术之：全岛中石化加油站派发口袋书*覆盖全海南岛中石化加油站约有600-700多家，每天加油的车大概上万辆；*锁定20万以上的车主进行派发具有
27、“项目介绍+生活小常识”的口袋书，便 于携带，便于阅读；*专人专岗派发，锁定岛内数十万车主客户群；战术之：国瑞地产全国“置业海南，天堂岛”推广季*利用国瑞地产全国项目售楼处资源，设立置业海南，天堂岛海南5盘展示季，以沈阳、石家庄、北京、重庆、深圳、郑州为主要推广地点；*在各大售楼处门口制作大型招示海报+沙盘展示+播放三维专题片+项目5盘 折页资料等共同放置在各大售楼处内；*各项目在做广告推广时，可以在其报纸上附加“置业海南的相关信息”；*适当在当地发布一定量的短信；第二季度4、5、6月第三季度7、8、9月 第四季度10、11、12月3月岛内地市营销为主积极布局岛外市场岛外市场挖掘岛内市场持续渠
28、道岛外市场渠道岛内市场加强线上：线下：1、地市车队巡展2、全岛加油站派发口袋书3、5月1日房展会4、地市广告牌设立、短信5、7.5米高围挡广告完成6、动车广告牌1、样板示范区绽放2、风水类讲座3、对话科特勒，博鳌论坛海口分会4、6。1儿童类活动1、分销渠道建立2、岛外营销启动3、三亚展销中心设立1、浙江沪新浪城市定向推荐2、中秋节活动3、竞拍促销1、圈层鉴赏，名人造访季2、搜狐全国购房团海南包机行动3、东北、西北城市客户推荐4、海南游购房送红包促销活动1、岛外营销启动2、海口秋季房交会3、航机杂志广告2011年国瑞城时间节点表第二阶段7月8月9月 报纸海南日报1次海口晚报1次海南日报2次 网络
29、媒体新浪（国瑞地产在海南）搜房（海南团购全国推介）海南在线新浪（国瑞地产在海南）搜房（海南团购全国推介）海南在线新浪（国瑞地产在海南）搜房（海南团购全国推介）海南在线 数据库直投1、全岛中石化加油站派发口袋书2、江浙沪覆盖短信1、江浙沪、岛内短信1、江浙沪、岛内短信 活动营销1、江浙沪新浪城市巡展推介2、分销渠道建立3、三亚展销中心1、江浙沪新浪城市巡展推介2、10元竞拍万宁国瑞城炒作1、江浙沪新浪城市推介2、中秋节客户活动 杂 志和谐之旅 渠道推广1、配合岛外营销做特定渠道如购买当地商会会员名录2、岛内定向海口政府小区、海关小区、高档小区投放电梯框架广告；1、配合岛外营销做特定渠道如购买当地
30、商会会员名录2、海口万绿园等重大节日活动组织现场派单；1、配合岛外营销做特定渠道如购买当地商会会员名录2、海口万绿园等重大节日活动组织现场派单；其它道具岛外营销礼品1、北京、上海展销厅开放月份项目战术之：江浙沪城市定点巡展*选定，南京、无锡、苏北某个城市、上海、杭州、温州、宁波、义乌等十个城市做 定向推介巡展；*由新浪网组织，当地报纸或者商会协助安排举办专项推介会，可前期通过媒体、销 售先锋队进行蓄客；*组织销售先锋队在当地驻扎15-20天进行蓄客；战术之：10元竞拍可得海南房子*与淘宝网合作，新浪、搜房配合炒作，提供一套万宁国瑞城价值40万元的小户型，召集全国网民竞拍，最后统一摇奖一名幸运者
31、；（网民需提交10元钱才有竞拍资格，如果有4万名网民参与竞标，成本就算收回来了）*活动从启动到最后竞拍时间为2011年12月24日截止；*此次活动邀请公证处公证，确保公证；*此次活动进行大肆宣传，借机宣传海南国瑞项目和万宁国瑞城；第二季度4、5、6月第三季度7、8、9月 第四季度10、11、12月3月岛内地市营销为主积极布局岛外市场岛外市场挖掘岛内市场持续渠道岛外市场渠道岛内市场加强线上：线下：1、地市车队巡展2、全岛加油站派发口袋书3、5月1日房展会4、地市广告牌设立、短信5、围挡广告完成6、动车广告牌1、样板示范区绽放2、风水类讲座3、对话科特勒，博鳌论坛海口分会4、6。1儿童类活动1、分
32、销渠道建立2、岛外营销启动3、三亚展销中心设立1、浙江沪新浪城市定向推荐2、中秋节活动3、竞拍促销1、圈层鉴赏，名人造访季2、搜狐全国购房团海南包机行动3、东北、西北城市客户推荐4、海南游购房送红包促销活动1、岛外营销启动2、海口秋季房交会3、航机杂志广告2011年国瑞城时间节点表第三阶段10月11月12月 报纸海南日报2次海口晚报1次海口晚报1次海南日报2次 网络媒体新浪（海南置业行）搜房（海南团购包机召集令）新浪（海南置业行）搜房（海南团购包机召集令）新浪（海南置业行）搜房（海南团购包机召集令）数据库直投1、酒店直投2、江浙沪覆盖短信1、酒店直投1、酒店直投 航机杂志1、中国之翼、新华航空
33、、南方航空、东航1、中国之翼、新华航空、南方航空、东航、和谐之旅1、中国之翼、新华航空、南方航空、东航、和谐之旅 活动营销1、东北、西北新浪城市巡展推介2、看房团包机行动启动3、圈层鉴赏，名人造访季（优质业主活动）1、西北新浪城市巡展推介2、1+1置业促销（海口+万宁置业计划）1、西北新浪城市推介2、与携程网合作海南游送促销红包 渠道推广1、配合岛外营销做特定渠道如购买当地商会会员名录2、定向海口政府小区、海关小区高档小区投放电梯框架广告；1、配合岛外营销做特定渠道如购买当地商会会员名录1、配合岛外营销做特定渠道如购买当地商会会员名录 其它道具岛外营销礼品月份项目战术之：1+1置业促销（海口+
34、万宁）*利用海口有限购令、万宁没有限购令的政策，同时也是为了挖掘想在 海南多地置业投资的客户，1+1置业政策就是买海口的任何项目再买万 宁的项目可以获得5%的优惠额度，买万宁的项目再买海口的项目可以 获得3%的优惠点；（另外优惠政策需要具体制定）战术之：与携程网合作，买房送海南游*与携程网合作，在携程网预订机票、预订旅游酒店等渠道、会员手册刊登广告；*海南国瑞地产客户自动成为携程网的会员，可享受海南特殊旅游优惠折扣，如来海 南旅游参观海南国瑞项目可获得额外旅游基金或价值500元海南旅游门票套票；*如在海南旅游期间购买海南国瑞地产项目可免费获得价值5000元海南旅游基金；*此活动旨在加强挖掘旅游
35、边缘客户；总费用预算表 项目 广告媒体 备注 费用（万元）网 络仅选择新浪、搜房网2家做深度推广合作，每家1000万 2000海南在线、网易 120 户 外1、海南岛户外广告牌8-10块；2、岛外机场灯箱广告牌6-8块；1200航机杂志1、中国之翼；2、南方航空3、新华航空；4、东方航空5、和谐之旅；6、高尔夫2011年9-2012年2月 600岛外营销江浙沪、东北、华北、西北地区 600国瑞全国营销中心海南推广季 120报 纸海南日报、海口晚报仅在重大销售节点发布告知 220短 信岛内岛外 120活动营销全年活动及嫁接营销活动 400其它小媒体电台、电梯广告、酒店直投杂志等 100渠道营销全
36、岛加油站派单、动车礼品派单 200销售工具 200不可预见机动费用 300合计 63804月5月 6月7月8月9月10月11月 12月报 纸海南日报2次海晚2次海南日报2次海晚2次海南日报1次海南日报1次海口晚报1次海南日报2次海南日报2次海晚1次海晚1次海南日报2次网络媒体新浪、搜房、海南在线、网易新浪、搜房、海南在线、网易新浪、搜房海南在线新浪、搜房海南在线新浪、搜房海南在线新浪、搜房海南在线新浪、搜房新浪、搜房新浪、搜房数据库直投全岛中石化加油站派发口袋书全岛覆盖短信全岛短信全岛短信全岛中石化加油站派发口袋书江浙沪覆盖短信江浙沪、岛内短信江浙沪、岛内短信酒店直投江浙沪覆盖短信酒店直投酒店
37、直投活动营销对话科特勒，海口博鳌论坛海口分会样板间示范区绽放风水类讲座51房展会六一儿童类活动江浙沪新浪城市巡展推介分销渠道建立三亚展销中心江浙沪新浪城市巡展推介10元竞拍万宁国瑞城炒作江浙沪新浪城市推介中秋节客户活动东北、西北新浪城市巡展推介看房团包机行动启动圈层鉴赏，名人造访季西北新浪城市巡展推介1+1置业促销西北新浪城市推介与携程网合作海南游送促销红包户外广告牌东线动车海口站灯箱7.5米高工地围档8-10块岛内广告牌设立海南广博电台东线动车主要站台灯箱岛外机场广告牌杂志高尔夫和谐之旅高尔夫和谐之旅和谐之旅中国之翼、新华航空等中国之翼、新华航空等中国之翼、新华航空等其它道具三维专题片海南5个项目渠道推广广播电台广播电台小型巡展模型广播电台配合岛外营销购买当地商会名录定向海口小区高档小区投放电梯框架广告；海口万绿园等重大节日活动组织现场派单；海口万绿园等重大节日活动组织现场派单；配合岛外营销做特定渠道如购买当地商会会员名录配合岛外营销做特定渠道如购买当地商会会员名录配合岛外营销做特定渠道如购买当地商会会员名录费用合计950万880万400万500万500万600万750万900万900万 总费用：6380万元总费用预算表汇报完毕！