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1、CORPORATESSECTOR IN-DEPTH中国房地产业3 October 2022中国房地产市场焦点：房地产开发商需要持续发行境内债券来提振流动性 政府出台更多支持措施来控制项目竣工风险后，8月份全国销售额降幅缩窄。2022年8月份全国合约销售额同比下降20.8%，低于7月份28.6%的同比降幅。在购房者信心和目录需求持续疲软的情况下，我们预计未来6-12个月房地产销售将继续下降 ，但降幅可能会8月份全国销售额降幅缩窄2有所收窄。8月份各线城市房价走软4境内债券发行回暖，境外债券市场依然 8月份各线城市房价走软。8月份一线城市房价涨幅进一步回落，二线和三四线城市房价低迷5继续下滑。我们
2、预计，2022年内房价走软将继续拖累购房者信心和房地产销售。2022年8月流动性压力指标保持在63.2%的较高水平6 境内发债规模上升，在一定程度上有助于提振市场信心。境内债券发行额自8月下旬以2022年8月27日至9月26日之间的评级来有所回升，4家民营开发商发行了带有增信结构的债券作再融资。但这些发行人每次行动7附录I9发行的规模相对较小。总体而言，由于房地产销售疲软，且未来6-12个月有大量债券到附录II10期，房地产开发商需要持续发行债券来缓解其流动性风险。附录III13 2022年8月流动性压力指标保持在63.2%的较高水平。与7月份的64.9%相比，2022穆迪相关研究15年8月我
3、们针对中国受评高收益开发商的亚洲流动性压力子指标保持在63.2%的较高水平。分析师联系人 2022年8月27日至9月26日共有8次负面评级行动。我们也结束了对3家发行人的下调许有为+852.3758.1307观察。这些评级行动主要反映了我们对开发商的流动性和再融资风险持续担忧。分析师alfred.hui图表 1梁镇邦+852.3758.1521穆迪中国房地产行业图表副董事总经理franco.leung流动性较弱的高收益受评开发商数量债券发行规模 (十亿美元)2022年8月2022年7月境内境外刘长浩+852.3758.1377SGL-4的高收益受评开发商数量24242022年1-9月18.72
4、.7在所有高收益受评开发商中的占比63.2%64.9%202124.828.6董事总经理 - 企业融资年初至今合约销售额增长前三位的开发商评级行动数量2022年8月27日 -2022年9月26日gary.lau2022年1-8月开发商名称%正面负面1 仁恒置地32%评级行动08销售同比增速2 越秀-3%授予新评级0客户服务3 远洋集团-17%展望正面或列入上调观察名单的受评开发商占比0%展望负面或列入下调观察名单的受评开发商占比71%Americas1-212-553-1653 资料来源：穆迪投资者服务公司、DMI、WindAsia Pacific852-3551-3077Japan81-3-
5、5408-4100EMEA44-20-7772-5454此报告是于2022年09月28日发表的穆迪报告 Property China:China Property Focus: Sustained onshore bond issuance is needed to boost liquidity的中文翻译本。 (中文为翻译稿，如有出入，以英文为准)MOODYS INVESTORS SERVICECORPORATES8月份全国销售额降幅缩窄 8月份全国合约销售额同比下降20.8%，低于7月的28.6%的同比降幅。降幅收窄的原因是政府出台更多支持措施来控制项目竣工风险后，房地产市场气氛略有改善。
6、在购房者信心和需求持续疲软的情况下，我们预计未来6-12个月房地产销售将继续下降 (图表2)，但由于受行业下行影响，2021年下半年以来基数较低，降幅可能会有所收窄。 据媒体报道，政府和部分境内银行已设立房地产基金，为陷入财务困境的开发商的部分项目提供资金以支持项目交付。此举对房地产业具有正面信用影响，因为此举可有助于缓解购房者对项目竣工的担忧。尽管如此，其影响将在很大程度上取决于资金支持的规模和实施范围。 2022年8月全国合约销售额3个月移动平均值依然较弱，同比下降24.2%，而2022年7月降幅为30.7% (图表3)。 2022年前8个月，评级较高的开发商的合约销售业绩普遍优于评级较低
7、的开发商 (图表4)。上述评级较高的开发商中许多企业的运营规模较大，并且财务状况稳健。其中部分开发商有政府作为股东的背景，其境内融资渠道比小型民营企业更加顺畅。 2022年前8个月，我们跟踪的33家受评中国开发商中32家的合约销售额出现同比降幅。仅有仁恒置地集团有限公司 (Ba2/稳定) 实现合约销售额的同比正增长 (增幅为32%)。本报告并非信用评级行动公告。对于本报告中涉及的任何信用评级，请参阅 发行人/交易专页，了解最新评级行动信息和评级历史。23 October 2022中国房地产业: 中国房地产市场焦点：房地产开发商需要持续发行境内债券来提振流动性MOODYS INVESTORS S
8、ERVICECORPORATES图表 2截至2023年6月全国房地产销售额 (过去12个月均值) 将下降15%-20%12个月移动平均合约销售面积同比变动12个月移动平均合约销售额同比变动12个月移动平均合约销售价格同比变动40%预测30%20%10%0%-10%-20%-30%2015.062015.08102015.2015.122016.022016.04062016.082016.102016.122016.022017.042017.062017.082017.2017.102017.122018.022018.042018.062018.082018.10122018.022019
9、.042019.062019.082019.102019.122019.2020.022020.042020.062020.082020.102020.122021.02042021.062021.082021.102021.122021.022022.042022.062022.2022.082022.102022.122023.022023.042023.06合约销售额以总销售面积乘以平均售价计算。资料来源：国家统计局、穆迪投资者服务公司测算图表 32022年前8个月全国合约销售额继续下降120%100%全国销售额3个月移动平均同比变动 (左轴)80%60%40%20%0%-20%-40%
10、-60%资料来源：国家统计局图表 42022年前8个月，评级较高的开发商的合约销售业绩优于评级较低的开发商2021年1-8月2022年1-8月年初至今同比变动 (右轴)元2,0001,800(人民币十亿1,6001,4001,200合约销售额1,000400800600200-BaaBaBCaa及以下根据我们跟踪的33家开发商的合约销售业绩。详情请参阅附录。资料来源：公司数据、穆迪投资者服务公司0.0%-10.0%-20.0%-30.0%-40.0%-50.0%-60.0%-70.0%33 October 2022中国房地产业: 中国房地产市场焦点：房地产开发商需要持续发行境内债券来提振流动性
11、MOODYS INVESTORS SERVICECORPORATES8月份各线城市房价走软 8月份各线城市房价同比走软 (图表5)。一线城市房价增速从7月的3.1%放缓至8月的2.9%；二线和三四线城市8月房价变动幅度为-0.9%至-3.9%之间，而7月为-0.4%至-3.5%之间。 我们预计，2022年内各线城市房价走软将继续拖累购房者信心和房地产销售。房地产开发商可能会通过打折来推动销售及产生现金流。 2022年前8个月，土地出让总建筑面积同比减少49.7%，2021年5月份以来连续16个月下降。在当前运营和融资环境困难之下，我们预计开发商会优先保存流动性而非扩张，因此导致土地市场持续低迷
12、。 在合约销售改善的支持下，一二线城市的库存水平已从峰值回落 (图表6)。图表 52022年8月各线城市新建住宅平均售价继续下降同比变动14%一线城市二线城市三四线城市12%10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%一线城市：北京、广州、上海、深圳。上图包括的二线城市：天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、无锡、呼和浩特和三亚。70个大中城市中除上述一二线城市之外即为三四线城市。资料来源：国家统计局图表 62022年8月一二线城市库存水平持续下
13、降一线城市：北京、上海、广州、深圳。上图包括的二线城市：天津、重庆、沈阳、福州、杭州、郑州、南京、武汉、厦门、西安、长沙、宁波、青岛、长春、苏州和成都。上图包括的三四线城市：桐庐、临安、建德、东营、湖州、芜湖、淮北和温州。资料来源：中国房地产信息系统43 October 2022中国房地产业: 中国房地产市场焦点：房地产开发商需要持续发行境内债券来提振流动性MOODYS INVESTORS SERVICECORPORATES境内债券发行回暖，境外债券市场依然低迷 境内债券发行额自8月下旬以来有所回升，龙湖集团控股有限公司 (Baa2/稳定)、碧桂园控股有限公司 (Ba2/负面)、新城发展控股有
14、限公司 (Ba3/负面) 和旭辉控股 (集团) 有限公司 (B1/负面) 这4家受评民营开发商发行了总额人民币52亿元的境内债券，由中债信用增进投资股份有限公司提供发债担保，以进行再融资。此外，部分有政府作为股东的房地产开发商也通过境内资本市场以低成本融资 (附录II)。 在投资者避险情绪高涨的情况下，民营开发商发行带有增信结构的债券在一定程度上有助于提振境内资本市场的信心。但这些发行人的发行规模相对较小，只能小幅改善其流动性。总体而言，由于合约销售疲软，且未来6-12个月有大量债券到期，房地产开发商需要持续发行债券来缓解其流动性风险。 9月份 (截至9月26日) 有7家开发商发行了人民币14
15、8亿元 (约合22亿美元) 的境内债券，而8月份有4家开发商发行了人民币83亿元 (约合12亿美元) 债券 (附录II)。境内债券发行主要由Baa和Ba评级的开发商主导，其中大多数有政府作为股东的背景。 9月份境外市场债券发行依然低迷 (图表7和8)。7月至9月 (截至9月26日) 没有债券发行。图表 72022年7-9月债券发行量与2021年月均水平比较时间2022年9月2022年8月2022年7月2021年月均发行量境外债券发行-23.8亿美元境内债券发行人民币148亿元人民币83亿元人民币212亿元人民币141亿元(约合22亿美元)(约合12亿美元)(约合31亿美元)(约合21亿美元)截
16、至2022年9月26日的数据。资料来源：DMI、Wind、穆迪投资者服务公司图表 8境内债券发行额自2022年8月下旬以来 (截至2022年9月26日) 有所回升百万美元 境内 境外3,5003,0002,5002,0001,5001,00050002021.102021.112021.122022.012022.022022.032022.042022.052022.062022.072022.082022.09截至2022年9月26日的数据。资料来源：DMI、Wind、穆迪投资者服务公司53 October 2022中国房地产业: 中国房地产市场焦点：房地产开发商需要持续发行境内债券来提振
17、流动性MOODYS INVESTORS SERVICECORPORATES2022年8月流动性压力指标保持在63.2%的较高水平 2022年8月我们针对中国受评高收益开发商的亚洲流动性压力子指标保持在较高水平 (图表9)。流动性分数最弱的SGL-4的投机级别发行人的占比从2022年7月的64.9%微降至2022年8月的63.2%。原因是我们增加了一家流动性充足的受评开发商。 由于受评高收益开发商的流动性持续承压，我们预计未来几个月该指标将继续高企。 在截至2022年8月31日为高收益级别评级的38家开发商中，24家流动性较弱，其中23家的评级为单B档或以下。 受评开发商未来12个月的再融资需求
18、依然高企，自2022年10月1日起的12个月内将有约282亿美元的境内债券和323亿美元的境外债券到期或可回售 (图表10)。 截至2022年9月26日，有26家受评开发商的评级为B3或以下，反映了其较高的流动性风险。图表 9截至2022年8月底，63.2%的受评中国高收益开发商的流动性较弱流动性疲弱的中国高收益开发商占比70%60%50%40%30%20%10%0%052017.072017.2017.09112017.2018.01032018.052018.2018.072018.092018.11012019.2019.03052019.072019.092019.2019.11202
19、0.01032020.2020.052020.072020.09112020.012021.032021.052021.2021.072021.092021.11012022.2022.03052022.072022.该子指标衡量的是流动性分数最弱 (SGL-4) 的投机级别中国高收益房地产公司的占比。该指标随受评发行人组合流动性的削弱而上升，随流动性的改善而下降。资料来源：穆迪投资者服务公司图表 10受评开发商在2023年9月30日之前到期或可回售的债券十亿美元 境内 境外1098765432102022.102022.112022.122023.012023.022023.032023.0
20、42023.052023.062023.072023.082023.09截至2022年9月26日的数据。资料来源：DMI、Wind、穆迪投资者服务公司63 October 2022中国房地产业: 中国房地产市场焦点：房地产开发商需要持续发行境内债券来提振流动性MOODYS INVESTORS SERVICECORPORATES2022年8月27日至9月26日之间的评级行动图表 11评级行动之后日期公司名称的评级/展望评级行动2022.08.31金辉控股 (集团) 有限公司B2/负面评级下调且展望从评级观察调整为当前展望2022.09.05金地集团Ba2/负面维持评级且展望从稳定调整为当前展望2
21、022.09.05辉煌商务有限公司Ba3/负面维持评级且展望从稳定调整为当前展望2022.09.05远洋集团控股有限公司Ba2/负面评级下调2022.09.05朗诗绿色管理有限公司Caa1/负面评级下调2022.09.09中骏集团控股有限公司B2/负面评级下调且展望从评级观察调整为当前展望2022.09.15旭辉控股 (集团) 有限公司B1/负面评级下调且展望从评级观察调整为当前展望2022.09.15德信中国控股有限公司Caa1/负面评级下调2022.09.20碧桂园控股有限公司Ba2/负面评级下调2022.09.21弘阳地产集团有限公司Caa2/负面评级下调2022.09.22广州市方圆房
22、地产发展有限公司Caa1/负面评级下调资料来源：穆迪投资者服务公司图表 12对中国房地产开发商的评级行动 (截至2022年9月26日)评级行动数量 正面评级行动 负面评级行动8642024681012141618202224262830323436资料来源：穆迪投资者服务公司73 October 2022中国房地产业: 中国房地产市场焦点：房地产开发商需要持续发行境内债券来提振流动性MOODYS INVESTORS SERVICECORPORATES图表 13对中国房地产开发商的评级展望 (截至2022年9月26日)稳定正面上调观察负面下调观察100%90%80%70%60%50%40%30%
23、20%10%0%2022.09 082022. 2022.07 062022. 2022.05 042022. 2022.03 022022. 2022.01 122021. 2021.11 102021. 2021.09 082021. 2021.07 062021. 2021.05 042021. 2021.03 022021. 2021.01 122020. 2020.11 102020. 2020.09 082020. 2020.07 062020. 052020. 042020. 032020. 022020. 012020. 2019.12 112019. 2019.10 0920
24、19. 2019.08 072019. 2019.06 052019. 2019.04 032019. 2019.02 012019. 2018.12 112018. 2018.10 092018. 2018.08 072018. 2018.06 052018. 2018.04 032018. 2018.02 012018. 2017.12 112017. 2017.10 092017. 2017.08 072017. 2017.06 052017. 2017.04 032017. 2017.02 012017. 2016.12 112016. 2016.10 092016. 2016.08
25、072016. 2016.06 2016.05 2016.04 2016.03 2016.02 2016.01资料来源：穆迪投资者服务公司83 October 2022中国房地产业: 中国房地产市场焦点：房地产开发商需要持续发行境内债券来提振流动性MOODYS INVESTORS SERVICECORPORATES附录I图表 142022年8月地价下降地价 (左轴)地价/平均售价 (右轴)上年地价/当年平均售价 (右轴)9,00090%8,00080%/元平方米7,00070%6,00060%人民币5,00050%4,00040%3,00030%2,00020%1,00010%00%2014-
26、112015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022
27、-012022-032022-052022-07资料来源：中国房地产信息系统、穆迪测算93 October 2022中国房地产业: 中国房地产市场焦点：房地产开发商需要持续发行境内债券来提振流动性MOODYS INVESTORS SERVICECORPORATES附录II图表 152023年9月30日之前受评开发商到期或可回售的境外债券发行人发行人评级/公司家族评级评级展望余额到期/可回售日期债券评级佳源国际控股有限公司Ca负面2亿美元2022.10C佳兆业集团控股有限公司Ca负面6亿美元2022.10C朗诗绿色管理有限公司Caa1负面1.65亿美元2022.10Caa2弘阳地产集团有限公司C
28、aa2负面2.5亿美元2022.10n.a.融信中国控股有限公司Ca负面6.88亿美元2022.10C天基控股有限公司C负面20亿美元2022.10C碧桂园控股有限公司Ba2负面5.75亿泰铢2022.10n.a.中国海外发展有限公司Baa1稳定7亿美元2022.11Baa1天基控股有限公司C负面6.45亿美元2022.11C宝龙地产控股有限公司Caa2负面3,700万美元2022.11Caa3绿地控股集团有限公司Caa2负面3.7亿美元2022.11Caa32022年10月-2022年11月到期及可回售56.74亿美元2022年12月-2023年9月到期及可回售266.46亿美元未来12个月
29、内到期及可回售323.2亿美元数据截至2022年9月26日。标的债券评级较低反映了从属风险。资料来源：DMI、公司信息图表 162023年9月30日之前受评开发商到期或可回售的境内债券发行人评级/展望余额 (人民币十亿元)到期/可回售日期广州富力地产股份有限公司Caa2/负面1.12022.10保利发展控股集团股份有限公司Baa2/稳定2.52022.10金地集团Ba2/负面2.72022.10新城发展控股有限公司Ba3/负面2.22022.10绿城中国控股有限公司Ba3/稳定0.52022.10中骏集团控股有限公司B2/负面2.02022.10(可回售)雅居乐集团控股有限公司B3/负面1.5
30、2022.10龙光集团控股有限公司Caa2/负面2.52022.11保利发展控股集团股份有限公司Baa2/稳定2.52022.11远洋集团控股有限公司Ba2/负面1.02022.11龙湖集团控股有限公司Baa2/稳定0.012022.11龙光集团控股有限公司Caa2/负面2.02022.11(可回售)绿城中国控股有限公司Ba3/稳定1.02022.11(可回售)融信中国控股有限公司Ca/负面0.52022.11(可回售)2022年10月-2022年11月到期及可回售22.02022年12月-2023年9月到期及可回售170.4未来12个月内到期及可回售192.4数据截至2022年9月26日。资
31、料来源：DMI、Wind、公司信息103 October 2022中国房地产业: 中国房地产市场焦点：房地产开发商需要持续发行境内债券来提振流动性MOODYS INVESTORS SERVICECORPORATES图表 172022年前9个月 (截至2022年9月26日) 受评开发商境外债券发行发行人发行人评评级展望月份债务类型 利率 (%)金额 (百万)期限 (年)债券评级级/公司家族评级旭辉控股 (集团) 有限公司B1负面2022.01债券4.451.5亿美元4.6B2碧桂园控股有限公司Ba2负面2022.01债券4.9539亿港元4.5n.a.绿城中国控股有限公司Ba3稳定2022.01
32、债券2.304亿美元3.0n.a.远洋集团控股有限公司Ba2负面2022.01债券2.702亿美元3.0Ba2龙光集团控股有限公司Caa2负面2022.02债券6.9519.5亿港元4.5(2.2)n.a.绿城中国控股有限公司Ba3稳定2022.02债券4.701.5亿美元3.2Ba3中国金茂控股集团有限公司Baa3稳定2022.03债券4.403.5亿美元3.0Baa3碧桂园控股有限公司Ba2负面2022.03债券5.001亿林吉特1.0n.a.旭辉控股 (集团) 有限公司B1负面2022.04可转债6.9525.45亿港元3.0n.a.远洋集团控股有限公司Ba2负面2022.04债券3.802亿美元3.0Ba2新城发展控股有限公司Ba3负面2022.06债券7.951亿美元1.0n.a.碧桂园控股有限公司Ba2负面2022.06债券5.406,500万林吉特1.0n.a.2022年1-9月债券发行合计26.63亿美元2021年1-9月债券发行合计271.53亿美元2021年债券