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1、物业公司物业费催收方案（案含话术及律师函）物业费催收法律依据民法典第二百七十三条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承 担义务；不得以放弃权利不履行义务。第二百八十六条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会或者 业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违 章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、 法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、 赔偿损失。行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门投诉， 有关行政主管部门应当依法处理。第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付
2、物业费。物 业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受（如空置 房，物业管理圈注）或者无需接受（一楼不用电梯）相关物业服务为由拒绝支 付物业费。肯定有它的制度和利益在，毕竟它要养活好几千人不是，你觉得呢（用意：和业主统一战线，减轻业主对经办人的敌意以保证说服力）话术二：XX业主，我觉得你还是来交了好，你想，难道你交了我就不 帮你出租了吗，肯定不可能嘛。相反的你不交，小X也没办法向公司交代 嘛，人家认认真真的交费的业主都没帮，却帮没缴费的，你说这说得过去 吗？而且，你这么拖着，最后公司没有办法还不是只有采取正常法律手段 来维权，何必呢。（用意：潜台词告诉他，不要以为拿他没办法，在
3、法律 上他是站不住脚的）话术三：要不这样，XX业主，小X帮你想想办法，看能不能向公司申 请滞纳金的减免，在小X能力范围内的，我肯定会帮你争取（用意：对于 处在交与不交边缘的客户，给与小利推动其缴纳）话术四：XX业主，我听说最近公司在拟一批律师函，针对一些长期欠 费的客户要采取法律行动了，估计就是这几天就会发出，好像里边有你， 我先悄悄给你说一声，让你也好有所准备千万不要透露是我告诉你的哟, 要不我会很难办的我建议你最好最近赶快来交了，避免撞到枪口上，抓 个典型，多不划算（用意：探其口风、拉拢战线、劝其来交）物业费催收口号物业管理业主当家，小区建设依靠大家！加强物业管理，共建安全文明温馨和谐的家
4、园！欠费影响物业公司经营，损害最大的是广大业主的利 益！拖欠物业费是对交费业主的侵权和对全体业主的损害！拖欠物业费是 违约违规、损人害已的错误行为！树立正确的物业管理消费观念，克服丑 恶的赖账消费行为！树立正确的荣辱观，纠正缺德失范的恶意欠费行为！ 加强物业管理服务，提高物业管理品质！依法依规从事物业管理，切实提 供质价相符的服务！改善物业环境，加大清欠力度，解决历史积欠！维护 业主合法权益，做好物业费清收清欠工作！业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业管理条例第七条：业主在物业管理活动中，履行下列
5、义务：（四）按照国家有关规 定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用。第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服 务。第四十条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应 的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格业主业主主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务 合同中约定。十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带 缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设 单位交纳。第四十二条：县级以
6、上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。第六十!1!条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。业主大会和业主委员会指导规则第二十条：业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害 业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共 同管理权的行使予以限制。关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内 仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
7、物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者 无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使 用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支 持。物业服务收费管理办法第四条：国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业 服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地 产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。第八条：物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价， 在物业管理区域内的显着位置，将服务内容、服务标准以及收费项目
8、、收费标 准等有关情况进行公示。第九条：业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业 服务费用。第十条：建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务 内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受 人共同利益的约定应当一致。第十五条：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用 或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业 服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企 业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金 的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生
9、产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物 业服务资金。第十六条：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位 原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建 设单位全额交纳。第二十一条：政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物 业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价 格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据中华人民共和国价格法和 价格违法行为行政处罚规定予以处罚。物业费催收索引法律招数必达招数 第一招 第二招 第三招 第四招 第五招第六招 第七招 第八招 第九招适时地毯统一全民总断其后路 苦肉计糖衣炮弹
10、催费函 律师函提醒搜索战线动员序号常见欠费业主类型参考使用招数1 未缴费的所有业主满口答应，却总不出现的业主2 无法取得联系的业主房屋存在整改问题的业主3 因房屋久未出租而欠费的业主曾经对物业有误会，发生过不愉快的业主4 以工作忙、不在家、没时间等为借口的业主所有关怀、催缴均无效，恶意欠费3个月以上的业主物业费催收温馨提示尊敬的XX业主/XXX女士 :您好!首先，感谢您一直以来对XX物业管理工作的理解！近期我司一直就 贵宅物业费未缴纳一事与您进行沟通，现将我司的想法和建议与您作如下 交流：就您所反映XX写字楼租售情况不好的问题，我们正在做出更积极地 协调处理，并已在近期收到一定的成效，仅上月就
11、新增入住8户。就您的 物业而言我客户中心前台也在积极地帮您推荐。在我司积极协助您解决问题的过程中，您多次提到人在外地不便缴 纳物业费，对此我司与您几次交流了意见：考虑到您身处外地，无法亲 自前往缴款，我司曾提出可采用转账或代扣等方式，但您均以工作忙没 时间春节回来再缴为由拒绝。您一直未如当初所言前往客户中心缴纳相关费用。我司负责人曾于xx 月XX日、XX月xx日多次尝试与您联系，但电话均为拒接或无人接听。而 根据您购房时与我司签定的XX前期物业服务合同中第五条中 乙方应在当月15日之前将费用金额缴清，逾期每天将按应交纳金额的 3%。向甲方缴纳滞纳金”故作为业主，您有按时缴纳相关物业费的责 任。
12、作为从事服务工作的企业，我司愿意为业主做更多的工作，也非常乐 意给您提供力所能及的帮助，但同时也希望业主能站在客观理性的立场 上,理解、支持和配合我们的工作。提醒您贵宅从2021年11月截止至2022年5月，已有6个月的物业费计6965.10元及滞纳金计1273.34元共计8238.44元未缴纳，希望您接到此函后尽快到物管处结清相关费用，也避免产生更多的滞纳金，造成 您经济上不必要的损失。感谢您的理解和支持！我们希望随时与您保持沟 通，若您有好的建议，也非常欢迎您给我们提出。物业联系人：张XX联系电话：6661XXXX顺颂商祺！XX物业服务有限公司2022年13.月28日物业费催收律师函XX函
13、字（ 2022 ）第号XXX女士 （ XX业主）:本所受XX物业服务有限公司（本所委托人）之委托，敬告如下 事宜：本所委托人提供证据证明：阁下是XX物业业主，阁下与本所委托人 签署有XX前期物业服务合同及临时管理规约，并接受本所委托人提供 的物业管理服务，但从2021年11月开始，贵方一直未按时至物管处缴纳 物业费、中央空调使用费、公摊水电费等。截至2022年11月18日，阁 下共欠费金额达人民币11343.69元；滞纳金共计人民币3561.42元。本所委托人之物业管理人员已多次与阁下联系并催交相关费用，在此期间 本所委托人仍按照物业管理合约为阁下提供完善、周到的物业服务；但阁 下仍借故拖延，
14、未能交纳所欠费用。本所认为：阁下是物业管理人依法管理的物业业主，应充分履行并遵 守XX前期物业服务合同及临时管理规约，遵守XX市物业管理条例 以及我国的有关法律法规，在接受物业管理服务的同时，有义务及时、足 额交纳物业费，否则应交纳滞纳金并承担其他违约责任。本所委托人已经委托本所向贵方敦促交纳有关费用。本所特此函请阁下：1.于2022年12月10日前至本所委托人之管理 处结清以上费用；2.如果贵方未能在上述期限结清该等费用，本所委托人 可能采取暂停物业服务之有关措施，且本所将根据本所委托人之要求，依 法提起诉讼，届时，由贵方承担全部的法律后果。特致专函，敬希垂注！XX律师事务所律师*2022年11月28日物业费催收话术话术一 ：XX业主，小X和你沟通这么久，也是想解决这个问题，我一 直认为能通过沟通解决的，那是最好的，小X也不希望你和公司闹僵呀， 那对双方都没好处，是吧。但是话又说回来，公司作为一个企业而言，它