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1、XX金融街二期泰达发展 物业管理管理方案1.1 项目分析1.1.1 项目概况项目名称：金融街二期泰达进展有限公司地理位置：天津友谊路七号建筑面积：4055. 34万平方米总建筑面积：81362万平方米高度：116.7米绿化面积：3327. 12平方米地下车库总建筑面积：15691. 7平方米（2层）1.1.2 建筑功能分布情况1.1.3 设备系统构成包含供配电系统、空调及通风系统、电梯系统、给排水及消防水系统、楼宇 自控系统（BA系统、安全防范系统、气体消防系统、停车场管理系统、消防系 统等）1.2 服务需求分析鑫银大厦是作为天津市金融机构的要紧办公机构，同时也是天津市政治、 经济、文化活动的
2、窗口，不管从设计到建造都极具现代城市理念与时代特色，预 示金融机构各部门协调高效运作，协调高速进展的大好形势。1.2.1 物业使用人1.2,1.1特点分析根据我们对项目的调研与熟悉，鑫银大厦物业使用人要紧包含下列儿部分 群体：客户群体根据鑫银大厦客户结构性划分情况，鑫银大厦客户群体要紧为：1、银行、金融业人士较多2、在职高级白领多形象定位管理理念管理要素1、治安管理2、消防安全3、隐私安全4、信息安全5、食品安全6、设备安全7、应急预案8、有序保护1、预防污染 2、三废达标 3、节能降耗 4、空气质量 5、用品消毒 6、个人防护 7、紧急救援 8、资源节约9、资源再利用 10、重大传染 疾病防
3、御安全1、遵守法律 法规2、改善劳动 保护3、提高就业 机会4、社会公德 教育5、职业安全1、办公自动化2、质量成本双否 决3、信息公开4、一站式服务5、楼宇自控6、CRM客户关 系管理系统7、首问责任制7绿化美化1、重大节日、庆典活动的花坛设计租摆；2、公共绿地、花坛、树木修剪与更换；8精神文明建设1、环境文化建设；2、行为文明建设；3、制度文化建设；9特约服务提供延伸性服务。1.4服务总体定位与目标设定我们将在“商务服务、便利办公、集中监管、提高效率”的新型办公形象指 导下，将鑫银大厦服务形象总体定位为：金融商务写字办公大厦。1.4.1 管理模式图金融商务写字办公大厦IS09001： 20
4、00ISO 14001： 2004OHSAS18001： 1996体系 SA8000： 2001平衡计分卡,一、全国物业管理示范大厦/卓著绩效管理标准的能源百分之八十以上是电能（空调系统的冷源与风能等能够视作由电能转换而 来），其他能源，诸如水能、燃气能、燃油能，所占比例要少许多。从电能的使用方式能够分成电力驱动与照明两大类。电力驱动指的是对各类 设备的供电，将电能转换成了势能、动能、热焰等能源形式，该部分的节能措施 表达在用电设备的操纵方式上，因此我们将结合空调系统与给排水系统地设备节 能操纵来阐述电力节能。鑫银大厦照明系统是也是一个巨大的能耗系统，尽管在照明设计时尽量使用 各类节能灯具与光
5、源，但是实际的运行中间仍然存在着大量浪费能源的现象，提 高照明系统的节能操纵方式，加强系统的管理能动性与灵活性是达到节能目的唯 一途径。我们推荐要紧使用下列几种方式进行照明节能操纵：a 日光与照度操纵b 定时开关c 集中操纵d 移动侦测操纵e 场景操纵f 按钮操纵6. 8,1.2 日光与照度操纵一年四季日起日落的时间都不一致，加之天有不测风云，今日风与日丽， 明日可能就变成阴天多云。当日光采光不足时就务必要利用灯光进行补偿。可这 种补偿是随机的，且需要补偿的照度也不一样。此外，靠近窗户或者幕墙的区域 与远离窗户与幕墙的地方灯光的补偿需求同样也是不一致的。因此我们依照室外 阳光强度与室内照度相结
6、合操纵电灯的开闭与调整灯光亮度。关于像龙奥大厦这 样大空间的建筑，能够根据日光对室内的影响程度划分成若干个照明区域，在每 个区域内根据照明负荷或者面积分成不一致的供电回路。不一致回路上的灯具能 够相互交叉或者者并排布置，以取得最佳效果。安装在室外与室内的照度传感器 信号与设定的照度指标相比较后操纵电灯的开启或者闭合，同时调整灯光亮度。 在这里需要注意的是室内照度传感器要安装在具有代表性的位置，区域的划分要 合理，相邻区域的灯具布置要有一定的重叠。另外，每个回路所带的电灯不易过 多，否则投资额将会增加（大功率的调光器价格很高）。变配电系统与公共照明系统的节能6. 8.1. 3. 1关于变配电系统
7、与公共照明系统的节能，要紧应从下列几个方面进 行考虑：合理分配、布置各变压器的负荷，便于以后根据负载变化调整变压器的 启停，做到经济运行。6. 8,1. 3. 2低压计量要完善，尽可能每路公共负荷加表计量，便于以后掌握各 用电情况，为节能技改提供根据。6. 8.1. 3. 3室外公共照明使用光控与时控相结合的方法，室内楼梯及走道操纵 开关选用红外感应开关（自带光控）。6. 8.1. 3. 4机房应通风，在保证各类设备安全、正常的前提下，尽量减少空调 的使用。6. 8.1. 3. 5 定时操纵建筑物内部的楼梯间、走道、电梯厅、厕所等公共区域的电灯能够使用预先 设定时间（段），譬如在下班时间自动变
8、暗或者关闭，或者者只有在上班才供电。 由此能够避免人走灯明，浪费能源的现象。6. 8,1.4 集中操纵照明系统智能化集中操纵，将所有的电灯都能够在中央操纵室进行集中操 纵，设定各类运行参数，随意修改运行模式，智能化的面板开关能够任意的设定、 调整开关操纵的区域。将传统的、永远不能改变的、仅能完成开关功能的照明系 统改变成具有人性化设计、能够根据不一致的需求、任意的条件（定时开关，照 度操纵，移动检测操纵等）进行单一或者组合式的操纵，加之与调光器的配合更 加会使得照明系统锦上添花，实现了在不降低照明标准，甚至更加丰富照明内容 的基础上最大限度的节约能源，对今后大厦的运行管理将带来不可估量的经济效
9、o6. 8,1.5场景操纵关于一些具有一定组合灯光效果要求，或者者多种灯光效果的场所或者区 域，如建筑外观照明、广告照明等，能够使用场景操纵模式。相同场所的灯光能 够组合成若干个场景，各场景之间的切换都是平顺而容易。在设置场景模式时我 们能够选择最节约能源的方式进行组合操纵，即简化了操纵，又达到了节能的目 的。6. 8.1. 6 按钮操纵关于一些大型建筑物，大部分公共区域的照明都能够不设置手动面板，而是 使用集中操纵方式。但是关于一些局部场所，比如办公区域、营业场所、某些特 殊房间等，仍然能够使用传统的手动面板操纵方式。所不一致的是手动面板都是 智能化的，通过软件设置能够任意改变面板操纵的对象
10、，而且面板开关没有负荷 容量的概念，甚至能够一键多控。智能化的面板开关具备调光的功能或者分段操 纵功能，就是在手动状态下，也同样能达到节能的目的。以上各类操纵方式能够单独运行也能够组合工作，比如按钮操纵与移动探测 操纵相结合，正常工作时间使用按钮操纵，下班后自动切换到移动探测操纵模式, 从而保证了一天二十四小时都处于节能操纵状态下。照明系统智能化为今后的大厦管理带来了极大的灵活性与可操作性。随着大 厦建设规模的不断扩大，业务种类的不断拓展，管理水平的不断提高，但是经济 指标却不可能为此而降低，因此势必参照明系统提出更高的要求，要满足这些要 求唯一的办法就是从开始就建设一个智能化的照明系统。6.
11、 8.2绿色照明工程技术绿色照明工程内涵：在满足照明质量与视觉效果的要求下，通过科学的照明 设计，使用高效节能有用的新光源（如紧凑型荧光灯、细管型荧光灯、高压钠灯、 金属卤化物灯等）、高效节能的灯用电器附件（如电子镇流器、环形电感镇流器 等）、高效优质的照明灯具（如高效优质反射灯罩等）、先进的节能操纵器（如 调光装置、声控、光控、时控、感控及智能照明节电器等）、科学的保护管理（如 定期清洗照明灯具、定期更换老旧灯管、养成随手关灯的习惯等）照明节电技术, 以达到节约照明用电，减少发电对环境的污染，节约一次能源，保护生态平衡的 目的，满足参照明质量、照明环境需耍,与减少环境污染的需要，是一项以节能
12、 与环保为核心的系统工程。节能率：20%40%投资回收期：10个月左右6. 8,3路灯照明节电技术工作原理：根据道路上车辆、行人在不一致时间段的变化规律，平滑地对路 灯输入电压进行动态调整，使路灯输入电功率与实际需要照度要求达到最佳匹 配，实现“按需照明”。这种降压一稳压一调光技术不仅节约了电能，而且延长 了路灯的使用寿命。适用场所：电感式路灯电光源、供电电压不低、操纵系统不完善的路灯系统 节能率：20%40%投资回收期：10个月左右6. 8.4综合节能、环保管理综合节能管理在广场综合管理内容中也是一个新的课题，这是由于随着科技 的进展与要求的提高，广场的机电设备都逐步使用了自动化的监视与操纵
13、，使得 广场利用系统的综合节能技术变为现实。通过节能管理，节约广场的运行与管理 费用与成本，因此广场的节能管理是广场综合管理的重要内容。我们将根据广场 的实际情况采取相应的节能措施与方法。6. 8. 5概述能源是社会进展的重要物质基础，是实现科技现代化与提高人民生活素养的 先决条件，长期以来受到我国与世界各国的普遍重视，并认为是具有战略性的问 题。鑫银大厦的节能问题，就是指在鑫银大厦内能源的消费与合理利用之间的平 衡关系。鑫银大厦能源的消费（或者称之耗能量）是指鑫银大厦建成以来，在使用过程 中每年所需耗能量的总与。建筑物耗能也是一个国家总耗能的重要构成部分。根 据有关资料，在欧美一些国家，建筑
14、物耗能大约占全国总耗能的30%左右，而 在在建筑物耗能中，通风与空调耗能占65%、生活热水占15%、照明电梯、电 视占14%、厨房炊事占6%。即用于建筑物采暖、通风与空调的能耗约占欧美十 国总能耗的19. 5%,这是一个相当可观的数字，由于我国建设中的广场大都使 用欧美国家通风与空调的设备与运行方式，因此，借鉴一些欧美国家的标准、方 法，加强对广场进行节能管理，特别是对空调的节能管理，是应特别重视的，也 是很有必要的。世界许多先进发达国家都对如何在建筑物内合理使用能源作出了明确的法 律规定，并制定了各类评估方法与设计技术标准与规范。根据其内容，我们能够 认为：现代市场的节能管理不但包含传统所使
15、用的节能方法，更重要的是使用先进 的科技来达到更准确的调整与操纵，使能源的消耗更趋合理。通常建筑物节能的 内容与对象包含建筑设计、空调系统、照明与设备：6. 8.6空调系统节能在满足人体舒适条件下，根据室外温湿度变化，动态调节室内温湿度设定值, 温度1728,相对湿度40%70%。冬季取低值，夏季取高值。6.9空调综合节能管理的措施与方法下列具体介绍我们将在鑫银大厦节能管理中能够采取节能原理的具体节能 措施。6. 9.1提高室内温湿度操纵精度建筑物内温湿度的变化与广场节能有着紧密的有关性，据美国国家标准局统 计资料说明，假如在夏季将设定值温度下调1,将增加9%的能耗；假如在冬 季将设定值温度上
16、调1,将增加12%的能耗。因此将广场内温湿度操纵在设定 值精度范围内是广场空调节能的有效措施，传统的建筑物内由于设备自动化程度不高，因而自动操纵精度不高，往往造 成夏季室温过冷（低于标准设定值）或者冬季室温过热（高于标准设定值）。这种温 度过冷与过热的现象，不但对人体的健康与舒适性来讲是不适宜的，同时也浪费 了能源，因此选择高操纵精度的自动化操纵设备是满足建筑物室内温湿操纵精度 的前提要求，传统观念往往误认为只要空调系统能冷的下来，热的上去就能够了， 但是疏不知，相对超过空调系统操纵精度1范围所造成的能耗缺失将在10%以 上。能够这样来懂得，空调系统温湿度操纵精度越高，不但舒适性越好，而且节
17、能效果也越明显。6. 9. 2新风量操纵从卫生的要求出发，建筑物内每人都务必保证有一定的新风量，但新风量取 得过多，将增加新风耗能量，新风量的大小要紧根据室内同意CO?浓度来确定， C()2同意浓度值取0.l%(1000ppm),每人所需新风量约为30M3/h左中。但是， 以CO2浓度作为指标，不仅考虑了 CO?对人体的有害影响，也综合考虑温湿度、 废气与粉尘等其它污染因素的影响，因而在除了 CO?气体之外的其它因素良好的 情况下，能够考虑减少新风量。比如美国ASHRAE90-80规定，有回风的空调系统 能够使新风量减少到33%,能够实施新风量操纵的措施有下列几种方法：a.在回风道上设置CO?
18、检测器，根据回风中CO2气体浓度自动调节新风风门 的开启度b.根据建筑物内人员变动规律，并使用统计学的方法，建立新风风阀操纵模 型，以相应的时间而确定的运行程式进行程序操纵新风风阀，以达到对新风量的 操纵6. 9.3空调设备最佳启停操纵通过自动化操纵系统对空调设备进行广场预冷、预热的最佳启停时间的计算 与操纵，以缩短不必要的预冷、预热的宽容时间，达到节能的目的，同时在广场 预冷、预热时，关闭室外新风风阀，不仅能够减少设备容量，而且能够减少因获 取新风而产生的冷却或者加热的能量消耗。6. 9.4智能模糊操纵技术中央空调智能模糊操纵系统使用先进的计算机技术、模糊操纵技术、系统集 成技术与变频调速技
19、术，实现了中央空调冷媒流量系统运行的智能模糊操纵， 科学地解决了中央空调能量供应按末端负荷需要提供，在保障空调效果舒适性的 前提下，最大限度地减少了空调系统的能源浪费，达到了最佳节能的目的。6. 9. 4. 1智能模糊操纵技术节能原理智能模糊操纵系统不仅对中央空调冷冻水系统、冷却水系统、冷却塔风机等 各个环节进行全面操纵，而且使用系统集成技术将各个操纵系统在物理上、逻辑 上与功能上互连在一起，实现它们之间的信息综合、资源共享，在一个计算机平 台(模糊操纵器)上进行集中操纵与统一管理，实现中央空调全系统的整体协调 运行与综合性能优化。6冷冻水系统使用最佳输出能量操纵冷冻水系统使用最佳输出能量操纵
20、。当环境温度、空调末端负荷发生变化时, 各路冷冻水供网水温度、温差、压差与流量亦随之变化，流量计、压差传感器与 温度传感器将检测到的这些参数送至模糊操纵器，模糊操纵器根据所采集的实时 数据及系统的历史运行数据，实时计算出末端空调负荷所需的制冷量，与各路冷 冻水供回水温度、温差、压差与流量的最佳值，并以此调节各变频器输出频率， 操纵冷冻水泵的转速，改变其流量使冷冻水系统的供回水温度、温差、压差与流 量运行在模糊操纵器给出的最优值。由于冷冻水系统使用了输出能量的动态操纵，实现空调主机冷媒流量跟随末端负荷的需求供应，使空调系统在各类负荷情况下，都能既保证末端用户的舒适 性，又最大限度地节约了系统的能
21、量消耗。6. 9. 4. 3冷却水系统使用最佳热转换效率操纵冷却水及冷却塔风机系统使用最佳转换效率操纵。当环境温度、空调末端负 荷发生变化时，中央空调主机的负荷率将随之变化，主机冷凝器的最佳热转换温 度也随之变化。模糊操纵器根据所采集的实时数据及系统的历史运行数据，计算 出主机冷凝器的最佳热转换温度（拐点温度）及冷却水最佳出、入口温度，并以 此调节冷却水泵与冷却塔风机变频器的输出频率，操纵冷却水泵与冷却塔风机转 速，动态调节冷却水的流量与冷却塔风机的风量，使冷却水的进、出口温度逼近 模糊操纵器给出的最优值，从而保证中央空调主机随时处于最佳转换效率状态下 运行。由于冷却水系统使用最佳转换效率操纵
22、，保证了中央空调主机在满负荷与部 份负荷的情况下，均处于最佳工作状态，始终保持最佳的能源利用率（即COP 值），从而降低了空调主机的能量消耗，同时因冷却水泵与冷却塔风机经常在低 于额定负荷下运行，也最大限度地节约了冷却水泵与冷却塔风机的能量消耗。 空调系统节能操纵空调系统是一个大能耗系统，关于一些大型建筑，空调系统的操纵相当复杂, 假如使用通常的操纵方式，即要保证环境的舒适性，就不可避免得要浪费掉大量 的能源。但是当我们运用一些先进的节能操纵方法，使得能源的利用最大化，即 满足环境的需求，又节约了能源。空调系统要紧由冷源水系统与空气调节风系统两部分构成。下面我们就从 “水”与“风”两种介质的操
23、纵阐述节能操纵方案。6. 9.5冷源系统的节能操纵6. 9, 5. 1理论分析我们明白空调系统中冷冻水泵与冷却水泵的容量是按照建最大设计热负荷 选定的，且留有余量，而运行情况是一年四季长期在固定的最大水流量下工作， 由于季节、昼夜与用户负荷的变化，实际空调热负荷在绝大部分时间内远比设计 负荷低，如下图所示是一建筑物的实测热负载率变化的情况，由图可见，与决定 水泵流量与压力的最大设计负荷（负载率为100%）相比，一年中负荷率在50% 下列的小时数约占全部运行时间的50%以上。通常冷冻水设计温差为57,冷 却水的设计温差为45,在系统流量固定的情况下，全年绝大部分运行时间 温差仅为L03.0C,即
24、在低温差、大流量情况下工作，从而增加了管路系统 的能量缺失，浪费了水泵运行的输送能量。通常空调水泵的耗电量约占总空调系 统耗电量的2030%,故节约低负荷时水系统的输送能量，具有很重要的意义。 因此我们建议使用随热负荷而改变水量的变流量空调水系统。使用变频器调节泵 的转速能够方便地调节水的流量，其节能率通常都在40%以上。关于水泵来说，流量Q与转速n的一次方成正比，温差AT与转速n的一次 方成反比，扬程H与转速n的二次方成正比，而轴功率P与转速n的三次方成正 比，下表告诉我们上述几个量的变化关系：转速脸流量Q%温差 T%扬程H%轴功率P%10010010010010090901118172.9
25、80801256451.270701434934.360601673621.650502002512.5表显然，变流量操纵系统的节能效果是十分突出的。请见下面的比较曲线:(I1)3040506070 RO 90 IDO (Q)水泵流1ft (%)图3使用变频操纵技术操纵水泵与冷却塔风机具有下列优点：U低负荷时能够通过降低水泵及冷却塔风机转速来节约电能消耗。U低负荷时能够通过降低水泵及冷却塔风机转速来降低冷站噪声。U变频调速便于调整水泵转速以此来习惯水管阻力，达到设计工况。U变频起动电流小而起动力矩大，对设备无冲击力矩，对电网无冲击电流， 不影响其它设备运行，具有理想的起动特性。U变频调节可靠性
26、明显优于Y启动器，能够大大减少保护的工作量。6. 9, 5. 2 一次冷冻水泵操纵空调水系统的负荷对象通常为空气处理机组与风机盘管两大类，前者表冷器 供冷量通过两通阀自动操纵，当空气处理机组在定风量方式下运行，冷水量将随 着需冷量的改变而变化；当空气处理机组变风量运行时，要紧依靠调节送风量来 满足冷量的需求，仅仅在冷负荷较小时达到了风量的最低值才会改变冷水量，后 者的两通阀使用位式操纵模式，打开时为设计流量，关闭时流量为零。通常水系 统总冷量与水流量特性的综合作用呈非线性，水流量的变化相关于总冷量的变化 耍小Q以冷冻水总流量操纵一次水泵的转速。假如多台一次水泵并联运行时宜使用 同步变频操纵。一
27、次水泵变频操纵的流量范围应为5O96G100%G,此范围内流量 与频率的变化基本呈线性关系。变频器在低负荷时的效率将下降，不宜无限制地 扩大频率变化范围，只要能满足流量调节的变化范围即可。一次水泵与冷冻机组仍然使用负荷(冷量)操纵方式，当总冷量较大时根据 总冷水量操纵水泵与机组的运行台数，总冷量小到某个值(能够根据空调系统设 计估计或者现场试测得到)时改为总冷量操纵。这样操纵是基于考虑到当总冷量 需求较大时停止一台机组运行可能出现总供水量不足的现象，如今工作水泵达到 额定流量值，空气处理机组的两通阀全部打开，管路阻力降低而致使水泵的工作 点向低扬程、大流量方向移动，严重时可能造成水泵电机过载发
28、生事故。关于一次泵使用变流量方案时由于变流量运行，其供水温度也是不断变化 的，如今冷水机组供水温度传感器不再起操纵调节作用，它的耍紧用途是检测水 温并通过设定水温的上、下限对冷水机组起连锁保护作用。当空调系统出现低负 荷时，供水流量已经处于低流量运行状态，由于低流量必定导致供水温度下降，使得冷水机组制冷效率降低，节能效果势必收到影响。因此，我们能够适当提高 供水温度并保持，在调节供水量来达到一个新的平衡点。6. 9. 5. 3 二次冷冻水泵操纵在使用变风量操纵空气机组方式时，冷冻水流量变化范围不大，因此我们推 荐使用总冷量操纵调节二次冷冻水泵转速，改变供水量。假如出现负荷太小的情 况，改为操纵
29、压差旁通调节阀开度的方式操纵，如今二次水泵转速不变，保持恒 定供水流量，调节旁通水量来满足冷量的需求。6. 9. 6空气处理机组系统的节能6. 9. 6.1空气处理机组系统的节能操纵空气处理机组系统分为风系统与水系统两部分。水系统能够按照常规调节二 通阀开度来操纵送风温度，测量参数能够是回风温度或者者室内温度。风系统比 较复杂，负荷变化是严重影响风系统正常工作的要紧原因。为满足环境的要求， 往往不得不是空气处理机组运行在最大负荷的情况下，以缺失能源为代价来满足 环境的需求。近几年变风量空调技术的进展越来越成熟，成功的范例很多。因此 我们建议空调系统的空气处理机组使用变风量操纵方式。6. 9.
30、6. 2 变风量操纵的节能效益分析空调系统的送风量通常是按夏季室内的最大余热量设计的，通常工艺设备， 照明发热量占约75%,围护结构传热量占25%,后者是随室外气象条件而变化的。 实际上全年出现最大负荷量的时间是很短的。当室内负荷变化时，假如使用定风量运行，一方面浪费风机电耗，另一方面 会出现许多季节需要再热，造成冷热量抵消。使用变风量运行，就是风机使用变 频调速操纵，根据房间热负荷变化，改变风机转速与风量。风机转速(n)改变时，风机电量(L)与轴功率(N)有如下变化关系：II公式(2)2 mo公式功率(%)风量皿=（0.8）3 泗= 0.512 泌公式(3)式中：N一风机实际运行功率No风机
31、额定功率6. 9. 6. 3空气处理机组变风量操纵变风量操纵空调系统成功与否在很大程度上取决因此否使用最佳的操纵方 法。目前使用较多的操纵方法有定静压与变静压两种。定静压操纵系统的机理是， 在保证系统风管上某点（或者几点平均）静压一定的前提下，调整风机转速来满 足室内负荷变化的需求。该种方法的关键是确定风管上的静压点，往往是根据经 验值来定，科学性差。不一致的风系统静压点的位置也不一致，因此出现较多变 风量系统达不到设计要求或者节能效果不明显。在日本这种方法已经很少使用， 取而代之地是变静压操纵空调系统。变静压操纵思想是尽量使风阀处于全开 （8596100%）状态，使系统静压降至最低，因而能最
32、大限度地降低风机转速以 达到节能目的。变静压空调系统分为三个操纵环节，室内送风量操纵、总风量操纵与送风温 湿度操纵。室内送风量操纵是根据室内温度与设定温度的差值计算出要求风量 （送风温度一定），操纵风阀开度改变实际送风量达到计算风量的要求。系统总 风量操纵是以各风阀开度来决定系统需要总风量，从而调节空气处理机组的风机 转速，改变送风量来满足总风量的要求。当室内热负荷不断降低致使风阀开度低 于设定的最小开度时，说明单纯调整风量已经不能满足负荷变化的要求，如今我 们能够提高送风温度使整个空调系统从新达到平衡。另外，改变送风温度能够改 善室内温度过高或者过低而产生的不舒适感与室内的气流组织，提高环境
33、的舒适 度。在变风量空调系统新风量的操纵是一个不可忽略的重要参数，当送风量在运 行过程中随着负荷的减少而不断减少时，新风量也将随着送风量成比例减少，在 负荷很低的情况下，就有可能出现新风量不足现象，因此务必对最小新风量进行 操纵。新风量的操纵方法也有多种，比如风阀跟踪调节、送回风机操纵、设置独 立新风机操纵。空气处理机组混与段静压操纵与CO?浓度操纵等，我们认为C02 浓度操纵较习惯人员变动率大，且室内有害物要紧是由人产生的建筑。通过测定 CO2浓度对新风量进行操纵。表示室内CO2浓度的方程为1- exp i呈，_八 十 匆（一%,-一 Cg （- 1） L I V 力加 v ）公式式中：C%
34、附，n时刻室内、外空气中C02浓度，X1（H即ppm）； 必（”一1）n-l时刻的新风量，m7h；n时刻建筑物内部CO?产生率，cm7h；厂房间体积，m3；采样时间间隔，h. o新风量的操纵如下，当CO2浓度超过设定值（通常1000X 10 6）时新风门自 动调节到预测值相对应的位置，当浓度超过某一临界值（预设）时，新风阀全开 以稀释室内空气。6.10 （VRV）空调综合节能管理的措施与方法VRV空调系统简介VRV空调系统全称之Variable Refrigerant Volume系统，即变制冷剂流量 系统。系统结构上类似于分体式空调机组，使用一台室外机对应一组室内机（通 常可达16台）。操纵
35、技术上使用变频操纵方式，按室内机开启的数量操纵室外 机内的涡旋式压缩机转速，进行制冷剂流量的操纵。VRV空调系统与全空气系统，全水系统、空气一水系统相比，更能满足用户 个性化的使用要求，设备占用的建筑空间比较小，而且更节能。正是由于这些特 点，其更适合政府部门及商业办公使用。6.10. 2 VRV空调系统的操纵方式2.1 VRV空调系统的常规操纵此操纵方式相对简单，每一台室外机对应若干台（通常最大约为16台）室 内机，各组VRV空调系统均独立运行操纵，就地遥控器设置可按工程实现情况使 用一个遥控器对应一台室内机，或者一个遥控器对应若干台室内机，是一种比较 经济有用的操纵方式。该操纵方式均为末端
36、就地操纵，无集中监控管理环节，在实际使用过程中， 室内机的温度值设定，开机时间，开机数量随意性比较大，其使用上的灵活性、 方便性常常是以牺牲能耗为代价，从纯节能角度讲效果并不明显。6.11. 2. 2 VRV空调系统的集中操纵配置了独立操纵管理系统的操纵方式，与目前VRV空调系统使用的操纵方式 相比较，增加了集中操纵管理环节，能够在操纵室内对远端各组VRV空调系统进 行监控管理，是一种比较完善的操纵方式，但投资明显增加。对图中所示的操纵方案，能够根据用户的使用规模、投资能力、管理要求进 行组合配置。此方案的不足之处是与建筑物内的其它弱电系统无功能关联，特别 在智能化建筑设计中，不利于弱电系统功
37、能的综合集成。6.12. 2. 3 VRV空调系统的网关操纵关于一个已设计了楼宇自控系统（BAS）的智能大楼，如何合理的、最大限 度的发挥其系统功能，减少系统设备的重复投资，提高系统集成技术能力，是当 前行业探讨的一个重要问题。楼宇自控系统是智能建筑内的重要设备，从通常的监控对象讲，对空调系统 的监控不管从监控点占全系统的的数量还是从投入产出的节能效果比较，在整个 系统中都占有重要的份量，楼宇自控系统中的其它部分要紧为开关量的时间、事 件监控信号。在使用VRV空调系统的智能建筑中，若不将其纳入建筑物的楼宇自 控管理系统中，整个系统的节能效率将降低，设备投资回收期增长，经济效益也 会降低。为了实
38、现上述设计思想，在一个工程项目的楼宇自控系统设计中预留若干输 入、输出监控点，以期对VRV空调系统的运行状况进行监控。后来发现由于VRV 空调系统的室内机与室外机是一个闭环操纵运行系统，且室外机始终处于侍服或 者运行状态，以致于按照传统方式设置的楼宇自控监控点显得缺少实际意义，唯 一能考虑的只是在其配电回路中设置监控节点，起到按时间程序设定开启系统的 功能，操纵不必要的能源浪费。通过对VRV空调系统操纵产品的深入熟悉，发现相当多的VRV产品制造商都 已相继开发出了基于BACnet协议专用网关的接口设备，能够满足VRV空调系统 纳入建筑物楼宇自控系统中的设想。VRV末端设备的运行状态是通过BAC
39、net网关接口上传信号至建筑物自控中 心的BA或者BMS系统，自控中心经该网关接口下传信号（如初始值设定、操纵 参数设定等）至末端设备，并对整个VRV空调系统实行系统管理。经对这二个系 统的集成，在中央操纵中心能够对VRV空调系统实现下列功能：（1）室温监视（2）温控器状态监视针对金融商务写字办公大厦的服务形象总体定位，我们将以与谐、环保、 责任、效率作为管理理念，并将各理念分解成为各大要素，建立起以IS09001： 2000/IS014001： 2004/0HSAS18001： 1996/SA8000： 2001 的体系基础,并通过“流 程再造”工程，不断优化管理服务流程，建立起“平衡计分卡
40、”、“全国物业管理 示范大厦”、“卓著绩效管理”的管理标准，确保管理体系运作效能得到根本性的 提升，以期形象总体定位的实现。长城物业合作价值链共创价值共创价值1.4, 2.1专业公司，共创价值电梯工 程公司电梯工 程公司智能工 程公司楼宇工程公司车场管 理公司深圳市长城 物业管理股 份有限公司环境工 程公司遵循“与合作方真诚合作，共创价值”的企业承诺，长城物业致力于打造一 支“长期合作，互利互惠”的合作方队伍，共同为客户提供专业化的优质服务。 近年来，通过严格的筛选、考评及紧密的沟通、培训，长城物业已建立了一条全 方位的合作价值链。1.5, 治安管理我们将对鑫银大厦实施分区分级安全管理，区域因
41、各功能不一致，因而有 各自安全防范的侧重点。大厦入口为第一级安全防范，将做好人员的进入识别； 大厦区域内巡逻与监控为第二级安全防线，将及时指引与时事监控；重点行政区 域入口为第三级安全防范，将做好人员的进入操纵。1.6, 1. 1消防管理实行全员义务消防员制，建立一支“消防快速反应分队”；制定严格的消防 管理制度与全面的消防应急作战方案，每年组织很多于二次的消防实战演习。（3）压缩机运转状态监视（4）室内风扇运转状态（5）空调机特殊信息（6） ON/OFF操纵与监视（7）温度设定与监视（8）空调机模式设定与监视（制冷/制热/风扇/自动）（9）遥控器模式设定与监视（10）滤网信号监视与复位（11
42、）风向设定与监视（12）额定风量设定与监视（13）强迫温控器关机设定与监视（14）能效设定与设定状态监视（15）集中/机上操纵器操作拒绝与监视（16）系统强迫关闭设定与监视配置了独立操纵管理系统的操纵方式、基于BACnet协议网关的VRV空调系 统操纵线路从操纵形式上均属于集中操纵管理方式，操纵方式是建立在建筑物一 体化智能操纵管理平台上，能够与其它弱电系统实现联动操纵功能，其优越性就 更明显。如利用电子考勤及电子门锁系统实施VRV空调系统的启、停联动，达到 有效节能的目的，利用火灾报警信号，实施VRV空调系统的相应联动功能，满足 消防要求。6.10. 3 VRV空调系统的BACnet网关接口
43、在强调产品及系统开放互操作的今天。BACnet作为楼宇自控系统的一个重 要标准，近年来已为人们普遍关注。其所开发的一些设备已能够与大量“第三方” 设备兼容通讯，但仍有很多设备使用自定义的通讯协议，只能使用网关的形式与 “第三方”互联。VRV空调系统的BACnet网关是制造厂商为实现其空调系统与 楼宇自控系统的互联而设计的专用网络接口，它可通过BACnet以太局域网与 BACnet客户端通信。支持BACnet 一致性类别3。支持部分BACnet标准的应用服 务。支持部分标准对象类别，由此能提供VRV空调系统的信息。目前，这类设备 基本都能够与市场上主流楼宇自控系统设备实现连接。6.11. 4 ,
44、使用BACnet网关的经济性比较使用BACnet网关接口方式与独立设置智能管理设备方式相比在满足相类似 的功能条件下，硬件设备投资少、软件功能相似。因此，总投资费用来得低，而 且实施的功能齐全。但较最简单的遥控器操纵方式还需要增加很多费用。从目前 咨询到的网关初步报价来看约为15万元左右。到底如何衡量该设备的投资价值， 可从两个方面比较，一是系统总投资，二是能实现的功能。通常而言，VRV空调 系统的投资价格是普通空调系统的1. 5倍左右，规模为256台室内机（办公面积 约为5000M2）的投资概算约为272万元（通常一个网关最多可接16台室外机与 256台室内机）。相比较而言，该网关的投资费用
45、将使空调系统总投资增加约5. 5% 左右，随着空调系统规模的扩大，操纵管理软件费用不变，该操纵设备所占的投 资比例还将下降。以每台室内机折算，摊至每台室内机约增加投资费用600元不 到。曾经客户要求设计过一个空气-水系统形式的空调系统。所有末端风机盘管 都分别使用联网接口方式，每个接口工程报价为1000元，由此比较，同样是末 端监控，相对而言VRV空调系统使用网关方式相对便宜得多，这还不包含16台 室外机的监控，若使用传统监控方式，市场报价应不低于10万元。关于使用网关增加的功能如前所述，并非通常离散监控能够比拟。6.12. 调综合节能管理的措施与方法空调冷水系统使用变流量运行能够节能，这已是
46、众所周知，据统计，在常规 空调机房侧的能耗中，冷水机组约占62 % ,水泵约占30 % ,冷却塔约占8 %, 水泵的能耗在空调系统总能耗中占有相当的比例，因此降低的水泵的能耗关于空 调系统的节能具有十分深远的意义。空调冷水系统的变流量，假如从节能方面来考虑，仅仅依靠调节末端水量调 节阀的流量来实现，即使用比例式电动二通阀，当室内负荷发生变化时，通过温 度操纵系统来调节二通阀的开度，以使冷水提供的冷量习惯室内负荷变化，意义 是不大的.由于当末端设备水流量减少时，尽管供水干管水流量也随之减小，但 这时供水压力相应升高，尽管冷水水泵的能耗有所降低，但是其能耗的减少却十 分有限，节能效果并不明显.为了
47、使冷水水泵的能耗尽可能地降低，使用变频器 操纵水泵转速，使系统的流量与压力都随负荷的减小而减少，是目前变水量系统 行之有效的手段。第七部分治秩序保护卫及车辆管理鑫银大厦作为一个安全、高效、环保型的现代政府物业，整体形象着眼于 全国、面向全世界。关于A-F区来说，追求空间上的私密性，而关于G区来说， 作为对外办公窗口，由于人流量大，来往人员复杂，势必对治安管理的要求会相 当严格，因此鑫银大厦的安全防范是采购单位关注的焦点，也是物业管理的重 中之重。岗位职责目标：火灾、刑事案件、交通事故发生率为零其他重大事故发生率在1%。以内处理及时率为100%全年人员交换率小于15%治安管理体系的建立7.1.1 同意公安局及机关保卫处的领导，在机关保卫处的指导下开展各项安全 保卫工作。7.1.2 鑫银大厦将通过人防、技防相结合，门岗与机动巡逻岗相结合的方式 对龙奥大厦实行24小时安全管理。7.1.3 实行来访登记制度，人员出入通过ID卡识别系统进行辨认，对前来办事 的客户，首先进行登记并联系有关部门，身份进行确认后方可进入，对没有预约 的客户由秩序保护员陪同上门，未经同意的客户拒绝其进入。7.1.4 在巡逻上，我们计划使用立体交叉的方式进行巡逻，定期更换巡逻路线, 同时加强秩序保护人员不定时日夜对隐蔽地带的巡逻，确保管理不出现盲点。7.1.5 零干扰服务，所有对讲机使用耳