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1、商品房预售商品房预售20072007中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法第四十五条第四十五条第四十五条第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：商品房预售，应当符合下列条件：商品房预售，应当符合下列条件：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得（一）已交付全部土地使用权出让金，取得（一）已交付全部土地使用权出让金，取得（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地土地土地土地使用权证使用权证使用权证使用权证书；书；书；书；（二）持有（二）持有（二）持有（二）持有建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证；（三）按提供
2、预售的商品房计算，投入开发建设（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；并已经确定施工进度和竣工交付日期；并已经确定施工进度和竣工交付日期；并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预（四）
3、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。售登记，取得商品房预售许可证明。售登记，取得商品房预售许可证明。售登记，取得商品房预售许可证明。1 1 1 1商品房预售（续商品房预售（续1 1）20102010关于进一步加强房地产市场监管完善关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知商品住房预售制度有关问题的通知未取得预售许可的商品住房项目，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放得以认购、预订、排号、发放VIPVIP卡等方式向买受人收取或变相收取卡等方式向买受人收取或变相收取定
4、金、预定款等性质的费用，不得定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。参加任何展销活动。2 2 2 23 3 3 3商品房预售（续商品房预售（续2 2）注注1 1：是否属于违法预售房地产，应该由当：是否属于违法预售房地产，应该由当地的房地产开发管理部门来确定，税务机地的房地产开发管理部门来确定，税务机关即使证据确凿，也不能界定收取的款项关即使证据确凿，也不能界定收取的款项为非法收入。为非法收入。注注2 2：实际工作中应按照企业在内部：实际工作中应按照企业在内部 认购阶认购阶段取得的预售款预征所得税，但有关行政段取得的预售款预征所得税，但有关行政部门判定该收入为非法收入除外。部门判定该收入
5、为非法收入除外。开盘前的预收款开盘前的预收款20102010河北关于营业税若干政策问题的公告河北关于营业税若干政策问题的公告房地产开发企业在开发、销售商品房房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、过程中，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、选房卡、VIPVIP卡等取得的款项，均属于卡等取得的款项，均属于预收性质的款项，其纳税义务发生时预收性质的款项，其纳税义务发生时间与预收房款相同，为收到款项的当间与预收房款相同，为收到款项的当天。天。（所得税？）（所得税？）4 4 4 4开盘前的预收款（续）开盘前的预收款
6、（续）19951995国税函国税函156156号营业税问题解答（之一）号营业税问题解答（之一）营业税暂行条例实施细则第二十八条营业税暂行条例实施细则第二十八条规定规定:“:“纳税人转让土地使用权或销售纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。务发生时间为收到预收定金的当天。5 5 5 5收入的范围收入的范围20092009国税发
7、国税发3131号房地产开发经营号房地产开发经营业务企业所得税处理办法业务企业所得税处理办法第五条第五条 开发产品销售收入的范围开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。他经济利益。2001200120012001安徽关于个人所得税若干政策问题的通知安徽关于个人所得税若干政策问题的通知安徽关于个人所得税若干政策问题的通知安徽关于个人所得税若干政策问题的通知6 6 6 6收入的确认时间收入的确认时间2009200920092009房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业
8、所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法第六条第六条 企业通过企业通过正式签订正式签订房地产销售合房地产销售合同同或或房地产预售合同房地产预售合同所取得的收入，所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：定确认：2006200620062006财税财税财税财税162162162162号关于印花税若干政策的通知号关于印花税若干政策的通知号关于印花税若干政策的通知号关于印花税若干政策的通知（一）采取一次性全额收款方式销售开发（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价产品的，
9、应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。款凭据（权利）之日，确认收入的实现。7 7 7 7收入的确认时间（续）收入的确认时间（续）六（二）采取分期收款方式销售开发产品六（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。在实际付款日确认收入的实现。营业税实施细则第二十五条营业税实施细则第二十五条 纳税人转纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间预收款方
10、式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。为收到预收款的当天。8 8 8 8银行按揭方式银行按揭方式（三）采取银行按揭方式销售开发产（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现揭贷款办理转账之日确认收入的实现2002200220022002北京关于对房地产公司收取客户的违约金北京关于对房地产公司收取客户的违约金北京关于对房地产公司收取客户的违约金北京关于对房地产公司收取客户的违约金征
11、收营业税问题的批复征收营业税问题的批复征收营业税问题的批复征收营业税问题的批复9 9 9 9解除买卖合同解除买卖合同20062006国税函国税函865865号关于个人取得解除商品号关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复批复20112011财税财税3232号关于购房人办理退房有关契号关于购房人办理退房有关契税问题的通知税问题的通知对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，契税；在办理房屋权属变更登记后
12、退房的，不予退还已纳契税。不予退还已纳契税。10101010银行按揭方式（续）银行按揭方式（续）第十九条第十九条 企业采取企业采取银行按揭方式银行按揭方式销售销售开发产品的，凡约定企业为购买方的开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的品时向银行提供的保证金保证金(担保金担保金)不得不得从销售收入中减除，也不得作为费用从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。可据实扣除。20112011公告第公告第2525号企业资产损失所得税税前号企业资产损失所得税税前扣除管
13、理办法扣除管理办法444411111111委托销售委托销售六（四）采取委托方式销售开发产品的，六（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：应按以下原则确认收入的实现：1.1.采取支付手续费方式委托销售开发产采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。之日确认收入的实现。20092009财税财税2929号关于企业手续费及佣金号关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知支出税前扣除政策的通知12121212委托销售（续）委托销售（续）3.3.采
14、取基价采取基价(保底价保底价)并实行超基价双方分成并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，如果销售合购买方签订销售合同或协议，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除成额，不得直接从销售收入中减除注：佣金的实际支付和扣除限额的基数不一
15、致注：佣金的实际支付和扣除限额的基数不一致注：佣金的实际支付和扣除限额的基数不一致注：佣金的实际支付和扣除限额的基数不一致13131313佣金的纳税地点佣金的纳税地点营业税暂行条例营业税暂行条例第十四条营业税纳税地点：第十四条营业税纳税地点：（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机务，应当向应税劳务发生地的
16、主管税务机关申报纳税。关申报纳税。14141414佣金的纳税地点（续）佣金的纳税地点（续）20042004总局令第总局令第7 7号税务登记管理办法号税务登记管理办法第十条（五）从事生产、经营的纳税人外第十条（五）从事生产、经营的纳税人外出经营，自其在同一县（市）实际经营或出经营，自其在同一县（市）实际经营或提供劳务之日起，在连续的提供劳务之日起，在连续的1212个月内累计个月内累计超过超过180180天的，应当自期满之日起天的，应当自期满之日起3030日内，日内，向生产、经营所在地税务机关申报办理税向生产、经营所在地税务机关申报办理税务登记，税务机关核发临时税务登记证及务登记，税务机关核发临时
17、税务登记证及副本；副本；2005200520052005国税函国税函国税函国税函402402402402号关于大连市税务检查中部分涉税问题处号关于大连市税务检查中部分涉税问题处号关于大连市税务检查中部分涉税问题处号关于大连市税务检查中部分涉税问题处理意见的批复理意见的批复理意见的批复理意见的批复15151515样板房样板房 2009200920092009国税发国税发国税发国税发31313131号房地产开发经营业务企业所得税处理办法号房地产开发经营业务企业所得税处理办法号房地产开发经营业务企业所得税处理办法号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第二十七条第二十七条 开发产品计税成本支出的开发产
18、品计税成本支出的内容如下：内容如下：(六六)开发间接费。开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括。对象的成本费用性支出。主要包括。项目营销设施建造费项目营销设施建造费等。等。注：开发产品内的样板房装修费注：开发产品内的样板房装修费16161616样板房样板房 2008200820082008广州土地增值税清算工作若干问题的处理指引广州土地增值税清算工作若干问题的处理指引广州土地增值税清算工作若干问题的处理指引广州土地增值税清算工作若干问题的处理指引三三(四四)房地产
19、开发企业将样板房独立于房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装修销售商品房以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；费用计入房地产开发费用；对在销售对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的，其样板房装修费用计入对外销售的，其样板房装修费用计入房地产开发成本。房地产开发成本。2010201020102010厦门房地产开发企业土地增值税清算管理办法厦门房地产开发企业土地增值税清算管理办法厦门房地产开发企业土地增值税清算管理办法厦门房地产开发企业土地增值税清算管理办法23232323 2008200820082008青岛房地产开发项目土
20、地增值税税款清算管理暂行办法青岛房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法青岛房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法青岛房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法16.516.516.516.517171717单独的样板房单独的样板房一、单独建造、事后拆除的一、单独建造、事后拆除的 建造成本和装修费用，作为长期待建造成本和装修费用，作为长期待摊费用处理，参照企业所得税法实施摊费用处理，参照企业所得税法实施条例第七十条的规定分期摊销条例第七十条的规定分期摊销（销售（销售费用）费用），摊销年限不得低于，摊销年限不得低于3 3年。年。注：以经营租赁方式租入房屋进行装注：以经营租赁方式租入房
21、屋进行装修，发生的修，发生的租金和装修费用租金和装修费用在租赁期在租赁期间均匀摊销（销售费用）间均匀摊销（销售费用）18181818开发产品的样板间开发产品的样板间二、在开发产品内建造，事后出售二、在开发产品内建造，事后出售 建造成本和装修费用，作为开发成本处建造成本和装修费用，作为开发成本处理，不允许在当年申报扣除，但允许在未理，不允许在当年申报扣除，但允许在未来实际销售年度申报扣除，同时可以享受来实际销售年度申报扣除，同时可以享受土地增值税的加计扣除。土地增值税的加计扣除。注：开发产品包括住宅、非住宅注：开发产品包括住宅、非住宅三、利用公共配套设施作为样板间的三、利用公共配套设施作为样板间
22、的 如果属于非营利的公共配套设施，建造费用按照公共配套如果属于非营利的公共配套设施，建造费用按照公共配套如果属于非营利的公共配套设施，建造费用按照公共配套如果属于非营利的公共配套设施，建造费用按照公共配套设施处理，装修费用作为长期待摊费用处理设施处理，装修费用作为长期待摊费用处理设施处理，装修费用作为长期待摊费用处理设施处理，装修费用作为长期待摊费用处理19191919开发产品的样板间（续）开发产品的样板间（续）情形：出售小区内已建成商铺，但情形：出售小区内已建成商铺，但书面合同约定三年后再实际交付。书面合同约定三年后再实际交付。在这段期间，开发商保留控制权，在这段期间，开发商保留控制权，用于
23、售楼部或样板间、家居展示等用于售楼部或样板间、家居展示等用途。用途。20082008国税函国税函576576号关于个人与房地产开发号关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复收个人所得税问题的批复20202020赠送家用电器赠送家用电器20062006国税函国税函12781278号关于中国移动有限公司号关于中国移动有限公司内地子公司业务销售附带赠送行为征收流内地子公司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知转税问题的通知2007200720072007国税函国税函国税函国税函778778778778号关于中国联通有限公司及
24、所属号关于中国联通有限公司及所属号关于中国联通有限公司及所属号关于中国联通有限公司及所属分公司和中国联合通信有限公司贵州分公司业务分公司和中国联合通信有限公司贵州分公司业务分公司和中国联合通信有限公司贵州分公司业务分公司和中国联合通信有限公司贵州分公司业务销售附带赠送行为有关流转税问题的通知销售附带赠送行为有关流转税问题的通知销售附带赠送行为有关流转税问题的通知销售附带赠送行为有关流转税问题的通知2007200720072007国税函国税函国税函国税函1322132213221322号关于中国网络通信集团公司及号关于中国网络通信集团公司及号关于中国网络通信集团公司及号关于中国网络通信集团公司及
25、其分公司和中国网通（集团）有限公司及其分公其分公司和中国网通（集团）有限公司及其分公其分公司和中国网通（集团）有限公司及其分公其分公司和中国网通（集团）有限公司及其分公司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知21212121赠送家电会计处理赠送家电会计处理一、销售前明确承诺赠送的一、销售前明确承诺赠送的1 1、属于捆绑销售，不需要单独计算增值税，、属于捆绑销售，不需要单独计算增值税，实质上是合并计算销售不动产营业税实质上是合并计算销售不动产营业税2 2、如果赠送的家电
26、、家居构成房屋的附属、如果赠送的家电、家居构成房屋的附属设备或设施，则属于开发成本，未来可以设备或设施，则属于开发成本，未来可以享受土地增值税的加计扣除，如可视对讲享受土地增值税的加计扣除，如可视对讲系统、壁挂锅炉、整体厨房、整体卫生间系统、壁挂锅炉、整体厨房、整体卫生间等，否则计入销售费用，如空调、电冰箱、等，否则计入销售费用，如空调、电冰箱、家具等。家具等。22222222赠送家电会计处理（续）赠送家电会计处理（续）二、如果采用有奖销售形式，二、如果采用有奖销售形式，由于是否赠送具有不确定性，由于是否赠送具有不确定性，或者明确赠送但金额不确定，或者明确赠送但金额不确定，不论是否人人有份，均
27、属于销不论是否人人有份，均属于销售费用，同时扣缴个人所得税售费用，同时扣缴个人所得税20112011财税财税5050号关于企业促销展业赠送礼品号关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知有关个人所得税问题的通知23232323赠送家电的发票赠送家电的发票如果开发商没有过渡发票，即要求供应商如果开发商没有过渡发票，即要求供应商的发票抬头为业主，自己只负责办理转交，的发票抬头为业主，自己只负责办理转交，则房地产销售收入和销售成本不包括赠送则房地产销售收入和销售成本不包括赠送的家电金额。的家电金额。如果开发商过渡了发票，即要求供应商的如果开发商过渡了发票，即要求供应商的发票抬头为自己，自己统一
28、开具销售不动发票抬头为自己，自己统一开具销售不动产发票，则房地产销售收入不得扣除赠送产发票，则房地产销售收入不得扣除赠送的家电金额，但家电金额可以作为销售费的家电金额，但家电金额可以作为销售费用或开发成本处理。用或开发成本处理。2424242425252525预售款的会计处理预售款的会计处理2006200620062006企业会计准则第企业会计准则第企业会计准则第企业会计准则第 14 14 14 14 号号号号收入收入收入收入2008200820082008国税函国税函国税函国税函875875875875号关于确认企业所得税收入若干号关于确认企业所得税收入若干号关于确认企业所得税收入若干号关于
29、确认企业所得税收入若干问题的通知问题的通知问题的通知问题的通知成本可靠计量标志一般认为应办理成本可靠计量标志一般认为应办理 竣竣工决算。在办理竣工决算前，预售款工决算。在办理竣工决算前，预售款和缴纳的营业税金等均不进入会计损和缴纳的营业税金等均不进入会计损益，即会计利润一般仅反映期间费用益，即会计利润一般仅反映期间费用预售年度会计处理预售年度会计处理借：银行存款借：银行存款 借：应交税费借：应交税费 贷：预收账款贷：预收账款 贷：银行存款贷：银行存款注：只影响资产负债表，不影响损注：只影响资产负债表，不影响损益表。但按照纳税资金能力原则，益表。但按照纳税资金能力原则，必须按照税法规定的预计计税
30、毛利必须按照税法规定的预计计税毛利率计算征收所得税率计算征收所得税债务偿还程序债务偿还程序2626262627272727竣工决算年度会计处理竣工决算年度会计处理 借：预收账款借：预收账款 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费 借：主营业务成本借：主营业务成本（已售）（已售）开发产品开发产品 （未售）（未售）贷：开发成本贷：开发成本 所得税季度预缴所得税季度预缴 2008200820082008国税函国税函国税函国税函635635635635号关于填报企业所得税月（季）度预缴纳号关于填报企业所得税月（季）度预缴纳号关于填报企业所得税月
31、（季）度预缴纳号关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知税申报表有关问题的通知税申报表有关问题的通知税申报表有关问题的通知对于房地产开发企业来说，如果不对于房地产开发企业来说，如果不考虑以前年度亏损，第考虑以前年度亏损，第4 4行实际利行实际利润总额润总额 =会计利润会计利润 +预售收入预售收入计税毛利率计税毛利率预售收入对应的营业预售收入对应的营业税金及附加税金及附加（含土地增值税）（含土地增值税）2008200820082008国税函国税函国税函国税函299299299299号关于房地产开发企业所得税预号关于房地产开发企业所得税预号关于房地产开发企业所得税预号关于房地产开发
32、企业所得税预缴问题的通知缴问题的通知缴问题的通知缴问题的通知（部分废止）（部分废止）（部分废止）（部分废止）28282828营业税金营业税金2009200920092009房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法第十二条第十二条 企业发生的期间费用、企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。当期按规定扣除。注：多数省份下发文件，允许扣除预售收注：多数省份下发文件，允许扣除预售收入对应的入对应的营
33、业税金及附加、土地增值税营业税金及附加、土地增值税29292929权责发生制与配比原则权责发生制与配比原则与收入存在与收入存在直接因果关系直接因果关系的扣除项目的扣除项目（如销售成本和销售税金），应当与（如销售成本和销售税金），应当与收入保持在同一个纳税年度申报扣除收入保持在同一个纳税年度申报扣除与收入没有与收入没有直接因果关系直接因果关系的扣除项目的扣除项目（如期间费用），应当按照权责发生（如期间费用），应当按照权责发生制原则扣除制原则扣除直接因果关系一般表现为完全变动成本直接因果关系一般表现为完全变动成本30303030计税毛利率计税毛利率第八条第八条第八条第八条 企业销售未完工开发产品的
34、计税毛利率由企业销售未完工开发产品的计税毛利率由企业销售未完工开发产品的计税毛利率由企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定按下列规定进行确定按下列规定进行确定按下列规定进行确定:（一）开发项目位于省、自治区、直（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于市城区和郊区的，不得低于1515。（二）开发项目位于地及地级市城区（二）开发项目位于地
35、及地级市城区及郊区的，不得低于及郊区的，不得低于1010%。31313131计税毛利率（续）计税毛利率（续）（三）开发项目位于其他地区的，不得低（三）开发项目位于其他地区的，不得低于于5 5（四）属于经济适用房、限价房和危改房（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于的，不得低于3 3%注注 :不包括经济适用房等项目配套建不包括经济适用房等项目配套建设的商铺、车库、地下车位等未完工设的商铺、车库、地下车位等未完工产品取得的收入产品取得的收入毛利率毛利率 =（收入成本）（收入成本）收入收入项目所在地项目所在地企业注册地企业注册地32323232计税毛利率偏低计税毛利率偏低由于征收房地产开发
36、企业所得税时，是按由于征收房地产开发企业所得税时，是按照预计计税毛利率照预计计税毛利率暂估暂估销售成本，因此不销售成本，因此不属于预缴税款性质，属于预缴税款性质，未及时申报预售收入，未及时申报预售收入，或者期间费用在汇算清缴时没有正确纳税或者期间费用在汇算清缴时没有正确纳税调整，调整，导致少缴纳税款的，应当按照征管导致少缴纳税款的，应当按照征管法法6363条偷税处理条偷税处理如果税务机关核定的计税毛利率低于实际如果税务机关核定的计税毛利率低于实际毛利率的，应当在项目完工或者决算年度毛利率的，应当在项目完工或者决算年度补缴所得税款，但不涉及滞纳金和罚款。补缴所得税款，但不涉及滞纳金和罚款。333
37、33333法律性质法律性质征管法第六十三条征管法第六十三条征管法第六十三条征管法第六十三条 纳税人伪造、变造、隐匿、擅纳税人伪造、变造、隐匿、擅纳税人伪造、变造、隐匿、擅纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者而拒不申报或者进行虚假的纳
38、税申报，不缴或者而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。少缴应纳税款的，是偷税。少缴应纳税款的，是偷税。少缴应纳税款的，是偷税。房地产企业按照会计规范的要求，在办理房地产企业按照会计规范的要求，在办理竣工决算前不需要在账簿上记载会计收入竣工决算前不需要在账簿上记载会计收入和成本，但按照税法规定应当进行纳税调和成本，但按照税法规定应当进行纳税调整，否则属于整，否则属于“进行虚假的纳税申报进行虚假的纳税申报”34343434亏损弥补亏损弥补20082008国税函国税函635635号关于填报企业所得税月号关于填报企业所得税月（季）度
39、预缴纳税申报表有关问题的通知（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知注：季度申报可以弥补以前年度亏损，但注：季度申报可以弥补以前年度亏损，但第一季度的申报如果在上年度汇算清缴前，第一季度的申报如果在上年度汇算清缴前，无法弥补上年度亏损无法弥补上年度亏损从新的季度申报表的逻辑结构分析，也可从新的季度申报表的逻辑结构分析，也可以弥补当年以前季度的亏损以弥补当年以前季度的亏损季度预缴申报表季度预缴申报表35353535广告宣传和业务招待广告宣传和业务招待20062006国税发国税发3131号关于房地产开发业务征收号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知企业所得税问题的通知（明确废止）（明确废止）开发
40、企业取得的预售收入不得作为广开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基实际销售收入时，再将其作为计算基数。数。20092009国税发国税发3131号没有具体规定号没有具体规定36363636预售收入能否作为基数预售收入能否作为基数可以提前作为计算广告费等扣除限额的基可以提前作为计算广告费等扣除限额的基数，但未来实际转作会计收入时不允许重数，但未来实际转作会计收入时不允许重复作为计算基数复作为计算基数（当年业务招待费允许部（当年业务招待费允许部分扣
41、除）分扣除）青岛青岛 /江苏江苏 /大连大连 /北京北京/宁波宁波不允许作为当年计算广告费等税前扣除限不允许作为当年计算广告费等税前扣除限额的基数，但未来实际转作会计收入时允额的基数，但未来实际转作会计收入时允许作为计算基数许作为计算基数（当年业务招待费全部不（当年业务招待费全部不允许扣除）福州允许扣除）福州 /辽宁辽宁 注：不影响广告宣传费的绝对扣除额注：不影响广告宣传费的绝对扣除额37373737年度申报表填写年度申报表填写前提：预售收入不允许作为计算基数前提：预售收入不允许作为计算基数尚未决算前：按照预售收入的预计毛利扣尚未决算前：按照预售收入的预计毛利扣除销售税金后的预计利润填入附表三
42、第除销售税金后的预计利润填入附表三第5252行（房地产企业预售收入计算的行（房地产企业预售收入计算的 预计利润）预计利润）作纳税调整增加处理作纳税调整增加处理办理决算年度：按照以前年度已经确认的办理决算年度：按照以前年度已经确认的预计利润填入附表三第预计利润填入附表三第5252行（房地产企业行（房地产企业预售收入计算的预售收入计算的 预计利润）作纳税调整减预计利润）作纳税调整减少处理少处理 申报表申报表-房地产房地产38383838年度申报表填写（续）年度申报表填写（续）前提：预售收入允许作为计算基数前提：预售收入允许作为计算基数尚未决算前：预售收入申报为视同销售收尚未决算前：预售收入申报为视
43、同销售收入，预售收入的入，预售收入的85%85%申报为视同销售成本，申报为视同销售成本，对应的销售税金申报为扣除类调整项目对应的销售税金申报为扣除类调整项目（其他）调减金额（其他）调减金额办理决算年度：按照上述原则，视同销售办理决算年度：按照上述原则，视同销售收入和视同销售成本填写负数，对应的销收入和视同销售成本填写负数，对应的销售税金申报为扣除类调整项目（其他）调售税金申报为扣除类调整项目（其他）调增金额增金额39393939广告宣传的待摊广告宣传的待摊20002000关于执行关于执行企业会计制度企业会计制度和相关准和相关准则有关解答（一）则有关解答（一）企业会计制度企业会计制度规定，期间费
44、用应规定，期间费用应当在发生时直接计入当期损益。企业当在发生时直接计入当期损益。企业为扩大其产品或劳务的影响而在各种为扩大其产品或劳务的影响而在各种媒体上作广告宣传所发生的广告费，媒体上作广告宣传所发生的广告费，应于相关广告见诸于媒体时，作为期应于相关广告见诸于媒体时，作为期间费用，直接计入当期营业费用，不间费用，直接计入当期营业费用，不得预提和待摊。得预提和待摊。40广告宣传的待摊（续）广告宣传的待摊（续）如果有确凿证据表明（按照合同或协议约如果有确凿证据表明（按照合同或协议约定等）企业实际支付的广告费，其相对应定等）企业实际支付的广告费，其相对应的有关广告服务将在未来几个会计年度内的有关广
45、告服务将在未来几个会计年度内获得，则本期实际支付的广告费应作为预获得，则本期实际支付的广告费应作为预付账款，在接受广告服务的各会计年度内，付账款，在接受广告服务的各会计年度内，按照双方合同或协议约定的各期接受广告按照双方合同或协议约定的各期接受广告服务的比例分期计入损益。服务的比例分期计入损益。如果没有确凿的证据表明当期发生的广告费是为如果没有确凿的证据表明当期发生的广告费是为如果没有确凿的证据表明当期发生的广告费是为如果没有确凿的证据表明当期发生的广告费是为了在以后会计年度取得有关广告服务，则应将广了在以后会计年度取得有关广告服务，则应将广了在以后会计年度取得有关广告服务，则应将广了在以后会
46、计年度取得有关广告服务，则应将广告费于相关广告见诸于媒体时计入当期损益。告费于相关广告见诸于媒体时计入当期损益。告费于相关广告见诸于媒体时计入当期损益。告费于相关广告见诸于媒体时计入当期损益。41广告的宣传形式广告的宣传形式一、媒体广告（有可能分期）一、媒体广告（有可能分期）二、户外广告（有可能分期）二、户外广告（有可能分期）先坚持权责发生制，然后与扣除限额比较先坚持权责发生制，然后与扣除限额比较三、店堂广告（有可能分期）三、店堂广告（有可能分期）四、印刷品广告（直接扣除）四、印刷品广告（直接扣除）五、临时性广告（直接扣除）五、临时性广告（直接扣除）42业务招待与业务宣传业务招待与业务宣传20
47、03200320032003国税函国税函国税函国税函847847847847号关于中国移动通信集团公司有号关于中国移动通信集团公司有号关于中国移动通信集团公司有号关于中国移动通信集团公司有关所得税问题的通知关所得税问题的通知关所得税问题的通知关所得税问题的通知给予已有用户或使用者（包括个人消费者给予已有用户或使用者（包括个人消费者和单位法人）的，凡是作为商业折扣给予和单位法人）的，凡是作为商业折扣给予单位使用者的，应在帐面上反映；单位使用者的，应在帐面上反映；给予法人单位的特定人员（如业务联系人、给予法人单位的特定人员（如业务联系人、单位领导等），应作为企业业务招待费按单位领导等），应作为企业
48、业务招待费按规定标准扣除；为宣传推广目的随机给予规定标准扣除；为宣传推广目的随机给予不确定客户（包括实际用户和潜在用户）不确定客户（包括实际用户和潜在用户）的，应作为业务宣传费按规定标准扣除的，应作为业务宣传费按规定标准扣除43434343公益性捐赠公益性捐赠20092009财税财税124124号关于通过公益性群众团体的号关于通过公益性群众团体的公益性捐赠税前扣除有关问题的通知公益性捐赠税前扣除有关问题的通知企业通过公益性群众团体用于公益事企业通过公益性群众团体用于公益事业的捐赠支出，在年度利润总额业的捐赠支出，在年度利润总额12%12%以内的部分，准予在计算应纳税所得以内的部分，准予在计算应
49、纳税所得额时扣除。年度利润总额，是指企业额时扣除。年度利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的依照国家统一会计制度的规定计算的大于零的数额。大于零的数额。思考：会计利润思考：会计利润00044444444预售阶段税务检查要点预售阶段税务检查要点1 1、预售收入的及时性和完整性、预售收入的及时性和完整性2 2、预售收入的会计处理和税务处理、预售收入的会计处理和税务处理3 3、广告宣传费和业务招待费的扣除、广告宣传费和业务招待费的扣除4 4、样板间的会计处理和税务处理、样板间的会计处理和税务处理5 5、赠送实物的营销手段税务处理、赠送实物的营销手段税务处理6 6、售楼公司的税务检查、售楼
50、公司的税务检查 （税务登记（税务登记 /广告宣传广告宣传 /佣金支付）佣金支付）45454545房屋交付当年及以后房屋交付当年及以后1 1、合同面积与实测面积误差处理、合同面积与实测面积误差处理2 2、复核计税毛利率与、复核计税毛利率与核定核定毛利率毛利率3 3、地上地下停车位的出售与出租、地上地下停车位的出售与出租4 4、开发产品用于长期经营租赁、开发产品用于长期经营租赁5 5、开发产品转为自用固定资产、开发产品转为自用固定资产6 6、开发产品用于对外债务重组、开发产品用于对外债务重组7 7、开发产品对外长期股权投资、开发产品对外长期股权投资46464646代收款项（土地增值税）代收款项（土