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1、重庆省2015年下半年房地产估价师制度及政策：房地产中介服务行业管理概述模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、_是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。 A总效用 B边际效用 C总效用率 D边际效用率 2、下列关于外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，承接中国境内建设项目的勘察设计业务问题，表述错误的是。 A：外国勘察设计单位及其在中国境內的办事机构，不得单独承接中国境內建设项目的勘察设计业务 B：外国勘察设计单位可以单独承接中国境內建设项目的勘察设计业
2、务，但其在中国境内的办事机构，不得单独承接中国境内建设项目的勘察设计业务 C：外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，承接中国境内建设项目的勘察设计业务，必须及中方勘察设计单位进行合作勘察或设计 D：外国勘察设计单位及其在中国境內的办事机构，可以成立合营单位，领取相应的勘察设计资质证书，按国家有关中外合作、合营勘察设计单位的管理规定开展勘察设计业务活动 E：房地产估价机构必须加盖公章3、_是指由于房地产投机引起的房地产市场价格及使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。 A房地产膨胀 B房地产泡沫 C房地产滞销 D房地产过度开发 4、下列及城市规划管理有关的工作中，属于城
3、市规划保障系统主要内容的是。 A：城市规划的制定 B：城市规划的实施与管理 C：城市规划的监督检查 D：城市规划法律法规的制定 E：执行层的组织协调5、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价_元/m2。 A1250 B1750 C2050 D2150 6、某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为（）万元。 A20 B21 C35 D50 7、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是。 A：过
4、去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B：市场上能找到充分房地产历史价格资料 C：房地产在过去无明显的季节变动 D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 E：工业用地的监测点评估价格 8、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33，则该项投资的税前现金回报率为。 A：75 B：83 C：125 D：167 E：借款合同 9、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元，2012年9月的市场价格为4654元。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场
5、价格的平均环比月上涨率为。 A：107 B：111 C：120 D：125 E：工业用地的监测点评估价格 10、房地产开发企业税后利润应首先用于(2005年试题) A：弥补企业以前年度的亏损 B：提取法定盈余公积金 C：提取公益金 D：向投资者分红 E：借款合同11、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600，而该小区的住宅用地面积是100000，该小区的住宅建筑净密度是。 A：36 B：4 C：36 D：40 E：执行层的组织协调 12、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成
6、交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）元/m2。 A3790 B4238 C4658 D4663 13、为体现国家对房地产开发的鼓励规定，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住，减半征收土地增值税。 A：满5年的 B：5年以上的 C：满3年来满5年的 D：居住未满3年的 E：执行层的组织协调14、住房公积金委员会各项决策的执行机构是_。 A住房公积金管理中心 B住房公积金管理委员会委托的银行 C各个单位 D全体
7、职工大会 15、某市去年住宅的实际销售量为500万，预测销售量为450万，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是万。(2005年试题) A：450 B：475 C：490 D：500 E：借款合同 16、通过划拨方式取得建设用地使用权的单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以作为取得建设用地使用权所支付的金额。 A：使用土地期间投入的基础设施费 B：使用土地期间投入的公共配套设施费 C：转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用 D：取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用与安置费用 E：执行层的组织协调 17、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是。 A：指数平
8、滑法 B：市场因子推演法 C：德尔非法 D：销售人员意见综合法 E：借款合同 18、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会_。 A上升 B下降 C不变 D升降难定 19、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。 A：40 B：43 C：47 D：50 E：工业用地的监测点评估价格 20、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是_。 A目标定价法 B价值定价法 C挑战定价法 D成本加成定阶法 21、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490
9、、1810、2110元/m2。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为_元/m2。 A2390 B2410 C2430 D2450 22、产生房地产价格泡沫的直接诱因是（）。 A土地稀缺 B城市化进程快 C投机需求膨胀 D过度放贷23、某临街深度3048 m(即100英尺)、临街宽度20 m的矩形土地，总价为12192万元按“四三二一法则”，其相邻临街深度1524 m(即50英尺)、临街宽度25 m的矩形土地的总价 为【2004年考题】 A：5334万元 B：8534万元 C：10668万元 D：21336万元 E：工业用地的监测点评估价格 24、房地产开发是一项综合性经济活动，
10、投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好_工作。 A项目策划 B项目方案的设计 C可行性研究 D成本收益分析25、某期房1年后能投入使用，及其类似的现房价格为5000元，出租的年总收益为500元，管理费用等其他支出为100元。假设折现率为10，风险补偿为现房价格的3，则该期房目前的价格是元。 A：4395 B：4486 C：4636 D：4850 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产开发项目投资估算时，如为
11、委托销售代理的，则代理费应列入_。 A管理费 B销售费用 C其他费用 D前期费用 2、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金。 A：不得低于评估价格的50 B：不得高于评估价格的50 C：由政府决定 D：不得低于按照国家规定所确定的最低价 E：执行层的组织协调3、国办发200626号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有_。 A住宅小区绿地率在30%以下 B住宅小区建筑容积率在1.0以上 C单套建筑面积在120m2以下 D实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下 E人均居住建筑面积在25m2以下 4、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据
12、待估宗地的最佳开发利用方式与当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用_与长期趋势法相结合进估算。 A比较法 B收益法 C成本法 D路线价法5、纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过万元的，要报经财政部、国家税务总局批准。 A：10 B：20 C：30 D：50 E：执行层的组织协调 6、企业确定广告预算的主要方法包括。 A：销售百分比法 B：目标任务法 C：谈判法 D：竞争对等法 E：量力而行法 7、根据权利的作用，可将民事权利分为。 A：专属权 B：支配权 C：请求权 D：形成权 E：抗辩权 8、工程成本控制的主要对象是主要费用
13、的_。 A变动费用 B固定费用 C材料费用 D人工费用 9、房地产的独一无二特性导致了【2007年考题】 A：难以出现相同房地产的大量供给 B：房地产市场不能实现完全竞争 C：房地产交易难以采取样品交易的方式 D：房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响 E：房地产价值量大 10、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上及业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30 ，外墙面积6 ，单元间分隔墙面积8 ，公摊面积3 。那么，可出租面积应为。 A：33 B：40 C：43 D：47 E：借款合同11、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从_之日起计算。 A
14、工程竣2K B物业验收合格 C购房人实际入住 D开发企业向购房人交付房屋 12、国家对房地产开发企业资质管理实行_ A统一审批 B国务院审批 C分级审批 D部门审批 13、零售商业物业的租金是以_为基础计算的。 A每一个独立出租单元的总出租面积 B每月每平方米 C每平方米可出租面积 D每平方米可出租面积按月或年支付的金额14、下列建设项目的外部效应中，属于外部负效应的是。 A：就业增加 B：污染增加 C：税收增加 D：职业收入增加 E：执行层的组织协调 15、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、_等。 A规划设计方案 B投资估算 C资源条件 D投资权益 16、某商场建成于
15、2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前，该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。 A536 B549 C557 D816 17、以被保险人的民事损害赔偿责任为保险标的的保险称为_。 A责任保险 B保证保险 C自愿保险 D商业保险 18、某宗建筑密度为50%的土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/m2，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/m2。该宗土地的总价为_万元。 A96 B1
16、92 C240 D480 19、中华人民共与国城乡规划法规定，_根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。 A城市人民政府 B城市人民政府城乡规划主管部门 C城市人民政府国土资源主管部门 D城市人民政府房地产主管部门 20、_主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。 A估算法 B成本法 C路线价法 D基准地价法 21、 22、23、根据西方经验，一般认为速动比率为时比较合适。 A：1：1 B：1：2 C：2：1 D：3：1 E：执行层的组织协调 24、用成本法估价时，房屋现值=_ A房屋重置价格-年折旧额尚可使用年限 B房屋重置价格-年折旧额耐用年限 C房屋重置价格成新度 D房屋重置价格-年折旧额25、_是在土地房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。 A物业税 B地产税 C契税 D增值税