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1、合同法实务培训课件合同法实务培训课件合同企业经营风险躲避的钥匙内容与合同有关的十个主要问题前合同工作合同签订前的一些必要调查合同主要条款合同的主体合同标的合同的成立与效力定金、订金、预付款的区别定金与违约金的适用交付与交接租赁合同的影响 相关法律文件的及时索要纠纷解决方式 领 升 投 资前合同工作一、合同签订前的一些必要调查1、合同主体的调查所有类型的合同： 单位 营业执照及年审情况； 相应的资格房地产、工程施工合同等， 法定代表人身份证明 重要合同的资信调查注册资本不等于履行能力和履约信誉 代理与代表授权 个人 身份证明、代理人授权，婚姻状况 2、房屋产权状况调查房屋购置合同 产权归属； 有
2、无共有人共有状态 有无权利瑕疵权利是否受到任何限制， 抵押、租赁；. 领 升 投 资 口头与书面合同口头与书面合同效力合同法实施前后 法定例外抵押合同物权法、融资租赁合同、建设工程合同、技术转 让合同合同法、房屋买卖合同房地产管理法等 约定例外合同存在和合同证明的区别CISG中国86年核准书的保存及现实问题租赁合同中的口头协议与书面合同原那么与限制 领 升 投 资合同主要条款辨析二、合同的主体 合同相对性1、合法：单位是否合法成立是否存在，代表和授权 2、适格： 1)共有： 按份共有与共同共有 按份共有：每个共有人单独的权益，是独立的合同主体，可以处分自己拥有的局部 授权代理被代理人是合同主体
3、 例：兄弟俩共同投资购置房产，约定按份 共同共有：每个人不是独立的权利主体，全体共有人是合同的主体， 授权代表人同为合同主体 例，夫妻共有 2行为能力：法人行为能力的弱化；自然人相应的行为能力3、善意取得： 物权法在我国首次确立不动产善意取得制度； 善意第三人，但前提严格； 例无权处分4:6的按份共有，缺乏2/3) 须经司法程序判定不确定性很大 领 升 投 资三、合同标的1、合同标的具体、详细、明确 房屋的详细情况 特定物与非特定物2、产权归属与权利瑕疵 产权归属： 抵押：转让受限 利益均衡与制度选择 ?物权法?第191条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人
4、代为清偿债务消灭抵押权的除外。 如何理解“不得- 混合标准的抵押登记效力大陆法系的承继与改造 登记生效主义： 登记对抗主义： 租赁： 其他权利限制： 领 升 投 资合同主要条款辨析合同主要条款辨析四、合同的成立与效力成立：承诺生效之时 简单理解：双方签字盖章生效：原那么成立之时生效；例外：约定、法定中外合资企业合同法律后果不同：违约责任的承当与否缔约过失责任： 信赖利益法律不够明确，尚有争议， 通说：直接损失合同无效及其法律后果： 例，欺诈且损害国家利益，恶意串通 恢复原状 领 升 投 资 合同主要条款辨析五、定金、订金、预付款的区别1、定金： 履约担保， 按法律规定处理：如果双方依合同履约，
5、那么返还定金；如果一方不履约，或不再返还或双倍返还， 2、预付款： 付款的方式，商业信用； 与履约担保和合同是否成立无关； 财会制度 3、 订金： 不具有定金的法律效力，一般可视作预付款，可以在合同成立之前发生，合同成立或履行后或返还或抵充价款。 不履行相应义务时，按协议约定处理。 领 升 投 资 合同主要条款辨析六、定金与违约金的适用1、法律作用不同： 合同履行的担保、 合同未履行的补偿非惩罚2、适用不同： 择一而适用 选择后不得变更3、适用限制： 20%法律的规定； 30%司法解释的规定 领 升 投 资合同主要条款辨析七、交付与交接1、交付：法律概念，具有相应的法律效力； 交接：程序问题。
6、2、交付的法律意义： 动产所有权转移所有权保存除外善意第三人例外)； 动产买卖合同：交付地与履行地 不动产风险转移 占有： 直接占有和间接占有 占有改定、简易交付与指示交付3、交接：相关费用的结算，文件交接 领 升 投 资 合同主要条款辨析八、租赁合同的影响：1、特殊债权与物权效力的均衡 2、 买卖不破租赁 4、优先购置权的存在 提前通知 同等条件 5、优先购置权的法律后果 合同无效？ 趋势弱化，保护善意第三人 恶意串通例外 领 升 投 资 合同主要条款辨析 九、相关法律文件：及时索要1、身份证件、婚姻状况证明或声明2、产权证明文件3、抵押文件4、租赁合同及优先购置权放弃声明5、各种收据、交接
7、文件等 1收款收据：财务作账凭证+法律上的证据合同履行证据 -特别是多个合同存在 2收款人与合同主体的一致性，财务制度+法律意义主体一致，合同相对。 3及时索要-特殊情况不能及时出具单位正式收据 领 升 投 资 合同主要条款辨析十、纠纷解决两种方式1、法院： 约定管辖： 可以在法律允许的范围内约定管辖法院选择管辖权， 法定管辖： 可以仅约定由法院管辖，起诉者可以向任何有管辖权的法院起诉。 选择管辖：原告住所地；被告住所地；合同签订地；合同履行地；标的物所在地。 但是不得违反专属管辖和级别管辖的规定。2、仲裁：仲裁机构具体明确，否那么无效； 法律作用：排除法院的管辖3、两种方式的主要区别： 法院
8、：两审终审；有利执行 仲裁：一裁终局；专业性强，期限较短 领 升 投 资 领 升 投 资*?将此幻灯片插入到演示文稿中将此模板作为演示文稿.ppt 文件保存到计算机上。 翻开将包含该图像幻灯片的演示文稿。 在“幻灯片选项卡上，将插入点置于将位于该图像幻灯片之前的幻灯片之后。确保不要选择幻灯片。插入点应位于幻灯片之间。 在“插入菜单上，单击“幻灯片从文件。 在“幻灯片搜索器对话框中，单击“搜索演示文稿选项卡。 单击“浏览，找到并选择包含该图像幻灯片的演示文稿，然后单击“翻开。 在“幻灯片从文件对话框中，选择该图像幻灯片。 选中“保存源格式复选框。如果不选中此复选框，复制的幻灯片将继承在演示文稿中位于它之前的幻灯片的设计。 单击“插入。 单击“关闭。 *