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1、2021-2022年房地产估价师之房地产案例与分析考前冲刺模拟试卷A卷含答案单选题（共50题）1、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设 施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.收益法B.比较法C.成本法D.假设开发法【答案】B2、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公 楼，总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于 土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2 建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。 现今，乙方欲拥有该办公楼的产
2、权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查 得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为 85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10虬问：A. 159. 12175. 03B. 187. 24195. 12【答案】A3、软件开发的生命周期划分为软件项目计划、（）、软件设计、编码、测 试、运行（维护）6个阶段。A.可行性分析B.估计进度计划时宁可少估一周，不可多算一天C.简单模块要注意封装，复杂模块要注意分层D.程序要努力文档化，让代码讲自己的故事【答案】B29、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量, 表达式x%m（x被m除取余数
3、）在（）时会报错，这是一种（请作答此空）错 误。A.词法B.语法C.语义D.运行【答案】C30、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区， 企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.建筑品质及内部格局B.建筑层高C.集聚程度D.装饰装修【答案】C31、面向对象程序设计语言提供的（）机制可以实现发送一个通用的消息而调 用不同类的方法。A.函数调用B.多态C.封装D.继承【答案】B32、请从下列名词中区分类和对象。其中，()全部是类，()全部是对 象。A.电影、序列号为SW1987532的电影胶片、足球赛B.电影、足球赛、电影胶片C.影片“卡萨布兰卡”、足球赛D.影
4、片“卡萨布兰卡”、序列号为SW1987532的电影胶片【答案】B33、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择 适宜的估价方法，进而进行分析、测算。A.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算 中应考虑扣除商业利润和非不动产部分所带来的收益B.当界定饭店仅为不动产部分为估价对象进行评估时一，在净收益计算中只需考 虑扣除商业利润C.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时一，在净收益的计算 中应考虑扣除非不动产部分所带来的收益D.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时、在净收益的计算 中应考虑扣除商业利润【答案】D34、房地
5、产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上 建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与 等。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】C35、用补码表示的8位二进制数11100000,其值为十进制数()oA. -31-32C.-64D. -65【答案】B36、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公 楼，总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于 土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2 建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还
6、甲方。 现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查 得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为 85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10虬问：A. 3034B. 36D. 40【答案】B37、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商 业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请 抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产 不存在其他法定优先受偿款。A.首次抵押时的价值一首次抵押贷款余额B.再次抵押时的价值一首次抵押贷款余额C.再次抵押时的价值-已
7、抵押贷款金额/贷款成数D.再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数【答案】D38、为提高XX机场航油保障能力，保障扩建后的XX机场航油供应，中国航 空义X油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在 估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据XX市民 用机场航空油料管线保护办法管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管 线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有 关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方 案，故产生了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。A. 土地减损价值;需拆除的建筑物占地面积X
8、（剩余使用年限37年建筑物租金 中的土地收益-剩余土地年限37年作为堆场的土地收益）土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积X剩余使用年限37年建筑物租金中 的土地收益B. 土地减损价值;需拆除的建筑物占地面积义（剩余使用年限37年建筑物租金 中的土地收益-剩余土地年限37年作为堆场的土地收益）+拆除费用+清理费用土地减损价值;需拆除的建筑物占地面积X （土地到期时50年的土地收益-剩 余使用年限37年建筑物租金中的土地收益）+设备及货物搬迁费【答案】A39、如果计算机断电，则（）中的数据会丢失。A. ROMEPROMB. RAMD.回收站【答案】C40 The usual address for
9、 a Web site is the () page address, although you can enter the address of any page and have that page sent to you.A. homemainB. hosthouse【答案】A41、使用IE浏览器浏览网页时，出于安全方面的考虑，需要禁止执行Java Script,可以在IE中()oA.禁用ActiveX控件B.禁用脚本C.禁用没有标记为安全的ActiveX控件D.禁用 cookie【答案】B42、如果待排序序列中两个元素具有相同的值，在排序前后它们的相互位置发 生颠倒，则称该排序算法是不
10、稳定的。()是稳定的排序方法，因为这种方法 在比较相邻元素时，值相同的元素并不进行交换。A.冒泡排序B.希尔排序C.快速排序D.简单选择排序【答案】A43、甲方和乙方采用公钥密码体制对数据文件进行加密传送，甲方用乙方的公 钥加密数据文件，乙方使用()来对数据文件进行解密。A.甲的公钥B.甲的私钥C.乙的公钥D.乙的私钥【答案】DIn C language, () are used to create variables and are grouped at the top of a program block.A. declarationsdimensionsB. commentsdescri
11、ptions【答案】A45、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上 建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与 等。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】C46、修改现有软件系统的设计文档和代码以增强可读性，这种行为属于(50) 维护。A.正确性B.适应性C.完善性D.预防性【答案】C47、面向对象程序设计的基本思想是通过建立与客观实际相对应的对象，并通 过这些对象的组合来创建具体的应用，其中对象是指()。A.数据结构的封装体B.数据以及在其上操作的封装体C.程序功能模块的封装体D. 一组有关事件的封装体【答案】B48、甲公司于2
12、008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑 面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2,该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部 加建了 500nl2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了 3年期抵押贷款，丙 房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价。A.由于该房屋已出租，抵押人甲公司未告知银行，所以抵押价值中不考虑租赁 的影响B.虽然该房屋已出租，若甲公司不能按期还贷，在处置抵押房地产时，该租赁 合同对新的受让人没有约束C.该房屋的抵押建筑面积应为3500m2D.该房屋的抵押建筑面积应为40
13、00m2【答案】C49、HTML页面的“title主页/title”代码应写在()标记内。A. body/bodyhead/headB. font/fontframe/frame【答案】B50、一组对象以定义良好但是复杂的方式进行通信，产生的相互依赖关系结构 混乱且难以理解。采用(请作答此空)模式，用一个中介对象来封装一系列 的对象交互，从而使各对象不需要显式地相互引用，使其耦合松散，而且可以 独立地改变它们之间的交互。此模式与()模式是相互竞争的模式，主要差 别是：前者的中介对象封装了其他对象间的通信，而后者通过引入其他对象来 分布通信。A.解释器(Interpreter)B.策略(Stra
14、tegy)C.中介者(Mediator)D.观察者(Observer)【答案】c大题（共10题）一、指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误（本题10分，错处不超过4 个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：X X投资有限公司于2017年12月通过拍卖方式购置了 12000m2的办公写字楼，并于2018年1月开始装修，在完成吊顶、墙面装 修后，公司资金周转困难，于是和XX银行协商，欲将此办公楼抵押给银行， 并委托了 X义房地产估价有限公司评估，估价公司2018年3月28日-4月10 进行了估价作业，完成估价报
15、告。致估价委托人函XX银行： 受贵银行委托，我们对位于XX市XX区XX路XX号的XX办公房地产价值进行了 估价。估价目的是：为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值。价值时 点是：2018年3月28日。经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价 指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原 则，选用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定XX办公房地产在现 有装修完成后的价值为人民币240000000元，大写金额人民币贰亿肆仟万元 整。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读
16、，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有 关说明，请见估价结果报告、估价技术报告。XX房地产估价有限公 司（公章）法定代表人：XXX （手签）二。一八年三月二十四日【答案】1.错处：致函对象为XX银行错误，改为：“xx房地产投资公司”。属于委托人错误2,错处：估价目的：为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值错误 改为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。3,错处：确定XX办公房地产在现有装修完成后的市场价值改为：确定XX办公房地产在现状装修下（或价值时点状况下）的市场价值。4.错处：致函落款日期为：二。一八年三月二十四日改为：致函落款日期为：二。一八年四月十
17、日。致函日期或估价报告完成日期为致委托人函落款日期。二、1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函义 () is the conscious effort to make all jobs similar, routine, and interchangeable.A. WWWInformatizationB. ComputerizationStandardization【答案】D19、词法分析的作用是识别源程序中的()。A.字符串B.单词C.标识符D.语句【答案】B20、WWW服务器与客户机之间采用()协议进行网页的发送和接收。A. HTTPURLB. SMTPHTML【答案】A2
18、1、已知X=-73,若采用8位机器码表示，贝11*原=(),X补=()。【答案】A22、在软件开发过程中，软件设计包括四个既独立又相互联系的活动，分别为 体系结构设计、()、数据设计和过程设计。A.文档设计B.程序设计C.用户手册设计D.接口设计【答案】D23、在面向对象技术中，不同的对象在收到同一消息时可以产生完全不同的结 果，这一现象称为（作答此空），它由（）机制来支持。利用类的层次关 系，把具有通用功能的消息存放在高层次，而不同的实现这一功能的行为放在 较低层次，在这些低层次上生成的对象能够给通用消息以不同的响应。A.绑定B.继承C.消息D.多态【答案】D（） ： The process
19、 of identifying and correcting errors in a program.A. DebugBugB. FaultDefault【答案】A25、在某次通信中，发送方发送了一个8位的数据（包含一个奇校验位），若 传输过程中有差错，则接收方可检测出该8位数据（）oA.奇数个位出错B.偶数个位出错C.出错的位置D.出错的位数【答案】A26 An （） statement can perform a calculation and store the result in a variable so that it can be used later.A.executableB. inputC.outputD.assignment【答案】D27、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。类、接 口、构建属于（请作答此空）事物；依附于一个元素或一组元素之上对其进 行约束或解释的简单符号为（）事物。A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A28、专业程序员小王记录的编程心得体会中，（）并不正确。A.编程工作中记录日志很重要，脑记忆并不可靠