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1、X市政协调研组有关X市老旧小区改造情况调查报告_市政协调研组关于_市老旧小区改造情况的调查报告 城镇老旧小区改造是重大民生工程和开展工程。为深化贯彻落实国家关于施行城镇老旧小区改造的决策部署，推进我市老旧小区改造工作，改善居民居住环境，提升城市品质形象，根据市政协2022年工作安排，_-_月份，由_副主席牵头，组成专题调研组，通过实地走访、召开多层面座谈会、外出考察等形式，对我市老旧小区改造情况进展了调研。现将有关情况报告如下： 一、根本情况 城镇老旧小区是指城市或县城建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区效劳设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区含单栋住宅楼。据调研组不完全统计
2、，我市20_年底前建成的老旧小区_个乐成街道_个、城东街道_个、城南街道_个，总建筑面积_多万平方米，涉及_户，_人。其中，_年底前建成的老旧小区_个，涉及_户，_人。调研发现，老旧小区“三多”“三少”“三缺”现象突出，严重影响居民生活质量，居民改造意愿普遍强烈。一建立标准不高，多孔预制楼板构造多、建筑管线老化多、平安隐患多。老旧小区建成时间较早，原建立标准较低，不少建筑是多孔预制楼板构造，经过二三十年的使用，老旧小区普遍存在建筑楼体、外立面、楼梯破损以及电气线路、水污管网老化严重的问题，存在平安隐患，群众反映非常强烈。如_区_栋建筑有多孔预制楼板构造的_栋，_小区_栋建筑有多孔预制楼板构造的
3、_栋，调研组走访发现其中局部房屋主体出现不同程度的倾斜，局部房屋地基下沉、墙体开裂、墙面脱落，看上去平安隐患较大。_小区其中一条覆盖一半以上建筑的电力线路，每逢用电顶峰期就频繁停电，今年夏天刚开场就连续三个晚上停电，群众强烈要求后实行了线路分流改造。_近几年都出现了管道堵塞、化粪池溢出等情况，业主们不得不雇佣疏通公司来清理。多数老旧小区建筑住宅阳台洗涤污水管与屋面排水管相连，导致雨污混排现象普遍，很多排水管还是球墨铸铁管，大局部已经腐蚀损坏严重，此外大多数消防栓都已损坏，无法正常出水。 二配套先天缺乏，电梯少、停车位少、公共效劳设施少。老旧小区总体上存在着居住功能缺乏、配套设施短缺、公共活动空
4、间缺乏等问题。如老旧小区大局部是_-_层建筑，根本没有安装电梯。据调研组初步统计，_区老旧小区_幢建筑数千个单元楼，仅有电梯_部。老旧小区由于建立之初规划相对滞后，因停车位缺乏造成的乱停现象非常普遍，近年来虽然有开展公共停车区域的优化调整，但车位仍是“僧多粥少”，出入通道甚至消防通道被车辆占用停放情况仍然存在，如_二区居民车辆_多，停车位仅_个，居民反映每天回家都要抢车位。老旧小区文化娱乐、体育健身、养老托幼、社区效劳等公共效劳设施明显缺失。据调研，_个老旧小区中，仅_个小区有固定的办公场所包括_个违建，_个小区有老年活动场所，_个小区有托幼场所；很多小区的公共娱乐设施如健身器材严重老化，甚至
5、根本没有装备；公共厕所装备缺乏，_街道_个老旧小区就有_个没有公共厕所。 三居住环境差乱，人防技防缺失、组织管理缺位、物业管理缺乏。老旧小区违章搭建、毁坏绿化、杂物乱堆、垃圾乱扔、污水乱排、房子乱租等现象非常常见。如老旧小区很多车库住着老年人、新_人，有的_平方米的车库住了_-_个人，在车库内吃住同室，有些煤气罐或电磁炉就在床边，消防隐患相当严重；局部住户将洗衣板直接放在车库边上，洗涤等生活污水直接排放到路上，严重影响小区相貌；局部建筑一楼或者车库还被租用作为经营场所，如在_小区车库或者一层被用作美容美发、家电维修、教育培训，存在较大平安隐患。老旧小区多数人防技防不到位，局部保安岗亭形同虚设、
6、无人值班，局部监控摄像头存在聚焦模糊甚至失效。如_小区的监控室三台监控屏幕在调研时竟然全部黑屏；_区不少楼道门禁系统形同虚设，长期无法使用却没人修理。据调研，目前_个老旧小区中，有_个小区还没有成立业委会，_个小区没有进驻物业管理，_个小区没有建立党的组织，而且很多业委会只有组织，没有固定办公场所、没有经费和专职工作人员，没有开展有效的管理工作。 20_年_月以来，国家部委、_省、_市相继出台了推进老旧小区改造工作的文件，各级政府对老旧小区的改造极为重视。_市城镇老旧小区改造三年行动方案中我市2022-2022年改造老旧小区_个，目前我市已上报_小区、_区、_、_小区等_个小区改造工程，总建筑
7、面积约_._万平方米，涉及约_户。 二、制约老旧小区改造的主要问题一小区底数不清，改造机制不健全 我市城区老旧小区存量大，不同小区的改造规模差异明显，改造任务复杂。但目前我市尚没有编制老旧小区改造的整体规划，小区情况掌握不够，对改造的总量缺乏准确数据和详细安排，也缺乏详细的建立标准和政策支持。如市住建局、市文明中心、属地街道都有局部老旧小区的简单统计数据，但数据各不一样，老旧小区规模、房屋质量状况和业主构成等关键数据缺失，配套设施、基层治理情况不清。同时我市老旧小区三年改造行开工作推进相对滞后，施行方案如今还没有出台，群众关注的改造资金居民自筹比例、补助基数以及与水电气污等权属单位专项工程衔接
8、的详细政策支持尚不明确，而比照兄弟县市区，_、_已经出台了老旧小区改造施行方案，_、_、_也陆续公布了施行方案征求意见稿。此外，我市还没有建立老旧小区改造工作的综合性协调机构和工作专班，主要由住建部门的一个科室负责工作对接，工作机制还不够健全，相关责任单位权责不够明确，难以形成整体合力。 二资料档案不全，改造技术有难题 据反映，局部老旧小区前期的设计图纸和建立资料缺失，有的只有总平图却缺失地下综合管线图，有的干脆什么资料都没有。如前期住建部门为今年启动改造方案的老旧小区做规划设计，去档案馆等多处也没找到建立时的设计图纸，不得不聘请专业机构对小区情况进展重新测绘，无形中增加了时间本钱和资金本钱；
9、_街道干部为解决_小区居民和村民权属纠纷，找了几个部门也没有找到当时的规划平面图纸，无法明确四至，难以划分权属。同时，老旧小区建成后的二十多年时间里，各单位对小区进展了各种后期施工改造，建筑、绿化等局部构造改变了，电力、给水、排水、通信、天然气等地下管线迁移了，即便拿着旧时的资料图也不能照样设计，需要实地核对，否那么稍有误差就可能挖破管线。据_公司反映，_区地下管线复杂，规划设计完成后工程推进缓慢，至今如今仍未开工；_小区地下管线走向不详，社区、小区无人能说得清楚，给天然气改造设计增加了很多困难。此外，改造施工需要使用一定的钢筋、混凝土等建材，而老旧小区面积有限，楼距缺乏，空地较少，由于场地的
10、限制会进一步加大改造的难度与施工的风险，甚至可能影响百姓生活与人身平安。 三居民需求多样，现实矛盾不乐观 调研组走访调研理解到，多数居民希望拆老房子住新房、改装使用天然气省钱、加装电梯方便老人，还对小区绿化与道路、停车场以及树木的高度、防盗窗的改造存在多种意见。可以看出，老旧小区居民对改善居住环境的愿望迫切，对配套效劳的需求多样，对政府施行改造寄予高度期望，但居民需求与改造的条件、标准存在较大的差距，小区个体之间的差异、居民的经济条件和社会背景的多样性使得老旧小区的改造更加复杂。如电梯加装方面，近年来老旧小区居民要求加装电梯的意愿一直较为强烈，但因加装电梯需要三分之二以上业主签字、邻居无一反对
11、意见、房屋鉴定报告B级以上等条件限制，自20_年以来申请加装的成功者寥寥，仅有_小区、_、_公寓_个小区共计_台电梯。供水改造方面，一些老旧小区_楼以上住户水压缺乏，只能靠自家的水泵和水塔来增压供水，一些住户水管总是不连续地出现黄水，饮水平安有隐患，一旦改造将是整个片区大面积停水，居民用水短期不能保障，且面临低层用水正常的居民不同意改造的情况。适老化改造方面，调查发现老旧小区老年人比例明显高于新小区，据街道统计数据显示，_岁以上的老人如_小区_人占_、_小区约_人占_、_小区_人占_、_小区约_人占_，随着老旧小区“老龄居民”人数的不断增加，老年人无障碍出行、休闲娱乐活动、群体平安保障、社区养
12、老效劳等需求也日益明显，但一些工程限于场地、资金处于无法可改、无处可建的为难境地。 四资金问题突出，业主共建意识弱 老旧小区改造资金需求总规模较大，据部门反映，局部老旧小区没有物业维修专项基金，改造工作面临着财政资金“投不起”、居民和社会资金不愿投、后期管护资金缺失等问题。据初步测算，假设按照补助基数_元/平方米计算，仅今年方案的_个小区工程补助就超过_个亿。虽然中央、省拨付一定专项补助基金_市级仅对_、_、_区等各实际功能区施行补助，市财政仍然面临较大压力。并且根据现有文件规定，符合中央财政补助的改造对象主要是_年以前建成的小区不包括居民自建房为主的老旧小区，但在我市该时间段内老旧小区或多或
13、少夹杂着自建住房，如_小区商品房_套、自建房_套间，_小区商品房_套、自建房_套间，_小区商品房_套，自建房_套间。因此我市大局部老旧小区改造无法享受上级财政补助，很大程度增加了本级财政的投入负担，影响改造工作的大范围推进。同时，调研发现局部居民缺乏“共享共建共治”和“购置效劳”的观念意识，认为老旧小区改造主要是政府的事情，自己不用花钱，等、盼、靠政府投入思想非常普遍，因此往往改造意愿很强烈，说到投钱就沉默。 五长效管理缺乏，改造成果难维持 老旧小区在历年各类创立工作中，虽经过几轮环境整治或单项改造，但“脏乱差”现象总是卷土重来。尤其是在今年新冠疫情期间老旧小区防控难度普遍大于新式小区，如多个
14、开放式老旧小区为确保隔离到位，不得不封闭起来，但屡次发生封闭隔断障碍被破现象，进出人员的隔离防控存在疏漏。究其原因，主要是小区治理力量缺乏，长效管理机制不健全。业委会方面，很多小区业委会是退休干部、热心人士在管理，他们没有执法权主要以劝导为主，有时感慨“管了也没人听”，有时认为管得多了会得罪人，业委会整体职能作用没有发挥。如一些居民在绿化或空地上圈地种菜，甚至在公共场所养鸡养鸭、搭建铁皮棚等，屡劝不止。物业方面，老旧小区收缴物业费困难与物业管理不到位的矛盾比拟突出。老旧小区多数住户不愿意缴纳较高的物业管理费，导致物业公司不愿进入老旧小区；即便引入收费标准较低的物业据理解目前最低为_元，局部业主
15、因对小区管理存在分歧不愿意交物业费，局部业主认为是自建房不需要交物业费，如_小区_多户，20_年大约_多户居民没有上交管理费；物业费收缴不到位，直接导致物业管理难以维持，最终降低效劳标准或直接撤离弃管，形成恶性循环。街道社区方面，社区工作人员除书记、社工外，普遍没有固定薪资，社区的很多工作人员要么是新进大学生，要么是临时人员，基层工作经历匮乏或工作主动性不够，加上社区工作经费缺少，平时忙于完成上级交办的各项业务指标，极少参与老旧小区的管理；街道及驻社干部走访巡查小区时间不多，对现有的小区业委会很少开展培训指导，往往造成“前期鼓励成立业委会，最后却任由其自生自灭”现象。假如改造完成后小区管理方继
16、续缺位，就会导致改造成果无法维持，步入“改造破坏再改造”的怪圈，造成人力和资金的浪费。 三、几点建议一健全机制，摸清底数，加快出台规划方案 老旧小区改造是个系统性工程，牵涉面广，需要多个部门亲密配合。市政府要发挥主导作用，牵头成立相关职能部门参与的工作机构，明确部门分工，划分目的责任。建立工作联席会议制度，协调解决老旧小区改造过程中的重点难点问题。尽快组织开展全市老旧小区调查摸底，真实准确掌握老旧小区规模、房屋建筑本体、小区公共局部根底设施和根本功能，老旧小区居民自治和物业管理的现状，以及居民详细的改造需求等情况，建立全市老旧小区根底数据信息库，建议将调查对象范围放宽至20_年前建成的老旧小区
17、。在此根底上，尽快研究制定老旧小区改造规划和“三年方案”，明确老旧小区的详细分类和改造批次时间，明确改造的详细内容和建立标准，明确改造的投入保障和组织施行。规划应统筹好老旧小区改造、保障性安居工程等工程的关系，建议将老旧小区改造和文明城市创立、“污水零直排小区”建立、将来社区改造等工作有机结合。创新机制，研究出台针对完善类、提升类改造的政策措施，在政府公共资配置和资金投入等方面给予倾斜。 二注重前期，统筹推进，合理把握改造节奏 住建、资规部门应先行做好各老旧小区原始资料和图纸的查找整理，根底资料不完善、与工程实际不符合的，委托相关设计单位及时进展补测补绘。市政、电力、通讯、供水、燃气等部门单位
18、和有关街道应协助提供各老旧小区地下管网分布图，并对地上各类相应管线进展集中调查清理。街道社区应有序开展老旧小区改造宣传发动工作，让群众充分认识到改造带来的实效和好处，尽可能地获得广阔居民的理解和支持。同时，建议建立老旧小区改造工程库制度，列入改造方案工程应有序进展实地勘查和科学论证，比方比照改造与拆后重建的费用，假设差距不大建议施行“就地重建”；有些房屋可以进展改造，但其不合适我市的长期开展规划，要防止改造的重复浪费。在论证的根底上，选取细化改造方案优、群众改造意愿强烈、“共同缔造”根底好的工程，按“成熟一个，施行一个”的原那么启动改造。 三以人为本，突出重点，改造提升居住环境 城市的开展和社
19、区的建立都是结实树立“以人民为中心”的思想。针对建筑改造、道路交通和停车、管网系统、景观绿化、适老化改造、社区效劳体系6大方面，因地制宜来确定各小区菜单式改造内容，优先安排居民群众反映集中、涉及共同利益的问题。一是支持存在多孔预制楼板等平安隐患较多的老旧小区拆旧建新。此类小区进展综合改造价值不大，反而还会增加平安隐患，建议采取拆旧建新的方法。可在危房鉴定的根底上，根据实际情况和群众意愿采取不同的安置方法。具备开发潜力地段的小区可引进开发商进展重新开发，适当进步容积率，一并将托幼、养老、医疗等便民效劳嵌入，提升土地的利用价值；借鉴鹿城等地做法，向需拆迁改造的住户发放安置房“房票”，购置房地产开发
20、的商品房实现异地安置。二是鼓励多层住宅加装电梯。参照_、_等地做法，尽快出台电梯资金补助方案_按电梯加装费用_给予最高不超过_万元/台、_给予符合条件的_万元/台补助，进一步优化电梯安装申报和审批流程，小区改造条件成熟的可适当降低加装电梯的启动门槛。假设财政紧张可采取以奖代补、先建后补等方式。三是施行打通消防生命通道工程。实行老旧小区“一区一策”治理，结合老旧小区的建成年代、建筑高度、周边环境、道路管网等方面情况开展改造，制定施行消防车通道治理方案，按照先急后缓、先易后难的原那么尽快打通消防通道。四是完善老旧小区公共效劳功能。优先解决水、电、气、路、排污等问题。改造零星空闲用地、改造绿化带或与
21、周边单位共建等方式增加停车位，有条件的增设汽车充电桩和电瓶车充电棚。拓展居民公共活动空间，及时维修翻新小区内破损的公共休闲设施，增设小区安康步道、休闲游憩场地和健身器械，条件成熟的要建立完善老年人活动中心，引入社会资本建立养老托育机构。 四多元投入，加大保障，健全资金筹措机制 市政府要研究明确根底类、完善类、提升类改造的政府和居民资金负担比例，做好财政投入保障，探究构建政府政策性引导、居民共建性出资、企业市场化参与、社会全方位支持的多元化融资机制。一是加强与银行等金融机构的沟通对接，探究老旧小区专项债券等融资方式，鼓励金融系统开发针对老旧小区改造的优惠金融产品，探究居民户内改造、装修、节能减排
22、等消费领域的个人贷款金融效劳。二是探究利用增建商业设施、翻建结合扩建等措施，合理利用小区及周边闲置土地或简陋房屋占地，在不影响规划的情况下进展二次开发；通过制定税收优惠等政策措施吸引社会资金投入，减轻财政资金压力，实现资金平衡。三是出台提取个人公积金用于加装电梯等老旧小区改造的政策，适当降低物业专项维修基金用于改造的申请门槛，减轻老旧小区改造筹资压力。四是充分发挥责任企业和责任单位资金作用，加大对水电气网等垂管部门协调力度，在预算审批、资金拨付等方面进步灵敏度，为老旧小区改造提供便利。 五综合施策，标准运作，促进小区长效管理 要坚持改造与整治相结合，建立与管理相结合，持续加强老旧小区后续管理，
23、稳固改造成果。一是党建进小区，以党建引领小区治理。加大街道对老旧小区的管理力度，建立驻社干部联络老旧小区的工作制度，加强对业委会的培训管理，标准业委会资金管理和物业监管等制度。已经成立业委会的可以进一步充实业委会的红色力量，还未成立业委会的可以帮助成立小区临时业委会，在管理过程中逐步物色小区的能人志士参加业委会，建立健全居民自治管理机构，夯实小区管理根底。条件成熟的小区可以建立党支部，提供党组织为民效劳清单，以“红色”力量激发老旧小区管理“新动能”。还可以借鉴_做法，出台文件明确党员机关干部必须兼任所住小区楼长、单元长等，赋予其社区效劳职责，带动居民共同参与到小区治理。二是物业进小区，以专业效
24、劳促进小区管理。根据不同小区居民的经济承受才能以及对物业管理的实际需求，采取社会化管理、准物业管理、社区自治管理等多样化的物业管理形式。建议建立物业管理征信系统，对业主恶意拖欠物业效劳费用的行为纳入个人征信系统进展警示，对物业企业管理失信并造成小区严重后果的进展曝光。对于一时难以引进物业企业的，可由街道设立物业管理效劳机构，在各准物业小区设置管理处，形成系统的管理网络，施行准物业管理。三是执法进小区，以乱象整治标准小区管理。结合司法、综合行政执法、公安、消防、市场监管、卫健等多部门集中梳理小区常见违法违规行为问题，明确执法责任单位，编制违法事项清单并在小区公告。通过“城市大脑”建立延伸到小区，采取摄像头抓拍违法行为的形式，开展“非接触性执法”，由指挥中心分派给各执法部门依法处理。同时，加强业委会、物业和属地社区、街道的沟通，定期召开小区社情研判会，对小区的各种违法情况进展分析p ，加强对小区管理的支撑，完善小区执法治理体系。 第 9 页 共 9 页